Ekonomika formuje budúcnosť developerov. Bude stúpať dopyt po zelených budovách s nižšími prevádzkovými nákladmi
Katarína Šebejová Po roku 2010 sa európsky realitný trh pomaly zotavoval z globálnej finančnej krízy, pričom čelil neistote a zvýšenej opatrnosti zo strany kupujúcich aj developerov. Ako sa situácia vyvíjala v posledných rokoch a čo to znamená pre trh s nehnuteľnosťami na Slovensku?
Podľa informácií Eurostat, stúpli ceny nehnuteľností v Európskej únii v rokoch 2010 až 2022 až o 47 percent. Od roku 2013 existuje stabilný vzostupný trend s obzvlášť veľkým nárastom medzi rokmi 2015 a 2022. Najväčší nárast bol zaznamenaný v Estónsku (+192 %), Maďarsku (+172 %) a Luxembursku (+135 %). Naopak, pokles zaznamenali iba v Taliansku (-9 %) a na Cypre (-5 %), pričom údaje za Grécko nie sú dostupné.
V rokoch 2010 až 2022 sa zároveň v EÚ neustále zvyšovalo nájomné – celkovo o 18 % počas celého obdobia. Tento trend bol zrejmý vo všetkých členských štátoch okrem Grécka (-25 %). Najväčší nárast bol zaznamenaný v Estónsku (+210 %), Litve (+144 %) a Írsku (+84 %). Na Cypre bol nárast len +0,2 %.
Globálne faktory rastu
V rokoch 2010 až 2022 bola inflácia v EÚ 28 %. Počas tohto obdobia bola ročná inflácia jednoznačne najvyššia v roku 2022 (9,2 %). V období medzi rokmi 2010 až 2022 zaznamenala nárast pričom najvyššie hodnoty boli v Estónsku (56 %), Maďarsku (53 %), Litve (49 %) a Rumunsku (47 %). Najnižší nárast cien zažili v Grécku (12 %), na Cypre a v Írsku (v oboch krajinách o 16 %).
V sledovanom období sa zvýšili aj výrobné ceny v stavebníctve v prípade nových bytov v EÚ. A to najmä od roku 2016, výrazne medzi rokmi 2021 a 2022. Za celé obdobie sa zvýšili ceny až o 40 %. Spomedzi členských štátov najväčší nárast zaznamenali v Maďarsku (+124 %), Bulharsku (+103 %) a Rumunsku (+97 %). Grécko bolo jediným členským štátom, ktorý zaznamenal pokles (-1 %).
Náklady na bývanie v porovnaní s priemerom EÚ sa v jednotlivých členských štátoch výrazne líšia. Najvyššie náklady na bývanie v roku 2022 v porovnaní s priemerom EÚ boli zistené v Írsku (112 % nad priemerom EÚ), Luxembursku (o 87 % viac) a Dánsku (o 82 % viac). Na druhej strane najnižšie sú v Bulharsku (63 % pod priemerom EÚ) a Poľsku (o 60 % menej).
Pri pohľade na vývoj v rokoch 2010 až 2022 sa úroveň nákladov na bývanie v porovnaní s priemerom EÚ zvýšila v 17 členských štátoch a v 10 klesla. Najväčší nárast bol zaznamenaný v Írsku (zo 17 % nad priemerom EÚ na 112 % nad priemerom EÚ) a na Slovensku (zo 44 % pod priemerom EÚ) a najväčší pokles v Grécku (z 8 % pod priemerom EÚ na 30 %) a na Cypre (z 8 % pod priemerom EÚ).
Či sú obyvatelia vlastníkmi alebo nájomníkmi nehnuteľností, v ktorých žijú, sa v jednotlivých členských štátoch výrazne líši. V EÚ žilo v roku 2022 69 % obyvateľstva vo vlastnom dome, zatiaľ čo zvyšných 31 % malo prenajaté bývanie. Najvyšší podiel vlastníctva bol zaznamenaný v Rumunsku (95 % obyvateľov žilo v domácnosti vlastniacej svoj dom), na Slovensku (93 %), v Chorvátsku (91 %) a v Maďarsku (90 %).
Vo všetkých členských štátoch okrem Nemecka bolo vlastníctvo bežnejšie. V Nemecku bol prenájom o niečo bežnejší, pričom 53 % populácie tvorili nájomníci. Nasledovalo Rakúsko (49 %) a Dánsko (40 %).
Dostupnosť bývania na Slovensku
A aká je situácia dnes? Ceny nehnuteľností v 2. štvrťroku 2024 zaznamenali podľa Národnej banky Slovenska prvýkrát, odkedy sa sprísnila menová politika, štvrťročný nárast. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom sú ceny bývania o 1,6 % vyššie, na úrovne z roku 2023 sa však doposiaľ nedotiahli. Nehnuteľnosti zdraželi v piatich krajoch, najvýraznejšie v Banskobystrickom. V Nitrianskom a Žilinskom kraji evidujeme mierny pokles cien.
Zlepšovanie dostupnosti bývania sa v 2. štvrťroku zaseklo. Priemer úrokových sadzieb na úvery na bývanie za apríl až jún zostal na približne rovnakej úrovni ako na začiatku roka. Výrazné zmeny nezaznamenal ani rast miezd. Mierne zvýšenie cien nehnuteľností tak viedlo k posunu indexu dostupnosti bývania k hodnotám z konca roka 2023. Dostupnosť bývania sa zhoršila najviac v Košickom kraji, ktorý patrí spoločne s Nitrianskym a Trenčianskym krajom medzi regióny s najhoršou dostupnosťou bývania.
Postupný návrat realitného trhu k rastu odzrkadľuje aj kompozitný index 4 na hodnotenie vývoja cien bývania. Impulzy na jeho posilnenie vychádzajú nielen z reálnej ceny a disponibilného príjmu, ale aj z prostredia úverov a výstavby bytov. Medzera medzi vývojom cien bývania a príjmom domácností či infláciou sa postupne uzatvára. Naopak, rast nájomného v 2. štvrťroku sa zrýchlil, ukazovateľ pomeru ceny k nájmu preto prispel k nárastu hodnôt indexu len minimálne.
Pohľad na údaje o úveroch na bývanie prináša mierny optimizmus, tvrdí NBS. V priebehu júna pristúpila ECB k zvoľneniu menovej politiky. Tento krok sa však na sadzbách hypoték poskytnutých v rámci 2. štvrťroka prejaviť nestihol. Napriek tomu pozoruje NBS zvyšovanie objemu čerpaných úverov. Opatrný nárast sleduje aj pri čisto nových úveroch (očistených o refinancovanie).
Počet dokončených bytov však poklesol v 2. štvrťroku o vyše 16 % v porovnaní s minulým rokom. Našťastie, vývoj celkového počtu rozostavaných bytov zostáva pomerne stály, čomu zodpovedajú aj údaje o stavebnej produkcii bytových budov. Ponuková strana realitného trhu tak naďalej poskytuje argumenty prevažne smerom k rastu cien nehnuteľností.
Dostupnosť úverov dnes
Výstavba, ale aj cena nehnuteľností v nedávnom období boli podľa SLSP ťahané dopytom, ktorý pramenil najmä z dostupnejších úverov na bývanie. Ďalším faktorom bol rast reálnych miezd a celkový pozitívny vývoj makroekonomických fundamentov. Pandémia ekonomický rast pribrzdila, pričom dopyt a následne aj ceny klesli.
Ceny bývania na Slovensku medzičasom s najväčšou pravdepodobnosťou už dosiahli svoje dno. Možno očakávať, že s postupný rast miezd, odznievanie dôsledkov inflácie a pokles sadzieb na hypotékach budú impulzom pre potenciálnych záujemcov o bývanie. Ceny nehnuteľností sa tak v horizonte niekoľkých kvartálov vrátia k stabilnejšiemu rastu.
SLSP uvažuje, že postupná demografická zmena vyvolá čoraz väčší tlak na pracovný trh a obavy z udržateľnosti dôchodkov. Je teda tiež možné, že v najbližšej dekáde sa udejú aj štrukturálne zmeny v dopyte po bývaní, prípadne zmeny v dynamike rastu cien nehnuteľností, predpovedá SLSP.
Okrem toho, že do roku 2035 ubudnú na pracovnom trhu státisíce obyvateľov v produktívnom veku, zmenší sa aj cieľová skupina obyvateľov, ktorí si najčastejšie kupujú nové bývanie. Keďže Slováci patria k štátom s najvyšším pomerom vlastného bývania, ide o faktor, s ktorým treba počítať, uzatvára SLSP.
Prečítajte si tiež
Stavebný sektor aktuálne nachádza v období stagnácie
Na Slovensku existuje medzi dopytom a ponukou bytov medzera, ktorá prirodzene tlačí na ceny nehnuteľností, pripomína SLSP. Potenciál rastu cien skrytý v nedostatku bytov sa však vzhľadom na demografiu vo vzťahu k cenám pravdepodobne rýchlo vyčerpáva.
Aj vysokokvalifikovaní pracovníci zo zahraničia by mohli priniesť kapitál (peniaze aj vedomosti), ktorý by mohol tlačiť ceny nehnuteľnosti vyššie. Rastový impulz pre ceny nehnuteľností môže ďalej prichádzať aj od Slovákov, ktorí žijú a pracujú v zahraničí a napríklad kvôli rodinným väzbám chcú na Slovensku vlastniť nehnuteľnosť.
V regiónoch, kde podstatná časť populácie pracuje v zahraničí, môže prílev takýchto „zahraničných investícií“ zvýrazniť príjmovú a majetkovú nerovnosť na lokálnej úrovni. Takýto stav môže následne ďalej podporovať a prehlbovať krátkodobú aj dlhodobú migráciu za prácou.
Dôsledky poklesu populácie na dopyt po menších nehnuteľnostiach by mohol zmierniť aj trend tzv. single života, ale ten je v prostredí vyšších sadzieb pravdepodobne tiež pod tlakom. Jednoducho povedané, po tom, ako financovanie nákupu nehnuteľností zdraželo a platy prestali stíhať za infláciou, bola kúpa nehnuteľnosti výrazne dostupnejšia pre dvojicu dlžníkov. Nadnesene tak možno povedať, že aj ECB vie svojím spôsobom ovplyvniť, ako aktívne si hľadáme partnera.
Trh bývania sa rovnako ako celý stavebný sektor aktuálne nachádza v období stagnácie. Keďže ide o výrazne cyklické odvetvie, oživenie bude pozvoľné. Ceny bývania na Slovensku medzičasom s najväčšou pravdepodobnosťou už dosiahli svoje dno. Trhu s nehnuteľnosťami by mohol postupne pomôcť aj impulz v podobe pokračujúceho znižovania sadzieb ECB.
Cesta zo stagnácie cien však môže byť relatívne dlhá. Cenové rasty, ktoré sme videli v rokoch 2021 a 2022, sa už nemusia zopakovať. Scenár rastu cien nehnuteľností mierne nad úroveň inflácie je preto určite na stole a treba s ním pri rozhodnutiach počítať. Pri postupujúcej demografickej zmene treba čoraz viac pamätať na to, že dlhodobá historická skúsenosť môže hrať proti racionálnym očakávaniam.
Inflačné skoky
V budúcom roku sa prechodne zvýši inflácia na 5 %. To by mal byť posledný rok s vysokou infláciou, tvrdí NBS. Tento rok dosiahne v priemere 3 %, čo je len o niečo vyšší rast cien ako v letnej predikcii. V roku 2025 dôjde k výraznejšiemu rastu cien. NBS uvažuje, že ceny plynu sa zvýšia na trhom implikované úrovne, čo znamená rast približne o 30 %. Dodatočne to prispeje k rastu inflácie.
Predstavené konsolidačné opatrenia obsahujú viaceré zmeny v sadzbách DPH. Väčšiny spotrebného koša sa bude týkať vyššia základná sadzba DPH (z 20 % na 23 %). Menšieho počtu položiek (vybrané základné potraviny a jedlo v reštauráciách) sa dotýka pokles DPH. Celkovo by inflácia mala byť vyššia z dôvodu konsolidačných opatrení a domáce cenové tlaky by sa mali zvýšiť.
Náklady práce sa síce nezvyšujú, avšak NBS si myslí, že nárast daňového zaťaženia firmy prenesú do cien pre spotrebiteľov. V roku 2026 by mala inflácia poklesnúť pod 3 %. Po odznení negatívnych efektov konsolidácie verejných financií a zreálnení cien energií bude inflácia bude odzrkadľovať nákladové faktory a slabší dopyt plynúci z ekonomiky produkujúcej pod svojím potenciálom.
Výhľad ekonomiky
Ekonomika by mala rásť solídnym tempom približne 2,5 % v tomto aj v budúcom roku, tvrdí NBS. Podporou v tomto roku je najmä domáci dopyt. Vzhľadom na trápiacu sa európsku ekonomiku nemožno čakať impulz cez exportnú výkonnosť. V budúcom roku bude rast ekonomiky ťahaný skôr cez lepšiu exportnú výkonnosť, keďže oznámené ozdravenie verejných financií doľahne na domácnosti a firmy. Oba sektory sú dobre pripravené a mali by zvýšené náklady zvládnuť bez toho, aby sa výraznejšie zhoršil blahobyt, myslí si NBS.
Z ekonomického rastu v budúcom roku uberie konsolidačný balíček, konštatuje NBS. Najväčšiu časť konsolidácie tvorí zmena dane z pridanej hodnoty (DPH), čo zvýši infláciu a uberie domácnostiam z kúpyschopnosti. NBS predpokladá, že sa to prejaví v slabšom spotrebiteľskom dopyte. Zvýšené náklady sa priamo premietnu do nižších investícií a tvorby nových pracovných miest.
Po priaznivom tohtoročnom vývoji sa domácnostiam v budúcom roku pribrzdí dobiehanie stratenej kúpyschopnosti, predpokladá NBS. Na domácnosti doľahne bremeno konsolidácie vo veľkej miere. Okrem zvýšenej DPH očakáva NBS aj zastavenie plošného dotovania cien energií a poskytovania štedrých benefitov všetkým domácnostiam.
Rast reálnych príjmov domácností pre vyššiu infláciu v budúcom roku okresala oproti letnej predikcii, takže domácnosti sa budú musieť uskromniť pri svojich spotrebiteľských výdavkoch.
Slovenské firmy sa stanú menej konkurencieschopnými
Miernu úľavu prinesie spomalenie inflácie v roku 2026, keď by sa mala so zrýchlením príjmov zotaviť súkromná spotreba. Konsolidácia mierne utlmí investície, hoci porastú aj v ďalšom období, doľahne na podnikový sektor prostredníctvom vyššieho daňového zaťaženia.
Môže to mať nepriaznivý vplyv na investičnú činnosť, keďže slovenské firmy sa stanú menej konkurencieschopnými. Nastúpené uvoľňovanie menovej politiky a nižšie reálne úrokové sadzby by však mohli aspoň čiastočne kompenzovať firmám negatívny efekt konsolidácie. Výraznejší impulz do investícií by malo priniesť čerpanie zdrojov z plánu obnovy. Tie by mali tvoriť najväčšiu časť verejných investícií s presahom aj do súkromného sektora, prognózuje ďalej NBS.
Konsolidačný balíček sa môže nepriaznivo dotknúť plánov na rozvoj logistiky či výroby v tuzemských podnikoch, ktorým už vlani zhltli zo zisku značnú časť nákladové úroky. Tendencia firiem šetriť obmedzí aj ich investície do nových kancelárskych priestorov, ktoré sú „zdieľané“ najmä po pandémii.
Bude stúpať dopyt po zelených budovách s nižšími prevádzkovými nákladmi vďaka progresívnym technickým riešeniam. Do bytov sa tento fenomén prenesie pomalšie, keďže ovplyvňuje už aj tak dosť vysoké obstarávacie náklady. Trend „platím len to, čo musím“, týkajúci sa prevádzky aj rozlohy bytov, naberie na sile.
Nebude sa tvoriť toľko pracovných miest, pričom NBS odhaduje o približne 20-tisíc ľudí nižšiu zamestnanosť ako predikovala v lete. Pre konsolidáciu verejných financií bude musieť skončil niečo viac ako polovica z nich. Druhá časť ide na vrub veľkého počtu odchodov do predčasných dôchodkov a čiastočne aj slabšej ekonomiky. Pritom zamestnanosť stagnuje už dlhšie. V budúcom roku sa pre rastúcu infláciu kúpyschopnosť domácností sa veľmi nezlepší. Až v roku 2026 by malo dôjsť k citeľnejšiemu rastu reálnych príjmov.
