FOKUS: Rozohrejรบ koneฤne realitnรฝ trh zmenenรฉ ceny?
Spomalenรฝ aลพ stagnujรบci realitnรฝ trh ฤakรก na zmeny cien. Developeri stavili vย novostavbรกch na benefity pre kupujรบcich.
Kรฝm zรกujemca oย hypotรฉku pri zvรฝลกenej รบrokovej sadzbe zvaลพuje svoje finanฤnรฉ moลพnosti, predajca novostavieb aย majiteฤพ bytu aย rodinnรฉho domu dumajรบ nad nastavenรญm ceny. Zle nastavenรก cena znamenรก, ลพe nehnuteฤพnosลฅ mรดลพe byลฅ vย predaji tรฝลพdne aลพย mesiace, ฤo je neprรญjemnรฉ pri veฤพkej ponuke.
Obe strany realitnรฉho obchodu sรบ po dlhลกom ฤase svedkami zmien. โCeny bytov prestali koneฤne po dlhom obdobรญ zdraลพovania rรกsลฅ a v zรกvislosti od lokality a typu nehnuteฤพnosti uลพ ceny stagnujรบ alebo dochรกdza aj ku korekciรกm prestrelenรฝch cenoviek,โ upozornil analytik Nรกrodnej asociรกcie realitnรฝch kancelรกriรญ SR Martin Lazรญk.
Spomalenie konลกtatuje Jรบlia Vinczeovรก, analytiฤka realitno-poradenskej spoloฤnosti JLL. Najprv priniesla neistotu celosvetovรก pandรฉmia COVID-19, potom nastal nรกkupnรฝ oลกiaฤพ, ktorรฝ trval dva roky. Zรกsadnรฉ spomalenie trhu v poslednรฝch mesiacoch spรดsobila vysokรก inflรกcia, energetickรก neistota, ale najmรค rast รบrokovรฝch sadzieb hypotรฉk.
Po piatich rokoch stรบpania cien novostavieb vย poslednom ลกtvrลฅroku 2022 priลกlo znรญลพenie priemernej ceny predanรฝch bytov oย 8,4 % vย porovnanรญ sย tretรญm ลกtvrลฅrokom.
Vย hlavnom meste koncom roka bolo aktรญvnych 96 projektov, ale reรกlne predalo byty len 51. โNa sekundรกrnom trhu nastalo vรฝraznรฉ spomalenie oproti predchรกdzajรบcim rokom, kupujรบci pre zvรฝลกenรฉ รบrokovรฉ sadzby oฤakรกvajรบ znรญลพenie cien,โ uviedla Jรบlia Vinczeovรก, analytiฤka spoloฤnosti JLL.
Lokalita je na poslednom mieste
V Bratislave sa sรบstreฤuje dopyt do tรฝch developerskรฝch projektov, ktorรฉ majรบ vรฝbornรฝ produkt, rozsiahly vรฝber a aลพ na poslednom mieste je lokalita. Pre RK Herrys, ktorรก sa ลกpecializuje na trh v hlavnom meste, sรบ prvรฉ dva mesiace roka 2023 v medziroฤnom porovnanรญ lepลกie. Na sekundรกrnom trhu predali za januรกr a februรกr viac bytov ako za celรฝ prvรฝ kvartรกl roku 2022.
โV porovnanรญ s poslednรฝm kvartรกlom minulรฉho roka sa predรกva asi o tretinu menej bytov vย developerskรฝch projektoch, t. j. cca 100 mesaฤne,โ uviedol partner vย realitnej kancelรกrie Filip ลฝoldรกk. Cena bytov podฤพa neho asi rok stagnuje na trhu novรฝch projektov, na sekundรกrnom trhu cena klesla od augusta 2022 o 6,2 %.
Priemernรก cena novรฝch bytov je 4 700 eur/m2 a starลกieho bytu 3 700 eur/m2. Najviac bytov v ponuke je v okrese Bratislava II, to platรญ aj pre novรฉ projekty na sekundรกrnom trhu. Najviac bytov sa predรกva tieลพ v okrese Bratislava II. O luxusnรฉ nehnuteฤพnosti je zรกujem konลกtantnรฝ.
Pokles cien nestรญha za rastom รบrokov
Podฤพa Nรกrodnej banky Slovenska (NBS) ceny nehnuteฤพnostรญ vย zรกvere roka 2022 klesli o 1,94 % v porovnanรญ s predchรกdzajรบcim ลกtvrลฅrokom. Medziลกtvrลฅroฤnรฝ pokles cien evidujeme prvรฝkrรกt od roku 2019. Ceny najvรฝraznejลกie klesli vย Bratislavskom aย ลฝilinskom kraji.
Medziroฤnรฉ tempo rastu sa vรฝrazne spomalilo na 15ย % zย predchรกdzajรบcich 22ย %. Oฤakรกvania ohฤพadom cenovรฉho obratu sa potvrdili, vrchol dosiahli ceny nehnuteฤพnostรญ v jรบli 2022. Mesaฤnรฉ รบdaje zo zaฤiatku roka 2023 naznaฤujรบ pokraฤujรบci klesajรบci trend cien bรฝvania.
Bรฝvanie sa stรกva vplyvom rastรบcich รบrokovรฝch sadzieb ฤoraz nedostupnejลกie. Pokles cien nehnuteฤพnostรญ ani vย spojenรญ sย rastom miezd nedokรกzal vykompenzovaลฅ efekt รบrokovรฝch sadzieb na dostupnosลฅ bรฝvania. Bรฝvanie je najmenej dostupnรฉ vย Preลกovskom, Koลกickom a ลฝilinskom kraji. Na opaฤnej strane spektra sa nachรกdza Bratislavskรฝ kraj, k ฤomu prispel aktuรกlny pokles cien aj dynamickรฝ rast miezd.
Zdroj: NBS, Ekonomickรฝ a menovรฝ vรฝvoj โ jar 2023
Zdraลพenie hypotรฉk tlaฤilo kupujรบcich k zemi
Analytik Realitnej รบnie SR Vladimรญr Kubrickรฝ potvrdil, ลพe ochladenie koncom roka 2022 nebolo krรกtkodobรฉ, ale je to zmena trendu. Zรกujem kupovaลฅ tlmili vysokรฉ ceny nehnuteฤพnostรญ, drahรฉ hypotรฉky aย energetickรก krรญza.
Mรณda nรกkupu rodinnรฝch domov so zรกhradami na vidieku z ฤias, keฤ eลกte ฤพudia aj vonku chodili s prekrytรฝmi dรฝchacรญmi cestami, sa skonฤila. K zmene prispela aj energetickรก krรญza, ktorรก nahrรกva bรฝvaniu v bytoch. Nejde len o porovnanie ceny bytu a domu. Dรดleลพitรฉ je podฤพa neho vedieลฅ aj to, koฤพko stojรญ bรฝvanie v nehnuteฤพnosti a koฤพko si majiteฤพ priplatรญ za presuny do prรกce ฤi do ลกkoly.
ย Priemernรก cena za ลกtvorcovรฝ meter v novostavbe v Bratislave je 4 700 โฌ
Sย niลพลกรญmi hladinami cien sa museli vyrovnaลฅ najmรค predรกvajรบci, ktorรญ sa potrebovali dostaลฅ kย peniazom ฤo najrรฝchlejลกie. Ich flexibilita zniลพovaลฅ cenu bola v prvom ลกtvrลฅroku 2023 oveฤพa vyลกลกia ako v zรกvere roka 2022.
Kupujรบci si vลกak novรบ situรกciu veฤพmi neuลพili. Zฤพava od majiteฤพa im sรญce pomohla dostaลฅ sa k nehnuteฤพnosti, zdraลพenie hypotรฉk ich vลกak aj tak tlaฤilo k zemi. โPokiaฤพ aj banka schvรกlila ลพiadosลฅ o รบver, splรกtka hypotรฉky sa ฤasto dostala na hranicu รบnosnosti. Niektorรญ zรกujemcovia o vlastnรฉ bรฝvanie preto namiesto 3-izbovรฉho bytu volili 2-izbovรฝ alebo sa uspokojili s horลกou lokalitou,โ konลกtatoval Kubrickรฝ.
Priestor na pokles cien novostavieb nie je
Oฤakรกvania kupujรบcich pri pretlaku ponuky smerujรบ kย znรญลพeniu ponukovรฝch cien nehnuteฤพnostรญ. Hypotekรกrny ลกpecialista Gepard Finance Boris Iliฤ uviedol konkrรฉtne ฤรญsla. Po znรญลพenรญ poฤiatoฤnej kรบpnej ceny o 10 aลพ 15 % sa zรกujemcovia ozรฝvajรบ vo vyลกลกom poฤte aย zvyลกuje sa pravdepodobnosลฅ realizรกcie predaja.
โAby sa predaje priblรญลพili k objemu z obdobia nรญzkych รบrokovรฝch sadzieb, museli by ceny klesnรบลฅ podstatne viac ako oย 10 %. Pri novostavbรกch ale priestor na vรฝznamnรฝ pokles nie je vzhฤพadom na fixnรฉ vstupy a pravdepodobnรฉ znรญลพenie poฤtu ponรบkanรฝch novostavieb v budรบcom obdobรญ,โ povedal sย tรฝm, ลพe je dรดleลพitรฉ, aby sa stretli reรกlne poลพiadavky predรกvajรบceho s potrebami kupujรบceho. Pri sรบฤasnรฝch cenรกch nehnuteฤพnostรญ vลกak kupujรบci majรบ zriedka odloลพenรฝch 20 % zย kรบpnej ceny.
Na trhu je podฤพa Iliฤa moลพnรฉ v poslednom obdobรญ sledovaลฅ aktivity developerov a realitnรฝch kancelรกriรญ, ktorรฝmi sa snaลพia oลพiviลฅ predaj. Tรฝkajรบ sa najmรค benefitov spojenรฝch so znรญลพenรญm mesaฤnej splรกtky hypotรฉky, pretoลพe vysokรก mesaฤnรก splรกtka je aktuรกlne jednรฝm z najvรคฤลกรญch problรฉmov pri financovanรญ kรบpy nehnuteฤพnosti, ฤo je spรดsobenรฉ nรกrastom รบrokovรฝch sadzieb.
Viac menลกรญch bytov aย kuchynskรก linka ako lรกkadlo
Tieto zistenia potvrdzuje pohฤพad Jรบlie Vinczeovej z JLL na trh, konkrรฉtne na aktivity developerov, ktorรญ sa snaลพia vyhnรบลฅ zniลพovaniu predajnรฝch cien bytov vo svojich projektoch.
Kupujรบcich lรกkajรบ rรดznymi formami zliav aย benefitov, ako je parkovacie miesto, garancia fixnej ceny bez inflaฤnej doloลพky alebo vย niektorรฝch prรญpadoch aj kuchynskรก linka vย cene bytu. โJe iba otรกzkou ฤasu, kedy predovลกetkรฝm nadhodnotenรฉ projekty budรบ musieลฅ prรญsลฅ aj s korekciou cien,โ avizuje Jรบlia Vinczeovรก.
Niektorรฉ projekty bojujรบ a ponรบkajรบ byty aj na realitnรฝch portรกloch, nie iba na ich oficiรกlnych strรกnkach. Na zvyลกovanie cien aj moลพnรฉ zvyลกovanie รบrokovรฝch sadzieb majรบ rovnakรฝ โliekโ, ktorรฝm je zefektรญvnenie pรดdorysov a zvรฝลกenie pomeru 1- aย 2-izbovรฝch bytov na celkovom poฤte bytov v projektoch.
Po znรญลพenรญ poฤiatoฤnej kรบpnej ceny o 10 aลพ 15% sa ozรฝvajรบ zรกujemcovia vo vyลกลกom poฤte a zvyลกuje sa pravdepodobnosลฅ realizรกcie predaja. –ย Boris Iliฤ
Pri nรกjomnom bรฝvanรญ je najvรคฤลกรญ zรกujem prรกve o menลกie byty. Kupujรบci mรก ฤasom moลพnosลฅ kรบpiลฅ lacnejลกie byty, ฤi uลพ zย dรดvodu zvyลกujรบcich sa รบrokovรฝch sadzieb, alebo rapรญdneho nรกrastu cien. Lacnejลกie byty sรบ byty sย niลพลกรญm poฤtom izieb, ktorรฉ kupujรบci uprednostnรญ, ak nechce upustiลฅ od vybranej lokality.
Nad developerskรฝmi projektmi nelรกme vย sรบฤasnej situรกcii palicu ani analytik NARKS Martin Lazรญk. Projekty sรบ behom na dlhรบ traลฅ a spomalenie trhu mรดลพe ovplyvniลฅ menej stabilnรฝch investorov. Dopyt po bรฝvanรญ a nedostatok bytov na Slovensku je jednoducho fakt, rovnako ako kvalita ฤi vek bytovรฉho fondu. Preto sa vรคฤลกina projektov pripravuje aj naฤalej. Inak sa situรกcia s ponukou bytov nebude zlepลกovaลฅ a stรกle ich bude nedostatok,โ uzatvรกra analytik.
Priemernรก cena bytu v SR (Mesiac – Cena v eur/m2)
Marec 2022: 2729
Aprรญl 2022: 2761
Mรกj 2022: 2814
Jรบn 2022: 2839
Jรบl 2022: 2874
August 2022: 2902
September 2022: 2902
Oktรณber 2022: 2822
November 2022: 2791
December 2022: 2768
Januรกr 2023: 2758
Februรกr 2023: 2712
Mรกj 2023: 2680
ANKETA: Oplatรญ sa kupovaลฅ v sรบฤasnosti investiฤnรฝ byt?
Martin Lazรญk,ย analytik Nรกrodnej asociรกcie realitnรฝch kancelรกriรญ SR
Vo finanฤnom sektore pรดsobรญ viac ako 10 rokov. Venoval sa oblasti podnikovรฝch financiรญ a nรกsledne pรดsobilย ako finanฤnรฝ sprostredkovateฤพ a zastreลกoval vลกetky sektory finanฤnรฉho trhu. Poslednรฝch 6 rokov sa ลกpecializuje na financovanie kรบpy nehnuteฤพnostรญ.
Je to veฤพmi individuรกlne. Ak mรก niekto hotovosลฅ, ktorรก je pod vysokรฝm tlakom inflรกcie, mรดลพe sa aj v sรบฤasnosti obzeraลฅ po vhodnom investiฤnom byte. To sa nakoniec ukazuje aj v praxi na trhu, kde evidujeme dopyt individuรกlnych investorov po moลพnรฝch prรญleลพitostiach na trhu, ktorรฉ dneลกnรก doba mรดลพe priniesลฅ.
ย Vladimรญr Kubrickรฝ, analytik Realitnej รบnie SR
Pรคtnรกsลฅ rokov pracoval vo finanฤnom sektore so zameranรญm na obchodovanie na medzibankovom trhu. V Realitnej รบnii SR zastreลกuje Realitnรฝ barometer. Zรกroveล pรดsobรญ aj ako certifikovanรฝ realitnรฝ poradca.
Tomu, kto mรก peniaze na beลพnom รบฤte vย banke, a nevie, ฤo s nimi, sa aj dnes mรดลพe kรบpa nehnuteฤพnosti oplatiลฅ. Musรญ vลกak vedieลฅ, ฤo od takejto investรญcie oฤakรกva. Kto by si chcel na realitnรบ investรญciu poลพiฤaลฅ, mal by pribrzdiลฅ a ฤakaลฅ na vhodnejลกiu prรญleลพitosลฅ.
Boris Iliฤ, hypotekรกrny ลกpecialista Gepard Finance
Vo finanฤnom sektore pรดsobรญ 10 rokov. Venoval sa oblasti podnikovรฝch financiรญ a nรกsledne pรดsobil ako finanฤnรฝ sprostredkovateฤพ a zastreลกoval vลกetky sektory finanฤnรฉho trhu. Aktuรกlne sa zameriava na financovanie bรฝvania.
Zรกleลพรญ na tom, akรฉ mรก investor oฤakรกvania. Rovnako je dรดleลพitรฉ, ฤi financuje investรญciu z vlastnรฝch zdrojov, alebo formou รบveru. V takom prรญpade sรบ investovanรฉ prostriedky drahลกie a zniลพuje sa aj vรฝnos z investรญcie. Okrem zisku z prenรกjmu mรก investor zisk aj zo zvyลกovania hodnoty nehnuteฤพnosti v budรบcnosti.
Pri splรกcanรญ รบveru ฤasom vrรกti banke podstatne niลพลกiu hodnotu peลazรญ vzhฤพadom na vysokรบ inflรกciu. Pokiaฤพ chce investor v sรบฤasnosti dosahovaลฅ z prenรกjmu zaujรญmavรฝ zisk a zรกroveล ak financuje investรญciu z รบverovรฝch prostriedkov, musรญ kรบpiลฅ nehnuteฤพnosลฅ za veฤพmi vรฝhodnรบ cenu.
Jรบlia Vinczeovรก,ย analytik oddelenia prieskumu trhu aย strategickรฉho poradenstva JLL
Mรก 6-roฤnรฉ skรบsenosti v oblasti stavebnรญctva a nehnuteฤพnostรญ. Podieฤพa sa na prรญprave ลกtรบdiรญ, reportov aย analรฝz, zodpovedรก za sprรกvu databรกzovรฝch systรฉmov aย zber dรกt oย slovenskom aย stredoeurรณpskom realitnom trhu.
Tรญ, ktorรญ kรบpili byty ako investรญcie sย vidinou kapitรกlovรฉho zisku pri predaji dokonฤenรฝch bytov, majรบ na vรฝber. Byt predajรบ za nรกkupnรบ cenu, resp. so ziskom, ktorรฝ ale nekoreลกponduje sย ich pรดvodnรฝmi oฤakรกvaniami, alebo dajรบ byt do prenรกjmu. Prenรกjom dnes pre majiteฤพov bytov prinรกลกa prรญleลพitosti, pretoลพe vzhฤพadom na hypotekรกrnu situรกciu aย relatรญvne silnรฝ dopyt po nรกjomnom bรฝvanรญ ceny nรกjomnรฉho za poslednรฉ obdobie stรบpli.