Otvorili sa cenové nožnice medzi novostavbami a staršími bytmi v hlavnom meste

Pokračuje ochladenie realitného trhu. Oproti predošlému štvrťroku evidujú analytici ďalšie zníženie cien o 4,93 % po predchádzajúcom 2,8 % znížení. V okresoch Bratislava II a Bratislava V je zvýšená ponuka menších bytov.  

Ceny bytov v ponuke na bratislavskom sekundárnom trhu v prvom štvrťroku 2023 klesli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o  4,93 %, čím sa dostali na úroveň 3 582 €/m². Analytici Bencont Investments v správe konštatovali, že ochladený dopyt a vyššie úrokové sadzby prispeli k poklesu cien na sekundárnom trhu druhý štvrťrok v rade.

Oproti predošlému štvrťroku evidujú analytici ďalšie zníženie cien o 4,93 % po predchádzajúcom 2,8 % znížení. Sekundárny trh bol podobne ako aj trh novostavieb zásadne ovplyvnili zvýšené úrokové sadzby, ktoré pri vysokej inflácii oslabovali dopyt. Ceny novostavieb sa už tretí štvrťrok v rade držia na rovnakej úrovni okolo 4 930 €/m².

V porovnaní s 1. štvrťrokom 2023 najvýraznejšie klesli ceny bytov v pôvodnom stave (o 5,72 %) a ceny kompletne rekonštruovaných bytov (o 5,31 %). Ceny novostavieb ponúkaných na sekundárnom trhu sa znížili o 3,72 % na 3 965 €/m².

Nové byty si svoje ceny podržia

Oproti kompletne zrekonštruovaným bytom sú novostavby ponúkané na sekundárnom trhu drahšie približne o 9 %. Je potrebné ale pripomenúť, že pod označením novostavba sa na sekundárnom trhu často ponúkajú aj byty s vekom 10 až 15 rokov.

Rozdiel medzi priemernou novostavbou a priemerným bytom na sekundárnom trhu bol v prvom štvrťroku až 1 347 €/m² resp. 37,6 %. Roztvorenie  nožníc medzi novými a staršími bytmi je na jednej strane spôsobené poklesom cien starších bytov a na druhej strane zastabilizovaním cien nových bytov, ktoré nepúšťajú nadol vyššie náklady stavebného materiálu a stavebných prác ako aj obmedzená ponuka.

Priemerná absolútna cena sa oproti predchádzajúcemu kvartálu znížila o 8,25 % na aktuálnych 223 485 €. K výraznejšiemu zníženiu absolútnej ceny prispelo okrem zníženej jednotkovej ceny aj pokles priemernej rozlohy ponúkaných  bytov na sekundárnom trhu o 3,33 %. Staršie byty ponúkané na sekundárnom trhu v Bratislave mali priemerne 63,51 m².

K zníženiu priemernej rozlohy prispela aj zvýšená ponuka menších bytov v mestských častiach Bratislava II, odkiaľ byty tvorili 32,52 % celkovej ponuky a v Bratislave V (24,35 % ponuky). Okrem toho sme ďalej sledovali zvýšenie ponuky jednoizbových bytov najmä na úkor 4 a 5-izbových bytov.

V cene nájomného sa prejavil rast cien energií

 Priemerná jednotková cena nájmu v Bratislave vrátene energií dosiahla v prvom štvrťroku po 18,07 % medziročnom raste výšku 14,94 €/m². Do nájomného sa v priebehu prvého štvrťroku naplno pretavil rast cien energií. Ponúkané byty na prenájom v prvom štvrťroku tak do ceny komponovali aj nové zvýšené zálohové platby za dodávky energií. Priemerné nájomné sa v prvom štvrťroku 2023 pohybovalo na úrovni 836 €. O 10,1 % vzrástlo na medziročnej úrovni aj čisté nájomné bez energií, čo z časti odzrkadľuje zvýšené úrokové sadzby, ale aj zvýšený dopyt po nájme, ktorý je aktuálne lacnejšou alternatívou ku splátke hypotéky pri kúpe obdobného bytu.

Priemerná cena nájmu v kompletne zrekonštruovanom byte dosahovala 803 € (pri priemernej rozlohe 57,46 m²) a priemerný nájom v čiastočne zrekonštruovanom byte 743 € (55,9 m²).  Novostavbu prenajímanú z druhej ruky bolo v prvom štvrťroku možné si prenajať v priemere za 923 € (62,3 m²).

V druhej polovici roka očakáva analytik stabilizovanie situácie

Podľa hlavného analytika Rudolfa Bruchánika bude aktuálny rok 2023 sprevádzať oslabený dopyt po nehnuteľnostiach, dôvodmi sú vysoká inflácia, vysoké úrokové sadzby a pokles reálnych miezd. „V blízkej dobe očakávame, že ceny starších nehnuteľností môžu klesnúť do 3 – 5 %. Dlhodobý klesajúci trend ale neočakávame a v druhej polovici roka 2023 predpokladáme skôr zastabilizovanie situácie,“ avizoval vývoj na trhu.

Tento názor opiera o predpoklad, že v druhej polovici roka by mohlo dôjsť k spomaleniu inflačného rastu, zatiaľ čo bude pokračovať nadpriemerný mzdový rast a úrokové sadzby by mohli dosiahnuť svoj vrchol a zastabilizovať sa. Dostupnosť bývania by sa tak po prudkom zhoršení v roku 2022 mala v roku 2023 zlepšiť.