Development Summit 2024: ฤalลกou mรฉtou je novรก legislatรญva o vรฝstavbe. Realitnรฝ trh ฤakรก na zmenu รบrokovej sadzby hypotรฉk
Viac ako 120 odbornรญkov sa vo ลกtvrtok, 11. aprรญla stretlo v Radisson Blu Carlon Bratislava na 5. roฤnรญku odbornej konferencie Development Summit.
Konferencia, ktorรบ spolu s ฤasopisom ASB spoluorganizoval Inลกtitรบt urbรกnneho rozvoja, priniesla najnovลกie informรกcie a nรกzory z dvoch kฤพรบฤovรฝch oblastรญ, ktorรฝm stavebnรญctvo ลพije. A to novej legislatรญve, ktorรก mnohรฉ menรญ a sentimentu a prognรณzam na trhu s nehnuteฤพnosลฅami. Kedy nastane toฤพko oฤakรกvanรฝ obrat?
Prรญbeh reformy stavebnej legislatรญvy aย elektronizรกcie procesov sa neskonฤil zmenami, ktorรฉ platia od aprรญla 2024. Ak vลกetko pรดjde, ako mรก, tรฉmou budรบcoroฤnej konferencie Development Summit mรดลพe byลฅ novรฉ znenie prรกvnych predpisov o vรฝstavbe. ย Zatiaฤพ ich upravuje novelizovanรฝ stavebnรฝ zรกkon.
Teraz treba prebraลฅ novรบ stavebnรบ legislatรญvu (zรกkon oย รบzemnom plรกnovanรญ aย spomenutรบ novelu stavebnรฉho zรกkona) platnรบ od aprรญla 2024, zistiลฅ, ako sa uplatลuje vย praxi, aย prรญpadne navrhnรบลฅ zmeny.
Prvรฝ panel: Elektronizรกcia neobรญde ani stavebnรฉ prรกvo
V hutnรฝch prรญspevkoch prvรฉho panela konferencie predstavila kฤพรบฤovรฉ zmeny v zรกkonoch generรกlna riaditeฤพka sekcie bytovej politiky, stavebnรญctva a mestskรฉho rozvoja Ministerstva dopravy (MD) SR Ladislava Cengelovรก a podpredsednรญฤka pre รบzemnรฉ plรกnovanie รradu pre รบzemnรฉ plรกnovanie a vรฝstavbu Milota Sidorovรก.
โTechnickรก univerzita Koลกice pracuje na prรญpadovรฝch ลกtรบdiรกch, ktorรฉ by mali pokryลฅ 80 % situรกciรญ vo vรฝstavbe. Z toho vyjde detailnรก funkฤnรก ลกpecifikรกcia aย prostrednรญctvom verejnรฉho obstarรกvania obstaraลฅ celรฝ systรฉm. Je urฤite potrebnรก aj podpora MD SR,โ povedala oย pokraฤovanรญ prรกc na systรฉme znรกmom verejnosti ako URBION.
Novinky pre developerov aย investorov mรก aj mesto Bratislava, na ktorรฉho รบzemรญ je najlukratรญvnejลกรญ realitnรฝ trh na Slovensku. Hlavnรฝ architekt Juraj ล ujan vย diskusii odbornรญkov uviedol, ลพe od aprรญla funguje Bratislavskรฉ konto, cez ktorรฉ je moลพnรฉ elektronicky poลพiadaลฅ oย zรกvรคznรฉ stanovisko kย investiฤnej ฤinnosti aj oย stanovisko kย investiฤnรฉmu zรกmeru.
Zรกroveล zdรดraznil, ลพe ลพiadosลฅ treba podaลฅ na mesto aj na mestskรบ ฤasลฅ, v ktorej leลพรญ hlavnรฝ objekt zรกmeru. Ak bude treba doplniลฅ ลพiadosลฅ, bude to moลพnรฉ iba raz za 15 dnรญ. Buฤ si stavebnรญk doplnรญ ลพiadosลฅ poลพadovanรฝm spรดsobom, alebo sa celรฝ spis odloลพรญ,โ upozornil na novรบ situรกciu ล ujan sย tรฝm, ลพe nastavujรบ komunikรกciu so starostami mestskรฝch ฤastรญ, aby vedeli, kto posudzuje akรบ stavbu.
รฤastnรญci diskusie sa nevyhli ani citlivej tรฉme vyuลพรญvania a vรฝลกky poplatku za rozvoj. Starosta veฤพkej mestskej ฤasti Ruลพinov Martin Chren, vย ktorej sa intenzรญvne stavia, poukรกzal na fakt, ลพe pre inflรกciu klesla hodnota poplatku za rozvoj oย vyลกe polovicu. โUrฤite presadzujeme, aby od januรกra 2025 doลกlo kย moลพnรฉmu zvรฝลกeniu sadzieb poplatku za rozvoj namiesto od 3 do 35 eur/m2 na 5 aลพ 50 eur/m2,โ avizoval Chren, ลกรฉf expertnรฉho tรญmu Zdruลพenรญ miest aย obcรญ Slovenska pre stavebnรบ legislatรญvu.
Moderรกtor konferencie Development Summit 2024 aย vรฝkonnรฝ riaditeฤพ Inลกtitรบtu urbรกnneho rozvoj Juraj Suchรกnek skonลกtatoval, ลพe podฤพa zรกkona mรก poplatok slรบลพiลฅ na financovanie infraลกtruktรบry, ktorej potrebu vyvolala novรก vรฝstavba. ฤasto vidรญme, ลพe poplatok je sรญce vyuลพรญvanรฝ vย sรบlade so zรกkonom, ale je to fond na opravu chodnรญkov vย celej mestskej ฤasti. To priamo nesรบvisรญ sย tou vรฝstavbou, ale je to hasenie podfinancovania samosprรกv,โ kontroval Suchรกnek starostovi Chrenovi.
Digitalizรกcia, nielen vย oblasti stavebnรฉho prรกva, je nevyhnutnรฝm trendom vo vลกetkรฝch procesoch vo verejnej sprรกve. Podฤพa riaditeฤพky Cengelovej zย MD SR mรก ลกtรกt zรกujem, aby nielen konanie aย รบloลพisko dรกt, ale celรก komunikรกcia bola elektronickรก aย prinรกลกala synergie. โVieme podรกvaลฅ formulรกre aย ลพiadosti okrem toho, ลพe sme zatiaฤพ neboli pripravenรญ na to, aby sme mali kompletnรบ digitรกlnu dokumentรกciu, aby ju stavebnรฝ รบrad vedel opatriลฅ elektronickou peฤaลฅou aย ฤalej sย ลou pracovaลฅ,โ povedala. Zdรดraznila, ลพe elektronizรกcia znamenรก transparentnosลฅ vย รบzemnom plรกnovanรญ, aby dokumenty, ktorรฉ vytvรกrajรบ regulaฤnรฝ rรกmec, boli dostupnรฉ pre pouลพรญvateฤพov.
Nรกvrh novรฝch prรกvnych predpisov pre vรฝstavbu bude urฤite zaujรญmaลฅ odbornรบ verejnosลฅ. Uvaลพuje sa oย ponechanรญ stavebnรฝch รบradov na obciach, no nie vย sรบฤasnom reลพime, ale vย stavebnรฝch obvodoch. Keฤลพe ide oย prenesenรฝ vรฝkon ลกtรกtnej sprรกvy, ลกtรกt rozhodne oย tom, kto a ako bude zaล vykonรกvaลฅ tรบto pรดsobnosลฅ.
โVย sรบฤasnosti sme na ฤรญsle 162, kde by sa vย spรกdovรฝch oblastiach vytvorili stavebnรฉ รบrady aย zastreลกovali by ลกirลกรญ รบzemnรฝ obvod. Vykonรกvali by iba nรกvrhovรฉ konania, dohฤพad aย konania oย odstrรกnenรฉ stavby, nariadenie zabezpeฤovacรญch prรกc by vykonรกval samotnรฝ รบrad prostrednรญctvom stavebnej inลกpekcie. Budeme sa snaลพiลฅ zรบลพiลฅ okruh konanรญ pre povoฤพovanie โzadefinovaลฅ drobnรฉ stavby, stavby bez povolenia, stavby na ohlรกลกku, posilniลฅ postavenie projektanta,โ naznaฤila spรดsob uvaลพovania odbornรญkov oย novรฝch predpisoch riaditeฤพka Cengelovรก sย tรฝm, ลพe nezaฤรญnajรบ na zelenej lรบke aย sรบ si vedomรญ termรญnu aprรญl 2025.
Podฤพa nej silnรก fรกza pred samotnรฝm povolenรญm umoลพnรญ, aby konania boli relatรญvne pruลพnejลกie. Je vย plรกne zachovaลฅ inลกtitรบt vyhradenej stavby aย vย prรญpade zloลพitejลกรญch stavieb sa zaoberaลฅ procesom realizรกcie stavby aย upraviลฅ detailnejลกie stupne projektovej dokumentรกcie.: stavebnรฝ zรกmer, projekt stavby aย vykonรกvacรญ projekt. Vย sรบฤasnosti sa neuvaลพuje oย tom, ลพe by proces posudzovania vplyvov na ลพivotnรฉ prostredie bol aj povoฤพovacรญm procesom stavebnรฝm. Diskusia oย nรกvrhu sa zatiaฤพ deje na pรดde rezortu dopravy, aby priลกli sย ucelenรฝm konceptom. Starosta Chren dodal, ลพe vย sรบฤasnosti je vย SR 3 000 obcรญ aย 800 stavebnรฝch รบradov aย financovaลฅ stavebnรฝ รบrad je nรกroฤnรฉ.
Druhรฝ panel: Trh vย Bratislave mierne rastie
Druhรฝ panel konferencie sa zameral na situรกciu na trhu sย bytmi aย najmรค na to, kedy sa situรกcia otoฤรญ. Podฤพa Martina ล imurdu zย Bencont Development uลพ na praลพskom realitnom trhu nastal obrat, uย nรกs naล stรกle ฤakรกme. Dobrou sprรกvou je, ลพe vย prvom ลกtvrลฅroku 2024 bolo v Bratislave predanรฝch viac novostavieb, ale je to pozvoฤพnรฝ rast, priฤom najniลพลกรญ predaj bol vย 3. ลกtvrลฅroku 2023. Ceny na sekundรกrnom trhu uลพ mierne rastรบ.
โVย Prahe sa naprรญklad zdvojnรกsobili predaje novostavieb. Predtรฝm poklesol sekundรกrny trh, potom nasledovala stagnรกcia ceny a pokles predaja novostavieb. Aลพ po raste cien na sekundรกrnom trhu nasledovalo oลพivenie na trhu sย novostavbami,โ opรญsal vรฝvoj trhu vย ฤeskom hlavnom meste.
Optimistickejลกรญ pohฤพad na trh mรก aj prezident Nรกrodnej asociรกcie realitnรฝch kancelรกriรญ Slovenska Jรกn Palenฤรกr. Podฤพa neho mรดลพeme predpokladaลฅ pokles รบrokovรฝch sadzieb zo strany Eurรณpskej centrรกlnej banky aย pokles cien. Zo skรบsenosti na trhu vyplรฝva, ลพe ฤพudia majรบ zรกujem, zvyลกuje sa poฤet transakciรญ aย spomaฤพuje sa zniลพovanie cien. Vรคฤลกina Slovรกkov pristรบpila na podmienky vย banke sย vรญziou, ลพe majรบ relatรญvne dobrรบ situรกciu.
Dnes je trh trhom kupujรบceho aย len jeden faktor je horลกรญ ako pred 2 rokmi, aย to je รบrokovรก sadzba. Za 1,5 roka bude pre kupujรบceho horลกia situรกcia. Budรบ inรฉ รบrokovรฉ sadzby, vรคฤลกรญ zรกujem aย developeri tak rรฝchlo nenaลกtartujรบ development, aby mohli zรกsobovaลฅ trh, podotkol Palenฤรกr.
Vย Benconte chcรบ prรญsลฅ na trh aลพ s dokonฤenรฝmi bytmi, lebo klienti, ktorรญ chcรบ kรบpiลฅ takรฝto byt, sa nรกjdu rรฝchlejลกie ako klient, ktorรฝ chce kรบpiลฅ byt โz papieraโ. Ten mรก dnes moลพnosลฅ ฤakaลฅ. Najvรคฤลกรญ vplyv bude maลฅ podฤพa neho sadza hypotรฉk, potom rast reรกlneho prรญjmu aย rast spotrebiteฤพskรฝch cien. โรrokovรฉ sadzby ostatnรบ stabilizovanรฉ aย banky budรบ vo vyฤkรกvacom mรณde,โ predikoval ล imurda.
Tretรญ panel: Ako nastaviลฅ spoluprรกcu so samosprรกvou?
Spoluprรกca developerov aย samosprรกvy je podฤพa odbornรญkov kฤพรบฤovรก. Prรกve tejto tรฉme sa venoval tretรญ blok konferencie. Riaditeฤพ urban aย biznis developmentu YIT Slovakia Radek Pลกeniฤka uviedol, ลพe samosprรกvy na Slovensku by mali viac vyuลพiลฅ verejno-sรบkromnรฉ partnerstvo. Takto je moลพnรฉ zabezpeฤiลฅ obฤiansku vybavenosลฅ, ako ลกkoly, domovy pre seniorov aย podobne.
Veฤพkou tรฉmou diskusieย riaditeฤพa developmentu Immocap Jakuba Gossรกnyiho a senior manaลพรฉrky na oddelenรญ daลovรฉho poradenstva Deloitte Katarรญny Mikovรญnyovej bola DPH vย developmente. Immocap mรก pred sebou vรฝstavbu vรฝznamnรฉho polyfunkฤnรฉho projektu Istropolis na Trnavskom mรฝte vย Bratislave.
โNepoznรกm na Slovensku obec alebo mesto, ktorรฉ by uzavrelo verejno-sรบkromnรฉ partnerstvo na dodanie ลกkoly, ลกportovรฉho alebo nemocniฤnรฉho komplexu,โ povedal Pลกeniฤka. YIT Slovakia uลพ podpรญsal zmluvu, podฤพa ktorej za zmenu รบzemnรฉho plรกnu v prospech bรฝvania odovzdรก mestu istรฝ poฤet bytov, ktorรฉ budรบ mestskรฉ nรกjomnรฉ. Mestskรฉ zastupiteฤพstvo schvรกlilo vย roku 2023 zmeny aย doplnky รบzemnรฉho plรกnu ฤ. 8 aย teraz je na ลฅahu developer.
Stรกle aktuรกlnou tรฉmou je nastavenie podmienok spoluprรกce developerov aย mesta Bratislava. Mesto potrebuje okrem bytov aj inรบ formu prรญspevku โ podporu vรฝstavby obฤianskej vybavenosti, ako ลกkoly ฤi elektriฤkovej trate.