Jelenecka Nitra Belevis Bytovy dom Jelenecka

FOKUS: Rozohrejรบ koneฤne realitnรฝ trh zmenenรฉ ceny?

Spomalenรฝ aลพ stagnujรบci realitnรฝ trh ฤakรก na zmeny cien. Developeri stavili vย novostavbรกch na benefity pre kupujรบcich.

Kรฝm zรกujemca oย hypotรฉku pri zvรฝลกenej รบrokovej sadzbe zvaลพuje svoje finanฤnรฉ moลพnosti, predajca novostavieb aย majiteฤพ bytu aย rodinnรฉho domu dumajรบ nad nastavenรญm ceny. Zle nastavenรก cena znamenรก, ลพe nehnuteฤพnosลฅ mรดลพe byลฅ vย predaji tรฝลพdne aลพย mesiace, ฤo je neprรญjemnรฉ pri veฤพkej ponuke.

Obe strany realitnรฉho obchodu sรบ po dlhลกom ฤase svedkami zmien. โ€žCeny bytov prestali koneฤne po dlhom obdobรญ zdraลพovania rรกsลฅ a v zรกvislosti od lokality a typu nehnuteฤพnosti uลพ ceny stagnujรบ alebo dochรกdza aj ku korekciรกm prestrelenรฝch cenoviek,โ€œ upozornil analytik Nรกrodnej asociรกcie realitnรฝch kancelรกriรญ SR Martin Lazรญk.

Spomalenie konลกtatuje Jรบlia Vinczeovรก, analytiฤka realitno-poradenskej spoloฤnosti JLL. Najprv priniesla neistotu celosvetovรก pandรฉmia COVID-19, potom nastal nรกkupnรฝ oลกiaฤพ, ktorรฝ trval dva roky. Zรกsadnรฉ spomalenie trhu v poslednรฝch mesiacoch spรดsobila vysokรก inflรกcia, energetickรก neistota, ale najmรค rast รบrokovรฝch sadzieb hypotรฉk.

Bytovรฝ dom Nuppu Orkidea v Bratislave od YIT
Bytovรฝ dom Nuppu Orkidea v Bratislave od YIT | Zdroj: YIT

Po piatich rokoch stรบpania cien novostavieb vย poslednom ลกtvrลฅroku 2022 priลกlo znรญลพenie priemernej ceny predanรฝch bytov oย 8,4 % vย porovnanรญ sย tretรญm ลกtvrลฅrokom.

Vย hlavnom meste koncom roka bolo aktรญvnych 96 projektov, ale reรกlne predalo byty len 51. โ€žNa sekundรกrnom trhu nastalo vรฝraznรฉ spomalenie oproti predchรกdzajรบcim rokom, kupujรบci pre zvรฝลกenรฉ รบrokovรฉ sadzby oฤakรกvajรบ znรญลพenie cien,โ€œ uviedla Jรบlia Vinczeovรก, analytiฤka spoloฤnosti JLL.

Ceny bytov porovnanie marec 2022/marec 2023 v krajskรฝch mestรกch v eur/m2
Ceny bytov porovnanie marec 2022/marec 2023 v krajskรฝch mestรกch v eur/m2 | Zdroj: Realitnรก รบnia SR

Lokalita je na poslednom mieste

V Bratislave sa sรบstreฤuje dopyt do tรฝch developerskรฝch projektov, ktorรฉ majรบ vรฝbornรฝ produkt, rozsiahly vรฝber a aลพ na poslednom mieste je lokalita. Pre RK Herrys, ktorรก sa ลกpecializuje na trh v hlavnom meste, sรบ prvรฉ dva mesiace roka 2023 v medziroฤnom porovnanรญ lepลกie. Na sekundรกrnom trhu predali za januรกr a februรกr viac bytov ako za celรฝ prvรฝ kvartรกl roku 2022.

โ€žV porovnanรญ s poslednรฝm kvartรกlom minulรฉho roka sa predรกva asi o tretinu menej bytov vย developerskรฝch projektoch, t. j. cca 100 mesaฤne,โ€œ uviedol partner vย realitnej kancelรกrie Filip ลฝoldรกk. Cena bytov podฤพa neho asi rok stagnuje na trhu novรฝch projektov, na sekundรกrnom trhu cena klesla od augusta 2022 o 6,2 %.

Priemernรก cena novรฝch bytov je 4 700 eur/m2 a starลกieho bytu 3 700 eur/m2. Najviac bytov v ponuke je v okrese Bratislava II, to platรญ aj pre novรฉ projekty na sekundรกrnom trhu. Najviac bytov sa predรกva tieลพ v okrese Bratislava II. O luxusnรฉ nehnuteฤพnosti je zรกujem konลกtantnรฝ.

Pokles cien nestรญha za rastom รบrokov

Podฤพa Nรกrodnej banky Slovenska (NBS) ceny nehnuteฤพnostรญ vย zรกvere roka 2022 klesli o 1,94 % v porovnanรญ s predchรกdzajรบcim ลกtvrลฅrokom. Medziลกtvrลฅroฤnรฝ pokles cien evidujeme prvรฝkrรกt od roku 2019. Ceny najvรฝraznejลกie klesli vย Bratislavskom aย ลฝilinskom kraji.

Medziroฤnรฉ tempo rastu sa vรฝrazne spomalilo na 15ย % zย predchรกdzajรบcich 22ย %. Oฤakรกvania ohฤพadom cenovรฉho obratu sa potvrdili, vrchol dosiahli ceny nehnuteฤพnostรญ v jรบli 2022. Mesaฤnรฉ รบdaje zo zaฤiatku roka 2023 naznaฤujรบ pokraฤujรบci klesajรบci trend cien bรฝvania.

Bรฝvanie sa stรกva vplyvom rastรบcich รบrokovรฝch sadzieb ฤoraz nedostupnejลกie. Pokles cien nehnuteฤพnostรญ ani vย spojenรญ sย rastom miezd nedokรกzal vykompenzovaลฅ efekt รบrokovรฝch sadzieb na dostupnosลฅ bรฝvania. Bรฝvanie je najmenej dostupnรฉ vย Preลกovskom, Koลกickom a ลฝilinskom kraji. Na opaฤnej strane spektra sa nachรกdza Bratislavskรฝ kraj, k ฤomu prispel aktuรกlny pokles cien aj dynamickรฝ rast miezd.

Zdroj: NBS, Ekonomickรฝ a menovรฝ vรฝvoj โ€“ jar 2023

Zdraลพenie hypotรฉk tlaฤilo kupujรบcich k zemi

Analytik Realitnej รบnie SR Vladimรญr Kubrickรฝ potvrdil, ลพe ochladenie koncom roka 2022 nebolo krรกtkodobรฉ, ale je to zmena trendu. Zรกujem kupovaลฅ tlmili vysokรฉ ceny nehnuteฤพnostรญ, drahรฉ hypotรฉky aย energetickรก krรญza.

Mรณda nรกkupu rodinnรฝch domov so zรกhradami na vidieku z ฤias, keฤ eลกte ฤพudia aj vonku chodili s prekrytรฝmi dรฝchacรญmi cestami, sa skonฤila. K zmene prispela aj energetickรก krรญza, ktorรก nahrรกva bรฝvaniu v bytoch. Nejde len o porovnanie ceny bytu a domu. Dรดleลพitรฉ je podฤพa neho vedieลฅ aj to, koฤพko stojรญ bรฝvanie v nehnuteฤพnosti a koฤพko si majiteฤพ priplatรญ za presuny do prรกce ฤi do ลกkoly.

ย Priemernรก cena za ลกtvorcovรฝ meter v novostavbe v Bratislave je 4 700 โ‚ฌ

Sย niลพลกรญmi hladinami cien sa museli vyrovnaลฅ najmรค predรกvajรบci, ktorรญ sa potrebovali dostaลฅ kย peniazom ฤo najrรฝchlejลกie. Ich flexibilita zniลพovaลฅ cenu bola v prvom ลกtvrลฅroku 2023 oveฤพa vyลกลกia ako v zรกvere roka 2022.

Kupujรบci si vลกak novรบ situรกciu veฤพmi neuลพili. Zฤพava od majiteฤพa im sรญce pomohla dostaลฅ sa k nehnuteฤพnosti, zdraลพenie hypotรฉk ich vลกak aj tak tlaฤilo k zemi. โ€žPokiaฤพ aj banka schvรกlila ลพiadosลฅ o รบver, splรกtka hypotรฉky sa ฤasto dostala na hranicu รบnosnosti. Niektorรญ zรกujemcovia o vlastnรฉ bรฝvanie preto namiesto 3-izbovรฉho bytu volili 2-izbovรฝ alebo sa uspokojili s horลกou lokalitou,โ€œ konลกtatoval Kubrickรฝ.

Pomer splรกtky voฤi mzde za dvojizbovรฝ byt o vรฝmere 50 mยฒ
Pomer splรกtky voฤi mzde za dvojizbovรฝ byt o vรฝmere 50 mยฒ | Zdroj: Herrys

Priestor na pokles cien novostavieb nie je

Oฤakรกvania kupujรบcich pri pretlaku ponuky smerujรบ kย znรญลพeniu ponukovรฝch cien nehnuteฤพnostรญ. Hypotekรกrny ลกpecialista Gepard Finance Boris Iliฤ‡ uviedol konkrรฉtne ฤรญsla. Po znรญลพenรญ poฤiatoฤnej kรบpnej ceny o 10 aลพ 15 % sa zรกujemcovia ozรฝvajรบ vo vyลกลกom poฤte aย zvyลกuje sa pravdepodobnosลฅ realizรกcie predaja.

โ€žAby sa predaje priblรญลพili k objemu z obdobia nรญzkych รบrokovรฝch sadzieb, museli by ceny klesnรบลฅ podstatne viac ako oย 10 %. Pri novostavbรกch ale priestor na vรฝznamnรฝ pokles nie je vzhฤพadom na fixnรฉ vstupy a pravdepodobnรฉ znรญลพenie poฤtu ponรบkanรฝch novostavieb v budรบcom obdobรญ,โ€œ povedal sย tรฝm, ลพe je dรดleลพitรฉ, aby sa stretli reรกlne poลพiadavky predรกvajรบceho s potrebami kupujรบceho. Pri sรบฤasnรฝch cenรกch nehnuteฤพnostรญ vลกak kupujรบci majรบ zriedka odloลพenรฝch 20 % zย kรบpnej ceny.

Na trhu je podฤพa Iliฤ‡a moลพnรฉ v poslednom obdobรญ sledovaลฅ aktivity developerov a realitnรฝch kancelรกriรญ, ktorรฝmi sa snaลพia oลพiviลฅ predaj. Tรฝkajรบ sa najmรค benefitov spojenรฝch so znรญลพenรญm mesaฤnej splรกtky hypotรฉky, pretoลพe vysokรก mesaฤnรก splรกtka je aktuรกlne jednรฝm z najvรคฤลกรญch problรฉmov pri financovanรญ kรบpy nehnuteฤพnosti, ฤo je spรดsobenรฉ nรกrastom รบrokovรฝch sadzieb.

Dopyt vs ponuka โ€“ novรฉ byty Bratislava.
Dopyt vs ponuka โ€“ novรฉ byty Bratislava. | Zdroj: Herrys

Viac menลกรญch bytov aย kuchynskรก linka ako lรกkadlo

Tieto zistenia potvrdzuje pohฤพad Jรบlie Vinczeovej z JLL na trh, konkrรฉtne na aktivity developerov, ktorรญ sa snaลพia vyhnรบลฅ zniลพovaniu predajnรฝch cien bytov vo svojich projektoch.

Kupujรบcich lรกkajรบ rรดznymi formami zliav aย benefitov, ako je parkovacie miesto, garancia fixnej ceny bez inflaฤnej doloลพky alebo vย niektorรฝch prรญpadoch aj kuchynskรก linka vย cene bytu. โ€žJe iba otรกzkou ฤasu, kedy predovลกetkรฝm nadhodnotenรฉ projekty budรบ musieลฅ prรญsลฅ aj s korekciou cien,โ€œ avizuje Jรบlia Vinczeovรก.

Niektorรฉ projekty bojujรบ a ponรบkajรบ byty aj na realitnรฝch portรกloch, nie iba na ich oficiรกlnych strรกnkach. Na zvyลกovanie cien aj moลพnรฉ zvyลกovanie รบrokovรฝch sadzieb majรบ rovnakรฝ โ€žliekโ€œ, ktorรฝm je zefektรญvnenie pรดdorysov a zvรฝลกenie pomeru 1- aย 2-izbovรฝch bytov na celkovom poฤte bytov v projektoch.

Po znรญลพenรญ poฤiatoฤnej kรบpnej ceny o 10 aลพ 15% sa ozรฝvajรบ zรกujemcovia vo vyลกลกom poฤte a zvyลกuje sa pravdepodobnosลฅ realizรกcie predaja. –ย Boris Iliฤ‡

Pri nรกjomnom bรฝvanรญ je najvรคฤลกรญ zรกujem prรกve o menลกie byty. Kupujรบci mรก ฤasom moลพnosลฅ kรบpiลฅ lacnejลกie byty, ฤi uลพ zย dรดvodu zvyลกujรบcich sa รบrokovรฝch sadzieb, alebo rapรญdneho nรกrastu cien. Lacnejลกie byty sรบ byty sย niลพลกรญm poฤtom izieb, ktorรฉ kupujรบci uprednostnรญ, ak nechce upustiลฅ od vybranej lokality.

Nad developerskรฝmi projektmi nelรกme vย sรบฤasnej situรกcii palicu ani analytik NARKS Martin Lazรญk. Projekty sรบ behom na dlhรบ traลฅ a spomalenie trhu mรดลพe ovplyvniลฅ menej stabilnรฝch investorov. Dopyt po bรฝvanรญ a nedostatok bytov na Slovensku je jednoducho fakt, rovnako ako kvalita ฤi vek bytovรฉho fondu. Preto sa vรคฤลกina projektov pripravuje aj naฤalej. Inak sa situรกcia s ponukou bytov nebude zlepลกovaลฅ a stรกle ich bude nedostatok,โ€œ uzatvรกra analytik.

Priemernรก cena bytu v SR (Mesiac – Cena v eur/m2)

Marec 2022: 2729
Aprรญl 2022: 2761
Mรกj 2022: 2814
Jรบn 2022: 2839
Jรบl 2022: 2874
August 2022: 2902
September 2022: 2902
Oktรณber 2022: 2822
November 2022: 2791
December 2022: 2768
Januรกr 2023: 2758
Februรกr 2023: 2712
Mรกj 2023: 2680

ANKETA: Oplatรญ sa kupovaลฅ v sรบฤasnosti investiฤnรฝ byt?

Martin Lazรญk,ย analytik Nรกrodnej asociรกcie realitnรฝch kancelรกriรญ SR

Vo finanฤnom sektore pรดsobรญ viac ako 10 rokov. Venoval sa oblasti podnikovรฝch financiรญ a nรกsledne pรดsobilย  ako finanฤnรฝ sprostredkovateฤพ a zastreลกoval vลกetky sektory finanฤnรฉho trhu. Poslednรฝch 6 rokov sa ลกpecializuje na financovanie kรบpy nehnuteฤพnostรญ.

Martin Lazรญk,ย analytik Nรกrodnej asociรกcie realitnรฝch kancelรกriรญ SR
Martin Lazรญk,ย analytik Nรกrodnej asociรกcie realitnรฝch kancelรกriรญ SR. | Zdroj: Archรญv respondenta

Je to veฤพmi individuรกlne. Ak mรก niekto hotovosลฅ, ktorรก je pod vysokรฝm tlakom inflรกcie, mรดลพe sa aj v sรบฤasnosti obzeraลฅ po vhodnom investiฤnom byte. To sa nakoniec ukazuje aj v praxi na trhu, kde evidujeme dopyt individuรกlnych investorov po moลพnรฝch prรญleลพitostiach na trhu, ktorรฉ dneลกnรก doba mรดลพe priniesลฅ.

ย Vladimรญr Kubrickรฝ, analytik Realitnej รบnie SR

Pรคtnรกsลฅ rokov pracoval vo finanฤnom sektore so zameranรญm na obchodovanie na medzibankovom trhu. V Realitnej รบnii SR zastreลกuje Realitnรฝ barometer. Zรกroveลˆ pรดsobรญ aj ako certifikovanรฝ realitnรฝ poradca.

Vladimรญr Kubrickรฝ, analytik Realitnej รบnie SR
Vladimรญr Kubrickรฝ, analytik Realitnej รบnie SR | Zdroj: Archรญv respondenta

Tomu, kto mรก peniaze na beลพnom รบฤte vย banke, a nevie, ฤo s nimi, sa aj dnes mรดลพe kรบpa nehnuteฤพnosti oplatiลฅ. Musรญ vลกak vedieลฅ, ฤo od takejto investรญcie oฤakรกva. Kto by si chcel na realitnรบ investรญciu poลพiฤaลฅ, mal by pribrzdiลฅ a ฤakaลฅ na vhodnejลกiu prรญleลพitosลฅ.

Boris Iliฤ‡, hypotekรกrny ลกpecialista Gepard Finance

Vo finanฤnom sektore pรดsobรญ 10 rokov. Venoval sa oblasti podnikovรฝch financiรญ a nรกsledne pรดsobil ako finanฤnรฝ sprostredkovateฤพ a zastreลกoval vลกetky sektory finanฤnรฉho trhu. Aktuรกlne sa zameriava na financovanie bรฝvania.

ย Boris Iliฤ‡, hypotekรกrny ลกpecialista Gepard Finance
Boris Iliฤ‡, hypotekรกrny ลกpecialista Gepard Finance | Zdroj: Archรญv respondenta

Zรกleลพรญ na tom, akรฉ mรก investor oฤakรกvania. Rovnako je dรดleลพitรฉ, ฤi financuje investรญciu z vlastnรฝch zdrojov, alebo formou รบveru. V takom prรญpade sรบ investovanรฉ prostriedky drahลกie a zniลพuje sa aj vรฝnos z investรญcie. Okrem zisku z prenรกjmu mรก investor zisk aj zo zvyลกovania hodnoty nehnuteฤพnosti v budรบcnosti.

Pri splรกcanรญ รบveru ฤasom vrรกti banke podstatne niลพลกiu hodnotu peลˆazรญ vzhฤพadom na vysokรบ inflรกciu. Pokiaฤพ chce investor v sรบฤasnosti dosahovaลฅ z prenรกjmu zaujรญmavรฝ zisk a zรกroveลˆ ak financuje investรญciu z รบverovรฝch prostriedkov, musรญ kรบpiลฅ nehnuteฤพnosลฅ za veฤพmi vรฝhodnรบ cenu.

Jรบlia Vinczeovรก,ย analytik oddelenia prieskumu trhu aย strategickรฉho poradenstva JLL

Mรก 6-roฤnรฉ skรบsenosti v oblasti stavebnรญctva a nehnuteฤพnostรญ. Podieฤพa sa na prรญprave ลกtรบdiรญ, reportov aย analรฝz, zodpovedรก za sprรกvu databรกzovรฝch systรฉmov aย  zber dรกt oย slovenskom aย stredoeurรณpskom realitnom trhu.

Vinczeova JLL
Vinczeova JLL | Zdroj: Archรญv respondenta

Tรญ, ktorรญ kรบpili byty ako investรญcie sย vidinou kapitรกlovรฉho zisku pri predaji dokonฤenรฝch bytov, majรบ na vรฝber. Byt predajรบ za nรกkupnรบ cenu, resp. so ziskom, ktorรฝ ale nekoreลกponduje sย ich pรดvodnรฝmi oฤakรกvaniami, alebo dajรบ byt do prenรกjmu. Prenรกjom dnes pre majiteฤพov bytov prinรกลกa prรญleลพitosti, pretoลพe vzhฤพadom na hypotekรกrnu situรกciu aย relatรญvne silnรฝ dopyt po nรกjomnom bรฝvanรญ ceny nรกjomnรฉho za poslednรฉ obdobie stรบpli.

ฤŒlรกnok bol uverejnenรฝ v ฤasopise ASB 3/2023