Ožíva rezidenčný trh v Bratislave? Projekty sa vypredávali ešte skôr, ako bola výstavba vôbec dokončená

Prvá polovica roka 2024 priniesla náznak dlhoočakávaného oživenia rezidenčného trhu. V prvom polroku 2024 sa v novostavbách v Bratislave predalo viac ako 920 bytov, takmer toľko ako za celý minulý rok dokopy.

Úprava úrokových sadzieb nebola na mnohými očakávanej úrovni a na základe predikcií Európskej centrálnej banky si na znižovanie sadzieb ešte počkáme. Prognózy hovoria o poklese úrokových sadzieb na úroveň 3 % v roku 2025 a následne pod 3 % v roku 2026. V kontexte súčasnej geopolitickej a ekonomickej situácie nielen u nás, ale aj vo svete však nie je reálne očakávať návrat k 1 % úrokovým sadzbám.

Na ďalší vývoj trhu vplýva aj množstvo pridaných projektov, ktorých počet ani po posledných kritických rokoch dramaticky neklesol a nové rezidenčné projekty v hlavnom meste neprestavali pribúdať. Keďže povoľovacie procesy sú zdĺhavé a komplikované, často aj neprehľadné, ak developer získa stavebné povolenie a nemá zásadné obštrukcie na svojej strane, pustí sa do výstavby a predaja zároveň.

Takzvaný predaj „z papiera“ pomáha developerom predísť ďalším finančným a časovým stratám, ktorým musí každý z nich čeliť už počas obdobia povoľovacích procesov.

Dĺžka predajnosti projektov

Obraz o aktivite rezidenčného trhu možno získať napríklad pomocou miery predajnosti – pomer predaných bytov k celkovému počtu bytov za sledované obdobie. Ak berieme do úvahy posledných 12 mesiacov, tento ukazovateľ je na 10 %, čo znamená, že v priemernom projekte sa predá 10 % bytov počas jedného štvrťroka, čiže celý projekt sa vypredá za 2,5 roka.

Momentálne sa nachádzame veľmi blízko nami vnímanej zdravej miery predajnosti, ktorá je na úrovni 12,5 %. Pri tejto miere sa bežný projekt vypredá v priebehu 2 rokov. V období nízkych úrokových sadzieb bola miera predajnosti hlboko pod zdravou mierou. V tých časoch sa projekty vypredávali okolo jedného roka, čiže vo väčšine prípadov skôr, ako bola výstavba vôbec dokončená.

Obľúbené lokality v meste

V období posledných piatich rokov bol najobľúbenejšou lokalitou Ružinov, kde sa predalo 40 % bytov v novostavbách, nasleduje Petržalka so 14 %, Staré Mesto je na treťom mieste s 8 % a Nové Mesto na štvrtom mieste so 7 %.

Počet predaných bytov vo zvyšných lokalitách v Bratislave je na úrovni 5 % a menej z celkového počtu bytov. Ponuka bytov pridaných na trh vo veľkej miere kopíruje dopyt, a to najmä v prípade štyroch najobľúbenejších lokalít, v ktorých sa nachádza 75 % nových bytov.

Vývoj predajných cien a (ne)dostupnosť bývania

Ani turbulentné zmeny posledných rokov nemali za následok výrazné zníženie predajných cien. Developeri nastavili rôzne zľavy vo forme dotovaných hypoték, parkovacích miest a kuchynských liniek v rámci predajnej ceny, no máloktorí z nich upravili ceny smerom nadol.

Na konci druhého kvartálu 2024 boli priemerné predajné ceny na úrovni 4 480 eur m² s DPH, predstavujúc 3,5-percentný nárast v porovnaní s druhým kvartálom minulého roka. Pri porovnaní s rovnakým obdobím spred 3 rokov ide o 33% nárast cien.

Negatívny vplyv na dostupnosť bývania má okrem sťažených podmienok na získanie hypotekárneho úveru aj rozdiel medzi nárastom miezd a predajných cien. Za posledných 10 rokov bol nárast priemernej predajnej ceny za 1 m2 na úrovni 109 %, kým nárast miezd za to isté obdobie dosiahol približne 60 %. Naznačuje to, že podmienky na získanie vlastného bývania sú čoraz náročnejšie.

Čo nás čaká?

Spomínané faktory spolu s nárastom úrokových sadzieb pre mnohých znemožnili kúpu vlastného bývania, následkom čoho bol nárast dopytu na trhu s bytmi na prenájom. Aktuálne sa plánujú viaceré projekty na nájomné bývanie od inštitucionálnych klientov, no okrem menších projektov sme zatiaľ nevideli žiadne naštartované projekty.

Na vytvorenie nájomného bývania sú potrebné kľúčové zmeny vrátane zmeny postoja k vlastníctvu nehnuteľností a prijatia nájomného bývania za plnohodnotnú alternatívu. Systém nájomného bývania vyžaduje lepšiu reguláciu a ochranu štátom.

Štátna regulácia alebo príchod inštitucionálnych prenajímateľov by mohli znížiť riziká spojené s nájmom. V konečnom dôsledku sa nájomné bývanie stáva nevyhnutnou voľbou aj pre strednú vrstvu, nielen pre sociálne slabšie vrstvy či mladých ľudí.

Novinkou na trhu je aj družstevné bývanie, predstavené developerom YIT, ktoré je výhodnou voľbou napríklad pre tých záujemcov, ktorí sa nekvalifikujú na získanie hypotekárneho úveru z banky, no majú finančné prostriedky na pokrytie platieb. Tento produkt dlhodobo a úspešne funguje nielen v susednom Česku, ale aj v iných európskych krajinách. Čas ukáže, či sa ujme aj na Slovensku.

Príliv nových bytov môže zatriasť trhom

Výrazný vplyv na smerovanie rezidenčného trhu sa očakáva aj od mestskej iniciatívy zabezpečujúcej zmenu územného plánu za výstavbu nájomných bytov, ktoré sa stanú majetkom mesta. Predpokladá sa, že príliv nových bytov v atraktívnych lokalitách môže zatriasť trhom a priniesť dostupnejšie bývanie z hľadiska počtu jednotiek na predaj a ich predajných cien.

Je však potrebné pristupovať k tejto iniciatíve s určitou mierou opatrnosti, pretože jej realizácia bude náročná a dlhodobá, a to vzhľadom na skúsenosti s fungovaním miestnej samosprávy, ktorá má často ruky zviazané štátom.

Je dôležité zohľadniť aj stály príliv obyvateľov do hlavného mesta, ktorí sem prichádzajú za lepšími pracovnými príležitosťami. Je nevyhnutné opätovne pripomenúť aj (geo)politickú a ekonomickú situáciu, ktorá môže motivovať obyvateľov Bratislavy, aby odišli zo štátu.

Bude zaujímavé sledovať pribúdajúce projekty a oživenie jednotlivých lokalít mesta vďaka spomínanej iniciatíve. Nakoľko budú mať pribúdajúce nové projekty vplyv na dostupnosť bývania, uvidíme až časom, a to aj v kontexte demografických zmien a ekonomickej situácie v krajine.

Článok bol uverejnený v časopise ASB Almanach 2024