Haute Courte bytových domov. V akom stave je ich výstavba a čo nás ešte čaká?

Štát po roku 1989 prestal stavať byty, no dopyt ostal. V súčasnosti máme bytov málo. Je to logický dôsledok neustáleho rastu miest, ich obyvateľstva a jeho potrieb. Sme však vôbec schopní nájsť alebo vytvoriť riešenie, ktoré by uspokojilo samosprávy, mestá, architektov, developerov a v neposlednom rade obyvateľov?

Možno staviame tak, že naše generácie získajú krásne dedičstvo. Alebo sme na seba zobrali zodpovednosť, za ktorú zaplatia vysokú daň. O tom, v akom stave je dnes bytová výstavba a čo nás ešte čaká, sme sa rozprávali s tými najproduktívnejšími v tejto oblasti.

Bytová výstavba sa prirodzene vyvíja podľa toho, ako sa menia požiadavky, potreby ľudí a ich životný štýl. Okrem generačných rozdielov, technického a technologického napredovania alebo spoločenského vývoja vplýva na preferencie kupujúcich ekonomická situácia alebo v poslednom čase aj pandémia.

Napríklad po kríze z roku 2008 bol dopyt po čoraz úspornejších výmerách bytov, pretože ľudia si pri prísnejších podmienkach získania financovania nemohli dovoliť väčšie byty. Počas pandémie zas začali hľadať dispozície, do ktorých by mohli umiestniť pracovný kútik, a žiadanejšie sa stali aj terasy, predzáhradky alebo rozľahlejšie balkóny.

„Dlhodobo sa nám potvrdzuje, že čas, ktorý strávime nad ladením logických dispozícií bytov, je správne investovaný, čo edukovanejší kupujúci to oceňujú. Ale výraznejším trendom než zmena dispozície je dôraz na verejné priestory so zeleňou alebo ihriskami v blízkosti domova. Ľudia si už nevyberajú bývanie len podľa toho, čo dostanú medzi svojimi štyrmi stenami, ale viac sa pozerajú na vybavenosť lokality a okolie domu. Takéto verejné priestory a zeleň sú súčasťou každého nášho projektu,“ vysvetľuje Ivan Bratko, riaditeľ predaja rezidenčných nehnuteľností JTRE.

Podľa neho neexistuje rozdiel medzi požiadavkami užívateľov a developerov. Každý bytový projekt je určený pre ľudí, ktorí v ňom budú bývať, a preto sa musí riadiť ich potrebami.

„Z hľadiska potrieb kupujúcich prinášame vyvážený mix bytov čo do veľkosti aj počtu izieb. Myslíme aj na dostatok väčších bytov pre väčšie rodiny, ktoré však z podstaty neoslovujú takú početnú skupinu ako dvojizbové byty. V rezidenčných projektoch všeobecne prevažujú dvojizbové byty, pretože uspokojujú najširšiu cieľovú skupinu – jednotlivcov, mladé páry, a to aj s jedným dieťaťom, rodičov, ktorým sa deti osamostatnili, aj seniorov,“ hovorí.

Kvantita verzus kvalita

Architekt Peter Moravčík, majiteľ architektonického ateliéru PMArchitekti, je toho názoru, že „aj napriek neustále narastajúcej kvantite bytovej výstavby jej kvalita stále zaostáva, čo sa týka architektúry, dispozičných riešení, ale aj urbanistickej kvality obytného prostredia“. Desivé. A to sme sa asi nikdy nesnažili vytvoriť kvalitnejšie bytové domy a prostredie okolo nich.

„Na tvorbe bytových domov ma v okolitých krajinách, napríklad v Rakúsku, zaujal práve systém, akým sa celý proces vedie. U susedov sa to hýbe tým smerom, že už budúci majitelia vstupujú do konkrétneho procesu, kde sa ich požiadavky šijú na mieru. Samozrejme, v rámci možností. Vzniká zaujímavý efekt – ľudia si vážia prostredie, ktoré aj oni sami vytvorili,“ vysvetľuje architekt Juraj Hantabal, spolumajiteľ architektonického ateliéru Hantabal Architekti.

Tento systém sa týka aj bytov, kde je investorom mesto. Vytvára sa tak štruktúra príjemná na bývanie so všetkými potrebami pre obyvateľov. Samozrejme, sú k dispozícii aj rôzne možnosti financovania, čo zase prináša pestrosť v rámci vekových skupín. Byty na predaj, byty na prenájom, rôzne možnosti splácania. „Myslím, že sa v bytovej politike máme čo učiť,“ dodáva Juraj Hantabal.

Komplexná bytová výstavba

Dnes je, zdá sa, trendom výstavba rozsiahlejších developerských zámerov buď do plošného záberu, alebo výšky výstavby.

„Hegemónom v trendsetterstve predstáv o bývaní je komerčný development, ktorý sa síce snaží držať krok so svetom, ale veľmi často skončí na polceste. V súťažiach, ktoré sme v ostatnom období robili, sme sa pokúšali implantovať do urbanistického konceptu viac než len formu usporiadania bytov a bytových domov ako monofunkčnej štvrte. Navrhované objekty občianskej vybavenosti alebo polyfunkcie jednoducho neboli pre otáznosť svojho komerčného úspechu, resp. financovania žiaduce a z konceptu vypadli. Tu vidím pretrvávajúci problém,“ vysvetľuje architekt Peter Moravčík a pokračuje:

„Namiesto pojmu bytovej výstavby by sa malo úplne prirodzene hovoriť o komplexnej bytovej výstavbe, kde nie je jedinou kategóriou len počet novopostavených bytov, ale aj výbava ich okolia potrebná na plnohodnotný život. A nemala by ostávať pod čiarou s charakteristikou ‚možno bude‘, ale mohla by podmieňovať nové developmenty aj dikciou územného plánu.“

„Úroveň bytových domov je odrazom aktuálnej nálady v spoločnosti. Krásne nám ukážu, na čom nám záleží,“ Peter Jurkovič

Nemožno rezignovať

Za plus aktuálneho diania považuje Moravčík to, že typológia bývania je vďaka vysokej dynamike výstavby v kurze a ponúka sa jej široké pole skúšania a experimentovania. Mínusom je to, že túto šancu nevyužíva.

Bývanie v bytovkách sa stalo konfekciou, našlo sa pár overených strihov a tie frčia ako na páse. Haute couture čaká na svoje uplatnenie. Oživením tak môže byť menšinový žáner – hlavne rekonštrukcie a dostavby v prielukách, ktoré musia reagovať na okolitý, často nejednoznačný kontext.

Napriek aktuálnemu nezáujmu trhu s bytmi však nemožno rezignovať na zaujímavé koncepty bývania aplikované v zahraničí a snažiť sa ich okrem aplikácie v ideových školských projektoch dostávať aj do reálneho realitného obehu.

„V rezidenčnom sektore sú dva typy developerov: tí, ktorí vedia, a tí, ktorí sa to ešte učia. Prvá skupina sa najprv snaží vyžmýkať z pozemku maximum a často tlačí architektov do ‚psích kusov‘.

Druhý typ je však pre architektov skvelou príležitosťou, ako do projektu ‚prepašovať‘ aj niečo viac, niečo iracionálne, inú kvalitu. Samozrejme, toto je veľmi čierno-biele videnie situácie, pravda je niekde uprostred. Bytové domy sú dominantným segmentom stavebnej činnosti v mestách, ich úroveň je odrazom aktuálnej nálady v spoločnosti,“ dodáva architekt Peter Jurkovič z architektonického ateliéru JRKVC.

Bytová výstavba ako komerčný produkt

Ak sa na bytovú výstavbu pozrieme ako na komerčný produkt, ktorý napĺňa požiadavky trhu, tak jeho formu a budúci vývoj treba vnímať v obchodnom kontexte. Architekt Miroslav Hrušovský z architektonického ateliéru Pantograph si myslí:

„Dnes je už všetkým jasné, že na trhu existuje nerovnováha medzi dopytom a ponukou, čoho dôsledkom je rast cien. K tomu prispievajú aj iné faktory, ako vysoká cena surovín a aktuálna inflácia. Fyzická nedostupnosť na trhu spôsobená nízkym počtom ročne skolaudovaných bytov z dôvodu územného plánu a povoľovacieho procesu v kombinácii s ďalšími faktormi vedie k cenovej nedostupnosti. Jej dôsledkom je postupná zmena cieľovej skupiny z individuálneho klienta, ktorý rieši vlastné bývanie, na investičného o klienta, ktorý rieši investovanie.“

„Fyzická nedostupnosť na trhu spôsobená nízkym počtom ročne skolaudovaných bytov z dôvodu územného plánu a povoľovacieho procesu vedie v kombinácii s ďalšími faktormi k cenovej nedostupnosti,“ Miroslav Hrušovský, Pantograph Architekti

Aj napriek neustále narastajúcej kvantite bytovej výstavby majú mnohí odborníci pocit, že jej kvalita stále zaostáva, čo sa týka architektúry, dispozičných riešení, ale aj urbanistickej kvality obytného prostredia.

„Pomaly sa to zlepšuje, ale stále cítiť, že celý proces diktujú ekonomické ukazovatele. Z hľadiska urbanizmu je to stále hra investorov na ‚vlastnom piesku‘, Čo je okolo, s tým nesúvisí. Pribúdajú však osvietení investori, ktorí chcú pridanú hodnotu bývania, akou je architektúra. Stále sú však v menšine. Je ale kvalitná architektúra pridanou hodnotou? Nemalo by to byť už prirodzené?“ zamýšľa sa nad situáciou architektka Michaela Hantabalová z architektonického ateliéru HANTABAL architekti.

„Realitný trh s bytmi je dlhodobo veľmi aktívny, na tempe mu neubrala ani súčasná geopolitická situácia či obdobie lockdownov počas covidu. Ak sa pozrieme na ich cenu, tá je výsledkom mnohých činiteľov: saturácie trhu nehnuteľnosťami, ponuky, dopytu, ceny materiálov, ale aj rýchlosti schvaľovania nových projektov. Aj na základe toho predpokladáme, že aktuálny trend sa tak skoro nezlomí,“ vysvetľuje Roman Karabelli, residential development director spoločnosti HB Reavis.

Váha kritérií

Rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti pri investovaní mení váhy kritérií, ktoré kupujúci vyhodnocuje a ktoré od developera očakáva. Tieto kritériá následne formujú developerské zadania tak, aby vyhoveli meniacemu sa trhu, a po niekoľkých iteráciách medzi trhom a developermi sa produkt odladí tak, aby sa byt stal dokonalou komoditou. To vysvetľuje už dnes vysokú unifikáciu dispozícií, vybavenia, konceptov a podiel investičných bytov v projektoch.

„Predpokladám, že bude nasledovať prechod od individuálneho k inštitucionálnemu investorovi, čo prinesie väčší posun v typológii bývania. Bytové komplexy budú patriť komerčnými spoločnosťami a ponúknu nájomné bývanie so službami a zariadením atraktívnejším pre život ako dnešné developerské projekty,“ vysvetľuje Hrušovský s doplnením:

„Z úzkeho pohľadu architektúry a urbanizmu je vývoj pozitívny. V porovnaní s projektom, ktorý je určený na rozpredaj, sa pri nájomných bytových domoch bude investor zameriavať na investičné aj prevádzkové náklady, čo vytvorí tlak na dlhodobú konkurencieschopnosť a udržateľnosť v každom jej rozmere.“

„Ak očakávame, že príde k nejakým revolučným zmenám, asi to bude skôr sklamanie. Slovenský trh zápasí s nedostatkom bytov a developeri nie sú nútení prichádzať na trh s riešeniami, ktoré by znamenali niečo prelomové. Je pravdepodobné, že sa budú viac pozerať na flexibilitu a efektivitu samotnej dispozície. Toto je aj náš prípad, nevyhnutne nechceme riešiť pracovné kútiky, ale skôr sa zamerať na to, ako by sa dal priestor v čase flexibilne meniť. Dnes to vieme efektívne robiť v kanceláriách, byty môžu byť ďalšie v poradí,“ vysvetľuje Karabelli.

Mesto krátkych vzdialeností

Pätnásťminútové mesto je dnes jedným z dominantných trendov. V skratke to znamená mať všetko na dosah ruky vo vzdialenosti maximálne 15 minút od domova. Prácu, služby, zábavu. Všetko. V Bratislave to vzhľadom na jej veľkosť ani problém nie je. Tak ako pri každom trende, aj tu je namieste zamyslieť sa nad ekologickým aspektom, ako aj rozsiahlejšou výstavbou nájomných bytov.

„Veríme, že sa budú presadzovať dva smery. Prvým je dôraz na udržateľné ekologické projekty s minimálnymi vplyvmi na klímu a životné prostredie vôbec, ktorým sa v spoločnosti Corwin zaoberáme už viac ako dekádu. A to tak počas výstavby – využívanie recyklovaných či lokálnych surovín atď., ako aj počas samotnej životnosti budov (vegetačné strechy, zadržiavanie zrážok na pozemku, ekologické zdroje energie, vyspelé odpadové hospodárstvo atď.),“ vysvetľuje Michal Hájek zo spoločnosti Corwin a dodáva:

„Druhým smerom je rozsiahlejšia výstavba dostupných nájomných bytov, v ktorej máme oproti vyspelým krajinám obrovský dlh. Tu vidíme veľmi veľký potenciál na zlepšenie.“

„Nezaznamenali sme kritiku podobného konceptu, ktorá by ho plošne odmietala. Práve naopak, metropoly, ktoré teóriu 15-minútového mesta pretavili do praxe, dnes dominujú rebríčkom najlepších svetových miest na život. V slovenskom kontexte sú najobľúbenejšími časťami mesta práve tie s kompaktnou zástavbou, bez výškových budov a s lokálnou vybavenosťou. Aj preto sme pri tvorbe urbanistického konceptu Palmy oslovili svetoznáme dánske štúdio Gehl Architect, ktoré vníma mesto krátkych trás ako niečo samozrejmé. Je to trend, ktorým by sa mala uberať aj Bratislava,“ uzavrel Michal Hájek. 

V spoločnosti HB Reavis majú tiež skúsenosti s najnovším trendom: „Takýchto urbanistických konceptov sme tu mali už niekoľko, aktuálne sú však skôr marketingovým nástrojom alebo naratívom komunikácie na ilustráciu toho, ako by malo vyzerať ideálne mesto. Treba sa na to vždy pozerať v kontexte a s ohľadom na rozvinutosť trhu. Bratislava je špecifická veľkým množstvom nevyužitých pozemkov v centre a blízkom okolí, čo v zahraničí nie je až také typické,“ dodáva Roman Karabelli, residential development director HB Reavis.

Komunitná filozofia

Pandémia zmenila požiadavky ľudí na bývanie aj viaceré pracovné nastavenia – vyžaduje sa priestor na prácu, spoločné priestory pre komunitu bytového domu, lokálne co-workingy. Je to predstava, ktorá vracia ľudí späť do histórie, keď sa bývanie, práca a celý život človeka odohrávali na jednom mieste.

„Nikto dnes nevie odhadnúť, či ide iba o krátkodobý výkyv alebo nastupujúci trend. Pracovný priestor by pravdepodobne znamenal zvýšenie výmery bytu, a teda aj zvýšenie ceny. Pre investora je teraz jednoduchšie pokračovať v zaužívaných schémach, minimalizovať riziko a ponúkať štandard. Situácia by sa mohla zmeniť po prípadnej a málo očakávanej korekcii trhu s bytmi,“ vysvetľuje architekt Miroslav Hrušovský.

„Zaujímavé je aj komunitné bývanie, kde napríklad byty nemajú obývačky, ale miesto toho jednu spoločenskú miestnosť na poschodí. V bytovom dome tak majú obyvatelia kino či telocvičňu. Mám pocit, že sa uberáme skôr k rôznorodej komunitnej filozofii prostredia. Sused sa už nezatvára pred susedom. Chcú komunikovať, sledovať spoločný cieľ a vytvárať príjemné bývanie spoločne,“ dodáva na záver architektka Michaela Hantabalová.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 4/2022