FOKUS: Kto chce lepší úver na bývanie, hľadá alternatívy

Najmä hypotekárne úvery hýbu realitným trhom a dostupnosťou bývania na Slovensku.

Pár rokov boli ich sadzby na takej nízkej úrovni, až roztáčali realitný a stavebný trh. Záujemca o hypotéku siaha po ich raste v roku 2022 a 2023 hlbšie do vlastných úspor.

Pokles záujmu o úvery v bankách

Národná banka Slovenska uverejnila informáciu, že ku koncu februára 2023 poskytli banky úvery na bývanie v objeme 42,137 milióna eur, z toho úvery stavebného sporenia boli 2,294 milliónov eur. Najväčší podiel na trhu úverov má Slovenská sporiteľňa (24,52 %), na druhom mieste je VÚB (19,41 %), na treťom je Tatra banka (15,35 %), na štvrtom je ČSOB (14,26 %).

VÚB však vzhľadom na nepriaznivé ekonomické vyhliadky a zvyšovanie úrokových sadzieb zaznamenala pokles záujemcov o úver. V období rastu sadzieb sa znížil záujem o refinancovanie úveru, pretože väčšina klientov má na existujúcej hypotéke nižší úrok v porovnaní s aktuálnou ponukou na trhu.

V rámci úverov na bývanie eviduje v tomto roku aj Tatra banka výrazne nižší počet žiadostí o úvery na bývanie ako v mesiacoch zo začiatku roka 2022. Keď začalo postupné zvyšovanie sadzieb, viacerí využili možnosť úveru v predstihu.

„Motiváciou bolo získať úver za čo najnižšiu cenu alebo získať istotu dlhšej fixácie, teda nemennosti úrokovej sadzby na 5 a viac rokov. Na druhej strane, ak si niektorí klienti nemôžu dovoliť mesačnú splátku po zvýšení úrokovej sadzby, tak sú nútení prehodnotiť výšku úveru alebo nájsť inú nehnuteľnosť. Časť poklesu žiadostí môže byť zároveň spôsobená aj zvýšením životných nákladov,“ vysvetlila hovorkyňa banky Simona Miklošovičová

Záujem o úver zo stavebného sporenia, naopak, rastie

Rast sadzieb otvára dvere hľadaniu možností dofinancovať úver pôžičkou alebo ho vziať inde ako v banke. Ak má kupujúci stavebné sporenie, môže rokovať o úvere v stavebnej sporiteľni.

Prvá stavebná sporiteľňa (PSS) vidí v číslach priebežne za január 2023 veľký rast záujmu o úvery. V roku 2022 ich poskytla vo výške 533,62 miliónov eur, čo je nárast o 40,4 % oproti predchádzajúcemu roku.

Podľa špecialistu komunikácie Mateja Kubicu je stavebné sporenie uzatvorený systém, ktorý je menej náchylný na trhové výkyvy, a teda spravidla poskytuje stabilnejšie podmienky a úrokové sadzby. Inflácia klesla z 15,4 % (február) na 14,8 % (marec). Náklady na bývanie, energie a položky súvisiace s bývaním sa mierne znížili a dostali sa na úroveň zo začiatku roka 2022.

Sila manželov aj single je takmer vyrovnaná

Bývať vo svojom chcú manželia, partneri aj single žijúci žiadatelia. Pomer partnerských dvojíc k single žiadateľom v žiadostiach o úver je takmer vyrovnaný. V Tatra banke je podiel úverov, do ktorých vstupujú manželia, porovnateľný v rokoch 2022 a 2023, drží sa na úrovni 50 %.

Vo VÚB majú najväčší podiel, až 55 %, hypotéky, do ktorých vstupujú dvaja žiadatelia, a podiel 43,6 % majú hypotéky, do ktorej vstupuje jeden žiadateľ. Iná je situácia v PSS, kde približne 37,5 % žiadateľov o úver uvádza svoj rodinný stav ako ženatý/vydatá.

Namiesto štátneho príspevku je daňová úľava

Pred rokom 1989 boli v socialistickom Československu populárne mladomanželské pôžičky, ktoré pomohli najmä zariadiť domácnosť. Dnes je paleta úverov široká, no v trhovom prostredí si každá mladá rodina nemôže dovoliť zadlženie. Ak však mladí ľudia do 35 rokov majú zmluvu o úvere na bývanie, môžu si uplatniť daňový bonus maximálne 400 eur ročne za zaplatené úroky, čím si znížia vypočítanú daň z príjmov.

Ide o priamu daňovú úľavu, ktorá nahradila hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých so sadzbou 3 % a fungovala do 1. januára 2018. Manželia ako žiadatelia o úver, a to nielen hypotekárny, sú perspektívna cieľová skupina. Zvýšené úrokové sadzby v komerčných bankách sú spojené s hľadaním alternatívneho financovania.

Okrem PSS zažíva nárast záujmu fyzických osôb o úver na bývanie aj Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB), ktorý je verejnosti známy skôr podporou rekonštrukcie bytových domov či výstavbou nájomných bytov v spolupráci s mestami a obcami.

Podpora pre znevýhodnené skupiny existuje

Ponuka výhodných úverov s úrokovou sadzbou medzi 1 – 2 % na maximálne 30, resp. 40 rokov (v závislosti od účelu podávanej žiadosti) je limitovaná. ŠFRB nie je klasickou komerčnou bankou. Zvyšovanie úrokových sadzieb v komerčných bankách postavilo fond spolu s PSS do zaujímavej pozície z pohľadu žiadateľa o úver.

„Limit sa týka fyzickej osoby, pre ktorú sú tieto výhodné podmienky určené. Ide väčšinou o znevýhodnené osoby, ako sú mladomanželia, ktorých hrubá mzda neprekračuje určitý limit, manželia s dieťaťom do 6 rokov, osamelý rodič s dieťaťom do 15 rokov, odchovanec detského domova, ŤZP,“ uviedla hovorkyňa ŠFRB Kristína Starosta.

Fond má pre týchto žiadateľov vyčlenených v rozpočte 4 milióny eur. Záujem partnerských dvojíc o úver ukazujú čísla z posledných rokov – v roku 2020 poskytol fond mladomanželom 422 970 eur, v roku 2021 takmer 700-tisíc eur a v uplynulom roku až 3,184 milióna eur.

So stúpajúcimi nákladmi na domácnosť aj na úvery sa musia vyrovnať všetky vrstvy obyvateľstva. Záleží na finančných inštitúciách, ako sa popasujú s touto situáciou. Je otázne, či konkurencia medzi nimi prinesie zmeny v sadzbách hypotekárnych úverov. Svoj osobitý význam zohrá na trhu aj úroveň inflácie.

Národná banka Slovenska bola v marci optimistická ohľadom ekonomického vývoja počas jari 2023 – inflácia by na Slovensku mala postupne klesať, v porovnaní s decembrom 2022 sa výhľad do budúcnosti výraznejšie nemení.

Článok bol publikovaný v časopise ASB 4/2023