Prague,,Czechia,,February,16,,2017.,Modern,Apartment,Buildings.,Real,Estate

FOKUS: Developeri vย ฤŒesku oฤakรกvajรบ lepลกie ฤasy

Situรกcia na rezidenฤnom trhu vย susednom ฤŒesku je vย mnohom podobnรก ako na Slovensku. Dokonca sa dรก oฤakรกvaลฅ, ลพe vo vรฝvoji sรบ โ€žpre namiโ€œ ฤo nรกm mรดลพe napovedaลฅ kam sa pohneme.

Bytovรก vรฝstavba v ฤŒesku je najpomalลกia za poslednรฝch pรคลฅ rokov. V obdobรญ medzi januรกrom a augustom spustili developeri vรฝstavbu necelรฝch 24 200 bytov, o takmer pรคtinu menej ako vlani. Dรดvodom sรบ predovลกetkรฝm vysokรฉ รบrokovรฉ sadzby, ktorรฉ centrรกlna banka v snahe bojovaลฅ s inflรกciou drลพรญ uลพ od jรบna 2022 na รบrovni 7 %. To je najviac od roku 1999. Vรฝsledkom sรบ drahรฉ hypotรฉky, ktorรฉ nรบtia zรกujemcov o kรบpu vlastnรฉho bytu ฤi domu ฤakaลฅ na vรฝhodnejลกie financovanie a uprednostลˆovaลฅ doฤasne prenรกjom.

Pre developerov, ktorรญ v poslednรฝch rokoch ฤelili vรฝraznรฉmu rastu nรกkladov na stavebnรฉ prรกce i materiรกly, to ฤasto znamenรก odloลพenie nรกkladnรฝch projektov dovtedy, kรฝm si budรบ istรญ, ลพe dokonฤenรฉ byty dokรกลพu predaลฅ za zodpovedajรบcu cenu. โ€žJe vidieลฅ, ลพe developeri stรกle stoja na brzde a obmedzujรบ novรฉ projekty aj v regiรณnoch, ktorรฉ dlhodobo trpeli pre nedostatoฤnรบ ponuku bytov vedรบcu k predchรกdzajรบcemu prudkรฉmu rastu cien. Sprรกvajรบ sa vลกak รบplne racionรกlne vzhฤพadom na vรฝvoj รบrokovรฝch sadzieb zdraลพujรบcich vรฝstavbu aj financovanie nรกkupu zo strany spotrebiteฤพov,“ uviedol ekonรณm banky Creditas Petr Dufek.

Aj podฤพa riaditeฤพa Asociรกcie developerov ฤŒeskej republiky Tomรกลกa Kadeล™รกbka v sรบฤasnosti platรญ, ลพe sa developeri obรกvajรบ ekonomiky vรฝstavby a predaja rezidenฤnรฝch projektov. โ€žTo uลพ teraz, ale oveฤพa viac v ฤalลกรญch mesiacoch a rokoch povedie k poklesu ponuky novรฝch bytov na trhu. Uลพ aj tak nedostatoฤnรก vรฝstavba sa eลกte viac spomalรญ, hoci potreba bรฝvania neklesรก,“ uviedol Kadeล™รกbek.

Vรฝvoj priemernรฝch รบrokovรฝch sadzieb.
Vรฝvoj priemernรฝch รบrokovรฝch sadzieb. | Zdroj: Hypoindex

Obrat sa blรญลพi

Aj keฤ centrรกlni bankรกri na svojom zasadnutรญ v septembri zatiaฤพ nechali รบrokovรฉ sadzby bez zmeny, nevylรบฤili, ลพe o ich znรญลพenรญ zaฤnรบ eลกte do konca tohto roka rokovaลฅ. โ€žViem si predstaviลฅ, ลพe v novembri alebo decembri by sme mohli byลฅ v situรกcii, keฤ budeme maลฅ vysokรบ mieru dรดvery v prognรณzu a dezinflaฤnรฉ trendy, v takom prรญpade nemoลพno vylรบฤiลฅ, ลพe by bankovรก rada mohla sรบhlasiลฅ so znรญลพenรญm sadzieb eลกte tento rok,โ€œ uviedol viceguvernรฉr ฤŒNB Jan Frait.

Keฤ sa cyklus zniลพovania sadzieb zaฤne, bude podฤพa Fraita pozvoฤพnรฝ a pomalรฝ. Aj tak vลกak ide o nรกznak zmeny v uvaลพovanรญ centrรกlnych bankรกrov, ktorรญ doteraz pre inflรกciu รบvahy o poklese sadzieb odmetali. Tempo rastu cenovej hladiny vลกak v ฤŒesku klesรก uลพ osem mesiacov za sebou. V septembri inflรกcia dosiahla 6,9 %, takลพe bola najniลพลกia od decembra 2021.

Okrem nรกdeje na skorรฉ zlacnenie hypotรฉk poukazuje na zmenu nรกlady na realitnom trhu aj vรฝvoj cien nehnuteฤพnostรญ. Hoci sa tento rok dajรบ byty vo vลกetkรฝch krajskรฝch mestรกch ฤŒeska zรญskaลฅ v priemere lacnejลกie ako v rovnakom obdobรญ vlani, najnovลกie dรกta ukazujรบ, ลพe v treลฅom ลกtvrลฅroku sa pokles cien zastavil.

Naopak, starลกie byty podฤพa analรฝzy realitnej spoloฤnosti FรฉrMaklรฉล™i.cz medziลกtvrลฅroฤne zdraลพeli o niลพลกie jednotky percent. Dรดvodom je predovลกetkรฝm to, ลพe po medziroฤnom poklese cien o 5 โ€“ 18 % (v zรกvislosti od regiรณnu) pribรบdajรบ kupujรบci, ktorรญ v ฤalลกie zlacnenie bytov a domov uลพ neveria a chcรบ vyuลพiลฅ prรญleลพitosลฅ.

Zahรกjenรฉ byty v ฤŒR po krajoch.
Zahรกjenรฉ byty v ฤŒR po krajoch. | Zdroj: Hypoindex

ฤŒiastoฤne sa prejavilo aj zmiernenie pravidiel pri poskytovanรญ hypotรฉk. Centrรกlna banka po novom od jรบla nevyลพaduje, aby ลพiadatelia o hypotekรกrny รบver plnili limit DSTI. Ten urฤoval maximรกlny podiel celkovej vรฝลกky vลกetkรฝch mesaฤnรฝch splรกtok รบveru na ฤistom mesaฤnom prรญjme ลพiadateฤพa.

Na hypotรฉku si vฤaka jeho zruลกeniu mรดลพe v poslednรฝch mesiacoch dovoliลฅ aj ฤasลฅ ฤพudรญ, ktorรญ predtรฝm podmienky nespฤบลˆali. Zatiaฤพ vลกak nejde o zรกsadnรฝ prelom, pretoลพe ฤalลกie limity, ako je LTV (pomer medzi vรฝลกkou hypotekรกrneho รบveru a zรกloลพnou hodnotou nehnuteฤพnosti) ฤi DTI (celkovรฝ dlh ลพiadateฤพa vyjadrenรฝ v nรกsobkoch jeho roฤnรฉho prรญjmu), nechala ฤŒNB v platnosti.

ฤŒeskรก inflรกcia v septembri 2023 dosiahla 9,6 %, ฤo je namenej od decembra 2021.

โ€žZdรก sa, ลพe realitnรฝ trh mรก to najhorลกie za sebou a pozitรญvne oฤakรกvania sa uลพ zaฤรญnajรบ primetaลฅ do cenovรฉho vรฝvoja. Keฤ sa koneฤne rozhรฝbe aj hypotekรกrny trh, ฤo sa oฤakรกva uลพ v prvรฝch mesiacoch novรฉho roka, vlastnรฉ bรฝvanie bude znovu dostupnรฉ aj tej ฤasti domรกcnostรญ, ktorรฝm vo financovanรญ brรกnila vรฝลกka รบrokovรฝch sadzieb,โ€œ uviedol konateฤพ spoloฤnosti Lumรญr Kunz.

Pri novรฝch bytoch by potom mohli zohraลฅ รบlohu aj vlรกdou plรกnovanรฉ daลˆovรฉ zmeny od roku 2024. Nรกvrh takzvanรฉho konsolidaฤnรฉho balรญฤka poฤรญta so zlรบฤenรญm 10-percentnej a 15-percentnej sadzby DPH na jednotnรฝch 12 %. Na byty sa pritom doteraz vzลฅahovala 15-percentnรก DPH, kupujรบci by tak v prรญpade prijatia nรกvrhu mohli od novรฉho roka uลกetriลฅ aลพ stotisรญce korรบn.

Bude rรกsลฅ dopyt aj nรกklady

Okrem โ€žodloลพenรฉho dopytuโ€œ ฤพudรญ, ktorรญ ฤakajรบ na dostupnejลกie hypotรฉky a prรญpadnรฉ vรฝhodnejลกie daลˆovรฉ podmienky, podporรญ cenovรฝ rast na realitnom trhu aj pokraฤujรบca nedostatoฤnรก vรฝstavba, s ktorou ฤŒesko zรกpasรญ dlhodobo. Naprรญklad tento rok bolo do konca augusta vydanรฝch len necelรฝch 18-tisรญc stavebnรฝch povolenรญ na bytovรบ vรฝstavbu, medziroฤne o pรคtinu menej.

Dรดvodom zvyลกovania cien bude podฤพa expertov okrem vysokej inflรกcie a รบverov aj cena stavebnรฝch prรกc a stavebnรฝch materiรกlov. Aby sa rezidenฤnรก vรฝstavba znovu obnovila, museli by podฤพa Michaely Tomรกลกkovej, vรฝkonnej riaditeฤพky developera Central Group, ceny u stavebnรฝch dodรกvateฤพov klesnรบลฅ oproti vlaลˆajลกku o 15 percent.
โ€žV auguste v Prahe povolili iba 32 novรฝchย bytovย v bytovรฝch domoch, teda bรฝvanie ani nie pre 100 ฤพudรญ. A takรฝto nรญzky poฤet povolenรฝch bytov nie je tento rok vรฝnimkou. V aprรญli povolili 48 novรฝchย bytov, v mรกji dokonca iba 17. Bytovรฝ deficit tak neustรกle narastรก, navyลกe sa pri tomto tempe povoฤพovania bude prehlbovaลฅ eลกte rรฝchlejลกie,“ dodala Tomรกลกkovรก.

Pri novรฝch projektoch sa potom popri dopyte prevyลกujรบcom ponuku do cien bytov premietnu aj vyลกลกie ESG ลกtandardy developmentu. Prvky ako zachytรกvanie daลพฤovej vody, zelenรฉ strechy, รบspornรฉ technolรณgie vykurovania a chladenia cielenie volรญ viac ako pรคtina ฤeskรฝch developerov. Vyplรฝva to zo ลกtรบdie developerskรฝch spoloฤnostรญ, spracovanej analytickou spoloฤnosลฅou CEEC Research, ktorรก ฤerpala dรกta od 112 najvรคฤลกรญch ฤeskรฝch stavebnรฝch firiem.

Viac ako polovica respondentov uviedla, ลพe udrลพateฤพnรฉ a modernรฉ projekty si lepลกie nรกjdu v mestรกch investorov a zvรฝลกia hodnotu stavieb. Dรดraz na udrลพateฤพnosลฅ developmentu vลกak podฤพa 71 % opรฝtanรฝch vyลพaduje vysokรฉ investiฤnรฉ nรกklady, ktorรฉ sa nรกsledne prejavia v koneฤnรฝch predajnรฝch cenรกch a nรกjmoch nehnuteฤพnostรญ.

ฤŒlรกnok bol uverejnenรฝ v ฤasopise ASB 10/2023