Kancelárie potvrdzujú trend – stále rastú a sú čoraz zelenšie a hravejšie

V roku 2018 bolo v Bratislave dokončených takmer 87-tisíc m² nových kancelárskych priestorov, čím trh s modernými kancelárskymi priestormi narástol na úroveň 1,8 milióna m². Väčšina nových kancelárií pritom bola dokončená v druhej polovici roka, konkrétne išlo o 66-tisíc m². Rok 2018 tak potvrdil trend z posledných rokov, keď ročný prírastok nových kancelárskych plôch od roku 2016 neklesol pod úroveň 80-tisíc m².

Aktuálne údaje z úvodu analytického článku pochádzajú od konzultačno-poradenskej spoločnosti CBRE, ktorej senior konzultant oddelenia pre prenájom kancelárskych priestorov Michal Kolesár dodáva: „Celkovo tak za posledné tri roky bolo dokončených takmer 250-tisíc m² nových kancelárskych priestorov.

Situácia sa nezmení minimálne v najbližších dvoch rokoch. Podľa údajov Colliers International bolo na konci roka 2018 vo výstavbe 12 ďalších administratívnych budov s celkovou výmerou 194 450 m². Je to podporené aj nízkou mierou neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave, ktorá bola na konci roka 2018 na úrovni 5,99 %.“

Súťaž sa zostruje

Masívnosť výstavby kancelárií by skutočne nemala poľaviť ani v najbližších rokoch. V roku 2019 pribudne ďalších 143 650 m² moderných administratívnych priestorov v štandarde A. „To zostruje súťaž medzi novopostavenými a staršími kancelárskymi budovami,“ hovorí Michaela Ochmanová, Associate Director pre administratívne priestory v spoločnosti Colliers International.

„Mnohí majitelia budov preto prehodnocujú ďalšie využitie administratívnych budov. Príkladom je prestavba starších kancelárií na bytové domy alebo hotely. Aktuál­nu situáciu na trhu s kancelárskymi priestormi ilustruje aj snaha nájomcov prispôsobiť priestor diverzite a flexibilite svojich zamestnancov. To znamená aj nové formy usporiadania pracovného priestoru. Konzultanti v oblasti riešení pracovného prostredia pomôžu s vhodným rozvrhnutím a dizajnom pracovného prostredia.“

Lídrom na slovenskom trhu kancelárií je spoločnosť HB Reavis Slovakia. Vidia jeho zástupcovia ešte priestor na vytváranie nových administratívnych plôch alebo sa už venujú aj rekonštrukciám starých kancelárií?

„Áno, stále vytvárame nové plochy, pretože vnímame požiadavky nájomcov na stále kvalitnejšie priestory pre svojich zamestnancov, ktoré v tejto dobe dokážu poskytnúť extra výhodu na trhu práce,“ odpovedá Dalibor Surový, Leasing Director v spoločnosti HB Reavis Slovakia.

„Ako jeden z najväčších poskytovateľov pracovných priestorov v Európe chceme posúvať hranice kvality pracovných priestorov. Zároveň sme zodpovední aj voči starším projektom, ktoré neustále modernizujeme a prispôsobujeme v čo najväčšej možnej miere existujúcim nájomcom, ktorých potreby sa menia spolu s potrebami ich zamestnancov.“

Neprehliadnite: Z bývalého liehovaru centrum kultúry, práce a vzdelania

Kancelária ako investícia

Aktuálnym trendom v oblasti kancelárií na Slovensku je už niekoľko rokov stavanie zelených certifikovaných budov LEED a BREEAM. Tento certifikát trvalo udržateľnej budovy má v rámci celkovej ponuky kancelárskych priestorov u nás 30 budov.

„Dovedna ide o plochu 567-tisíc m², čo predstavuje približne tretinu celkovej ponuky budov na trhu,“ upresňuje Michaela Ochmanová. „Rastúci záujem o certifikáciu možno pripísať nielen technologickej vyspelosti týchto budov, ale aj vysokej kvalite pracovného prostredia, ktoré ponúkajú.“

So záujmom o certifikáciu logicky nastal aj dramatický posun spoločností v pohľade na kancelárske priestory. „Kedysi sa spoločnosti pozerali na kancelárske priestory iba ako na náklad a potrebu niekde vykonávať svoju činnosť, dnes sa spoločnosti pozerajú na prenájom kancelárskych priestorov ako na investíciu,“ hovorí Roman Gazdík, Associate, vedúci tímu kancelárií v spoločnosti Cushman & Wakefield na Slovensku.

„Mať kvalitné trendové priestory znamená udržanie si kľúčových zamestnancov a pritiahnutie mladých talentovaných ľudí. V konečnom dôsledku zdravé a atraktívne priestory majú vplyv na produktivitu zamestnancov.“

Väčšie lokálne a zahraničné spoločnosti vyhľadávajú kancelárske priestory najmä v budovách, ktoré majú spomenuté certifikáty. „Zamestnávatelia nasledujú aktuálne trendy, ktorými sú vytváranie príjemného a zdravého kancelárskeho prostredia pre zamestnancov,“ dopĺňa Simona Slaninová, senior konzultantka v tíme kancelárií v spoločnosti Cushman & Wakefield na Slovensku.

„Súčasťou takýchto priestorov sú zvyčajne aj oddychové zóny, veľa zelene, prírodné materiály. Kancelárie naberajú hravosť a ich cieľom je, aby sa v nich zamestnanec cítil čo najlepšie a trávil tam čo najviac času. Ďalším charakteristickým znakom nových kancelárskych projektov je, že sa stavajú s efektívnym využitím priestorov. Nové administratívne budovy zahŕňajú nižšie servisné poplatky, keďže sú viac energeticky šetrné. Súčasťou ich ,zelenosti’ je aj fakt, že sa pri nich zvyčajne umiestňujú cyklistické chodníky v nadväznosti na budovu, ako príklad môžeme uviesť Ein Park v Bratislave.“

Témou dňa je co-working v zelených budovách

„Pre medzinárodných hráčov je čoraz podstatnejšia flexibilita,“ odpovedá Michaela Ochmanová na otázku charakterizácie aktuálneho stavu a potrieb v kancelárskom segmente.

„Preto sa čoraz viac rozširujú koncepty co-workingových priestorov a kancelárskych hubov. Developeri sa snažia vytvárať nielen originálne pracovné prostredie, ale aj zabezpečiť potrebné služby a kvalitu spoločných priestorov. Dokonca sa zamýšľajú nad vytvorením komunity v rámci biznis centra, aby ľudia našli všetko potrebné v blízkosti svojho pracoviska.“

Aj Roman Gazdík vníma skvalitnenie spoločných priestorov v nových developerských projektoch, ktoré sa začínajú už pri vstupných lobby. To je charakteristické väčšou vstupnou výškou, kvalitnými materiálmi a dostatočným množstvom naturálneho osvetlenia.

Priekopníkom konceptu kancelárií 21. storočia – flexibilné priestory, co-workingové centrá a živé partery budov vhodne doplnené ďalšími službami – je na Slovensku spoločnosť HB Reavis. Ako sa osvedčil?

„Tento koncept je budúcnosť, kam by sa mali pracovné priestory uberať,“ reaguje Dalibor Surový. „Overila to aj prax, o čom svedčia aj naše projekty, ktoré sú vo väčšine prípadov kompletne obsadené spokojnými nájomcami. Vidíme a vnímame vysoký dopyt po flexibilite, co-workingu a ďalších službách. Tie momentálne plánujeme rozširovať aj mimo našich budov. Plne tak napĺňame našu stratégiu poskytovať vysokokvalitné pracovné priestory ako službu. Nejde len o budovu, ale najmä o jej obsah. Vzniká tak unikátne biznisové prostredie, kde sa vďaka našim riešeniam stretávajú všetci, od freelancerov cez malé firmy až po nadnárodné korporácie.“

Priority? Doprava, ale aj svetlotechnika

Dopravnú dostupnosť, služby v okolí a služby v danej budove pri výbere kancelárie zdôrazňuje aj Simona Slaninová. Dôležitou požiadavkou klientov sú podľa nej aj sprchy, šatne, stojany na bicykle a aktuálnym trendom je aj vyhľadávanie priestorov s dostupnou terasou pre nájomcov.

„Základným faktorom pri výbere kancelárií z pohľadu nájomcov sú svetlotechnika a kvalitná zvukotechnika,“ hovorí Simona Slaninová. „Klienti majú najväčší záujem o nové prvotriedne kancelárie, a to najmä v novovznikajúcej oblasti City Business District (CBD), ktorá sa nachádza medzi nákupným centrom Eurovea a oblasťou Mlynských nív. Veľký záujem je taktiež o kancelárske priestory, ktoré sa nachádzajú v blízkom napojení na diaľnice.“

Dalibor Surový tvrdí, že kancelária ako taká sa až tak nezmenila. Čo sa najviac zmenilo, je účel, ktorý by mala plniť. Už to nie je miesto, kam si prídete odsedieť za stolom svojich 8 hodín. Je to miesto, kde sa tvoria nápady, na ktorom chcú ľudia tráviť čas efektívne a cítiť sa pritom dobre.

„Vzniká tak miesto, kde sa vytvára hodnota, ktorá presahuje náklady na nájomné a operatívne náklady firmy,“ hovorí Dalibor Surový. „Pracovné priestory sa tak stávajú kľúčovým nástrojom v dobe, v ktorej je zvyšovanie tejto hodnoty viac ako žiadané. Mantrou súčasných a moderných pracovných priestorov je teda efektivita, flexibilita, spokojnosť ich užívateľov a následná vysoká produktivita.“

Centrum je stále v Bratislave, ale potenciál je aj v regiónoch

Aj napriek oživeniu trhu s kancelárskymi priestormi v Košiciach a prebúdzaniu sa trhu v Banskej Bystrici a Žiline sa výrazná väčšina lízingových transakcií v roku 2018 zrealizovala v Bratislave. „V roku 2018 boli v Bratislave zrealizované lízingové transakcie v objeme viac ako 172-tisíc m²,“ približuje Michal Kolesár.

„Vyšší dopyt bol zaznamenaný najmä po ,veľkokapacitných’ kanceláriách, teda s výmerou nad 1 000 m². Celkovo bolo v roku 2018 zrealizovaných 29 lízingových transakcií nad 1 000 m², a to v celkovom objeme 103-tisíc m². Záujem bol najmä o kancelárske priestory ,áčkového’ štandardu, s vysokou flexibilitou dispozičného riešenia, dobrou dostupnosťou MHD a občianskou vybavenosťou.“

Developeri sú však prítomní aj v regiónoch, lebo spoločnosti sa aktívne usídľujú aj mimo hlavného mesta, najmä v Košiciach a v Banskej Bystrici. „Spoločnosti, ktoré zabezpečujú outsourcing podnikových procesov a tzv. zdieľané centrá služieb, sa pozerajú aj po priestoroch v menších mestách,“ upresňuje Michaela Ochmanová.

„Chýbajú však vhodné existujúce administratívne budovy, ktoré by boli pripravené na nasťahovanie a ponúkli by štandard, ktorý takéto spoločnosti očakávajú. V Nitre vidíme potenciál v projekte Tabáň. Vzniknúť by tu mali moderné priestory, ktoré umožnia postupnú expanziu.“

Článok  bol uverejnený v časopise ASB 3/2019.