Európsky realitný trh musí čeliť mnohým výzvam, ktoré sa však môžu stať novými príležitosťami

V piatok 6. októbra skončil v Mníchove 25. ročník Expo Realu, prestížneho európskeho veľtrhu nehnuteľností a investičných príležitostí.

Súčasné stavebníctvo, realitný a investičný trh sa musia stretávať s nebývalým množstvom problémov a výziev, medzi ktoré patria vysoké úrokové sadzby, zvyšujúce sa stavebné náklady, klimatické zmeny aj emisie CO₂ pri výstavbe a prevádzke budov.

Realitní experti sa však zhodli na tom, že problémy a riziká sa zároveň môžu stať novými príležitosťami. Podľa nich je dnešným imperatívom celého realitno-stavebného odboru, aby zmenil navyknuté postupy a rozvíjal nové biznis modely. Kľúčovými témami veľtrhu preto tento rok bola dekarbonizácia, ESG a digitalizácia.

Témy tohtoročného Expa pohľadom účastníkov

Dekarbonizácia: stavebníctvo a realitný trh musia prejsť zásadnou premenou
Na dosiahnutie klimatických cieľov a zmiernenie klimatických zmien je nutné nielen znížiť emisie CO2, ale tiež pristúpiť v čo najväčšej možnej miere k dekarbonizácii. Okolo 30 % emisií je spôsobených výstavbou a prevádzkou budov, čo je oveľa viac ako dosahujú emisie z dopravy.

Potenciál úspor v stavebníctve je obrovský, ale celý sektor musí prejsť zásadnou premenou vyžadujúcou si inovatívne riešenie a širšie zavádzanie moderných technológií. Jedným príkladom za všetky je výstavba viacpodlažných budov z dreva v širšom meradle.

„Výstavbu z dreva pred pár rokmi presadzovali skôr len nadšenci. Teraz ju však už vyhľadávajú aj samotní investori – s vedomím, že iba udržateľné budovy si dlhodobo zachovajú svoju hodnotu. Moderné domy z masívnych drevených CLT panelov sa stavajú s minimálnou uhlíkovou stopou. A v krajinách západnej a severnej Európy sa bežne realizujú rezidenčné aj komerčné projekty z dreva, prekonávajúce výškovú hranicu niekoľko desiatok metrov,“ uviedol Bernhard Egert, riaditeľ divízie drevostavieb UBM Development AG, ktorá má aktuálne v príprave cez 250-tisíc m² drevostavieb a plánuje stať sa najväčším európskym developerom ekologických budov s drevenou konštrukciou.

Použitie 1 m³ dreva pri výstavbe na seba viaže 1 tonu uhlíka; v porovnaní s tradičnou výstavbou sa emisie skleníkových plynov znižujú o zhruba 60 %.

Pozadu ale nezostávajú ani developeri v ďalších segmentoch – napríklad v sektore priemyselných a logistických nehnuteľností, ktorý aktuálne patrí k ťahúňom európskeho realitného trhu. Napríklad veľtržná prezentácia spoločnosti VGP sa niesla v duchu ekologicky efektívnej logistiky a ľahkej priemyselnej výroby, k čomu by mali prispieť aj tieto nehnuteľnosti.

Vlajkovou loďou spoločnosti je VGP Park München s plochou 674 000 m², medzi ktorého nájomca patria renomované nemecké značky BMW Group a KraussMaffei Group. Ten má jednu z najväčších inštalácií solárnych panelov v Nemecku s kapacitou viac ako 12 MWp, zároveň sa zameriava na biodiverzitu: jeho súčasťou je aj 24 hektárov polí, lúk, kvetinových pásov a rybníkov.

Súčasne si VGP stanovila za strednodobý cieľ zaobísť sa vo VGP Parkoch pokiaľ možno úplne bez plynu a využívať obnoviteľné zdroje energie. Pilotným projektom v tomto smere je VGP Park Am Alten Flughafen v nemeckom Giessene, kde bol plyn nahradený systémom tepelných čerpadiel v kombinácii s fotovoltaikou.

„To je riešenie pre naše nové projekty vrátane tých v regióne CEE. Vo VGP Parkoch, ktoré máme po celej Európe (v prevádzke, vo výstavbe aj v prípravnej fáze) dosahuje celková kapacita výroby zelenej energie 204,3 MWp, pričom naším cieľom je dosiahnuť 300 MWp do roku 2025. Vzhľadom na smerovanie k udržateľnosti a energetickej sebestačnosti naše logistické a priemyselné nehnuteľnosti tiež certifikujeme: pri novej výstavbe cielime na certifikáciu BREEAM v úrovni Excellent, v prípade stavieb v Nemecku a Rakúsku potom na certifikáciu DGNB v úrovni Gold,“ povedala Sally Silze, ktorá stojí na čele divízie VGP pre udržateľnú výstavbu.

ESG nadobúda na dôležitosti – ruka v ruke s digitalizáciou

Napĺňanie princípov ESG (Environmental – Social – Governance) sa dostáva stále viac do popredia pri rozhodovaní investorov.

„Na kritériá ESG hľadia najmä veľkí inštitucionálni investori, ktorí už majú nastavenú internú stratégiu ESG. Všeobecne sa investori čím ďalej tým viac zaoberajú princípmi ESG aj kvôli tomu, že v budúcnosti sa podľa ich napĺňania budú posudzovať aj podmienky financovania projektov. Implementácia princípov ESG zvyšuje konkurencieschopnosť a hodnotu nehnuteľností,“ konštatoval Jakub Stanislav, vedúci manažér investičného oddelenia v realitnej poradenskej spoločnosti CBRE.

„ESG sa stáva hnacím motorom investičných memorand. Tie sa teraz nastavujú tak, aby zahŕňali všetky riziká ESG, stratégie na ich zmiernenie aj zistenia počas technickej previerky nehnuteľností vrátane súvisiacich nákladov. Hoci sa taxonómia EÚ a predpisy stále vyvíjajú, spoločnosti, ktoré zavádzajú účinné stratégie pre monitorovanie ESG, si dlhodobo otvárajú dvere k vyššej návratnosti investícií,“ dodal Ivan Petráš, Country Manager pre Slovensko v spoločnosti PlanRadar – popredné európske platformy pre digitalizáciu stavebných procesov počas výstavby a správy nehnuteľností.

Tá nedávno vydala a na Expo Reale prezentovala vlastnú analýzu týkajúcu sa princípov ESG v stavebníctve a ich vplyvu na hodnotu aktív. Podľa Ivana Petráša patrí budúcnosť stavebníctva digitalizáciu a umelej inteligencii, ktoré premenia spôsob, akým celé odvetvie funguje a otvoria dvere k novým možnostiam. „Stavebníctvo už príliš dlho stagnovalo. Pokiaľ však budeme ochotní tieto nástroje prijať a využívať, nielenže sa zefektívni stavebný proces a zlepší kvalita projektov, ale tiež pôjde lepšie dosiahnuť udržateľnosť a energetickú efektívnosť,“ uzatvára Petráš.

Od klimatických rizík ku klimatickým príležitostiam

Bohatý sprievodný program veľtrhu bol rozdelený do 10 tematických diskusných fór. Novinkou v nich bola špeciálna DECARB Arena, venovaná debatám o dekarbonizácii. Tej bola navyše venovaná aj špeciálna sekcia v hale NOVA3, aby dala priestor spoločnostiam, start-upom a inovatívnym riešeniam na klimatickú optimalizáciu existujúcich budov a na realizáciu budúcich klimaticky neutrálnych projektov.

V neposlednom rade boli v centre pozornosti Expo Realu otázky spojené s demografiou, migráciou, urbanizmom, dostupným bývaním a verejným priestorom. Jedným z vrcholov veľtrhu sa stal príspevok „Od klimatických rizík ku klimatickým príležitostiam“ indicko-amerického politológa Paraga Khanny, ktorého kniha „Pohyb: ako masová migrácia pretvorí svet – a čo to znamená pre vás“ z roku 2021 si získala celosvetovú pozornosť.