Investičné príležitosti v strednej Európe rastú
Ignacio Gomez Nasledujúce mesiace by mali byť skvelou príležitosťou na investovanie do nehnuteľností. Medzinárodný kapitál zostáva opatrný, preto budú výzvy pretrvávať.
V prvej polovici roka 2024 vzrástol objem investícií v strednej a východnej Európe (CEE) medziročne o približne 29 %. Pozitívne smerovanie sa odlišuje od európskych a globálnych výsledkov, kde je aktivita podľa predbežných štatistík stále utlmená. Vzhľadom na súčasné podmienky očakávame, že objemy v roku 2024 by mohli dosiahnuť cca 5,5 mld. eur, čo je približne polovica 10-ročného priemeru, odhaduje spoločnosť Colliers vo svojej najnovšej správe.
Prime yields za prvý polrok 2024
Vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok dát o transakciách na trhu, najmä v kľúčovej, resp. prvotriednej časti trhu, stále zachováva rozdiel medzi kupujúcimi a predávajúcimi pri stanovovaní cien. Náklady na financovanie sa v súčasnosti pohybujú v rozmedzí 5 – 5,75 %, čo je spôsobené zvýšenými úrokovými sadzbami, ako aj úrokovými swapmi, ktoré sa v poslednom období zmiernili.
V porovnaní s inými trhmi v západnej Európe, ako je napríklad Nemecko, bola v CEE za posledných 12 – 18 mesiacov zaznamenaná nižšia korekcia cien, čo spolu s ďalšími faktormi môže viesť k pomalšej transakčnej aktivite počas roka 2024.
Miera rastu objemu investícií v CEE
Objemy za prvý polrok 2024 v CEE patrili k najnižším v histórii, hoci v porovnaní s aktivitou za posledných 12 mesiacov a s európskymi i globálnymi výsledkami vykazovali pozitívny trend. Poľsko si takmer 50 % zabezpečilo väčšinový podiel na regionálnych objemoch, pričom miestna aktivita sa v druhom štvrťroku výrazne zvýšila.
Po útlme v minulom roku zaznamenali niektoré trhy výrazný medziročný rast. V celom regióne sa výsledky veľmi líšili, od 55 % medziročného poklesu aktivity na Slovensku až po 150 % medziročný rast v Rumunsku. V priemere sa objemy za región medziročne zvýšili o 29 %, ale oproti prvému polroku 2022 klesli o 41 %.
V prvom polroku bolo na Slovensku zaznamenaných veľmi málo uzatvorených transakcií, ale aktivita bola aj napriek tomu pomerne intenzívna. Vzhľadom na kvalitu investičných príležitostí, ktoré sú v súčasnosti na trhu (off-market aj on-market), očakávame oživenie aktivity v druhom polroku a následne uvidíme, či sa prejaví počtom uzatvorených transakcií ešte v tomto roku alebo začiatkom budúceho roka.
Nedostatok dát o transakciách na miestnych trhoch predlžuje obdobie zisťovania cien a výrazné oživenie naďalej závisí od zlepšenia ekonomického, inflačného a úrokového prostredia. Súlad s ESG stratégiami a ďalšie témy špecifické pre sektor alebo krajinu naďalej ovplyvňujú rozhodnutia kupujúcich aj predávajúcich.
Toky v CEE podľa sektorov
Podiel kancelárskych transakcií celosvetovo aj v CEE klesá. V prvom polroku 2024 predstavovali 31 % celkového objemu, zatiaľ čo maloobchodné transakcie si udržali najväčší podiel (32 %). Na tretiu priečku sa s 24 % podielom zaradili industriálne a logistické nehnuteľnosti.
V tomto roku sa v regióne zatiaľ uskutočnili len tri transakcie nad 200 mil. eur. Najväčšia sa týkala portfólia kancelárskych priestorov a ďalšie dve boli z maloobchodného sektora – portfólio retailových parkov a nákupné centrum.
Toky v CEE podľa pôvodu kupujúceho
V prvom polroku 2024 bol najaktívnejší kapitál z krajín CEE-61 s takmer 50 % podielom na celkovom objeme v regióne. Najvyšší podiel objemov si zabezpečil český kapitál s 36 %. Kapitál Spojeného kráľovstva získal ďalších 19 % a za ním nasledoval iný európsky kapitál (18 %) a iný regionálny kapitál CEE (13 %).
Medziročný rast nájomného a prognózy
Pri pohľade na polročné údaje vidíme, že kombinácia spomalenia ponuky a stáleho dopytu spolu s infláciou a stabilizáciou nákladov viedla k stabilnejšiemu rastu nájomného za posledných 12 mesiacov, až na niekoľko výnimiek. V mnohých prípadoch však ide o pomalšie tempo ako v predchádzajúcom období (najmä v sektore I&L).
Výhľad do budúcnosti je v závislosti od jednotlivých sektorov alebo dynamiky trhu zmiešaný a pohybuje sa medzi ďalším rastom nájomného alebo stabilnejším výhľadom. Klesajúca sa ponuka na mnohých trhoch alebo sektoroch bude postupne znižovať neobsadenosť, čo ďalej podporí rast nájomného, najmä v prípade nových priestorov, ktoré ponúkajú najvyššiu kvalitu v najvyhľadávanejších lokalitách a ktoré vykazujú vyššiu úroveň súladu s ESG.
riaditeľ investičného oddelenia Colliers na Slovensku
Do spoločnosti Colliers vstúpil v roku 2007 ako investičný poradca. Odvtedy sa zúčastnil na všetkých investičných transakciách oddelenia investícií ako člen tímu, transakčný manažér, alebo ako hlavný senior konzultant. Počas tejto doby získal veľké skúsenosti najmä v oblasti výnosových nehnuteľností.
