Čo s nájomným bývaním v Bratislave?

Nájomné byty sa po roku 1989 stali na Slovensku okrajovým segmentom. Táto skutočnosť sa mení veľmi pomaly. Nájomné byty chýbajú najmä v hlavnom meste, ktoré priťahuje nových obyvateľov a poskytuje pracovné príležitosti.

V roku 2018 spravoval magistrát a mestské časti spolu 1914 bytov, čo nebolo ani 1 % bytového fondu v meste. Podľa námestníčky primátora Lenky Antalovej Plavuchovej má hlavné mesto aktuálne k dispozícii 877 nájomných bytov. Lepšie na tom nie je ani Slovensko ako celok. Z údajov Eurostatu z roku 2019 vyplýva, že nájomný sektor tvoril iba 9,1 % z celkového bytového fondu.

Zmeny a doplnky 08 územného plánu Bratislavy v prospech mestského nájomného bývania v spolupráci s konkrétnymi developerskými spoločnosťami by sa mohli stať skutočnosťou už v roku 2022. Boli navrhnuté na základe Urbanistickej štúdie umiestnenia nájomného bývania na území Bratislavy a Koordinačnej štúdie – Parkovací dom nájomného bývania Muchovo námestie a TIOP Petržalka.

Urbanistická štúdia preverila umiestnenie nájomného bývania v 13 lokalitách na mestských a súkromných pozemkoch. Mestské zastupiteľstvo prijalo v júni 2021 ďalší dôležitý dokument, ktorý priamo súvisí s developermi. Je ním Metodika zmien územného plánu v záujme budovania predpokladov na rozvoj nájomného bývania a zvyšovania dostupnosti bývania.

Stanovuje, ako môže mestská samospráva získať od developera byty za zmenu funkcie v územnom pláne v konkrétnej lokalite. Mesto chce zmeny a doplnky číslo 08 predložiť na rokovanie mestských poslancov do konca tohto volebného obdobia samosprávy.

Ak zastupiteľstvo návrhy prijme, bude to pre developerskú komunitu a vlastníkov pozemkov výrazný signál, že samospráva hlavného mesta vie reálne presadiť výstavbu nájomného bývania. Bratislava by takto získala do svojho vlastníctva približne 150 bytov.

Corwin: Rokovania boli náročné

„Keď nás mesto oslovilo, či nemáme záujem zúčastniť sa na pilotnej iniciatíve zameranej práve na rozvoj nájomného bývania, súhlasili sme. Je to v súlade s naším dlhodobým cieľom. Išlo o dlhé a obojstranne náročné rokovania,“ povedal pre ASB development manažér Corwinu Samuel Csáder. V súčasnosti potrebujú počkať na zmeny územného plánu.

Dúfajú, že budú realitou čo najskôr. Ide o lokalitu Agátová v mestskej časti Dúbravka. Podľa jeho slov netreba zabúdať na ďalšie prekážky rozvoja nájomného bývania. Okrem zastaraných územných plánov a dlhých povoľovacích procesov sú to predovšetkým normy, ktoré stanovujú potrebu parkovacích miest a svetlotechnické normy.

„Ak chceme stavať cenovo prístupné nájomné byty, je nelogické vyžadovať, aby obsahovali taký počet parkovacích miest, ako je dnes povinné. A to najmä v lokalite s dobrým napojením na mestskú hromadnú dopravu,“ upozornil. Parkovacie stojiská v teréne zaberajú miesto, kde by mohla byť zeleň. Stojiská v podzemných garážach zvyšujú celkovú cenu nehnuteľností.

Svetlotechnické normy podľa neho znemožňujú výstavbu kompaktnejších štvrtí s využitím blokovej štruktúry. Tá je typická pre Viedeň, Mníchov, Kodaň, Štokholm či Barcelonu, ktoré sa radia medzi mestá s najvyššou kvalitou života na svete. Slovenské normy, regulatívy a legislatíva komplikujú efektívne využitie pozemku a tlačia developerov do výstavby vysokých solitérnych budov.

„Výsledkom je menej kompaktné mesto a vyššie náklady na výstavbu či prevádzku, čo sa opäť odzrkadlí v kúpnej cene nehnuteľnosti. Tým sa výrazne znižuje cenová dostupnosť bývania vrátane toho nájomného,“ tvrdí predstaviteľ Corwinu. Koľko bytov postavia na svojom pozemku, nekonkretizoval, bude to známe až na základe vypracovaného projektu

YIT Slovakia: Odovzdáme približne 26 bytov

Naopak, developer YIT Slovakia vie uviesť, že na základe zmluvných podmienok sú povinní a zaviazaní odovzdať mestu približne 26 dokončených a skolaudovaných bytov z bližšie nešpecifikovaného projektu. Pre spoločnosť YIT nie je spolupráca so samosprávou novinkou.

„Vo Fínsku dlhodobo funguje obdobný transparentný systém zakotvený aj priamo v legislatíve. Na základe štandardnej metodiky investor, stavebník, developer alebo vlastník územia uzatvorí s mestom štandardnú zmluvu. Zabezpečí mu konkrétnu zmenu územného plánu a zároveň výstavbu potrebnej infraštruktúry vrátane vyvolaných investícií až po hranicu jeho pozemku,“ priblížil Radek Pšenička, riaditeľ business developmentu YIT.

Dodal, že Bratislava dlhodobo trpí akútnym nedostatkom kvalitného a dostupného bývania, čo logicky spôsobuje rast cien. Preto radi podporia každý zmysluplný čin, ktorý pomôže riešiť tento vážny problém.

Mesto plánuje architektonické súťaže

Mestskí poslanci vzali na vedomie pilotnú štúdiu nájomného bývania koncom septembra 2021. V januári 2022 oddelenie rozvoja bytov uverejnilo výzvu developerom na zmenu územného plánu, do ktorej sa mohli zapojiť do 1. marca 2022.

Na mestských pozemkoch, ktoré sú vhodné na bytovú zástavbu, pracuje mesto Bratislava na zmene územného plánu do aktuálne vyhlásenej výzvy. Tento rok je v pláne vyhlásenie ďalších architektonických súťaží. „Fond mestských nájomných bytov plánuje mesto rozširovať rekonštrukciou starších mestských bytov, vlastnou výstavbou, kúpou bytov, ako aj spoluprácou s developermi,“ doplnila bratislavská hovorkyňa Dagmar Schmucková.

Zákon majú prerokovať v apríli

Ďalšia legislatívna iniciatíva v prospech nájomného bývania z dielne koaličného hnutia Sme rodina je dlhodobo v parlamente. Ide o návrh zákona o podpore štátneho nájomného bývania, ktorý do parlamentu predložil poslanec Miloš Svrček v júli 2021. Návrh je v druhom čítaní. Ako informovala TASR, poslanci ho koncom marca presunuli na schôdzu so začiatkom 26. apríla.

Cieľom je vytvoriť prostredie, ktoré umožní výstavbu štátom podporovaného nájomného bývania s regulovanou výškou nájomného a zárukou dlhodobého bývania. Mesto Bratislava aj štát sú na začiatku procesu prípravy podmienok a výstavby nájomného bývania. Kým budú nájomcovia reálne užívať nové byty, uplynie ešte dlhší čas.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 4/2022