Pandémia naštartovala apetít ľudí nakupovať rekreačné nehnuteľnosti. Oplatí sa dnes investovať do apartmánov v Tatrách?

Kúpa nehnuteľnosti vo Vysokých Tatrách spĺňa na prvý pohľad všetky aspekty výhodnej investície. Je to tak ale aj v skutočnosti? Ak sa vám už z vysokých cien nehnuteľností točí hlava a hovoríte si, že v Bratislave či Košiciach sú ceny nehnuteľností premrštené, ceny v Tatrách v špičkových lokalitách patria ešte o level vyššie.

V Tatranskom národnom parku sú možnosti výstavby nových projektov limitované. To znamená, že na trhu je k dispozícii obmedzené množstvo rekreačných nehnuteľností, preto dopyt dlhodobo prevyšuje ponuku.

Druhým aspektom je, že kúpa apartmánu v Tatrách sľubuje v jednom balíku možnosť investovania a vlastnú oázu pokoja na dovolenkovanie s rodinou. Súčasťou investičnej ponuky mnohých projektov je totiž správa apartmánu počas neprítomnosti jeho vlastníka.

O apartmán sa majiteľ nemusí starať, každomesačne mu nehnuteľnosť zarába na prenájme. Marketingové prospekty niektorých správcov, ktorí garantujú výnos 5 až 12 percent, je však potrebné brať s rezervou. Investor musí nezohľadniť špecifické riziká, ktoré by pri investovaní do rezidenčnej nehnuteľnosti napríklad v Bratislave riešiť nemusel.

Ceny apartmánov šli výrazne nahor

Ak sa vám už z vysokých cien nehnuteľností točí hlava a hovoríte si, že v Bratislave či Košiciach sú ceny nehnuteľností premrštené, ceny v Tatrách v špičkových lokalitách patria ešte o level vyššie. Pandémia naštartovala apetít ľudí nakupovať rekreačné nehnuteľnosti a ich ceny začali dramaticky rásť.

Ľudia prevažne z miest hľadali v časoch pandemických opatrení útočisko v prírode a tí, ktorí na to mali, kupovali všetko, čo bolo dostupné na trhu. „Počas pandémie ste predali aj to, čo ste nechceli. Dnes sa predáva menej projektov, ale ceny sa držia na stabilnej úrovni,“ vysvetľuje Matej Matejka zo spoločnosti Aplend, ktorá prenajíma za majiteľov apartmány.

V obciach pod Tatrami šli chaty, apartmány či chalupy doslova na dračku. V lukratívnych lokalitách priamo vo Vysokých Tatrách, teda na Štrbskom Plese, v Starom Smokovci či Tatranskej Lomnici, sa ceny apartmánov dostali na úroveň luxusných bytov v Bratislave. Vplyv vyšších úrokových sadzieb v roku 2022 sa v Tatrách prejavil v dočasnom ochladení dopytu, ktorý začal od apríla znova ožívať.

V prípade exkluzívnych lokalít a jedinečných apartmánov nebola však zaznamenaná žiadna zmena. Tieto apartmány šli na dračku bez ohľadu na cyklický vývoj na realitnom trhu. Dôvodom je špecifický klient, ktorý je bonitný, kupuje nehnuteľnosť z vlastných zdrojov bez externého financovania a je si dobre vedomý, že výhodná lokalita je pri výbere apartmánu z investičného hľadiska kľúčom k úspechu.

Rozptyl v cenách

Špecifikom tatranského trhu je jeho roztrieštenosť. Portál Nehnutenosti.sk od roku 2022 evidoval 567 ponúk apartmánov v lokalite Vysokých Tatier. Ďalších pár desiatok apartmánoch je v ponuke na weboch jednotlivých projektov, kde je väčšinou cena na vyžiadanie. Aktuálne sa ceny apartmánov podľa realitného portálu hýbu od 160-tisíc až nad 400-tisíc eur.

Štvorcový meter apartmánu sa v tatranskej oblasti hýbe v priemere okolo 5 172 eur, ale vzhľadom na relatívne malú štatistickú vzorku ponúk je potrebné údaj brať s rezervou. Cena závisí od štandardu a najmä lokality.

Top destináciou je Štrbské Pleso, kde sa cena za štvorcový meter hýbe aj okolo trojnásobku cien apartmánov v podhorských dedinkách. Príkladom je apartmán v Hoteli Ovruč na Štrbskom Plese, ktorý sa predáva za takmer 7 000 eur za štvorcový meter.

Vo všeobecnosti platí, že čím je projekt v lukratívnejšej štvrti, tým častejšie sa stáva, že predajca cenu utajuje pred verejnosťou. Na webe zverejní krásne fotografie okolia, dizajnový interiér apartmánu a širokú ponuku apartmánov v projekte, kde už nezatajuje, že väčšina z apartmánov sú predané alebo rezervované. Ide o marketingovú stratégiu, ktorá má kupujúceho presvedčiť, že je projekt úspešný a prípadná investícia doň je stávkou na istotu.

V prípade projektov v podhorských oblastiach predajcovia na webe transparentne uvádzajú svoje ceny. V podhorskej obci Veľká Lomnica sa dá trojizbový apartmán kúpiť aj za 2 200 eur za štvorcový meter. Je to však projekt „uprostred ničoho“, hoci s pekným výhľadom na Lomnický štít.

Len niekoľko stoviek metrov od neho sú v ponuke apartmány v projekte Natur Property, kde sa už ceny hýbu okolo 5 000 eur za štvorcový meter. Lokalita je tá istá, ale cenu nadhodili služby v rezorte, kde je reštaurácia, recepcia a ponuka hotelového programu, ktorý zabezpečuje prenájom apartmánu v čase neprítomnosti majiteľa.

Riziká, s ktorými je potrebné počítať

Celková návratnosť investície do apartmánu v Tatrách je súčtom kapitálového výnosu, teda rastu ceny nehnuteľnosti v čase, a výnosu z prenájmu po odpočítaní nákladov. Výnos z prenájmu je priamo úmerný miere obsadenosti a kolíše počas roka.

„Najdôležitejšie je vybrať si správnu polohu a správny projekt. Neodporúčam kupovať investičné projekty v podhorských oblastiach. Ide o lokality ako napríklad Veľký Slavkov, Nová Lesná, kde sú síce nehnuteľnosti lacnejšie, ale ako investor pri nich dosiahnete nižší výnos a nižšiu obsadenosť ako priamo v Tatrách, teda na Štrbskom Plese, alebo v Tatranskej Lomnici,“ upozorňuje Matej Matejka zo spoločnosti Aplend.

Mnohí investori idú do kúpy z investičného hľadiska s naivnou predstavou návratnosti do desiatich až pätnástich rokov, čo nie je reálne. Dôvodom je vysoká cena tatranských nehnuteľností, ktorá šla nahor počas covidového obdobia o desiatky percent. Zdražovanie nehnuteľností sa však v rovnakej miere neodrazilo na zvyšovaní cien za prenájom. Tento nepomer spôsobil, že investor musí počítať s návratnosťou apartmánu v horizonte nad dvadsať rokov.

„Na druhej strane platí, že nie u všetkým kupujúcich musí zohrávať prioritu Excel a matematika. Niekedy stačí, že sa mi apartmán páči a viem, že tam budem chodiť s rodinou na dovolenky a budem mať kde ubytovať kamarátov. Je to sorta klientov, ktorí sú si vedomí, že nemusia zarobiť na prenájme, ale skôr sa spoliehajú na kapitálový výnos do budúcnosti,“ vysvetľuje analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický.

Miešanie hrušiek s jablkami

Podľa neho sú apartmány v Tatrách „svet sám osebe“ a prípadné porovnanie s bratislavským trhom je miešanie hrušiek s jablkami. Bratislavské nehnuteľnosti majú rezidenčný charakter, sú z hľadiska príjmov z prenájmu stabilnejšie a likvidnejšie (predaj je rýchlejší).

„Predstavme si, že ste si kúpili apartmán v Novej Lesnej. Len si myslíte, že má nejakú cenu, ale akú, to zistíte, až keď ho predáte. Predaj však nemusí byť jednoduchý a rýchly,“ upozorňuje riaditeľ realitnej kancelárie Riešime bývanie Martin Čapo. Ak investor hľadá čo najlepšie zhodnotenie kapitálu v nehnuteľnostiach, bude preferovať rezidenčné bývanie, ktoré mu ponúka väčšiu stabilitu a najmä predvídateľnosť cash flow z prenájmu.

V prípade tatranských apartmánov príjem z prenájmu kolíše a ovplyvňujú ho faktory, ktoré nemá investor ako zvrátiť. Ide o teplú zimu, ktorá obmedzuje lyžovačku, alebo daždivé leto, ktoré odradí milovníkov turistiky, čím ovplyvní záujem o prenájom.

Z investičného hľadiska by okrem lokality mal investor dbať najmä na dostupnosť služieb, ktoré apartmán dokáže v rámci areálu alebo blízkeho okolia ponúknuť. Je potrebné si dať pozor na projekty, ktoré sa robia takzvane od konca. To znamená, že sa v etapách postavia najprv apartmány uprostred ničoho a až na konci sa začnú stavať doplnkové služby.

„Hostia nemajú dôvod prísť do takýchto apartmánov, kde nie sú služby. Ak niečo kupujem, mala by tam byť recepcia, nejaké to gastro či wellness. Služby sú to, na čo majiteľ apartmánu na prenájom dovolenkárov naláka,“ vysvetľuje Matej Matejka zo spoločnosti Aplend.

Príkladom je projekt Gerlach Rezort, kde sa v dvoch etapách stavajú apartmány. S predbežným plánovaným ukončením prvej etapy projektu začiatkom roka 2025 a následne sa začne druhá etapa. Lenže tretia etapa zameraná na občiansku vybavenosť, kde má byť výstavba športových ihrísk, wellness, detského ihriska, reštaurácie a kaviarne, bude zrejme dokončená až o päť rokov. Developer projektu sa ešte len chystá vyhlásiť architektonickú súťaž na návrh areálu.

Investor, ktorý by si dnes kúpil takýto apartmán, by mal byť stotožnený, že investičný potenciál mu táto nehnuteľnosť v najbližších piatich rokoch neprinesie. Ak išiel do kúpy s ružovými okuliarmi a po pár rokoch zistí, že mu investícia nenaplnila očakávania, jedinou možnosťou je predaj.

„Likvidita takého apartmánu je potom nízka. Má už svoju históriu a nejasné dôvody predaja. Je potom ťažké vysvetliť kupujúcim rozhodnutie pôvodného majiteľa – prečo sa chce apartmánu po pár rokoch zbaviť,“ upozorňuje Matejka.

Rekreačná nehnuteľnosť je skôr o potešení ako zhodnocovaní

Martin Čapo z realitnej kancelárie Riešime bývanie otvorene hovorí, že o rekreačnej nehnuteľnosti nemôžeme hovoriť ako o investícii v pravom slova zmysle. „Je to, ako keby ste si kúpili luxusné auto a nahovárate si, že je to investícia. Skôr je to o potešení, ale nie o zhodnocovaní peňazí,“ vraví. Tieto nehnuteľnosti sú určené primárne pre tých, ktorí majú dosť peňazí, sú konzervatívni pri investovaní, kúpili si už dve rezidenčné nehnuteľnosti a apartmán v Tatrách berú ako príjemný bonus, pretože ich radi navštevujú.

Úspech investície závisí aj od kolektívneho počínania majiteľov apartmánov v projekte, čo ho odlišuje od investície do rezidenčných projektov v Bratislave. Ak totiž majitelia nechodia do apartmánu alebo zámerne nechcú prenajímať nehnuteľnosť zo strachu, že im dovolenkári zničia interiér, idú biznisovo proti sebe.

Pusté lokality nebudú lákavé na prenájom apartmánov, ktoré majitelia dali na prenájom, pretože kde nie je život, nebude ani dopyt po službách, potravinách či kaviarňach. Je preto dobré, ak sa o apartmány v projekte stará šikovný správca alebo hotelový manažment, ktorý ich aktívne ponúka na trhu a majiteľov presvedčí, aby ťahali za rovnaký koniec.

To, aký je úspešný správca, je však riziko samo osebe. Developer môže totiž postaviť nádhernú budovu, ale ak si správca nerobí dobre svoju prácu, nepriamo okráda majiteľa apartmánu o zisk. Do istej miery si správcu možno oťuknúť na základe referencií z iných projektov alebo osobnou návštevou.

„Ak nad kúpou konkrétneho apartmánu premýšľam, fotky môžu byť krásne, ale len osobným kontaktom na mieste pochopím, kto sa mi bude o apartmán starať a v akej je lokalite. Niekedy sú ľudia sklamaní, že si kúpili apartmán v podhorskej obci a miestne obyvateľstvo je úplne odlišné, ako očakávali,“ upozorňuje na ďalšie riziko výberu Vladimír Kubrický.