Kto má v Bratislave najviac žeriavov?

Akú pridanú hodnotu riešia developeri vo svojich projektoch?
Kedy je neobsadenosť projektu na prospech?
Ako je to s novou parkovacou normou a čo s tým má IUR?

Jesenný Real Estate Market sa pokúsil o zhodnotenie uplynulého roku. Samozrejme, developeri poodokryli aj niečo z pripravovaných projektov a hovorilo sa najmä o akútnych problémoch, ktoré riešia pri svojich investíciách, a o dominantných hráčoch na trhu.

Kto môže stavať špekulatívne?
Zástupcovia developerov sa zhodli na tom, že rok 2014 sa niesol najmä v duchu podpisovania nových zmlúv, postavilo sa približne 40-tisíc m² nových kancelárskych priestorov.

Katarína Cihová z DTZ Slovakia pripomenula, že staré budovy, ktoré ostali po odchode nájomníkov prázdne, čaká jediný osud: bude treba do nich naliať kapitál a zmodernizovať ich. Druhou možnosťou, ktorú developeri zdatne využívajú, je dotiahnuť nájomníka do novej budovy a zároveň odkúpiť jeho staré priestory. Tak, ako J&T Real Estate zrekonštruovalo administratívnu budovu na Stromovej na štartovacie byty, ktoré sa minuli ako teplé rožky.

Miroslav Fülöp z J&T Real Estate pripustil, že nové projekty sa štartujú veľmi ťažko, firmy totiž nie sú v stave podpisovať zmluvy o prelease. Až keď sa im ako nájomníkom končí aktuálny nájom, začínajú sa obzerať po nových ponukách. Developerovi neostáva iné, ako začať stavbu špekulatívne, čo najskôr do nej dostať významného nájomníka, ktorý (ako napríklad vo West Ende) zaplní 50 % plochy, a potom postupne zaplniť aj ostatné priestory. West End plánuje do konca roka 2015 dosiahnuť 100 % obsadenosť. Kvôli lepšej dopravnej dostupnosti bola za 700-tisíc eur vynovená križovatka, lepší prístup si logicky užíva aj Slovenská akadémia vied. V pláne je aj rekonštrukcia zanedbaných podchodov.

Fülöp zdôraznil, že developer musí ísť do investície napriek riziku. Týmto sa na trhu kryštalizujú dominantní hráči. Dodal, že silný developer sa spozná podľa počtu žeriavov v meste. Menší developeri ťažko získajú na spoluinvestovanie banky bez toho, aby mali zazmluvneného významného nájomníka. J&T Real Estate aktuálne usilovne pracuje hneď na dvoch veľkých projektoch v Bratislave. V Panorama City má predaných 500 bytov, do administratívnych blokov Panorama Business sa bude sťahovať Johnson Controlls. V Zuckermandli J&T Real Estate postaví necelých 200 bytov, začiatok predaja plánuje na rok 2015. Hlavným nájomníkom kancelárskych priestorov bude centrála ČSOB.

Víťaz súťaže do pol roka
Juraj Šaštinský z LORDSHIP-u poodhalil plány s Kamenným námestím. Prípravy podkladov na medzinárodnú súťaž sú v plnom prúde, developer očakáva desiatky účastníkov. Architekti už môžu štartovať počítače a strúhať ceruzky, do pol roka totiž LORDSHIP plánuje mať známy tím, ktorý bude spracovávať projektovú dokumentáciu na územie medzi Špitálskou, Rajskou a Dunajskou ulicou v Bratislave. Súčasných 31-tisíc m² retailových plôch sa v budúcnosti doplní na 40-tisíc m². Počíta sa aj s 50 tisícmi m² kancelárií, 200 bytmi v lokalite Dunajskej ulice a samozrejme s hotelom. Starosti s preleasom retailu v tomto prípade odpadajú, keďže Tesco plánuje v lokalite ostať. LORDSHIP vníma revitalizáciu Kamenného námestia ako „upratovanie v centre mesta“. Plánovaných 5-tisíc parkovacích miest by mohlo pomôcť vyriešiť aj akútny problém s parkovaním.

Dvadsať miliónov za kruhový objazd
V súvislosti s retailom sa LORDSHIP spolieha na to, že svojím projektom vlastne neprináša do regiónu nové štvorcové metre. Marek Kalma z Penta Investments totiž priznal, že v Pente dúfajú, že dopyt po obchodných centrách na dlhý čas v Bratislave a okolí zazátkovali otvorením nákupného centra Bory Mall v západnej časti mesta s vysokým nákupným potenciálom. V centre s dizajnovým skleneným tornádom od talianskeho architekta Massimiliana Fuksasa za 3 milióny eur je totiž obsadených 94 % prevádzok. Na jar borymallový retail ešte doplní 12 kinosál a vonkajší detský zábavný park. Kalma pripomenul, že úplne kľúčové bolo pre Bory vyriešenie dopravnej infraštruktúry. Ani meno zvučného dizajnéra totiž nepomôže, ak developer nemá ako do centra dostať klientov. Dvadsať miliónov eur za dopravnú infraštruktúru s nevyhnutným kruhovým objazdom by malo tento problém vyriešiť, uvažuje sa ešte aj o predĺžení Saratovskej ulice. Tento plán už leží na meste dlho ako záložné riešenie v prípade uzavretia tunela Sitina, realizácia je zrejme otázkou ďalšieho vývoja návštevnosti centra a priorít mesta.

Viac o projekte Bory Mall nájdete v ASB 11-12/2014

Mareka Kalmu sa nedalo neopýtať na Zahu Hadid a pokračovanie plánov na Čulenovej. Mesto už vydalo záväzné stanovisko k projektu, aktuálne sa pracuje na získaní územného rozhodnutia. O otvorení akýchkoľvek priestorov sa dá hovoriť v horizonte roku 2017, do 50-tisíc m² by mali zaplniť kancelárie.

Zdravá neobsadenosť
Skladové a industriálne priestory ťahá na Slovensku hlavne automotive priemysel. Logistické centrum pri Volkswagene praská vo švíkoch, komplikované pomery v okolí závodu bránia rozširovaniu areálu podľa aktuálnych požiadaviek trhu. Subdodávatelia sú nútení dostať sa čo najbližšie k samotnému závodu, keďže im Volkswagen kompenzuje náklady na dopravu a tlačí na dodávateľov, aby boli čo najnižšie. Podobne naštartovaná je logistika aj pri žilinskej Kii a v Košiciach, Trnava trochu zaostáva. Peter Malík z Erste Group Immorent Slovensko pripúšťa, že v logistike sa do špekulatívnej výstavby veľmi nehrnú, prázdne priestory sa vždy pripravujú v závese so zazmluvneným nájomníkom. Veď 5 % neobsadenosť logistických priestorov sa považuje za zdravú. Je to zároveň nástroj na uspokojenie menších klientov.
 

Koho motivuje Panorama City?
Realitný trh najviac ťahá dopredu rezidenčný development. Po úspešnom otestovaní košického trhu dvoma etapami Novej terasy sa Penta Investments pustila do intenzívnej kampane na rezidenciu Pri Mýte. Michal Oborný z Penty pripustil, že na riešenie projektu mala výrazný vplyv nová parkovacia norma, tzv. Z1. Ako už bolo spomenuté, zóna Chalupkova a projekt na Čulenovej sú v Pente aktuálne na stole, Oborný dokonca priznal, že ich povzbudil úspech konkurencie s Panorama City.

Verejný priestor je témou dňa
Štartovacie byty sú stále ťahúňom predaja. Už však nestačí, aby boli byty malé a lacné. Ľuboš Čema z IURIS INVESTU zdôraznil architektonické riešenie, ktoré si vyskúšali na prvej etape Dornyku, a tiež celkový dosah, ktorý majú nové projekty na okolitý verejný priestor. Neustále zdôrazňovaná potreba riešenia verejného priestoru sa z akademických debát architektov a urbanistov presunula do zoznamu požiadaviek developerov na riešenie projektov. Nové projekty musia vytvárať kvalitné prostredie, ktoré začne aktívne žiť tak, ako si pochvaľuje Drahan Petrovič v prípade petržalského Nového hája. Zrevitalizovaný park, detské ihrisko a obľúbená pizzeria v parteri je to, čo zaručuje úspech projektu a dobrú referenciu pre developera.

Staré trojizbové za cenu nového dvojizbáku
Michal Zajíček z LEXXUS-u potvrdil zmeny v spotrebiteľskom správaní. Hoci sú dvojizbové byty stále najžiadanejšie, najživotaschopnejšie sú dobre namixované projekty s pridanou hodnotou kvalitného prostredia. Trojizbové byty sa totiž najviac predávajú na sekundárnom trhu, a to za cenu nových dvojizbákov. Absorpcia bratislavského trhu ostáva na úrovni 3 000 bytových jednotiek za rok, pričom nová výstavba stále nepokrýva toto číslo. Platí tiež pravidlo, čím lepšia lokalita, tým väčšie byty. Ako dodal Michal Oborný z Penty, do popredia sa dostáva udržateľnosť projektu, prevádzkové náklady, ekologická stopa plus sociálna udržateľnosť. Čiže, všetko to, čo ešte nedávno bolo len zbožným teoretickým prianím architektov, je dnes témou číslo jeden.

Z2 prináša o 27 % parkovacích státí menej
Aktuálne zmeny v parkovaní, tzv. Z2, ktoré sa podarilo presadiť najmä zásluhou intervencie Inštitútu urbánneho rozvoja, znižujú predošlý počet parkovacích státí o 27 %. Takéto výrazné číslo úspory dokonca núti developerov svoje plánované projekty prekresliť a nanovo nechať prejsť procesom vydania územného rozhodnutia. Developeri pripúšťajú, že Z1 mala svoj zmysel, ale za jej zavedením malo okamžite nasledovať reštriktívne opatrenie mesta na obmedzenie parkovania na uliciach. Keďže aplikácia týchto pravidiel zo strany mesta je v nedohľadne, developeri vítajú Z2 ako čiastočnú úsporu nákladov. Zároveň sa cez IUR snažia vytvoriť na magistrát v Bratislave tlak, aby sa akútne problémy spojené s ďalším rozvojom mesta začali prioritne a odborne riešiť. Rovnakým problémom je aj aktuálna príprava zákona o poplatku za rozvoj, príliš tvrdá svetlotechnická norma a nízka podpora privátnej výstavby nájomných bytov.

Text: Mária Nováková
Foto: Siebert / Talaš, Dano Veselský
Grafy: The Advisors, Stavebné fórum