Kancelárie sú stále na vzostupe a sú čoraz hravejšie

Čísla ponuky kancelárskych priestorov na Slovensku stále stúpajú, pričom celková úroveň ich neobsadenosti je pomerne nízka – 6,18 %. Aj v tomto roku sa očakáva zdravý objem aktivity v segmente kancelárií podporený ďalším zlepšovaním ekonomiky. Čo všetko pôsobí na túto priaznivú situáciu a aké sú trendy kancelárií v 21. storočí?

Jednoznačnou odpoveďou na otázku rastu objemu kancelárií je predovšetkým pozitívny stav slovenskej ekonomiky (v tomto roku by mala rásť tempom 4,3 %), ktorá sa vyvíja v širšom kontexte. Preto sa najprv pozrime, čo sa deje za našimi hranicami, najmä v regióne strednej a východnej Európy.

Nárast lokálneho kapitálu

Podľa najnovšej analýzy vypracovanej investičným tímom spoločnosti Cushman & Wakefield, svetovej poradenskej firmy v oblasti nehnuteľností, dosiahli investície v strednej a východnej Európe takmer 13 mld. eur, čo predstavuje zvýšenie o 5 %. Vo všetkých krajinách regiónu strednej a východnej Európy (CEE) dosahoval rast podobnú mieru, takže si jednotlivé krajiny udržali svoje podiely na celkovom regionálnom objeme. Napriek pociťovanému politickému riziku rástlo najrýchlejšie Poľsko, a to medziročne o 9 %, t. j. zo 4,6 na 5 mld. eur, čo je najvyšší výsledok zaznamenaný za posledných 10 rokov. V roku 2017 dosiahli investície do komerčných nehnuteľností v regióne CEE 5 mld. eur v Poľsku, takmer 3,3 mld. eur v Českej republike, 1,8 mld. eur v Maďarsku, 1 mld. eur v Rumunsku, 876 mil. eur v Bulharsku a 470 mil. eur na Slovensku. Najnižšie výnosy zaznamenala Česká republika. Na trhu dominovali zahraniční investori zo Severnej Ameriky, Ázie a Južnej Afriky, následne kupujúci z Nemecka a Rakúska. Svoj trhový podiel tu zvýšil i domáci a regionálny kapitál.

„Nárast lokálneho kapitálu sa prejavil v celom regióne CEE, najvýraznejšie však pravdepodobne v Českej republike, kde naň pripadalo viac než 37 % objemu investícií za rok 2017,“ vyhlásil Jeff Alson, medzinárodný partner investičného tímu spoločnosti Cushman & Wakefield pre strednú a východnú Európu. „Najviac investovali spoločnosti CPI, Reico a Mint, na Slovensku IAD. Podiel domáceho kapitálu trvalo rastie i na ďalších trhoch regiónu CEE; v Maďarsku sú aktívne firmy OTP Fund a Diofa. Podiel miestneho kapitálu vzhľadom k veľkosti trhu je v Poľsku síce nižší, ale aj tam spoločnosti ako PZN a PHU opäť vstúpili na trh a vsádzajú na kvalitné kancelárske priestory. Lokálny kapitál naďalej rastie, prejavuje sa jeho hĺbka i vyzretie a v súčasnosti prekračuje hranice.“

Priaznivý rok pre trh investícií do nehnuteľností

Podľa analýzy spoločnosti Cushman & Wakefield sa celkovo očakáva, že rok 2018 bude pre trh investícií do nehnuteľností opäť dobrým rokom. Silný investičný dopyt potiahnu dobré ekonomické vyhliadky, príliv nového kapitálu z mimoeurópskych krajín, oživenie na strane niektorých doposiaľ menej aktívnych kupcov a zvýšený záujem o alternatívne kategórie nehnuteľností (napr. PRS či ubytovanie študentov) a hotely. Kvôli nízkej miere neobsadenosti a obmedzenej ponuke nových priestorov v regióne sa tento rok na trh vrátia veľké európske mená so záujmom o kancelárske nehnuteľnosti. Očakáva sa príliv nového kapitálu z USA, Kanady, Južnej Afriky a Európy.

Trh strednej a východnej Európy sa bude naďalej konsolidovať v dôsledku rady obchodov s celými platformami a portfóliami. Výnosy z najlepších nehnuteľností budú stále pod tlakom kvôli značnému investičnému dopytu a obmedzenej ponuke nehnuteľností hlavne najvyššej kategórie. Očakáva sa ďalší nárast čistého efektívneho nájomného a zníženie výnosov v segmentoch kancelárskych a logistických nehnuteľností. Významný nárast spotrebiteľských výdavkov bude vytvárať príležitosti k tvorbe hodnoty, čo povedie k diferenciácii výnosov v maloobchodnom segmente. „V prvom štvrťroku 2018 investície pravdepodobne prekročia 3 mld. eur v dôsledku obchodov dojednaných ku koncu roku 2017,“ dodáva James Chapman, medzinárodný partner investičného tímu spoločnosti Cushman & Wakefield pre strednú a východnú Európu.

Slovensko ťahá Bratislava

Podľa výsledkov analýzy Bratislava Research Forum sa v Bratislave nachádza viac ako 1,72 milióna m² kancelárskych priestorov. V roku 2018 pribudne, najmä vďaka dokončeniu štyroch veľkých projektov, ďalších 135 850 m². V aktívnej výstavbe je pritom celkovo až štvrť milióna štvorcových metrov. „Aj napriek tomu nebude dopyt po najkvalitnejších priestoroch v novopostavených administratívnych budovách plne uspokojený, pretože nie všetky nové projekty spĺňajú požiadavky potenciálnych nájomcov, či už z hľadiska lokality alebo ceny,“ hovorí pre ASB Marek Vrbovský, riaditeľ divízie administratívnych priestorov v spoločnosti Colliers International. „V hlavnom meste bude aj v roku 2018 pretrvávať nízka miera neobsadenosti, ktorá je v súčasnosti na úrovni 6,18 % a vysoká miera predprenájmov v novopostavených projektoch,“ hovorí Marek Vrbovský. „Spoločnosti majú záujem o moderné priestory. Aktivita lokálnych i medzinárodných developerov v segmente preto ostáva aj naďalej mimoriadne silná.“

Aktivita sa však presúva aj do regiónov, ktoré čoraz viac naberajú na význame. Príkladom sú Košice, kde je akútny nedostatok nových kancelárskych priestorov. V priebehu nasledujúcich 2 rokov pribudne vo východoslovenskej metropole ďalších 20 tisíc m². „Objavujú sa však už aj prvé väčšie požiadavky na moderné priestory v mestách ako Prešov, Žilina či Banská Bystrica, ktoré dokážu v porovnaní s Bratislavou ponúknuť lacnejšiu a zároveň kvalifikovanú pracovnú silu s vysokou mierou produktivity,“ dopĺňa Marek Vrbovský.

Trh s kanceláriami v Bratislave za rok 2017
Mapa zobrazuje jednotlivé obvody v Bratislave, cenové rozpätie za prenájom a neobsadenosť kancelárskych priestorov

Nové kancelárie šetria náklady

Nové kancelárske priestory umožňujú šetriť náklady v podobe poplatkov za služby, ktoré sú omnoho nižšie ako v starších budovách. Trendy kancelárskych priestorov môžeme vidieť aj po dizajnovej stránke, kde mnoho budov naberá na tzv. industriálnom dizajne. Kancelárske priestory majú najmä v Bratislave obrovský potenciál. Momentálne sa tu buduje nová oblasť s kancelárskymi priestormi, tzv. Nové City Business District, ktoré tvoria a budú tvoriť projekty ako Twin City A, B, C, Twin City Tower, Sky Park, Nivy Tower, Pradiareň 1900, Panorama Business II., III., Eurovea fáza 2 a ďalšie.

„Najväčší záujem je v súčasnosti o nové moderné kancelárske budovy. Závisí však od typu spoločnosti, ktorá priestory vyhľadáva,“ hovorí pre ASB Roman Gazdík, vedúci tímu kancelárskych priestorov v Cushman & Wakefield na Slovensku. „Zvyšovanie pohody v odvetví komerčných nehnuteľností nie je módny výstrelok, ale už dávno očakávané potvrdenie toho, že ľudia predstavujú najväčšie náklady a najviac prispievajú k úspechu spoločností. Volanie po zmene v odvetví nehnuteľností a širšom prostredí zastavaných oblastí je jasné: dizajn a výstavba pracovísk sa musí zmeniť tak, aby zodpovedala pružnej budúcnosti.“

Trh s kanceláriami v Bratislave v rokoch 2008 – 2017
Nová ponuka (zrekonštruované a novopostavené stavby), celkový objem prenájmov, čistá absorpcia (reprezentujúca zmenu obsadenej plochy za dané obdobie) a miera neobsadenosti kancelárskych priestorov za dané obdobie.

Trendom je zelená

Mnohé nadnárodné korporácie idú príkladom a snažia sa, aby ich sídla vo svete spĺňali najvyššie ekologické a energetické štandardy. Na rozšírenie zelených budov však bude vplývať aj stále prísnejšia legislatíva. Preto sa budova, ktorá si chce udržať svoju konkurencieschopnosť na trhu, bude musieť zamerať na to, aby dosahovala čo najvyššiu možnú úroveň z pohľadu dlhodobého a udržateľného vplyvu na zdravie ľudí a životné prostredie.

„Certifikát zelenej budovy (trvalo udržateľnej budovy), buď certifikáciu LEED alebo BREEAM, má v rámci celkovej ponuky kancelárskych priestorov 27 budov na Slovensku,“ upresňuje Marek Vrbovský. „V celkovej výmere je to približne 537 tisíc m² alebo 31 % z celkového objemu a ich počet bude neustále narastať. Certifikované budovy v súčasnosti nie sú len technologicky vyspelé, ale v prvom rade poskytujú vysokú kvalitu pracovného prostredia. Nájomníci pri sťahovaní vždy zvažujú okrem ceny aj lokalitu a dopravnú dostupnosť, energetickú efektivitu, kvalitu architektúry, štandard budovy a administratívnych priestorov. Zelené budovy v tomto smere ponúkajú výhodu, ktorú ocenia predovšetkým zamestnanci, a to v podobe dostupného zdravého pracovného prostredia s dostatkom denného svetla a materiálmi, ktoré neohrozujú ľudské zdravie. V tomto smere je nevyhnutné, aby snaha o znižovanie tzv. ekologickej stopy nebola len iniciatívou vybraných krajín, ale celosvetový trend.“

Napredovať bude aj technologický vývoj, ktorý bude zohľadňovať princípy trvalo udržateľného životného prostredia, napríklad nové zdroje energií v budovách a pod. Podľa Mareka Vrbovského je tiež dôležité, aby sa v tomto smere angažoval nielen súkromný sektor, ale aj verejná správa. Predpokladom využitia atribútov zelených budov je zodpovedajúca mestská infraštruktúra, ktorá však na Slovensku chýba. Zelené budovy predpokladajú možnosti aktívneho využívania mestskej dopravy, cyklotrás alebo napríklad zvýhodneného využívania elektromobilov. V tomto smere je však zrejmé, že je nevyhnutný aktívnejší prístup zo strany miest i štátu.

Ceny nájomného

Z globálneho hľadiska platí, že najvyššie dosahované nájomné v centrálnej časti Bratislavy naďalej patrí medzi najnižšie v regióne šiestich krajín strednej a východnej Európy. Platí však aj názor Romana Gazdíka, že znižujúca sa miera neobsadenosti priestorov zabezpečila rast nájomného. Priemerná cena prémiových kancelárií v Bratislave sa hýbe na úrovni od 13,00 do 16,00 Eur/m²/mesiac v závislosti od lokality, projektu, podlažia, výmery a dĺžky viazanosti. Na porovnanie v českej metropole za prémiové kancelárie zaplatíte od 17,00 do 20,00 Eur/m²/mesiac, vo Varšave od 21,00 do 24,00 Eur/m²/mesiac a v hlavnom meste susedného Maďarska od 18,00 do 21,00 Eur/m²/mesiac.

Kancelárie ako výhodná investícia

Investičný trh bude aj v tomto roku pokračovať v rekordnom raste. Domáce a zahraničné finančné inštitúcie majú naďalej záujem financovať komerčné nehnuteľnosti na Slovensku, pričom administratívne nehnuteľnosti patria k najlákavejším segmentom. „Na Slovensku stále evidujeme záujem zahraničných investorov z blízkych krajín, akými sú Rakúsko a Česká republika. Očakáva sa príchod nových hráčov z Blízkeho východu,“ dodáva Marek Vrbovský. „Záujem investorov stimuluje najmä vyššia výnosnosť administratívnych budov. Najvyšší dosahovaný výnos z nájomného za kancelárie najvyššej triedy sa pohybuje okolo 6,7 %, výnos pri aktívach nižšej triedy dosahuje 8,0 %.“

Transakcie na trhu s kanceláriami v Bratislave v rokoch 2010 – 2017
Štruktúra hrubých čísiel predstavujúcich celkovú podlažnú plochu, ktorá bola prenajatá alebo predaná nájomcom počas určitého časového obdobia. Neobsahuje voľné priestory, ktoré sú v ponuke. Zároveň je tu aktívny pre-leasing (predprenájom) označujúci fázu, počas ktorej je budúcemu nájomcovi ponúknuté rozloženie priestorov, pričom budova musí byť vo výstavbe.

Co-workingy a huby – nový koncept kancelárií

Marek Vrbovský upozorňuje aj na predstavenie prvých konceptov co-workingových priestorov a kancelárskych hubov. „Developeri sa postupne začínajú orientovať aj na tento segment. Snažia sa vytvárať nielen originálne pracovné prostredie, ale aj zabezpečiť potrebné služby a kvalitu spoločných priestorov. Celosvetovo vstupujú na trh nové spoločnosti, ktoré operujú v tomto segmente a ich miera prenajatosti administratívnych priestorov začína byť markantná. Medziročné nárasty objemu kancelárskych priestorov prenajatých takýmito spoločnosťami sú dvojciferné percento. Je preto len otázka času, kedy začnú aj na Slovensku takéto spoločnosti zohrávať dôležitú úlohu na strane dopytu po kancelárskych priestoroch. Mnoho nadnárodných firiem takisto pripúšťa presun časti svojich kapacít do tohto konceptu,“ dodáva Marek Vrbovský.

Lídrom v segmente kancelárií na Slovensku je spoločnosť HB Reavis Slovakia. Na Slovensko prišla s novým konceptom kancelárií 21. storočia – flexibilné priestory, co-workingové centrá a živé partery budov vhodne doplnené ďalšími službami. Ako sa osvedčili? „Tento koncept nám funguje a našiel si svojich klientov,“ odpovedá pre ASB Martin Marko, Deputy CEO HB Reavis Slovakia. „Co-workingový koncept s názvom HubHub sme do podmienok veľkých kancelárskych projektov priniesli nedávno a v súčasnosti plánujeme jeho masívnu expanziu, pretože vnímame, že trh tento model prijíma s nadšením. Okrem Varšavy a Prahy ho chceme preniesť aj na ostatné trhy kde pôsobíme. Pozeráme sa však aj mimo nich. Miešanie veľkých a menších firiem na jednom mieste sa ukazuje ako efektívne a do budúcna v tom vidíme veľký potenciál.“ Súčasťou firemnej stratégie HB Reavis je prinášať riešenia šité na mieru koncovému užívateľovi. Zároveň samotnú budovu transformujú na komplexnú službu, a prinášajú tak inú pridanú hodnotu. Pomáhajú tomu služby, ktoré priamo či nepriamo s coworkami súvisia, ako napríklad bikesharing, služba hi.bike alebo concierge či Twin City aplikácia, v ktorej užívatelia nájdu informácie napríklad o eventoch v jednotlivých budovách.

HubHub Bratislava. Nachádza sa v komplexe Twin City na hranici novovznikajúcej štvrte Nové Nivy a historického centra mesta.

Hravosť, neformálnosť, kreativita

Prostredie kancelárskych priestorov alebo samotných coworkov má slúžiť najmä k spokojnosti zamestnancov. Za posledné dva roky sa trendy výrazne zmenili. „Firmy investujú do priestorov, ktoré majú viac ľudský až domácky alebo zábavný charakter,“ približuje Martin Marko. „Je to napríklad aj prípad tzv. centier zdieľaných služieb, kde badať zreteľný posun. Tento trend potvrdzuje aj súťaž Office roka, v ktorej vyhrali tri spoločnosti s citeľne zábavným konceptom v riešení kancelárskych priestorov. A tento trend bude pokračovať.“

Zaujímavý je aj vzťah týchto kancelárií k „smart buildings“. Je to prostriedok na zvýšenie produktivity zamestnancov alebo tvorby kancelárie ako príjemného miesta na trávenie času? „Otázkou prepojenia produktivity a dizajnu pracoviska sa zaoberáme do hĺbky prostredníctvom našej konzultantskej služby Origameo,“ odpovedá Martin Marko. „Naši Origameo analytici, architekti a psychológovia na základe dát a úzkej kooperácie so zadávateľom dokážu pripraviť koncept, ktorý plne zodpovedá firemnej kultúre a stratégii firmy a zároveň prepája aj samotnú firmu s budovou. To má priamy dopad na produktivitu jej zamestnancov. Vzniká tak prepojený priestor, v ktorom sa človek cíti dobre a to je trend novodobých kancelárii a tzv. smart budov.“

TEXT: ĽUDOVÍT PETRÁNSKY
FOTO: HB REAVIS

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2018.