Lokálni investori zostanú kľúčovými hráčmi v strednej a východnej Európe

Rast nákupných transakcií domácich a cezhraničných investorov na trhoch strednej a východnej Európy sa v roku 2017 zrýchlil o 32 %. Cezhraničný tok sa tu sa viac ako strojnásobil na 7 % z rekordného celkového objemu investícií 13,1 mld. eur.

Mark Robinson, špecialista prieskumu pre región strednej a východnej Európy Colliers International, to okomentoval nasledovne: „Rýchlejší pohyb domácich peňazí pomohol v roku 2017 zmierniť pokles rekordných objemov, ktoré v roku 2016 prišli z Južnej Afriky a Ázie, pričom juhoafrické fondy môžu v roku 2018 ustúpiť ešte o niečo viac. Aktívnejšími sa môžu opäť stať ázijské peniaze, a to možno prostredníctvom portfóliových obchodov alebo korporátnych fúzií a akvizícií.“

Misia a dostupnosť pre investorov
Ďalší rast investícií z domácich zdrojov závisí od relatívnej lokálnej atraktívnosti aktív a od ich dostupnosti pre investorov. Primárne výnosy z nehnuteľností v hlavných mestách vidíme ako atraktívne, najmä v porovnaní s vládnymi dlhopismi, a tiež v porovnaní (s výnimkou Prahy a Bukurešti) aj v porovnaní s dividendovým výnosom z akcií. Vybrané akcie kótovaných spoločností v oblasti nehnuteľností, ktoré sme vyhodnocovali, majú v súčasnosti dividendové výnosy okolo 4 %.

Nové zdroje zostávajú: ázijské, juhoafrické a stredoeurópske peniaze
V porovnaní s prelomovým rokom 2016 poklesli ázijské a juhoafrické objemy investícií. Zostali však zdravé na úrovni 1,4 mld. eur a 1,8 mld. eur. Najpôsobivejšie sa v roku 2017 predviedli peniaze z regiónu strednej a východnej Európy, ktoré boli v roku 2016 tretím novým zdrojom investícií. Investície z tohto regiónu sa zvýšili o 32 % na kombinovaný celkový objem domácich a cezhraničných investícií vo výške 3,3 mld. eur.

Cezhraničný tok dosiahol rekordný strop vo výške 7 % z celkového objemu 13,1 mld. eur investícií v roku 2017 v šiestich krajinách regiónu SVE, ktoré takto tesne prekonali doterajší vlastný rekord vo výške 13,0 mld. eur z roku 2007.

Čistý tok investícií v strednej a východnej Európe bol v roku 2017 takmer pozitívny (na úrovni mínus 220 miliónov eur) – vďaka 32%-nému nárastu nákupnej aktivity regionálnych hráčov pri poklese predajov investorov a developerov o 1,2 miliardy eur. Tieto údaje o čistých tokoch, ktoré predstavujeme prvýkrát, ukazujú nedávny skok v (čistom) nákupe ázijských a juhoafrických fondov. Spojené štáty sa od roku 2015 z veľkého čistého kupujúceho komerčných nehnuteľností v CEE-6 stali ich veľkým predajcom vo výške 2 mld. eur v roku 2017. Európa a Spojené kráľovstvo boli v minulom roku čistými predajcami a pokračovali v nedávno vytvorených modeloch správania.

Vzostup lokálnych investorov

Zvýšenie počtu miestnych investorov považujeme za dlhodobé pozitívum pre investičné trhy s nehnuteľnosťami v strednej a východnej Európe. Základňa so zastúpením domácich vlastníkov poskytuje stabilitu a hĺbku znalosti trhu. Táto situácia prestupuje cez G10 a ázijské realitné trhy. V minulom roku dosiahli vrchol cyklu objemy domácich kupujúcich v Poľsku (421 miliónov eur), Maďarsku (708 miliónov eur) a Rumunsku (35 miliónov eur). Česká republika zostáva ďaleko vpredu s nákupmi vo výške 1,08 mld. eur v roku 2017. To predstavuje zdravých 29 % z celkového objemu investícií krajiny v súlade s dlhodobými priemermi. Maďarský 39 %-ný podiel dosiahol výšku cyklu, rovnako ako Poľsko s 8 % v minulom roku.

Cezhraničné peniaze – Český pohár pretiekol
Českí investori stáli v roku 2017 takmer za jedným zo siedmich eur celkových investícií (13,5 % podiel na trhu) v krajinách strednej a východnej Európy. To bol druhý najväčší podiel v krajiny vo svete (po Južnej Afrike). Celková suma 1,77 mld. eur medziročne vzrástla o 43 %. Zrýchlili sa cezhraničné toky, ktoré vzrástli na 691 mil. eur z len 84 mil. eur v predchádzajúcom roku.

Peniaze, ktoré boli k dispozícii priniesli likviditu, ktorá sa doslova preliala do okolitých krajín strednej a východnej Európy. Českí kupci, sa tak objavili v transakciách v hlavných mestách strednej a východnej Európy, ako aj pri nákupoch aktív v regiónoch, najmä v Poľsku.

Druhou krajinou, ktorá prispievala k nárastu cezhraničných tokov v roku 2017 bolo Slovensko. Slovenské cezhraničné nákupy (141 miliónov eur) predstavovali viac ako trojnásobok domácich nákupov (44 miliónov eur).

Slovensko a Česká republika sú tak medzi najpopulárnejšími cezhraničnými destináciami pre tok investícií z krajín strednej a východnej Európy.

Porastú lokálne toky?
Budú tuzemskí investori zvyšovať svoje investície do komerčných nehnuteľností? Pri pohľade na ich celkovú situáciu v porovnaní s HDP môže byť miesto pre rast. Kapitalizácia investičnej príležitosti v hlavných a kľúčových mestách je na primeranej úrovni v pásme medzi 7 % až 19 % národného HDP. Predpokladáme vysokú pravdepodobnosť ďalšieho rastu kapitalizácie: zdravý rast nominálneho HDP v regióne v rokoch 2018 až 19 vnímame ako priestor pre rast.

Vidíme dobrú šancu, že sa môžu udržať vyššie investície v pomere k HDP zaznamenané v roku 2017. Česká republika, Maďarsko, Bulharsko a Poľsko boli v minulom roku v rozmedzí 1,0% až 1,8 % HDP, čo je v súlade s vyššími hodnotami HDP na obyvateľa.

Najlikvidnejším trhom v porovnaní s jeho veľkosťou bolo v minulom roku Bulharsko, kde národné investície predstavovali jednu šestinu našej kapitalizačnej hodnoty pre obchod s nehnuteľnosťami v Sofii.

Dostupnosť trhu pre koncového investora je pravdepodobne najviac otvorená v Maďarsku a na Slovensku. Obe krajiny majú významný počet domácich podielových fondov investujúcich do komerčných nehnuteľností. Na druhej strane, podielové fondy investujúce do komerčných nehnuteľností z veľkej časti chýbajú v Poľsku a Rumunsku, na dvoch najväčších trhoch v regióne podľa počtu obyvateľov.

Viac na www.colliers.com/en-gb/-/media/Files/EMEA/emea/research/CEE/CEE_Locals-on-the-march_v5

Zdroj: Colliers International Group