Kancelárie sú prázdne. Čo s nimi? Opýtali sme sa veľkých developerov

Vzhľadom na stále platné pandemické obmedzenia majú mnohé spoločnosti v súčasnosti vysoký podiel práce z domu a kancelárie aktuálne nie sú naplno využívané. Čo to znamená? Na analýzu tohto segmentu sme oslovili zástupcov veľkých „hráčov".

Jedni developeri vyčkávajú na postcovidové obdobie, ktoré azda nebude trvať extrémne dlho, ďalší menia tradičný kancelársky priestor a prichádzajú s konceptom pracovného priestoru ako služby, v rámci ktorého prinášajú na trh niekoľko prelomových služieb. Niektorí zase pripúšťajú, že staršie administratívne budovy sa môžu premeniť aj na byty.

Vrátia sa zamestnanci do kancelárií?

Na realitnom trhu pandémia azda najviac negatívne zasiahla segment kancelárií. Súhlasíte s prognózami analytikov, že kancelárie budú čoraz neobsadenejšie alebo sa ešte vývoj môže zmeniť?

M. Marko: Pandémia zasiahla predovšetkým segment retailu, ale takisto postihla aj development komerčných projektov, ktoré sa pod jej vplyvom začínajú meniť. Súčasné kritériá na tvorbu administratívnych priestorov bez ovplyvnenia pracovnej produktivity stavajú ich tvorcov, zamestnávateľov a nakoniec aj užívateľov pred náročnejšie výzvy. Príprava projektov, reagujúcich na zmenené podmienky, je veľmi náročná, keďže pohľad ich užívateľov je diametrálne iný.

Okrem zvýšených nárokov na hygienické opatrenia odborníci na ľudské zdroje upozorňujú, že kľúčové je so zamestnancami komunikovať a fyzicky sa stretávať. Motivujúce pracovné prostredie, každodenné interakcie s kolegami, spoločná energia, ktorá vytvára pocit lojality k zamestnávateľovi, sú pre mnohých ľudí hnacou silou, ktorú im práca z domu nikdy nezabezpečí.

Situáciu pozorne sledujeme a v zmenených podmienkach vidíme potenciál rozvoja nových príležitosti, na ktoré sa snažíme pozitívne a flexibilne reagovať.

J. Nevolník: Mnohé spoločnosti pravdepodobne zistili, že home office je naozaj spôsob, ako pracovať na diaľku a nielen „zamestnanecký benefit“. Predpokladám, že v najbližších rokoch sa kancelársky segment zmení. Dôležitá bude väčšia flexibilita priestorov, dôraz na kreativitu, stretávanie sa tímov a menej na klasické pracovné miesto.

Rozhodne však nečakám, že by firmy masovo opúšťali kancelárie. Naša spoločnosť realizovala prieskum medzi niekoľkými desiatkami spoločností na Slovensku, v rámci ktorého sme sa opýtali, či má plošná práca z domu pozitívny vplyv na ich fungovanie a produktivitu. Spokojnosť vyslovilo len 6 % z nich.

P. Pelikán: Vzhľadom na stále platné pandemické obmedzenia majú v súčasnosti mnohé spoločnosti vysoký podiel práce z domu a kancelárie nie sú aktuálne naplno využívané. Zatiaľ necítime veľký tlak firiem na úpravy nájomných zmlúv a na zmenšovanie prenajatých priestorov.

Myslím si, že každý skôr očakáva, že pandémia sa raz skončí a všetko sa vráti do normálu, aj keď každá takáto udalosť v histórii vždy priniesla inovácie. Práca z domu bola predtým považovaná za príjemný benefit, ale dlhodobo nie je vhodná pre každého, či už pre charakter vykonávanej práce, alebo pre chýbajúce zázemie v domácnosti.

Navyše, ľudia sú spoločenské tvory a potrebujú sa stretávať. Osobnú komunikáciu žiadne on-line stretnutia plne nenahradia. Na diaľku sa tiež ťažko buduje firemná kultúra, lojálnosť, dôvera, kolegiálne či obchodné vzťahy. Napokon, stačí sa pozrieť do vyspelých ázijských krajín, ktoré majú z nedávnej minulosti skúsenosti s podobnými pandémiami, a vidíme, že zásadne nezmenili spôsob práce tamojších firiem.

Priniesli určité technologické inovácie a dôkladnejšie hygienické a bezpečnostné opatrenia. Myslím si, že toto môžeme očakávať aj u nás. Ľudia sa chcú vrátiť do práce a pracovné prostredie sa dá prispôsobiť novej situácii tak, ako sa prirodzene neustále mení a vyvíja.

R. Popík: Vo všeobecnosti očakávame, že spomalenie trhu komerčných nehnuteľností má strednodobý charakter. Osobne si myslím, že výkon trhu komerčných nehnuteľností sa v Bratislave vráti k predcovidovým číslam za pár rokov. Veľa však bude záležať od toho, ako sa naštartuje lokálna aj globálna ekonomika. Stále však platí, že realitný trh je zdravý a po znovunaštartovaní celej ekonomiky bude opäť iba rásť.

Čo čaká kancelárie po pandémii?

Ako na tento vývoj reagujete? Zmení tradičný kancelársky priestor svoju povahu a nadobudne nový charakter? Bude dostatočným ťahákom len jeho ekologický rozmer či „smart“ rozmer jeho technológií?

M. Marko: Vnímame, že spoločnosti aktuálne vyhľadávajú riešenia, ako v priestoroch zabezpečiť prácu v hygienicky čistom a motivujúcom prostredí, ktoré sa snažíme aplikovať v našom pripravovanom portfóliu komerčných objektov. Už v projekte Lakeside Park 02, ktorý je momentálne vo výstavbe a profiluje sa na trhu ako prvá anticovidová budova, sa nám podarilo zareagovať na zvýšené nároky nájomcov v súvislosti s ochranou zdravia v súčasnej pandemickej situácii.

Pozorne počúvame požiadavky budúcich klientov a v našich projektoch sa im snažíme vyjsť v ústrety nielen v nadštandardných riešeniach v súvislosti s hygienickými opatreniami, ale aj v efektivite a v inovatívnom prístupe pri navrhovaní pracovných priestorov.

Okrem klasických benefitov je totiž dôležité budúcim užívateľom ponúknuť niečo navyše – príjemné, inšpiratívne a komunitné firemné prostredie s dostatočným priestorom na oddych a relaxáciu, aby sa pre nich stalo miestom kreativity a ohniskom nových nápadov, ktoré home office ťažko dokáže poskytnúť.

Tento prístup má už svoje prvé výsledky, o ktorých svedčí záujem o náš projekt Lakeside Park 02 zo strany potenciálnych nájomcov a rovnako aj projekt The Mill, ktorý sa stane centrálou významnej zahraničnej spoločnosti pôsobiacej na Slovensku. Považujeme to za veľmi dobrú správu pre biznis a signál, že dopyt po nových priestoroch na prácu stále pretrváva.

J. Nevolník: Dlhodobo rátame s tým, že kancelárske priestory budú musieť byť v budúcnosti otvorenejšie a kontrakty kratšie. Mysleli sme na to už pred koronakrízou a osobne predpokladám, že v budúcnosti 10 % až 15 % priestorov bude musieť byť pripravených na krátkodobé nájmy. Už aj Sky Park Offices bude mať svoju časť využívanú práve pre coworkingový priestor na krátkodobé nájomné zmluvy.

Budovu sme skolaudovali začiatkom januára a veľký priestor sme venovali, samozrejme, aj ochrane zdravia jej zamestnancov a návštevníkov. Darí sa nám to aj vďaka technológiám a smart riešeniam, akými sú napríklad rekuperácia vzduchu cez najmodernejšie filtre, ktoré spĺňajú kvalitu certifikátu WELL, merače CO2 v zasadacích miestnostiach s automatickým regulátorom prívodu čerstvého vzduchu či dostupné germicídne lampy na ničenie vírusov. Vstup do budovy a výťahov je navyše možný aj bezdotykovo cez tzv. virtuálny kľúč.

P. Pelikán: V Bratislave prevádzkujeme kancelárie s plochou približne 300-stotisíc m² a sme v neustálom kontakte s našimi nájomcami. Pracovné prostredie a spôsob práce sa neustále menia, preto všetky moderné kancelárske budovy, ktoré staviame, disponujú flexibilnými priestormi a sú pripravené prispôsobiť sa meniacim sa požiadavkám spoločností.

Nepochybne aj pandémia koronavírusu prinesie určité zmeny do fungovania spoločností a odrazí sa to i na prevádzke kancelárskych budov. Oveľa väčší dôraz sa začína klásť na bezpečnosť a ochranu zamestnancov. Súčasťou tohto trendu môžu byť okrem dezinfekcie alebo merania teploty aj väčšie odstupy medzi pracovnými miestami.

R. Popík: Zmena tradičného kancelárskeho priestoru je v DNA HB Reavis. Aj preto sme pred vyše štyrmi rokmi prišli s konceptom pracovného priestoru ako služb. V rámci nej prinášame na trh niekoľko prelomových služieb – či už ide o flexibilné pracovné priestory v podobe Qubes, technologickú dvojičku fyzického priestoru – Symbiosy, coworking HubHub. Ale aj nové poňatie správy budov prostredníctvom služby More, ktorá cez aplikáciu poskytuje všetky potrebné informácie či úkony.

To všetko dnes klienti nájdu aj v projekte Nivy Tower. Smart technológie či „zelené“ budovy sú na konci dňa práve tie elementy, vďaka ktorým sa v práci cítime jednoducho dobre, ostávame zdraví a radi sa na ďalší deň vrátime do kancelárie. To vôbec nie je málo.

Pracovné prostredie prispôsobené požiadavkám

Regulácia počtu zamestnancov povolených v kancelárii v konkrétnom okamihu bude asi jednou z najväčších výziev kancelárskeho trhu v budúcnosti. Budete meniť dispozície kancelárií, vyčleníte oddelené pracovné priestory pre menej ľudí, prípadne ich budete meniť na byty?

M. Marko: Bez ohľadu na pandémiu bol developerský biznis vždy cyklický a cyklom treba prispôsobovať stratégiu. Rovnako ako počas prvej vlny, aj teraz ostávame opatrní a dennodenne sledujeme vývoj trhu. Naše projekty sa snažíme od začiatku nastaviť tak, aby sme za každých okolností vedeli flexibilne reagovať na požiadavky a zmeny v potrebách budúcich nájomcov a maximálne im vyjsť v ústrety.

J. Nevolník: Pokiaľ budú podobné regulácie ukotvené legislatívne, prispôsobíme sa im a priestory, samozrejme, adaptujeme na takéto požiadavky. V Bratislave plánujeme výstavbu kancelárskej budovy SKY PARK Tower, ktorá tento ikonický projekt ukončí. Zmenu projektového zámeru v tomto prípade neplánujeme.

P. Pelikán: Budeme tak ako doteraz intenzívne komunikovať s našimi nájomcami, počúvať ich potreby a prispôsobovať pracovné prostredie ich požiadavkám. Budúcnosť majú moderné flexibilné kancelárie s kvalitnou vzduchotechnikou, inteligentne riadenou tepelnou pohodou či premyslenou organizáciou pohybu ľudí. Výhodou bude napríklad možnosť využívať terasy.

Čoraz dôležitejšia bude lokalita, ktorá umožní dochádzať do práce aj pešo alebo na bicykli. Takisto vyjsť von do parku alebo na promenádu na stretnutie, alebo na obed, nakúpiť a vybaviť si všetko potrebné cestou z práce. Staršie administratívne budovy sa môžu premeniť aj na byty. Môžu tak napríklad pomôcť štátu naštartovať ohlásený cieľ budovania dostupného nájomného bývania.

R. Popík: Kancelárie zmenu optiky potrebovali už dávnejšie, koronakríza tento vývoj iba urýchlila. Nás v HB Reavis teší, že sa na človeka konečne začína pozerať ako na dôležitú súčasť pracovného prostredia. Kancelárie budeme potrebovať aj naďalej. Človek je sociálna bytosť a firmy bez interakcií zamestnancov vo fyzickom priestore jednoducho nedokážu rásť.

Zmení sa využitie niektorých priestorov, napríklad možno očakávať, že z tradičných open space kancelárií sa stanú skôr miesta na komunitné stretávanie sa. Kľúčovým pojmom pre ďalší vývoj kancelárskeho trhu bude flexibilita – priestorov, pracovných štýlov, tímov, ale aj samotných pracovných návykov.

Článok bol publikovaný v časopise ASB 03/2021.