Čo dobré môže priniesť korona? Kvalitnejšie kancelárie

Pandémia posadila chladnúci trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami na húsenkovú dráhu a za posledné mesiace priniesla viacero prekvapení. Ukázala, že firmy nedokážu fungovať len na home officoch a pracovné priestory potrebujú. Ukázala tiež, ako by mali kancelárie v treťom tisícročí vyzerať. Prinášame vám odpovede na otázky, ktoré boli a budú kľúčové.

Budú kancelárie prázdne aj po pandémii?

„Na jar minulého roka sa kancelárie vyprázdnili a viac ako tri štvrtiny ľudí pracovalo z domu. V priebehu roka sa síce zamestnanci začali postupne vracať, no situáciu opäť otočila zhoršená epidemická situácia. Návrat ľudí do kancelárií sa tak očakáva až v nasledujúcich mesiacoch aj v súvislosti s vakcináciou. Prenajatosť našich budov si naďalej držíme na úrovni 97-98 percent,“ hovorí Martin Šmigura, investičný riaditeľ realitných aktivít Wood & Company na Slovensku.

Ide len o dočasný stav, nájomné zmluvy sú väčšinou uzatvárané na obdobie viac ako jeden rok, preto väčšina nájomcov neuvažuje o predčasnom zrušení nájmu, z ktorého by im mohli plynúť sankcie. Predpokladá sa, že väčšina spoločností sa napokon do kancelárií vráti.

Klesá však aj celková obsadenosť kancelárskych priestorov. Konzultačná spoločnosť Colliers International odhaduje, že by mala na Slovensku v najbližších dvoch rokoch stúpnuť o 20 až 30 %. V súčasnom roku by sa mohol pomer prázdnych kancelárií vyšplhať na 16 %, pričom v treťom kvartáli 2020 sa ešte pohyboval okolo 10 %.

Treba však povedať, že výstavba nových kancelárskych priestorov už nebude taká masívna ako pred pandémiou. Od začiatku roka 2020 pribudli na trh štyri budovy v celkovej výmere vyše 50-tisíc metrov štvorcových. Do konca roka 2021 má pribudnúť sedem dokončených objektov. Ich celková výmera dosiahne podľa Bratislava Research Forum viac ako 87-tisíc metrov štvorcových.

„Opatrnosť na trhu ešte bude istú chvíľu pretrvávať. Aj keď sa ekonomika zotaví, silnejší dopyt po kancelárskych priestoroch sa prejaví až v horizonte troch-štyroch rokov. Predpokladám, že minimálne najbližšie dva roky bude trh o niečo zložitejší. Výhodu budú mať administratívne budovy s kvalitnou správou a servisom pre klientov, a tiež s dobrým pomerom cena – výkon,“ uvádza Šmigura.

Aká je situácia v susednom Česku?

„Keď sa pozrieme na graf investičnej aktivity na trhu komerčných nehnuteľností, žiaden dramatický pokles v roku 2020 nenastal. Na druhú stranu, keď sa pozrieme na konkrétne transakcie, zistíme, že za polovicu objemu je jedna konkrétna transakcia. Menších transakcií ubudlo,“ uviedol na konferencií Stavebního fóra senior manažér Deloitte pre nehnuteľnosti a stavebníctvo Ondřej Zabloudil.

V roku 2020 sa v Českej republike prenajalo približne 330-tisíc metrov štvorcových kancelárií, z čoho približne polovica boli nové nájmy. Oproti minulému roku je to pokles o 27%, pričom najkritickejšie boli, rovnako ako u nás, najmä prvé dva kvartály.

Čo sa týka neobsadenosti kancelárií, Praha sa pohybuje na úrovni približne 7,5%.  V ponuke je 3,85 miliónoch m² kancelárskych priestorov. V roku 2020 pribudlo 150-tisíc metrov štvorcových, vo výstavbe ďalších je 135-tisíc m² . Približne 100-tisíc sa má dostavať tento rok. Ako však podotkol Zabloudil, trh na zmeny reaguje s veľkým meškaním. Aj u susedov bránia výstavbe zdĺhavé povoľovacie procesy.

Kedy sa vrátime na pracoviská?

Zatiaľ čo menšie lokálne firmy sa už postupne sťahujú späť, nadnárodné spoločnosti stále váhajú. Časť z nich je na nepretržitom home office doteraz a ich situácia sa podľa Šmiguru pravdepodobne nezmení až do tretieho kvartálu 2021.

„Čakajú na očkovanie, uvoľnenie reštrikcií a návrat sveta do normálu. Nechcú riskovať potenciálne žaloby alebo akékoľvek iné komplikácie. Zároveň je tu však tlak na čo najskorší návrat do kancelárií – jednak to súvisí s psychickou pohodou zamestnancov a možnosťou sústrediť sa na prácu mimo domu, ale aj efektivitou spolupráce, budovaním tímového ducha a firemnej kultúry,“ dodáva Šmigura.

Ako COVID-19 zmenil nájomné zmluvy?

Podľa analýzy CBRE realizovanej v strednej a východnej Európe rokovala o úľavách s majiteľmi budov polovica nájomníkov. Častými požiadavkami bolo zníženie nájomného a platobné prázdniny. Ako však podotýka Šmigura, na zmenu podmienok v kontrakte musia firmy úľavy niečím vyvážiť. Zvyčajne to bolo kompenzované predĺžením nájomnej zmluvy.

„Väčší nájomcovia, ktorí majú dlhodobé zmluvy, vedia, že nemôžu konať krátkodobo. Preto spravidla neopúšťajú ani neredukujú priestory, pretože by ich o rok museli znova naberať, a to nedáva ekonomicky žiaden zmysel. Od nich necítime žiaden tlak. Situácia je trochu iná u menších nájomcov. Sú firmy, ktoré sa dostali do existenčných problémov. Vždy sa však snažíme hľadať riešenie,“ vysvetľuje Šmigura. Platobná disciplína sa výrazne zhoršila najmä v segmente gastra a retailu, ktoré najviac zasiahli vládne opatrenia.

Pri nových zmluvách uzavretých v čase pandémie vo všeobecnosti platí, že nájomcovia už nie sú ochotní zaväzovať sa na také dlhé obdobie ako predtým. O nájomcov je v súčasnosti väčší boj, a preto si vedia vyrokovať aj mimoriadne výhodné podmienky, napríklad rent-free obdobie alebo úpravu kancelárií zadarmo.

Ako budú vyzerať kancelárie po pandémii?

Analytici odhadujú, že v „novom normále“ budeme viac využívať home office a stretávanie sa v kancelárii bude slúžiť skôr na organizačné mítingy či brainstorming. Taká situácia nahráva konceptu tzv. zdieľaných pracovných miest a priestorov, ktoré nie sú na prácu využívané nonstop. Sú menšie, flexibilnejšie a komfortnejšie.

Pre prenajímateľa to znamená, že bude v konečnom dôsledku potrebovať menej priestoru. Kancelárie sa teda môžu do istej miery „scvrknúť“. Nie každej firme a každému zamestnancovi však hot-desking bude vyhovovať. Najmä rodičia malých detí stále ocenia miesto, kde sa na prácu budú môcť plne sústrediť.

Práca z domu urýchlila potrebu firiem investovať do technológií. Podľa analýzy CBRE tak plánuje urobiť až 75 percent firiem. Súčasný stav môže akcelerovať nielen implementovanie techniky na konferenčné hovory, ale napríklad aj rozšírenej reality a umelej inteligencie.

COVID-19 však zmenil predovšetkým pohľad na hygienu budov. Vidieť to na nových projektoch, ktoré vznikajú, ale aj na opatreniach v starších nehnuteľnostiach. „Po COVID-19 bude pre nájomníkov zdravotná bezpečnosť budovy jedným z rozhodujúcich kritérií. Zvýši to náklady na development, aj keď väčšina vlastníkov sa bude snažiť implementovať najmä rozpočtovo prijateľné riešenia,“ myslí si Šmigura. Do vzduchotechnických obvodov môžu napríklad aplikovať rôzne antibakteriálne prípravky a povrchy dezinfikovať UV žiarením.

Ako „anti-COVID“ sa profiluje napríklad novovznikajúci projekt Lakeside Park 02 pri Kuchajde. Budova bude využívať takzvanú doskovú rekuperáciu, v ktorej nedochádza k zmiešavaniu privádzaného a odvádzaného vzduchu, dezinfekciu čiastočkami striebra aj bezdotykové ovládanie výťahov.

„Tieto technologické prvky sa pridali až v priebehu projektových prác s ohľadom na vývoj situácie,“ doplnil Šmigura. Podobné opatrenia sa môžu stať v budúcnosti štandardom.