FOKUS: Developeri vย ฤesku oฤakรกvajรบ lepลกie ฤasy
Situรกcia na rezidenฤnom trhu vย susednom ฤesku je vย mnohom podobnรก ako na Slovensku. Dokonca sa dรก oฤakรกvaลฅ, ลพe vo vรฝvoji sรบ โpre namiโ ฤo nรกm mรดลพe napovedaลฅ kam sa pohneme.
Bytovรก vรฝstavba v ฤesku je najpomalลกia za poslednรฝch pรคลฅ rokov. V obdobรญ medzi januรกrom a augustom spustili developeri vรฝstavbu necelรฝch 24 200 bytov, o takmer pรคtinu menej ako vlani. Dรดvodom sรบ predovลกetkรฝm vysokรฉ รบrokovรฉ sadzby, ktorรฉ centrรกlna banka v snahe bojovaลฅ s inflรกciou drลพรญ uลพ od jรบna 2022 na รบrovni 7 %. To je najviac od roku 1999. Vรฝsledkom sรบ drahรฉ hypotรฉky, ktorรฉ nรบtia zรกujemcov o kรบpu vlastnรฉho bytu ฤi domu ฤakaลฅ na vรฝhodnejลกie financovanie a uprednostลovaลฅ doฤasne prenรกjom.
Pre developerov, ktorรญ v poslednรฝch rokoch ฤelili vรฝraznรฉmu rastu nรกkladov na stavebnรฉ prรกce i materiรกly, to ฤasto znamenรก odloลพenie nรกkladnรฝch projektov dovtedy, kรฝm si budรบ istรญ, ลพe dokonฤenรฉ byty dokรกลพu predaลฅ za zodpovedajรบcu cenu. โJe vidieลฅ, ลพe developeri stรกle stoja na brzde a obmedzujรบ novรฉ projekty aj v regiรณnoch, ktorรฉ dlhodobo trpeli pre nedostatoฤnรบ ponuku bytov vedรบcu k predchรกdzajรบcemu prudkรฉmu rastu cien. Sprรกvajรบ sa vลกak รบplne racionรกlne vzhฤพadom na vรฝvoj รบrokovรฝch sadzieb zdraลพujรบcich vรฝstavbu aj financovanie nรกkupu zo strany spotrebiteฤพov,“ uviedol ekonรณm banky Creditas Petr Dufek.
Aj podฤพa riaditeฤพa Asociรกcie developerov ฤeskej republiky Tomรกลกa Kadeลรกbka v sรบฤasnosti platรญ, ลพe sa developeri obรกvajรบ ekonomiky vรฝstavby a predaja rezidenฤnรฝch projektov. โTo uลพ teraz, ale oveฤพa viac v ฤalลกรญch mesiacoch a rokoch povedie k poklesu ponuky novรฝch bytov na trhu. Uลพ aj tak nedostatoฤnรก vรฝstavba sa eลกte viac spomalรญ, hoci potreba bรฝvania neklesรก,“ uviedol Kadeลรกbek.
Obrat sa blรญลพi
Aj keฤ centrรกlni bankรกri na svojom zasadnutรญ v septembri zatiaฤพ nechali รบrokovรฉ sadzby bez zmeny, nevylรบฤili, ลพe o ich znรญลพenรญ zaฤnรบ eลกte do konca tohto roka rokovaลฅ. โViem si predstaviลฅ, ลพe v novembri alebo decembri by sme mohli byลฅ v situรกcii, keฤ budeme maลฅ vysokรบ mieru dรดvery v prognรณzu a dezinflaฤnรฉ trendy, v takom prรญpade nemoลพno vylรบฤiลฅ, ลพe by bankovรก rada mohla sรบhlasiลฅ so znรญลพenรญm sadzieb eลกte tento rok,โ uviedol viceguvernรฉr ฤNB Jan Frait.
Keฤ sa cyklus zniลพovania sadzieb zaฤne, bude podฤพa Fraita pozvoฤพnรฝ a pomalรฝ. Aj tak vลกak ide o nรกznak zmeny v uvaลพovanรญ centrรกlnych bankรกrov, ktorรญ doteraz pre inflรกciu รบvahy o poklese sadzieb odmetali. Tempo rastu cenovej hladiny vลกak v ฤesku klesรก uลพ osem mesiacov za sebou. V septembri inflรกcia dosiahla 6,9 %, takลพe bola najniลพลกia od decembra 2021.
Okrem nรกdeje na skorรฉ zlacnenie hypotรฉk poukazuje na zmenu nรกlady na realitnom trhu aj vรฝvoj cien nehnuteฤพnostรญ. Hoci sa tento rok dajรบ byty vo vลกetkรฝch krajskรฝch mestรกch ฤeska zรญskaลฅ v priemere lacnejลกie ako v rovnakom obdobรญ vlani, najnovลกie dรกta ukazujรบ, ลพe v treลฅom ลกtvrลฅroku sa pokles cien zastavil.
Naopak, starลกie byty podฤพa analรฝzy realitnej spoloฤnosti FรฉrMaklรฉลi.cz medziลกtvrลฅroฤne zdraลพeli o niลพลกie jednotky percent. Dรดvodom je predovลกetkรฝm to, ลพe po medziroฤnom poklese cien o 5 โ 18 % (v zรกvislosti od regiรณnu) pribรบdajรบ kupujรบci, ktorรญ v ฤalลกie zlacnenie bytov a domov uลพ neveria a chcรบ vyuลพiลฅ prรญleลพitosลฅ.
ฤiastoฤne sa prejavilo aj zmiernenie pravidiel pri poskytovanรญ hypotรฉk. Centrรกlna banka po novom od jรบla nevyลพaduje, aby ลพiadatelia o hypotekรกrny รบver plnili limit DSTI. Ten urฤoval maximรกlny podiel celkovej vรฝลกky vลกetkรฝch mesaฤnรฝch splรกtok รบveru na ฤistom mesaฤnom prรญjme ลพiadateฤพa.
Na hypotรฉku si vฤaka jeho zruลกeniu mรดลพe v poslednรฝch mesiacoch dovoliลฅ aj ฤasลฅ ฤพudรญ, ktorรญ predtรฝm podmienky nespฤบลali. Zatiaฤพ vลกak nejde o zรกsadnรฝ prelom, pretoลพe ฤalลกie limity, ako je LTV (pomer medzi vรฝลกkou hypotekรกrneho รบveru a zรกloลพnou hodnotou nehnuteฤพnosti) ฤi DTI (celkovรฝ dlh ลพiadateฤพa vyjadrenรฝ v nรกsobkoch jeho roฤnรฉho prรญjmu), nechala ฤNB v platnosti.
ฤeskรก inflรกcia v septembri 2023 dosiahla 9,6 %, ฤo je namenej od decembra 2021.
โZdรก sa, ลพe realitnรฝ trh mรก to najhorลกie za sebou a pozitรญvne oฤakรกvania sa uลพ zaฤรญnajรบ primetaลฅ do cenovรฉho vรฝvoja. Keฤ sa koneฤne rozhรฝbe aj hypotekรกrny trh, ฤo sa oฤakรกva uลพ v prvรฝch mesiacoch novรฉho roka, vlastnรฉ bรฝvanie bude znovu dostupnรฉ aj tej ฤasti domรกcnostรญ, ktorรฝm vo financovanรญ brรกnila vรฝลกka รบrokovรฝch sadzieb,โ uviedol konateฤพ spoloฤnosti Lumรญr Kunz.
Pri novรฝch bytoch by potom mohli zohraลฅ รบlohu aj vlรกdou plรกnovanรฉ daลovรฉ zmeny od roku 2024. Nรกvrh takzvanรฉho konsolidaฤnรฉho balรญฤka poฤรญta so zlรบฤenรญm 10-percentnej a 15-percentnej sadzby DPH na jednotnรฝch 12 %. Na byty sa pritom doteraz vzลฅahovala 15-percentnรก DPH, kupujรบci by tak v prรญpade prijatia nรกvrhu mohli od novรฉho roka uลกetriลฅ aลพ stotisรญce korรบn.
Bude rรกsลฅ dopyt aj nรกklady
Okrem โodloลพenรฉho dopytuโ ฤพudรญ, ktorรญ ฤakajรบ na dostupnejลกie hypotรฉky a prรญpadnรฉ vรฝhodnejลกie daลovรฉ podmienky, podporรญ cenovรฝ rast na realitnom trhu aj pokraฤujรบca nedostatoฤnรก vรฝstavba, s ktorou ฤesko zรกpasรญ dlhodobo. Naprรญklad tento rok bolo do konca augusta vydanรฝch len necelรฝch 18-tisรญc stavebnรฝch povolenรญ na bytovรบ vรฝstavbu, medziroฤne o pรคtinu menej.
Dรดvodom zvyลกovania cien bude podฤพa expertov okrem vysokej inflรกcie a รบverov aj cena stavebnรฝch prรกc a stavebnรฝch materiรกlov. Aby sa rezidenฤnรก vรฝstavba znovu obnovila, museli by podฤพa Michaely Tomรกลกkovej, vรฝkonnej riaditeฤพky developera Central Group, ceny u stavebnรฝch dodรกvateฤพov klesnรบลฅ oproti vlaลajลกku o 15 percent.
โV auguste v Prahe povolili iba 32 novรฝchย bytovย v bytovรฝch domoch, teda bรฝvanie ani nie pre 100 ฤพudรญ. A takรฝto nรญzky poฤet povolenรฝch bytov nie je tento rok vรฝnimkou. V aprรญli povolili 48 novรฝchย bytov, v mรกji dokonca iba 17. Bytovรฝ deficit tak neustรกle narastรก, navyลกe sa pri tomto tempe povoฤพovania bude prehlbovaลฅ eลกte rรฝchlejลกie,“ dodala Tomรกลกkovรก.
Pri novรฝch projektoch sa potom popri dopyte prevyลกujรบcom ponuku do cien bytov premietnu aj vyลกลกie ESG ลกtandardy developmentu. Prvky ako zachytรกvanie daลพฤovej vody, zelenรฉ strechy, รบspornรฉ technolรณgie vykurovania a chladenia cielenie volรญ viac ako pรคtina ฤeskรฝch developerov. Vyplรฝva to zo ลกtรบdie developerskรฝch spoloฤnostรญ, spracovanej analytickou spoloฤnosลฅou CEEC Research, ktorรก ฤerpala dรกta od 112 najvรคฤลกรญch ฤeskรฝch stavebnรฝch firiem.
Viac ako polovica respondentov uviedla, ลพe udrลพateฤพnรฉ a modernรฉ projekty si lepลกie nรกjdu v mestรกch investorov a zvรฝลกia hodnotu stavieb. Dรดraz na udrลพateฤพnosลฅ developmentu vลกak podฤพa 71 % opรฝtanรฝch vyลพaduje vysokรฉ investiฤnรฉ nรกklady, ktorรฉ sa nรกsledne prejavia v koneฤnรฝch predajnรฝch cenรกch a nรกjmoch nehnuteฤพnostรญ.