Nové byty: Zmŕtvychvstanie? Skôr stagnácia

Na úvod aktuálna správa zo slovenského trhu: prvýkrát od konca roka 2008 medziročne narástli ceny domov a bytov, a to o 0,9 percenta. Ľudia si od bánk začali viac požičiavať a to ovplyvnilo aj ceny nehnuteľností, dopĺňa štatistickú informáciu Národná banka Slovenska. Čo to znamená?

V našom prípade asi nie celkom zmŕtvychvstanie, ako sa o tom píše na titulke z januárového vydania CNN Money, ale jeden nikdy nevie a trh nikdy nespí… Titulku priniesol na úvod svojej prezentácie na Stavebnom fóre analytik z Volksbank Slovensko (od 15. 2. s novým obchodným názvom Sberbank) Vladimír Vaňo, no zároveň podotkol, že má mať provokatívny nádych. „Jedno je však zrejmé, v Spojených štátoch súčasnú ekonomiku opäť ťahá stavebníctvo – prvýkrát od vypuknutia krízy,“ zdôraznil Vladimír Vaňo. „Narastá počet nových bytov, počet predaných bytov, hore idú aj ich ceny.“ A hoci je eurozóna hospodársky značne previazaná so stále najsilnejšou ekonomikou sveta, vývoj na starom kontinente zatiaľ nie je taký priaznivý. Aj keď je vraj eurozóna z najhorších dlhov vonku, rozhodne nemožno hovoriť o domácom oživení trhu práce.

Prečo? Zásahy Európskej centrálnej banky v druhej polovici minulého roka síce stabilizovali situáciu na finančných trhoch, ale prenos do reálnej ekonomiky je relatívne pomalý. „A keďže naše podniky majú menej objednávok, nemôžu najímať nových ľudí, musia dokonca prepúšťať, čo sa potom cez domáci dopyt, dopyt domácností prenáša do celej ekonomiky,“ podotkol v diskusnej relácii Rádia Slovenska Martin Filko, riaditeľ Inštitútu finančnej politiky Ministerstva financií SR.

V európskom priemere
Ceny nehnuteľností na bývanie dosahujú momentálne na Slovensku úroveň z polovice roka 2007 a v porovnaní s predkrízovým maximom sú nižšie približne o 22 percent. Svoj strop dosiahli v druhom štvrťroku 2008. „Po vypuknutí krízy nafúknuté ceny relatívne rýchlo spľasli a priblížili sa k európskemu priemeru,“ informovala na základe údajov Eurostatu spoločnosť UniCredit Bank Slovakia.

Okrem Slovenska sú ceny nehnuteľností na bývanie stále nižšie vo väčšine krajín Európskej únie (EÚ). Najvýraznejší prepad počas krízy zaznamenalo Írsko, kde sa nehnuteľnosti na bývanie predávajú za sumy o polovicu nižšie ako pred krízou. Na čele rebríčka sú aj niektoré pobaltské krajiny a napríklad aj Španielsko. Tamojšie nehnuteľnosti sú stále lacnejšie o viac ako 30 percent.

Na druhej strane sa nachádzajú krajiny ako Švédsko, Fínsko či Belgicko. Realitná bublina v týchto štátoch podľa banky po roku 2008 nespľasla. „S výnimkou miernej alebo len krátkodobej korekcie v úvode krízy ceny nehnuteľností pokračujú v raste,“ konštatovala spoločnosť.

Skladba nepredaných bytov

Zdroj: Herrys

Stagnácia
Áno, ten medziročný nárast je povzbudzujúci, pričom analytička Poštovej banky Eva Sadovská na základe údajov Národnej banky Slovenska (NBS) spresnila aj cenovú hladinu: „Na konci uplynulého roka nás jeden štvorcový meter nehnuteľnosti určenej na bývanie vyšiel v priemere na 1 247 eur. Celoročný priemer cien za rok 2012 predstavoval 1 237 eur za štvorcový meter, čo bolo oproti predchádzajúcemu roku menej o 1,1 percenta. V porovnaní s obdobím pred vypuknutím hospodárskej krízy sa byty a domy predávali v priemere o takmer štvrtinu lacnejšie. Na konci roka 2012 tak boli ceny porovnateľné so stavom pred piatimi rokmi.“

Prehnaný optimizmus však rozhodne nie je namieste. Trh práce vykazuje mieru nezamestnanosti na 8,5-ročnom maxime, čo je približne 14,5 percenta, navyše, spotrebiteľská dôvera je nízka a rovnako neveselý je aj celkový ekonomický vývoj Slovenska, ktorý vykazoval nárast len niečo viac ako jedno percento. Čo to znamená pre trh s nehnuteľnosťami? „Stagnáciu,“ odpovedá analytik spoločnosti ČSOB Marek Gábriš. „Napriek zlepšeniu v minulom roku je vývoj v roku 2013 otázny. Návrat k rastu trhu s nehnuteľnosťami na bývanie neočakávame ani napriek rekordne nízkym sadzbám úverov na bývanie.“

Ceny pozemkov
Podľa konzultanta spoločnosti Colliers International Milana Kollára je v súčasnosti stále väčšie množstvo predávajúcich ako kupujúcich, pričom najviac kupujúcich je momentálne v segmente rezidenčného developmentu. O pozemky na komerčné účely je záujem viac-menej iba v Bratislave, najmä v častiach Bratislava II a Bratislava III. Záujem zo strany developerov klesol najviac vo štvrtom obvode. Koneční užívatelia majú záujem o bývanie v obvode Bratislava IV vzhľadom na to, že aj cenová politika developerov, ktorí tu pripravujú rezidenčné projekty, je primeraná očakávaniam záujemcov o bývanie.

„Súčasný trend niektorých investorov je nakúpiť pozemky určené na výstavbu rodinných domov, pripraviť projekt, vybudovať inžinierske siete a komunikácie a predávať takto pripravené parcely konečným spotrebiteľom, ktorí si následne na pozemku môžu postaviť rodinný dom,“ hovorí Milan Kollár.
V okolí Bratislavy ceny takto pripravených pozemkov dosahujú 70 až 150 eur/m². V rámci Bratislavy sú ceny vyššie, najlukratívnejšie dosahujú aj viac ako 500 eur/m². V ostatných mestách a obciach sa najnižšie požadované ceny môžu hýbať medzi 50 a 90 eur/m², vyššia hranica ostáva na úrovni do 150 eur/m², tá však platí najmä v exkluzívnych lokalitách v rámci miest, ako sú Košice, Banská Bystrica a podobne.

„Momentálne je veľmi zložité určiť priemernú cenu pozemkov vzhľadom na to, že sa požadované ceny hýbu v dosť veľkých rozpätiach,“ dodáva Milan Kollár. „Najzaujímavejšie pozemky na rezidenčnú výstavbu sa nachádzajú v dobrej lokalite, majú vydané územné rozhodnutie na projekt. Napríklad ak je svahovitý terén, stúpajú stavebné náklady, to znamená, že majiteľ síce môže pýtať viac, ale kupujúci je vzhľadom na tieto náklady ochotný ponúknuť menej.“

Úspešnosť projektu
V prípade bytového domu je úspešný projekt s nízkym počtom dvoj- (do 60 m²) až trojizbových bytov (do 90 m²). Pri výbere pozemku je dôležitá existencia inžinierskych sietí, prípadne možnosť pohodlného napojenia a bezproblémovo vyriešené dopravné napojenie.

Mladé rodiny, prípadne páry, pre ktoré nie je zaujímavý prenájom bytu a väčšie byty sú pre nich nedostupné z hľadiska ceny, obľubujú tzv. štartovacie byty, na ktoré sa orientujú niektorí developeri. Existujú aj developeri so zámerom stavať luxusnejšie projekty. Oproti minulosti hlavný dôraz kladú na dispozičné riešenie bytu a nielen samotnú výmeru. Zaujímavé sú projekty so stavebným povolením, najmä tie, ktoré sú pripravené ešte podľa starej normy na parkovacie miesta. Súčasná norma kladie vyššie nároky na tvorbu parkovacích miest, čo obyvatelia vítajú, ale pre developerov to znamená problém – nákladnú realizáciu parkovacích miest v podzemných podlažiach.

Bratislava
Uplynulý rok bol v predaji bytov najsilnejší spomedzi posledných štyroch rokov. Uvádza sa to v analýze trhu s bytmi od spoločnosti Herrys, ktorú robila pre časopis ASB. Predstaviteľ spoločnosti Filip Žoldák očakáva, že trend rastúceho dopytu bude pokračovať alebo sa udrží na súčasnej hladine. „Makroekonomické ukazovatele však krotia očakávania developerov a priemerná úroveň cien tak stagnuje,“ upozorňuje F. Žoldák.

Z analýzy ďalej vyplýva, že v ponuke je 2 520 voľných bytov, pričom 48 % bytov pochádza z projektov začatých pred rokom 2011, zvyšok je v projektoch začatých po roku 2011. V uplynulom roku sa začalo stavať 1 716 bytov, oproti 1 106 bytom v roku 2011.

Oblasť dopytu zaznamenala 2 045 predaných bytov, čo je takmer 15-percentný nárast. Viac ako 60 percent striedavo zaznamenáva predaj. Projekty, ktoré nezaznamenajú žiadny predaj, majú niekoľko spoločných charakteristík: posledných 10 percent bytov v ponuke, nie sú financované bankou, minimálny alebo žiadny marketing a reklama, tri a viac rokov po kolaudácii.

Ceny bytov
Priemerná cena za 1 m² bez DPH v novostavbe je 1 851 eur a jej úroveň sa v projekte mení len v súvislosti s predanými bytmi. Úpravu ceny väčšina developerov zvažuje až na základe individuálnej požiadavky klienta. Väčšina projektov si svoje predajné ceny počas celého roka udržala, a to najmä vďaka limitovanému počtu bývania ihneď k dispozícii. Cenové zvýhodnenia v rámci celého cenníka sú nezvyčajné a zväčša sú spojené aj s úpravou produktu (odpočítanie parkovacieho státia, štandardného vybavenia, pivnice atď.).

Nové byty na Slovensku
V Bratislavskom kraji od januára do septembra 2012 dokončili 3 164 bytov, o 589 viac ako v rovnakom období v roku 2011. Na celoslovenskom úhrne 9 666 nových bytov sa tento kraj podieľal 32,7 percenta. Vyplýva to z údajov pracoviska Štatistického úradu (ŠÚ) v Bratislave, ktoré ďalej uvádza, že v medziročnom porovnaní počet nových bytov najviac vzrástol v okresoch Bratislava III (o 494,2 %), Bratislava V (o 247,8 %) a Bratislava I (o 85,7 %). Všetky byty boli zrealizované v súkromnom tuzemskom vlastníctve. Z nich viac ako tretina (39,9 %) je v rodinných domoch.

Počas mesiacov január až september 2012 sa na území Bratislavského kraja začalo stavať 2 142 bytov, o 462 viac ako v rovnakom období v roku 2011. Ku koncu septembra bolo rozostavaných 12 512 bytov, o 1 496 menej ako v porovnateľnom období v roku 2011. Najviac rozostavaných bytov bolo v okresoch Senec (19 %) a Bratislava V (18,3 %), najmenej v okrese Bratislava I (1,5 %). Do uzávierky tohto čísla ASB prišiel zo ŠÚ aj údaj z Nitrianskeho kraja, kde za prvých deväť mesiacov uplynulého roka pribudlo 948 bytov, z toho 708 v rodinných domoch. Počet dokončených bytov medziročne vzrástol o 18,4 percenta. Najväčší podiel na novej výstavbe tvorili štvor- a viacizbové byty. Podľa druhu vlastníctva bolo 717 bytov dokončených v súkromnom sektore. V rámci verejného sektora bolo dokončených 231 bytov, všetky boli vo vlastníctve územnej samosprávy.

V priebehu sledovaného obdobia sa na území Nitrianskeho kraja začalo s výstavbou 1 080 bytov, k 30. septembru minulého roka bolo rozostavaných 7 081 bytov. Ubudlo 197 bytov, z toho 154 asanáciou. Na území kraja bolo ku koncu tretieho štvrťroka minulého roka rozostavaných 4 736 bytov v rodinných domoch.

TEXT:  ĽUDOVÍT PETRÁNSKY
FOTO:  Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.