Podceลovanie rizรญk รบverov mรดลพe viesลฅ ku krรญzovรฉmu vรฝvoju
Preteky bรกnk smerom k niลพลกรญm รบrokovรฝm sadzbรกm prinรกลกajรบ novรฉ prekvapivรฉ ฤรญsla. Prรญliลกnรบ zadlลพenosลฅ vลกak ฤoskoro zaฤnรบ tlmiลฅ rรดzne obmedzenia, ktorรฉ postupne zavรกdza Nรกrodnรก banka Slovenska.
Zรกujem o hypotekรกrne รบvery, ako aj inรฉ รบvery na bรฝvanie na slovenskom finanฤnom trhu je stรกle vysokรฝ, dรดsledkom ฤoho je vysokรฝ dopyt, nรญzke รบrokovรฉ sadzby (tab. 1), ale aj pozitรญvny vรฝvoj ekonomiky a prรญjem domรกcnostรญ. Prรญฤinou zvyลกovania cien bytov sรบ aj tzv. investiฤnรฉ byty, teda tie, ktorรฉ kupujรบci nemajรบ na bรฝvanie, ale na prenรกjom.
Za ลกtvrtรฝ kvartรกl minulรฉho roka priemernรฉ ceny nehnuteฤพnostรญ rรกstli medziroฤne aลพ o 5,6 %. Na tejto รบrovni boli ceny naposledy v treลฅom kvartรกli roku 2010, o ฤom svedฤia aj najnovลกie ฤรญsla Nรกrodnej banky Slovenska. Cena nehnuteฤพnostรญ rรกstla na celom Slovensku. Podฤพa vyjadrenia analytikov NBS, najvรฝraznejลกie rรกstla priemernรก cena jednoizbovรฝch bytov, najpomalลกie cena pรคลฅizbovรฝch bytov. ล tvorcovรฝ meter jednoizbovรฉho bytu sa v sรบฤasnosti predรกva pribliลพne za 1 649 โฌ a ลกtvorizbovรฉho za 1 417 โฌ.
Sรบ to priemernรฉ ceny bytov na celom Slovensku, priฤom v Bratislave mรดลพu byลฅ vรฝrazne vyลกลกie. Najrรฝchlejลกie rastรบ ceny v lokalitรกch, kde sa kumuluje dostatoฤne veฤพa pracovnรฝch prรญleลพitostรญ, silnรฝ dopyt po bรฝvanรญ a potenciรกl rastu, akรฝmi sรบ mestรก Bratislava, Koลกice, Nitra a Trnava. Za nรกrast mรดลพu najmรค zvyลกujรบce sa ceny bytov, ktorรฉ medziroฤne vzrรกstli aลพ o 10,6 %.
Zรกujem o รบvery na bรฝvanie vrรกtane hypotekรกrnych รบverov a รบverov zo stavebnรฝch sporiteฤพnรญ potvrdzuje skutoฤnosลฅ, ลพe ich objem poskytnutรฝ bankami ku koncu februรกra 2017 predstavoval objem 22 312 467-tisรญc โฌ. Aktuรกlny podiel jednotlivรฝch typov รบverov na bรฝvanie ku koncu februรกra 2017 prezentuje graf ฤ. 1 a podiely jednotlivรฝch bรกnk a stavebnรฝch sporiteฤพnรญ uvรกdza tabuฤพka ฤ.2.
Prรญsnejลกie podmienky pocรญtia najmรค mladรญ
Od marca 2017 sa bankรกm sprรญsnili legislatรญvne podmienky na ich poskytovanie, ktorรฉ sรบvisia aj s rรฝchlym nรกrastom zadlลพenosti domรกcnostรญ. Dochรกdza k obmedzeniu parametra LTV (loan to value). Ide o pomer vรฝลกky รบveru k hodnote nehnuteฤพnosti (zabezpeฤenia) vyjadrenรฝ v percentรกch, ฤiลพe koฤพko percent poลพadovanej sumy รบveru je klientovi banka ochotnรก poskytnรบลฅ.
Nรกrodnรก banka odporรบฤa limit maximรกlne 40 % z celkovรฉho objemu poskytnutรฝch hypotรฉk v rozmedzรญ 80 % aลพ 100 % LTV. To znamenรก, ลพe iba 4 z 10 ลพiadateฤพov zรญskajรบ hypotรฉku s financovanรญm nad 80 % hodnoty nehnuteฤพnosti. Tento limit zahลลa aj 10 % hypotรฉk v rozmedzรญ 90 aลพ 100 %. ฤasto sa stretรกvame s potrebou tzv. 100 % financovania, ktorรฉ bude onedlho minulosลฅou. Tรกto zmena sa dotkne najmรค mladรฝch ฤพudรญ.
Novรฉ opatrenia sa tรฝkajรบ oblasti schvaฤพovania รบverov, ich vรฝลกky ฤi dฤบลพky splรกcania. Z analรฝz vyplรฝva, ลพe v sรบฤasnosti cca 85 % kupujรบcich financuje kรบpu nehnuteฤพnosti cez hypotรฉku. Zvyลกnรฝch 15 % nehnuteฤพnostรญ je zaplatenรฝch hotovosลฅou, prรญpadne ฤasลฅ ceny nehnuteฤพnosti kupujรบci prefinancuje spotrebiteฤพskรฝm รบverom. Zรกujemcovia o hypotekรกrny รบver mรดลพu oฤakรกvaลฅ, ลพe financovanie bude maximรกlne na รบrovni 80 % LTV, ฤo znamenรก, ลพe 20 % finanฤnรฝch prostriedkov budรบ musieลฅ maลฅ vlastnรฝch, resp. prostrednรญctvom spotrebiteฤพskรฝch รบverov.
Poznamenรกvame, ลพe hypotekรกrny รบver (v zmysle ยง 68 zรกkona ฤ. 483/2001 Z. z. o bankรกch a o zmene a doplnenรญ niektorรฝch zรกkonov v znenรญ neskorลกรญch predpisov), ktorรฝ poskytujรบ banky s hypotekรกrnou licenciou, je dlhodobรฝ รบver, รบฤelovo urฤenรฝ na nรกkup, vรฝstavbu, rekonลกtrukciu a รบdrลพbu tuzemskรฝch nehnuteฤพnostรญ, zabezpeฤenรฝ zรกloลพnรฝm prรกvom k nehnuteฤพnosti, financovanรฝ (refinancovanรฝ) prostrednรญctvom vydรกvania a predaja hypotekรกrnych zรกloลพnรฝch listov.
Rapรญdny nรกrast รบverov na bรฝvanie je spojenรฝ s podceลovanรญm rizรญk, ฤo mรดลพe viesลฅ ku krรญzovรฉmu vรฝvoju. Potvrdili to aj skรบsenosti z hospodรกrskej krรญzy poslednรฝch rokov. Uvedenรฉ opatrenia by mali chrรกniลฅ klientov bรกnk pred vysokรฝm zadlลพovanรญm, ฤo znamenรก, ลพe by mala nastaลฅ rovnovรกha medzi ich prรญjmami a objemom dlhu.
Bude sa skรบmaลฅ finanฤnรฝ vankรบลก
Ako bolo uvedenรฉ, zadlลพenosลฅ domรกcnostรญ na Slovensku sa postupne zvyลกuje. Novรฝm parametrom, s ktorรฝm budรบ banky povinne rรกtaลฅ, je tzv. finanฤnรฝ vankรบลก. Banky budรบ musieลฅ skรบmaลฅ, ฤi z prรญjmu klienta po odrรกtanรญ nรกkladov na splรกtky รบverov a ลพivotnรฉho minima zostane klientovi rezerva, tzv. minimรกlny finanฤnรฝ vankรบลก. Ten bude postupne rรกsลฅ z poฤiatoฤnรฝch 5 % (po odpoฤรญtanรญ ลพivotnรฉho minima z ฤistรฉho prรญjmu klienta) aลพ na 20 % z disponibilnรฉho prรญjmu, a to do 18 mesiacov od รบฤinnosti novรฝch pravidiel.
Okrem inรฉho budรบ banky povinne poฤรญtaลฅ aj s tzv. stress testom vo vรฝลกke 2 % k sรบฤasnej รบrokovej sadzbe hypotekรกrneho รบveru (niektorรฉ banky ho aplikujรบ uลพ dnes). V praxi to znamenรก, ลพe banky pri vรฝpoฤte schopnosti splรกcaลฅ รบver nebudรบ poฤรญtaลฅ len s aktuรกlnou รบrokovou sadzbou, napr. 1,4 %, ale s รบrokovou sadzbou 3,4 %. Od roku 2017 sa stress test โ teda prirรกลพka k รบrokovej sadzbe โ bude aplikovaลฅ aj na รบvery, ktorรฉ sรบ v รบverovom registri a nebudรบ sa refinancovaลฅ.
ล tรกtny prรญspevok do vyลกลกej hranice
ล tรกtny prรญspevok pre mladรฝch je od 1. 4. 2017 dostupnejลกรญ pre vรคฤลกiu skupinu ฤพudรญ. Zvyลกuje sa totiลพ hranica maximรกlneho prรญjmu, ktorรก je jednou z podmienok na jeho zรญskanie. ล tรกtny prรญspevok pre mladรฝch vฤaka tomu zรญskajรบ aj ลพiadatelia s vyลกลกรญm prรญjmom v minulom roku. Do vรฝpoฤtu od 1. 4. 2017 vstupuje priemernรฝ prรญjem nominรกlnej mzdy v nรกrodnom hospodรกrstve za poslednรฝ kvartรกl v roku 2016. Prรกve v tomto kvartรกli vรคฤลกina firiem vyplรกca odmeny pre svojich zamestnancov a zvyลกuje tรฝm priemernรบ mzdu.
Keฤลพe priemernรฝ prรญjem je v poslednom kvartรกli najvyลกลกรญ v kaลพdom roku, tak prรกve preto je kaลพdรฝ rok od 1. 4. najvyลกลกia hranica maximรกlneho prรญjmu na zรญskanie ลกtรกtneho prรญspevku pre mladรฝch k hypotรฉke a mรดลพe ju dostaลฅ najviac ฤพudรญ. Od 1. 4. 2017 je stanovenรก hranica na รบrovni 1 287 โฌ a v prรญpade 2 ลพiadateฤพov (vek od 18 do 35 rokov โ podanie ลพiadosti je najneskรดr v deล 35. narodenรญn ลพiadateฤพa) sa prรญjem posudzuje spoloฤne a maximum na ลกtรกtny prรญspevok je 2 574 โฌ. Ide o priemer oboch prรญjmov, ฤo znamenรก, ลพe jeden z nich mรดลพe zarรกbaลฅ podstatne viac.
ล tรกtny prรญspevok pre mladรฝch zniลพuje รบrok na hypotรฉke. V roku 2017 je opรคลฅ vo vรฝลกke 3 %. ล tรกt poskytne 2 % a o 1 % znรญลพi รบrok banka. Znรญลพenie รบroku je na 5 rokov. Hypotรฉka pre mladรฝch je zvรฝhodnenรก do vรฝลกky 70 % z hodnoty zaloลพenej nehnuteฤพnosti a maximรกlna suma je 50 000 โฌ. Zvyลกok รบveru je za ลกtandardnรฝch podmienok.
Spoฤพahlivรฝ รบverovรฝ register
รverovรฝ register pouลพรญvajรบ banky uลพ viac rokov. Nachรกdzajรบ sa v ลom informรกcie o fyzickรฝch osobรกch, ktorรฉ podpรญsali รบverovรบ zmluvu s bankou alebo inou finanฤnou inลกtitรบciou. Banky sa prostrednรญctvom overovania รบdajov v รบverovom registri snaลพia vyhnรบลฅ โzlรฝmโ klientom a veฤพkรบ vรกhu prikladajรบ tรฝmto รบdajom pri schvaฤพovanรญ kaลพdej ลพiadosti o akรฝkoฤพvek typ รบveru.
To znamenรก, ลพe v registri sa nachรกdza kaลพdรก fyzickรก osoba, ktorรก mรก s niektorou ฤlenskou bankou alebo stavebnou sporiteฤพลou uzatvorenรบ zmluvu k รบverovรฉmu produktu, ako je spotrebiteฤพskรฝ รบver, hypotekรกrny รบver, รบver na stavebnรฉ sporenie, kreditnรบ kartu, kontokorentnรฝ รบver, beลพnรฝ รบฤet s povolenรฝm debetom, pokiaฤพ svojej banke alebo stavebnej sporiteฤพni poskytla sรบhlas na spracovanie svojich รบdajov.
Je vลกak potrebnรฉ zdรดrazniลฅ, ลพe v registri nefigurujรบ len osoby vystupujรบce v pozรญcii primรกrnych dlลพnรญkov, ale aj spoluลพiadatelia a ruฤitelia v rรกmci jednotlivรฝch รบverov, ฤo je vรฝznamnรฝ fakt pri komplexnom posudzovanรญ kredibility akejkoฤพvek osoby z hฤพadiska jej schopnosti splรกcaลฅ zรกvรคzky riadne a vฤas aj v budรบcnosti.
Pre efektรญvnosลฅ tรฝchto procesov sรบ kฤพรบฤovรฉ prรกve รบdaje z รบverovรฝch registrov, keฤลพe ide o pravidelne aktualizovanรฉ databรกzy, ktorรฉ obsahujรบ oveฤพa hodnotnejลกie informรกcie a sรบ vรฝrazne komplexnejลกรญm nรกstrojom ako rรดzne negatรญvne registre, pretoลพe sa nekoncentrujรบ len na informรกcie o neplatiฤoch a omeลกkanรฝch platbรกch.
Sรบ v nich dostupnรฉ informรกcie aj o klientoch, ktorรญ splรกcajรบ svoje pรดลพiฤky riadne a vฤas. Tรญto dรดveryhodnรญ klienti potom majรบ vรคฤลกiu ลกancu na zรญskanie finanฤnรฉho produktu za vรฝhodnejลกรญch podmienok ako tรญ, ฤo svoje zรกvรคzky nesplรกcajรบ. A rovnako aj ako tรญ, o ktorรฝch nie je moลพnรฉ zรญskaลฅ รบdaje v รบverovรฝch registroch. Preto kฤพรบฤovรฝm momentom je, ลพe v naลกich รบverovรฝch registroch sa nachรกdzajรบ pozitรญvne a aj negatรญvne informรกcie o klientoch, priฤom ide o komplexnรฉ รบdaje z trhu primรกrne o poskytnutรฝch รบveroch a aktuรกlnych ลพiadostiach o รบver, ktorรฉ sรบ spracovรกvanรฉ na zรกklade sรบhlasov klientov.
Pouลพรญvatelia registrov tak zรญskajรบ okamลพitรฝ benefit vo forme konkrรฉtnych a aktuรกlnych รบdajov, ktorรฉ prispievajรบ k efektivite rozhodovania a k zniลพovaniu rizika pre banky a nebankovรฉ spoloฤnosti. Nedisponovanie tรฝmito รบdajmi by reรกlne mohlo viesลฅ k zhorลกeniu podmienok na zรญskanie รบverov u vรคฤลกiny dlลพnรญkov. Moลพno povedaลฅ, ลพe je to akรกsi โochrannรก rukaโ, ktorรก riadi optimรกlnu รบroveล zadlลพenosti dlลพnรญkov a zniลพuje riziko ich preรบverovania s nรกslednรฝmi zรกvaลพnรฝmi problรฉmami s plnenรญm si svojich zรกvรคzkov konฤiacich exekรบciami ฤi osobnรฝmi bankrotmi.
Zmeny, ktorรฉ by mali eliminovaลฅ riziko bรกnk z nesplรกcania รบverov na jednej strane a rovnovรกha medzi prรญjmami a objemom dlhu domรกcnostรญ na druhej strane, sa dotknรบ predovลกetkรฝm mladรฝch ฤพudรญ. Banka bude musieลฅ prรญsnejลกie vyhodnotiลฅ ich finanฤnรบ situรกciu. Z prรญjmu ลพiadateฤพa banka odpoฤรญta nielen ลพivotnรฉ minimum, ale ak je ลพiadateฤพ naprรญklad ลพenatรฝ, tak aj ลพivotnรฉ minimum na manลพelku a deti. ฤalej odpoฤรญta rezervu 20 % a aลพ zvyลกok bude mรดcลฅ byลฅ pouลพitรฝ na splรกtku รบveru. Rezerva vo vรฝลกke 20 % bude v bankovej praxi aplikovanรก postupne.
Text: Doc. Ing. Daniela ล pirkovรก, PhD. (STU v Bratislave)
Ilustraฤnรฉ foto: Dano Veselskรฝ
ฤlรกnok bol uverejnenรฝ v ฤasopise ASB 4/2017.