Komentár realitnej analytičky: Na trhu s bytmi vidieť náznaky zmien, odborníci aj verejnosť na to pozorne čakajú

Rezidenčný trh si dlhodobo udržiaval pozíciu jedného z najstabilnejších pilierov realitného sektora. No nárast úrokových sadzieb túto situáciu zmenil a trh na niekoľko mesiacov prakticky zastavil. V akej situácii je trh s bytmi, komentuje Júlia Vinczeová, analytička realitno-poradenskej spoločnosti iO Partners.

Odborníci aj verejnosť pozorne čakajú na zlepšenie situácie. Hoci sa za prvý štvrťrok 2024 v bratislavských novostavbách predalo len niečo vyše 400 bytov, predstavuje to 66-percentný nárast v porovnaní s kvartálnym priemerom predaných bytov minulého roka. Hovoriť o zobúdzaní a znovunaštartovaní trhu by bolo príliš optimistické, keďže tento priemer je na úrovni 993 predaných bytov za kvartál, ak zohľadňujeme dáta za posledných 10 rokov.

Prevládajú kupujúci s väčším finančným zázemím

Za posledné obdobie prešiel veľkou zmenou najmä dopyt, čo možno vidieť v grafe Zmeny predajnosti bytov podľa cenových hladín. Zatiaľ čo v roku 2021 predstavovali najlacnejšie byty takmer polovicu z celkového objemu predaných bytov/novostavieb, začiatkom minulého roka tento podiel klesol na 20 %.

Môžeme vidieť aj výrazný nárast v luxusnom segmente, teda pri najvyššej cenovej kategórii bytov. Tieto zmeny neodzrkadľujú len nárast predajných cien, ktorý bol na úrovni 23 % za posledné 2 roky, ale svedčia aj o zmene trhu kupujúcich. Zvýšený záujem o kúpu drahších bytov poukazuje na to, že na trhu prevládajú kupujúci s väčším finančným zázemím, ktorí sú menej závislí od hypoték.

V Bratislave sa stavať neprestalo

Nárast úrokových sadzieb vytvoril pre mnohých prekážku v získavaní financovania, čo im sťažilo alebo dokonca znemožnilo kúpu vlastného bývania. Dlhodobé prognózy Európskej centrálnej banky hovoria o poklese úrokových sadzieb na úroveň 3 % v roku 2025 a následne pod 3 % v roku 2026.

Napriek tomu v kontexte súčasnej geopolitickej situácie by bolo nereálne očakávať návrat k 1 % hypotékam. Okrem úrokových sadzieb na vývoj trhu vplýva aj množstvo projektov pridaných na trh, ktorých počet ani po kvartáloch posledných kritických rokov dramaticky neklesol. Nové rezidenčné projekty v hlavnom meste neprestali pribúdať.

Povoľovacie procesy sú zdĺhavé a komplikované, často aj neprehľadné. Ak developer získa stavebné povolenie a nemá zásadné obštrukcie na svojej strane, pustí sa do výstavby a zároveň aj do predaja. Predaj „z papiera“ pomáha developerom predísť ďalším finančným a časovým stratám, ktorým musí každý developer čeliť už počas obdobia povoľovacích procesov.

Byty za zmenu územného plánu

Vysoké očakávania sú nasmerované k mestskej iniciatíve výstavby nájomných bytov v majetku mesta výmenou za zmenu územného plánu. Predpokladá sa, že príliv nových bytov v atraktívnych lokalitách môže zamiešať trhom a priniesť dostupnejšie bývanie z hľadiska počtu jednotiek na predaj a ich predajných cien.

Avšak k tejto iniciatíve je potrebné pristupovať s určitou mierou opatrnosti, pretože jej realizácia bude náročná a dlhodobá vzhľadom na skúsenosti s fungovaním miestnej samosprávy, ktorá má často zviazané ruky štátom.

Dôležité je tiež zohľadniť stály príliv obyvateľov do hlavného mesta, ktorí sem prichádzajú za lepšími pracovnými príležitosťami. Nevyhnutné je opätovne pripomenúť aj (geo)politickú situáciu, ktorá môže byť motivátorom obyvateľov Bratislavy k odchodu zo štátu.

Bude zaujímavé sledovať pribúdajúce projekty a oživenie jednotlivých lokalít mesta vďaka spomínanej iniciatíve. Aký veľký budú mať pribúdajúce nové projekty dosah na dostupnosť bývania, uvidíme až časom, a to aj v kontexte demografi ckých zmien a ekonomickej situácie v krajine.

Prichádza čas nájomných bytov

V kontexte už spomínaných turbulentných zmien posledných rokov sa vytvárajú podmienky na vytvorenie nájomného bývania spôsobom, ktorý úspešne funguje vo viacerých zahraničných metropolách. Na jej vytvorenie bude potrebných niekoľko kľúčových zmien.

Jednou z nich je prehodnotenie postoja ľudí k vlastníctvu nehnuteľností a prijatie nájomného bývania ako plnohodnotnej alternatívy. Ďalej bude potrebné zmeniť fungovanie systému nájomného bývania, ktorý momentálne nie je dostatočne regulovaný ani chránený štátom.

V zahraničí zabehnuté kontroly finančnej situácie nájomcov sú u nás neznáme. Prenajať alebo si prenajímať byt – všetko prináša isté riziko. Riziko, ktoré by bolo potrebné znížiť pomocou štátnej regulácie a/alebo príchodom inštitucionálnych prenajímateľov, ktorých je u nás zatiaľ úplne minimum. Je dôležité si uvedomiť, že cieľová skupina záujemcov o nájomné bývanie sa rozširuje a už nezahŕňa len sociálne slabšie vrstvy, ktoré (v prípade, že majú možnosť) využívajú štátne/ mestské/obecné nájomné byty.

Poprípade ide o študentov alebo mladých ľudí krátko po škole, kým si ešte nemôžu vlastné bývanie dovoliť. So zvyšujúcimi sa úrokovými sadzbami sa nájomné bývanie stáva nevyhnutnou voľbou aj pre strednú vrstvu. Ak si pozrieme graf, ktorý dáva do súvislosti mesačnú splátku pri rôznych úrokových mierach a mesačný nájom, vidíme, že nad 3,3 % úrokovou sadzbou a pri aktuálnych cenách dáva väčší ekonomický zmysel platiť nájom ako platiť hypotéku.

Ak zoberieme do úvahy už spomínanú predikciu ECB a úrokovú sadzbu 3,3%, ktorú pravdepodobne nedosiahneme ani budúci či ďalší rok, a v prípade, že sa ekonomická rizikovosť našej krajiny zvýši, banky budú nútené premietať vyššie uvedené do hypoték jednotlivých konkrétnych záujemcov o vlastné bývanie.