Pandémia naštartovala apetít ľudí nakupovať rekreačné nehnuteľnosti. Oplatí sa dnes investovať do apartmánov v Tatrách?

Kúpa nehnuteľnosti vo Vysokých Tatrách spĺňa na prvý pohľad všetky aspekty výhodnej investície. Je to tak ale aj v skutočnosti? Ak sa vám už z vysokých cien nehnuteľností točí hlava a hovoríte si, že v Bratislave či Košiciach sú ceny nehnuteľností premrštené, ceny v Tatrách v špičkových lokalitách patria ešte o level vyššie.

V priemere je schopný správca apartmánu v Tatrách zabezpečiť majiteľovi hrubý mesačný príjem na úrovni okolo tisíc eur. Vychádza sa z predpokladu, že priemerná ročná vyťaženosť apartmánu sa hýbe na úrovni 50 až 60 percent. Aj tieto štatistiky je potrebné brať s rezervou, pretože odzrkadľujú len údaje o približne stovke apartmánoch, ktoré spravuje spoločnosť Aplend.

Najrizikovejšie sú hluché mesiace, teda jar a jeseň, kde je obsadenosť nižšia, ale zachraňujú ich zimné a letné mesiace, kde naopak, obsadenosť poskočí na 80 do 90 percent. Výhodou exkluzívnych projektov v dobrých lokalitách je nielen vyššia cena za noc, ale aj vyššia priemerná ročná obsadenosť.

Hrubý prepočet výnosu

Tržby za prenájom apartmánu sa delia medzi správcu a majiteľa. Na majiteľa pripadá 55 až 60 percent ceny zo sumy za noc bez DPH, správca si zoberie do 40 percent. Ak noc stojí 100 eur a apartmán sa vyťažuje na 60 percent do mesiaca, ide o mesačný príjem 1 800 eur s DPH.

Majiteľ z tejto sumy dostane 1 080 eur s DPH, správca apartmánu 720 eur. Z tejto sumy hradí správca svoje náklady, ako je upratovanie a marketing. Majiteľ apartmánu zo svojej kôpky musí zaplatiť energie, tie predstavujú mesačne 50 až 70 eur. Ďalej ide o náklady na správu celej budovy, v ktorej sa apartmán nachádza, čo zahŕňa služby upravené zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kam patrí napríklad rozúčtovanie energii. Mesačné náklady na správu predstavujú 10 až 20 eur.

Tretím nákladom je recepcia, údržbár a chyžná, čo je ďalších 150 eur mesačne. Tieto tri nákladové položky predstavujú sumu od 250 až 350 eur mesačne. Ak ich odčítame od sumy 1 080 eur, priemerný čistý príjem majiteľa apartmánu predstavuje 730 až 830 eur. V realite sa môže stať, že je tento príjem ešte nižší, Matej Matejka hovorí o sume dokonca okolo 650 eur.

V zmluve o prenájme je totiž aj možnosť vlastného využívania apartmánu. Počet voľných nocí pre majiteľa sa líši medzi projektmi. Niekde majú majitelia k dispozícii desať nocí v mesiaci, niekde 50 dní v roku. K ďalším nákladom je potrebné pripočítať dlhodobé investície.

Ak sa apartmán intenzívne využíva, v priemere raz za sedem rokov je potrebné kúpiť nové matrace, nábytok a interiér musí prejsť aspoň miernou rekonštrukciou. Tieto náklady sú variabilné, v našom prepočte rátame s nákladmi ďalších 4 000 eur v horizonte siedmich rokov.

Banky k apartmánom pristupujú odlišne

Ak by sme predpokladali, že apartmán v dobrej lokalite stál investora 300-tisíc eur, analytik OVB Marián Búlik vypočítal, že po zohľadnení príjmov z prenájmu a odpočítaní výdavkov predstavuje priemerná ročná výnosnosť apartmánu skromných 2,7 percenta.

Vo výpočte sme pritom nerátali s nákladmi, ktoré sme nevedeli presne identifikovať. Ide o ročné poistenie apartmánu, daň z nehnuteľnosti mestu a daň z príjmu. Ide o volatilné položky, ktoré sme len odhadli. Ak by ročné poistenie stálo 180 eur, daň mestu okolo 100 eur a daň z príjmu 1 000 eur ročne, výnosnosť apartmánu by sa znížila z 2,7 na 2 percentá ročne.

Zároveň sa predpokladá, že apartmán sa kúpil len z vlastných prostriedkov. Externé financovanie je v prípade apartmánov komplikovanejšie ako pri rezidenčných nehnuteľnostiach.

Apartmány nie sú typické bytové jednotky, ktoré sú určené na trvalý pobyt, preto k nim banky pristupujú odlišne. Financovať kúpu apartmánu určeného na rekreáciu je možné len spotrebným úverom so splatnosťou na maximálne osem rokov, ktorý je založený už druhou nehnuteľnosťou. Tomuto úveru hovoríme aj americká hypotéka.

„Z dôvodu otáznej likvidity, ktorá závisí od lokality, okolia, možností využitia, banka akceptuje ako zábezpeku nižšie percento hodnoty než pri bežnej hypotéke, a to na úrovni 60 až 70 percent,“ vysvetľuje analytik Swiss Life Select. Hypotéky na apartmány ponúkajú takmer všetky banky (okrem Prima banky), pričom sa líšia v špecifických podmienkach pri posudzovaní – existencia inžinierskych sietí, prístupovej cesty, potreba znaleckého posudku.

Ak by sme financovali z 300-tisíc len 30 percent kúpnej ceny (90-tisíc eur) cez americkú hypotéku, pri úroku štyri percentá by šlo o ročné splátky na úrovni 13 164 eur, čo je dvojnásobne viac ako je čistý ročný príjem z prenájmu. My do výpočtu neberieme celú splátku, ale len úroky z hypotéky, ktoré sú z čisto ekonomického hľadiska skutočným výdavkom, teda šlo by o 3 600 eur. V takomto prípade by sa výnosnosť investície znížila z 2 na 1 percento.

Tatranský apartmán sa javí ako konzervatívna investícia

Na strane druhej je do celkovej výnosnosti potrebné zarátať kapitálové zhodnotenie nehnuteľnosti, čo je rast ceny apartmánu v čase. Štatistiky rastu cien nehnuteľností v Tatrách sú zradné, ale ak predpokladáme, že cena priemerného apartmánu v Tatrách bude rásť každý rok o 2 percentá, tak bez hypotéky sa dostávame k priemernej ročnej výnosnosti apartmánu na úrovni 4,7 percenta. To radí tatranský apartmán ku konzervatívnym investíciám, ale s relatívne vysokými rizikami a premennými, ktoré sa môžu v čase meniť.

Od vypuknutia vojny na Ukrajine a v dôsledku politickej situácie na Slovensku získali tatranské nehnuteľnosti u hotovostných klientov nového konkurenta v podobe zahraničných nehnuteľností. Apartmány na Tenerife, Madeire, v Chorvátsku či Španielsku sa dajú kúpiť podstatne lacnejšie a dajú sa prenajímať so zaujímavým zhodnotením.

Navyše sa investíciou do zahraničnej nehnuteľnosti investor diverzifikuje a neviaže sa len na slovenský realitný trh. Kúpou zahraničnej nehnuteľnosti získava aj akýsi únikový plán B, ak by sa vojna na Ukrajine vymkla spod kontroly alebo by sa politické smerovanie Slovenska vybralo smerom, s ktorým nie je investor stotožnený.

Rozhovor bol uverejnený v časopise ASB 8-9/2024