Investície do nehnuteľností v regióne strednej a východnej Európy pravdepodobne prekonajú rekordný rok 2016

Rekordný rok 2016 v sektore nehnuteľností v regióne strednej a východnej Európy s objemom investícií 12,2 miliárd eur bude v roku 2017 pravdepodobne prekonaný. Vyplýva to zo správy s názvom Kompas investičného trhu s nehnuteľnosťami 2017 (CEE Real Estate Investment Compass 2017), ktorú vydala medzinárodná konzultačná spoločnosť Colliers International a medzinárodná právna kancelária CMS.

V roku 2017 sa tiež očakáva rôznorodosť zdrojov investičných tokov do realitného trhu v regióne CEE, ale aj rastúca aktivita ázijských investorov a investorov zo strednej a východnej Európy.
Správa s názvom Kompas investičného trhu s nehnuteľnosťami 2017 skúma kľúčové trendy na trhu s nehnuteľnosťami za posledných päť rokov v šiestich krajinách regiónu CEE (Bulharsko, Česká republika, Maďarsko, Poľsko, Slovensko a Rumunsko). Pozerá sa tiež na to, čo je vo výhľade pre rok 2017.

V prvom štvrťroku 2017 sa predbežne odhadujú investície do nehnuteľností na šiestich trhoch CEE vo výške 2,3 miliardy eur, čo predstavuje 41 % a 45 % nárast v porovnaní s 1. štvrťrokom 2016 a 1. štvrťrokom 2015. Česká republika získala 62 % z celkových investícií do nehnuteľností v strednej a východnej Európe. Predbežné údaje z prvého štvrťroka 2017 tiež naznačujú pokračujúcu výraznú aktivitu lokálnych investorov v Maďarsku, Českej republike a Poľsku, ale aj nedávny vstup thajských investorov.

Pri pohľade na trendy v strednej a východnej Európe v roku 2017 sa v Budapešti a Bukurešti predpokladá vyššia návratnosť vďaka nižším výnosom (vo všetkých troch segmentoch realitného trhu: kancelársky, maloobchodný a priemyselný), Prahe (v kancelárskom a priemyselnom segmente), zatiaľ čo v Bratislave (všetky sektory), vo Varšave (priemyselný a maloobchodný sektor) a v Sofii (kancelársky a priemyselný segment) sa očakáva pokračovanie obdobnej situácie na trhu.

„Rastúca zrelosť regiónu CEE môže pomôcť v boji proti špecifickým rizikám ovplyvňujúcim západnú Európu. Príkladom je dosah Brexitu, ktorý sa môže ďalej rozvíjať v roku 2017. Celkové následky Brexitu však nie sú dosiaľ v plnej miere známe a niektoré z nich môžu dokonca byť pre strednú a východnú Európu pozitívne,“ hovorí Mark Robinson, riaditeľ prieskumu Colliers pre región CEE.
Ermanno Boeris, riaditeľ Colliers International Slovakia dodáva: „Na Slovensku stále evidujeme záujem cezhraničných investorov z blízkych krajín, akými sú Rakúsko a Česká republika. Očakávame, že noví hráči by mohli prísť z Blízkeho východu. Naďalej ostáva veľmi silná aj aktivita lokálnych investorov a developerov.“

„Po úspešnom roku 2016 zažila Česká republika veľmi optimistický prvý štvrťrok, keď v rámci regiónu získala viac ako 60 % z celkových investícií do nehnuteľností. Výkonnosť trhu v krátkodobom až strednodobom horizonte môže byť ovplyvnená skutočnosťou, že Česká národná banka upustila od režimu devízových intervencií vo vzťahu k českej korune,“ uvádza Lukáš Hejduk, vedúci poradenstva pre nehnuteľnosti pre Českú a Slovenskú republiku. „Slovenský trh naďalej funguje na zdravej a stabilnej úrovni a sľubuje príležitosti pre nové projekty,“ doplnil.

CEE v hľadáčiku kapitálu zo západnej Európy a USA
Podľa správy, záujem kapitálových tokov zo západnej Európy a USA stimulujú vyššia návratnosť a solídne vyhliadky na rast nájmov v CEE. Preto sa predpokladá, že zotrvajú na rovnakej úrovni – v objeme až 4,9 miliárd eur, ktoré sa dosiahli v roku 2016.

Západná Európa zostala v minulom roku hlavným zdrojom investícií na realitnom trhu v strednej a východnej Európe. Avšak príliv kapitálu z Juhoafrickej republiky (20 %) a ázijských krajín (16 %) znížil tento podiel na 22 % celkových investícií do nehnuteľností v strednej a východnej Európe v porovnaní so 44 % v roku 2011. Predpokladá sa tiež, že v roku 2017 zostane aktivita Veľkej Británie na úrovni približne 7 až 9 % z celkových investícií do realitného sektora v strednej a východnej Európe.

„V tejto fáze sa prípadné negatívne dosahy Brexitu, okrem bežných fúzií a akvizícií v strednej a východnej Európe, javia ako zanedbateľné a nič nenasvedčuje tomu, že britské firmy zastavili investičné plány v tejto oblasti, ako následok referenda. Avšak, výsledok referenda a neistota, ktorá z tohto vyplýva, viedla niektoré spoločnosti so sídlom v Londýne k oznámeniu, že budú zvažovať pre niektoré činnosti alternatívne lokality mimo územia Spojeného kráľovstva. Brexit preto môže mať pozitívne účinky na objeme investícií do nehnuteľností v strednej a západnej Európe, najmä v Nemecku, Belgicku, Francúzsku, Poľsku a v škandinávskych krajinách mimo eurozóny,“ dopĺňa Mark Heighton, vedúci poradenstva pre nehnuteľnosti vo Veľkej Británii zo spoločnosti CMS.

Dôležitá zmena trhu
Výrazný posun nastal v roku 2016, kedy investície z Južnej Afriky, Ázie a regiónu strednej a východnej Európy presiahli objem investícií z G10. Správa odhaľuje, že sa predpokladá, že toky z týchto regiónov budú v roku 2017 pokračovať. Stimulovať investičnú aktivitu v regióne budú najmä zdroje investícií z ázijských krajín, ako aj domácich krajín strednej a východnej Európy.
Rozsiahle transakcie s rôznymi typmi portfólií, ktoré zahŕňajú ázijských investorov sa môžu stať bežnými v realitnom segmente CEE. To bude mať za dôsledok hodnoty transakcií, ktoré budú porovnateľné alebo dokonca presahujúce minuloročné výsledky, vzhľadom na veľký počet potenciálnych zdrojov kapitálu. V priebehu posledných troch rokov značne vzrástol záujem zo strany ázijských investorov v regióne, najmä v Poľsku a Maďarsku. V roku 2016 dosiahol celkový objem investícií 2 miliardy eur.

Aktivita Južnej Afriky medzitým dosiahla v roku 2016 rekordnú úroveň 2,4 miliardy eur. Aj keď sa jej činnosť v roku 2017 nemusí zhodovať s ostatným rokom, s viac ako 10 domácimi investičnými realitnými fondmi priamo, či nepriamo zameranými na región strednej a východnej Európy, sa transakcie budú realizovať aj naďalej.
„Ak sa ceny ropy a komodít udržia na súčasnej úrovni, mali by sme v roku 2017 tiež očakávať väčší záujem zo strany Turecka, Brazílie, Ruska a krajín stredného východu a severnej Afriky,“ povedal Luke Dawson, generálny riaditeľ a riaditeľ oddelenia investícií pre región strednej a východnej Európy Colliers International.

Rast domácich investorov
Cezhraničné a domáce toky sa za posledných päť rokov viac ako zdvojnásobili a dosiahli 2,6 miliárd eur v roku 2016, čo je silný znak zrelosti regiónu. Slovenský a český trh boli najväčšími zdrojmi i cieľmi cezhraničného investičného toku v rokoch 2011 až 2016, zatiaľ čo maďarské domáce toky rástli najrýchlejšie len nedávno.

„Čím sme ďalej od roku 1989, tým viac sa rozvíjajú trhy strednej a východnej Európy a sú čím ďalej, tým menej závislé od vonkajších investorov. To možno pozorovať nielen v oblasti nehnuteľností, ale aj na celom trhu fúzií a akvizícií,“ vysvetľuje Wojciech Koczara, partner CMS. „Rozšírenie poistného pokrytia v súvislosti so stratami v dôsledku záruk alebo náhrad škôd na trhoch strednej a východnej Európy je ďalším znamením rastúcej zrelosti v regióne, rovnako ako zvýšenie sofistikovanosti štruktúrovania veľkých realitných transakcií,“ doplnil.

Domáci investori sú stále spokojní s likviditou trhu a kapitalizáciou komerčných nehnuteľností, ktorá sa odhaduje v rozmedzí 55 až 65 %. Miestni investori, ako napríklad v Poľsku, kde v roku 2016 realizovali len 2 % transakcií na svojom domácom trhu, môžu byť v pokušení byť viac aktívni. Hlavným rizikom pre domáce aktivity v regióne CEE bude v roku 2017 globálne ekonomické spomalenie, ktoré môžu spustiť vyššie výnosy dlhopisov alebo rastúci čínsky dlh.

Zdroj: Colliers International Group