Na východe dobre, na východe draho. Ceny košických bytov radikálne stúpajú

Metropola východu už dávno nie je mestom, ktoré by zaujalo len Dómom svätej Alžbety a historickou Hlavnou ulicou. Súkromné a verejné investície zmenili tvár Košíc, pričom priniesli pár zaujímavých projektov.

Realitný trh bojuje rovnako ako v hlavnom meste s nedostatkom bytov, no má aj svoje špecifiká. Pred troma rokmi sa dal kúpiť starší trojizbový byt Košiciach za podobnú cenu ako v Žiline, Trnave či Nitre. Dnes je už metropola východného Slovenska po Bratislave neohrozene druhým najdrahším slovenským mestom, čo odráža aj jej ekonomický význam na mape Slovenska, hovorí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Košice spolu s Banskou Bystricou a Trenčínom patria ku krajským mestám, kde ceny v najlikvidnejšom segmente na realitnom trhu, t. j. pri starších trojizbových bytoch, vzrástli medziročne ku koncu septembra 2021 najviac, až o jednu pätinu. „Za 70 metrov štvorcových musí záujemca zaplatiť 155-tisíc eur. V Bratislave je to až o tretinu viac, a to 208-tisíc eur. Takýto cenový rozdiel je prirodzený, keďže priemerná mzda v Bratislavskom kraji je v porovnaní s Košickým krajom až o 27 percent vyššia,“ uvádza Kubrický.

Developeri nemajú motiváciu

Dôvody, prečo ceny v Košiciach stúpajú, nie sú príliš odlišné od realitného trhu v hlavnom meste. Bytov na trhu nie je dostatok a projekty, ktoré pribudnú, sa kupujú z papiera. Podľa realitného makléra Tomáša Székelya, ktorého spovedal portál Korzár Košice, sa 70 percent bytov predá podpultovo a do ponúk na internete sa ani nedostanú. Inými slovami, všetko, čo je nové, ide na dračku ako teplé rožky.

Apetít záujemcov o byty podporujú lacné hypotéky a posledné mesiace aj predpoklady obyvateľstva, že trhová hodnota nehnuteľností bude ďalej rásť. Práve inflačné očakávania ľudí ceny bytov či domov ešte viac zvyšujú, dodáva Kubrický. V neposlednom rade netreba zabúdať, že kúpyschopnosť Košičanov za posledné roky vzrástla vďaka rastúcemu segmentu silných IT firiem, ktoré dokážu udržať zamestnanie, aj keď sa začne zmrákať nad najväčším zamestnávateľom, oceliarňami U. S. Steel.

Aj v Košiciach bojujú s príliš dlhými povoľovacími procesmi. Realitná kancelária H&PARTNERS, ktorá sa podieľala na viacerých developerských projektoch v rámci Košíc, Prešova, ale aj Vysokých Tatier, potvrdzuje, že ani na východe ešte samosprávy nevyzreli na efektívnu administratívu.

„V posledných rokoch vidíme ochotu developerov stavať nové byty, zložitosť procesov ich však brzdí. Lehoty a mnohokrát povolenie na povolenie bránia developerom ísť do výstavby,“ hovorí partner kancelárie Matúš Mathis.

V priemere pribudne na košický trh ročne jeden až dva projekty. To však ani zďaleka nestačí. Malé projekty absorbuje trh tak rýchlo, že si to ani nevšimne, stredné projekty s objemom 100 až 200 bytov sa podľa Mathisa objavia raz za dva roky.

„Pri spustení nového projektu v Košiciach developer nemusí uvažovať nad štartovacou cenou ani ísť v priemere, pretože sa často stáva, že nemá konkurenciu, a to posunie ceny znova vyššie. Ak by sa naraz spustili 2-3 projekty v objeme 250-300 bytov, to by už bol signál aj pre developerov, že musia prísť so striedmejšou cenou,“ dodáva.

Zároveň to spoločnosti nemotivuje ani k zvyšovaniu kvality architektúry a vybavenosti projektov. „Bojíme sa nových vecí. Pokiaľ je niečo overené a predáva sa to, načo si vyrábať starosti,“ dodáva Mathis.

Problémy s pozemkami

Dopyt po masívnejšej výstavbe rezidenčných projektov evidujú aj na magistráte. Martin Richnavský z útvaru hlavného architekta vidí problém v zanedbanom katastri, veľmi rozdrobenom a často aj neusporiadanom vlastníctve pozemkov, ako aj „zvláštnej“ cenotvorbe, keď majitelia pýtajú za meter štvrocový dnes ešte ornej pôdy takmer toľko ako za stavebný pozemok s cestami a sieťami.

„To výrazne predražuje výstavbu a ochotu developerov vôbec v meste investovať. Nahrádza sa to rôznymi pokusmi o ‚zahusťovanie‘ na plochách, kde je už infraštruktúra vybudovaná, ale zvyčajne dochádza k snahám o prebudovanie objektov a plôch občianskeho vybavenia (napr. prestavba potravín s nadstavbou deviatich podlaží bytov),“ približuje situáciu Richnavský.

Mesto Košice zároveň podľa neho nemá veľa pozemkov vo vhodných lokalitách, kde by mohlo aktívne vstúpiť do rokovaní s ďalšími majoritnými vlastníkmi a stakeholdermi a kde by mohla vzniknúť spolupráca na spoločnej transformácii. Pozdĺž železnice a rieky Hornád sú pritom bývalé industriálne plochy. Dali by sa premeniť na polyfunkčnú výstavbu, bývanie, služby, administratívu, šport a zeleň. Mesto má podľa portálu TREND dlhodobú víziu pretvoriť tento priestor a urobiť z neho nové centrum, no pravdepodobne to ešte potrvá.

Richnavský si zároveň myslí, že o mnohých architektonicky kvalitných realitných dielach v metropole východu za posledné roky nemôže byť reč. „S nástupom nového milénia prišla nevšednosť, ktorú však dnes kompletne nahrádza mantra ekonomickosti, návratnosti, udržateľnosti, energetickej hospodárnosti.

Vzhľadom na to, že snaha o vytvorenie ducha reprezentatívnosti v súkromnej sfére v dnešnej dobe trochu absentuje a verejný sektor sa investíciami zväčša sústreďuje na dobiehanie investičných dlhov na infraštruktúre, počet kvalitných realizovaných diel radikálne nestúpa,“ hovorí architekt.

Nevyužitý potenciál

Na trhu kancelárií v Košiciach, v druhom najväčšom slovenskom meste, nie je veľa aktívnych developerov. Na rozdiel od Bratislavy, kde sa pýtame, koľko kancelárií trh ešte dokáže absorbovať, v Košiciach stále je priestor aj dopyt po výstavbe.

Jeden z najnovších veľkých prírastkov – komplex DUETT spoločnosti Jantárová Development – hlási, že všetky priestory sú vypredané. Aj Business Centre Košice, ktoré skolaudovali minulý rok, má voľné len dve miesta. Podobne je to aj s retailovými nehnuteľnosťami. Spotreba sa tu zatiaľ orientuje namiesto tradičných nákupných centier skôr do retailových parkov.

„Košický trh s komerčnými realitami predstavuje pre investorov do veľkej miery neprebádanú oblasť s nie úplne využitým potenciálom. Socioekonomický profil obyvateľov je rozmanitejší ako v mestách na západnom Slovensku, čo má napríklad vplyv pri zvažovaní správneho mixu nájomcov nákupných centier. Košice majú druhý najväčší objem nákupných plôch na Slovensku, no v pomere k počtu obyvateľov sú až na jedenástej pozícii,“ uvádza sa v správe realitnoporadenskej spoločnosti Cushman & Wakefield.

Košice sú schopné prijať nový robustný retailový projekt. Aj tie, ktoré už na trhu sú, by si zaslúžili rozšírenie, prípadne redevelopment. „Dve najväčšie košické obchodné centrá Atrium Optima a Aupark Košice majú stabilnú situáciu a mnohé značky, ktoré našli odvahu expandovať na východné Slovensko, tu majú jedny z najúspešnejších prevádzok v celej krajine.

V súčasnosti Košice predstavujú ideálnu príležitosť najmä pre domácich investorov, ktorí svojím úspešným vstupom na tento trh môžu ísť v budúcnosti príkladom aj zahraničným hráčom,“ píše Cushman & Wakefield. Na druhej strane, retaileri, ktorí sa vyberú na východ, môžu naraziť na problémy s logistikou, plynulou infraštruktúrou a nedostatočnou ponukou prvotriednych obchodných plôch.