FOKUS: Dostupnosť vlastného bývania sa zhoršuje aj v okolitých krajinách

Krajiny Vyšehradskej štvorky čelia prudkému zhoršovaniu dostupnosti vlastného bývania. Dôvodov je celý rad – od nedostatočnej ponuky domov a bytov na predaj pre zložité povoľovacie procesy cez rýchlo zdražujúce hypotéky a nájmy až po rekordne vysokú infláciu, ktorá výrazne prekonáva tempo rastu miezd.

Relatívne najlepšie sa s aktuálnou situáciou vyrovnáva Poľsko, ktoré dlhodobo ťaží z dynamiky výstavby nových bytov – vlani ich tam bolo dokončených historicky najviac. Česko, Slovensko a Maďarsko, naopak, patria v rôznych ukazovateľoch dostupnosti bývania medzi najhoršie v Európe.

Najnovšie vydanie pravidelného každoročného reportu Deloitte Property Index napríklad ukázalo, že v Česku treba na kúpu nového bytu s rozlohou 70 m² 13,3-násobok priemernej hrubej ročnej mzdy, čo je najviac na kontinente.

Hneď po Česku nasleduje Slovensko, kde na kúpu obdobného bytu obyvatelia potrebujú 12,8-násobok ročnej mzdy. Maďarsko je s hodnotou 9,6-násobku ročnej mzdy v rebríčku piate, ceny nových bytov tam však za posledný rok vzrástli najviac zo všetkých sledovaných krajín (v národnej mene o takmer jednu štvrtinu).

Zhruba uprostred rebríčka sa nachádza Poľsko, kde sa dá byt kúpiť za 7,8-násobok priemernej hrubej ročnej mzdy. Najlepšie v Európe sú na tom Nóri a Belgičania, ktorým na vlastný byt stačí okolo 4,5-násobku ročnej mzdy. Okrem cien nehnuteľností v pomere k príjmom ovplyvňujú dostupnosť bývania aj úrokové sadzby centrálnych bánk, od ktorých sa odvíja cena hypoték.

Zatiaľ čo Slovensko je z krajín V4 ako jediné členom eurozóny a úrokové sadzby tam stanovuje ECB, Poľsko, Maďarsko i Česko majú vlastnú menovú politiku. Úrokové sadzby vo všetkých troch krajinách tak v reakcii na mimoriadne vysokú infláciu rástli výrazne rýchlejšie ako na Slovensku.

Napríklad v Česku sa za posledný rok a štvrť zvýšila základná sadzba centrálnej banky z 0,5 na 7 %, v Poľsku vzrástla z 0,1 na 6,7 % a Maďarská centrálna banka v rovnakom období zvýšila svoju kľúčovú sadzbu dokonca o viac ako 12 percentuálnych bodov – z 0,9 na 13 %. Éra lacných peňazí tak definitívne skončila, čo má na trh s bývaním zásadný vplyv.

Prudký prepad trhu hypoték

Následky prudkého sprísňovania menovej politiky na seba nenechali dlho čakať. Zatiaľ čo predtým kupovalo byty na hypotéku 50 až 80 % ľudí a zvyšok nákup financoval z vlastných úspor, dnes sa pomer obrátil. Objem novoposkytnutých hypoték sa v Česku v auguste 2022 medziročne prepadol o viac než tri štvrtiny, vyše 70 % pokles vykázalo aj Poľsko.

V Maďarsku je situácia skreslená, pretože tam vláda od 1. januára pristúpila k zastropovaniu sadzieb hypoték, aby domácnosti ochránila pred dosahmi inflácie. Opatrenie pôvodne navrhnuté na 6 mesiacov najprv predĺžila do konca roka 2022 a nedávno rozhodla o tom, že bude platiť až do konca júna 2023. Ľudia, ktorí si už pre vysoké ceny nemôžu dovoliť vlastné bývanie a nedosiahnu ani na hypotéku, začali vo veľkom hľadať riešenie na trhu nájomného bývania, čo ženie ceny nájmov nahor.

Napríklad v Česku medziročne vzrástli o 20 až 30 % a v Prahe sa dostali už nad 16,3 eur (400 českých korún) za štvorcový meter. Na jeden inzerát sa napriek tomu podľa realitných kancelárií teraz hlási v priemere okolo 40 záujemcov. „Vzhľadom na vysoký dopyt sa byty prenajímajú obratom, zmluvy sa podpisujú v rovnakom týždni, ako vyšiel inzerát,“ uvádza realitná sieť Re/Max. Trh s nájmami v krajinách V4 ovplyvňuje aj situácia na Ukrajine.

Česko, Slovensko i Maďarsko prijali dohromady viac ako milión utečencov pred vojnou, samotné Poľsko potom ďalší vyše milión. Časť týchto ľudí posilnila dopyt po nájomnom bývaní priamo, časti z nich umožnili majitelia bývať bezplatne v bytoch, ktoré by inak ponúkli na komerčný prenájom.

Okrem vyššieho dopytu sa tak znížila aj ponuka ponuka nájomného byvania. Najväčší problém s dostupnosťou bývania je všeobecne vo veľkých mestách. V Prahe a Bratislave potrebujú ľudia podľa Deloitte Property Indexu na kúpu vlastného bytu najviac peňazí v pomere k mzde (15,3-, resp. 13,7-násobok hrubej ročnej mzdy) hneď po Amsterdame.

V Budapešti a Prahe navyše štatistici zaznamenali najväčší medziročný nárast ceny bytov (o 18,71, resp. 15,99 %). Varšava je s medziročným nárastom o 10,79 % v rebríčku v Európe štvrtá. Výhľad na zlepšenie dostupnosti bývania navyše nie je v krajinách Vyšehradskej štvorky príliš optimistický.

Medziročný prepad objemu novoposkytnutých hypoték v Česku je na úrovni 77%.  O 70 % nižšie sú aj hypotéky v Poľsku.

Česko, Maďarsko i Slovensko patria v počte dokončených bytov na tisíc obyvateľov k európskemu podpriemeru až priemeru, v Maďarsku sa navyše počet novodokončených bytov v poslednom roku prepadol o 30 % pre nedostatočnú kapacitu stavebníctva a rastúce ceny stavebných prác i materiálov.

Na strane ponuky tak krajiny V4 dostupnosť bývania v dohľadnom čase nevyriešia, hoci v nich silnejú hlasy po tom, aby sa do výstavby bytov zapojili aj obce či kraje. Výnimkou v dynamike výstavby je Poľsko, ktoré je s 6,16 dokončenými byty na tisíc obyvateľov druhé najlepšie v Európe po Francúzsku (6,95).

Na porovnanie, Slovensko má 3,95 dokončeného bytu na tisíc obyvateľov za rok, Česko 3,25 bytu a Maďarsko len 2,04. Vyššie tempo výstavby sa v Poľsku preukázateľne prejavuje vyššou dostupnosťou bývania, napríklad v podobe relatívne nižších cien bytov v pomere k príjmom obyvateľov.

Zdražovanie bytov sa spomaľuje, pokles cien nehnuteľností sa však neočakáva

Otázkou potom naďalej zostáva, ako sa na trhu s nehnuteľnosťami prejavia obavy z prepadu ekonomiky do recesie a neistota ohľadom vývoja cien energií. Podľa posledných údajov rast cien nehnuteľností najmä vo veľkých mestách naďalej pokračuje, ale zdražovanie postupne stráca dynamiku.

Napríklad v Prahe podľa analýzy developerských spoločností Skanska Residential, Trigema a Central Group v treťom štvrťroku 2022 priemerná predajná cena nových bytov vzrástla medziročne o 17 % na 6 020 eur za štvorcový meter. Medzimesačne činí nárast 1,4 %.

Ceny nehnuteľností sa v budúcnosti podľa odhadov skôr ustália, priestor na ich pokles je obmedzený najmä pre vysoké náklady na novú výstavbu – od cien stavebných prác cez materiály až po energie. Zásadné je aj pomalé povoľovanie stavieb. „Teraz sa čaká, ako sa bude vyvíjať celospoločenská klíma. Počujeme prezentáciu strachu zo zimy, ako sa budú chovať energie. A v situácii vyvolávania strachu vzniká, že obyvateľstvo brzdí apetít,“ uviedol riaditeľ developerskej spoločnosti Trigema Marcel Soural.

Developeri všeobecne mienia, že by sa dostupnosť bývania mohla začať zlepšovať budúci rok na jar a potom v roku 2024 v prípade poklesu cien hypoték pod hranicu 3 %. Očakáva sa aj rast rozdielu cien medzi novými a staršími bytmi. Ten sa teraz pohybuje medzi 10 až 20 %, čo je podľa developerov málo, mal by byť 25 až 30 %.

„Poklesnú najmä ceny starších bytov, ktoré sú energeticky menej úsporné. Panelové byty majú o 50 % vyššie energetické náklady ako novostavby,“ upozornil riaditeľ developerskej spoločnosti Central Group Dušan Kunovský.

Zdroje použitých informácií: ČTK, Deloitte, ČNB, MNB, Reuters

Článok bol uverejnený v časopise ASB 10/2022