image 91639 25 v1
Galรฉria(3)

Podceลˆovanie rizรญk รบverov mรดลพe viesลฅ ku krรญzovรฉmu vรฝvoju

Preteky bรกnk smerom k niลพลกรญm รบrokovรฝm sadzbรกm prinรกลกajรบ novรฉ prekvapivรฉ ฤรญsla. Prรญliลกnรบ zadlลพenosลฅ vลกak ฤoskoro zaฤnรบ tlmiลฅ rรดzne obmedzenia, ktorรฉ postupne zavรกdza Nรกrodnรก banka Slovenska.

graf1
graf2

Zรกujem o hypotekรกrne รบvery, ako aj inรฉ รบvery na bรฝvanie na slovenskom finanฤnom trhu je stรกle vysokรฝ, dรดsledkom ฤoho je vysokรฝ dopyt, nรญzke รบrokovรฉ sadzby (tab. 1), ale aj pozitรญvny vรฝvoj ekonomiky a prรญjem domรกcnostรญ. Prรญฤinou zvyลกovania cien bytov sรบ aj tzv. investiฤnรฉ byty, teda tie, ktorรฉ kupujรบci nemajรบ na bรฝvanie, ale na prenรกjom.

Za ลกtvrtรฝ kvartรกl minulรฉho roka priemernรฉ ceny nehnuteฤพnostรญ rรกstli medziroฤne aลพ o 5,6 %. Na tejto รบrovni boli ceny naposledy v treลฅom kvartรกli roku 2010, o ฤom svedฤia aj najnovลกie ฤรญsla Nรกrodnej banky Slovenska. Cena nehnuteฤพnostรญ rรกstla na celom Slovensku. Podฤพa vyjadrenia analytikov NBS, najvรฝraznejลกie rรกstla priemernรก cena jednoizbovรฝch bytov, najpomalลกie cena pรคลฅizbovรฝch bytov. ล tvorcovรฝ meter jednoizbovรฉho bytu sa v sรบฤasnosti predรกva pribliลพne za 1 649 โ‚ฌ a ลกtvorizbovรฉho za 1 417 โ‚ฌ.

Sรบ to priemernรฉ ceny bytov na celom Slovensku, priฤom v Bratislave mรดลพu byลฅ vรฝrazne vyลกลกie. Najrรฝchlejลกie rastรบ ceny v lokalitรกch, kde sa kumuluje dostatoฤne veฤพa pracovnรฝch prรญleลพitostรญ, silnรฝ dopyt po bรฝvanรญ a potenciรกl rastu, akรฝmi sรบ mestรก Bratislava, Koลกice, Nitra a Trnava. Za nรกrast mรดลพu najmรค zvyลกujรบce sa ceny bytov, ktorรฉ medziroฤne vzrรกstli aลพ o 10,6 %.

Zรกujem o รบvery na bรฝvanie vrรกtane hypotekรกrnych รบverov a รบverov zo stavebnรฝch sporiteฤพnรญ potvrdzuje skutoฤnosลฅ, ลพe ich objem poskytnutรฝ bankami ku koncu februรกra 2017 predstavoval objem 22 312 467-tisรญc โ‚ฌ. Aktuรกlny podiel jednotlivรฝch typov รบverov na bรฝvanie ku koncu februรกra 2017 prezentuje graf ฤ. 1 a podiely jednotlivรฝch bรกnk a stavebnรฝch sporiteฤพnรญ uvรกdza tabuฤพka ฤ.2. 

Prรญsnejลกie podmienky pocรญtia najmรค mladรญ

Od marca 2017 sa bankรกm sprรญsnili legislatรญvne podmienky na ich poskytovanie, ktorรฉ sรบvisia aj s rรฝchlym nรกrastom zadlลพenosti domรกcnostรญ. Dochรกdza k obmedzeniu parametra LTV (loan to value). Ide o pomer vรฝลกky รบveru k hodnote nehnuteฤพnosti (zabezpeฤenia) vyjadrenรฝ v percentรกch, ฤiลพe koฤพko percent poลพadovanej sumy รบveru je klientovi banka ochotnรก poskytnรบลฅ.

Nรกrodnรก banka odporรบฤa limit maximรกlne 40 % z celkovรฉho objemu poskytnutรฝch hypotรฉk v rozmedzรญ 80 % aลพ 100 % LTV. To znamenรก, ลพe iba 4 z 10 ลพiadateฤพov zรญskajรบ hypotรฉku s financovanรญm nad 80 % hodnoty nehnuteฤพnosti. Tento limit zahล•ลˆa aj 10 % hypotรฉk v rozmedzรญ 90 aลพ 100 %. ฤŒasto sa stretรกvame s potrebou tzv. 100 % financovania, ktorรฉ bude onedlho minulosลฅou. Tรกto zmena sa dotkne najmรค mladรฝch ฤพudรญ.

Novรฉ opatrenia sa tรฝkajรบ oblasti schvaฤพovania รบverov, ich vรฝลกky ฤi dฤบลพky splรกcania. Z analรฝz vyplรฝva, ลพe v sรบฤasnosti cca 85 % kupujรบcich financuje kรบpu nehnuteฤพnosti cez hypotรฉku. Zvyลกnรฝch 15 % nehnuteฤพnostรญ je zaplatenรฝch hotovosลฅou, prรญpadne ฤasลฅ ceny nehnuteฤพnosti kupujรบci prefinancuje spotrebiteฤพskรฝm รบverom. Zรกujemcovia o hypotekรกrny รบver mรดลพu oฤakรกvaลฅ, ลพe financovanie bude maximรกlne na รบrovni 80 % LTV, ฤo znamenรก, ลพe 20 % finanฤnรฝch prostriedkov budรบ musieลฅ maลฅ vlastnรฝch, resp. prostrednรญctvom spotrebiteฤพskรฝch รบverov.

Poznamenรกvame, ลพe hypotekรกrny รบver (v zmysle ยง 68 zรกkona ฤ. 483/2001 Z. z. o bankรกch a o zmene a doplnenรญ niektorรฝch zรกkonov v znenรญ neskorลกรญch predpisov), ktorรฝ poskytujรบ banky s hypotekรกrnou licenciou, je dlhodobรฝ รบver, รบฤelovo urฤenรฝ na nรกkup, vรฝstavbu, rekonลกtrukciu a รบdrลพbu tuzemskรฝch nehnuteฤพnostรญ, zabezpeฤenรฝ zรกloลพnรฝm prรกvom k nehnuteฤพnosti, financovanรฝ (refinancovanรฝ) prostrednรญctvom vydรกvania a predaja hypotekรกrnych zรกloลพnรฝch listov.

Rapรญdny nรกrast รบverov na bรฝvanie je spojenรฝ s podceลˆovanรญm rizรญk, ฤo mรดลพe viesลฅ ku krรญzovรฉmu vรฝvoju. Potvrdili to aj skรบsenosti z hospodรกrskej krรญzy poslednรฝch rokov. Uvedenรฉ opatrenia by mali chrรกniลฅ klientov bรกnk pred vysokรฝm zadlลพovanรญm, ฤo znamenรก, ลพe by mala nastaลฅ rovnovรกha medzi ich prรญjmami a objemom dlhu.

Bude sa skรบmaลฅ finanฤnรฝ vankรบลก

Ako bolo uvedenรฉ, zadlลพenosลฅ domรกcnostรญ na Slovensku sa postupne zvyลกuje. Novรฝm parametrom, s ktorรฝm budรบ banky povinne rรกtaลฅ, je tzv. finanฤnรฝ vankรบลก. Banky budรบ musieลฅ skรบmaลฅ, ฤi z prรญjmu klienta po odrรกtanรญ nรกkladov na splรกtky รบverov a ลพivotnรฉho minima zostane klientovi rezerva, tzv. minimรกlny finanฤnรฝ vankรบลก. Ten bude postupne rรกsลฅ z poฤiatoฤnรฝch 5 % (po odpoฤรญtanรญ ลพivotnรฉho minima z ฤistรฉho prรญjmu klienta) aลพ na 20 % z disponibilnรฉho prรญjmu, a to do 18 mesiacov od รบฤinnosti novรฝch pravidiel.

Okrem inรฉho budรบ banky povinne poฤรญtaลฅ aj s tzv. stress testom vo vรฝลกke 2 % k sรบฤasnej รบrokovej sadzbe hypotekรกrneho รบveru (niektorรฉ banky ho aplikujรบ uลพ dnes). V praxi to znamenรก, ลพe banky pri vรฝpoฤte schopnosti splรกcaลฅ รบver nebudรบ poฤรญtaลฅ len s aktuรกlnou รบrokovou sadzbou, napr. 1,4 %, ale s รบrokovou sadzbou 3,4 %. Od roku 2017 sa stress test โ€“ teda prirรกลพka k รบrokovej sadzbe โ€“ bude aplikovaลฅ aj na รบvery, ktorรฉ sรบ v รบverovom registri a nebudรบ sa refinancovaลฅ.

ล tรกtny prรญspevok do vyลกลกej hranice

ล tรกtny prรญspevok pre mladรฝch je od 1. 4. 2017 dostupnejลกรญ pre vรคฤลกiu skupinu ฤพudรญ. Zvyลกuje sa totiลพ hranica maximรกlneho prรญjmu, ktorรก je jednou z podmienok na jeho zรญskanie. ล tรกtny prรญspevok pre mladรฝch vฤaka tomu zรญskajรบ aj ลพiadatelia s vyลกลกรญm prรญjmom v minulom roku. Do vรฝpoฤtu od 1. 4. 2017 vstupuje priemernรฝ prรญjem nominรกlnej mzdy v nรกrodnom hospodรกrstve za poslednรฝ kvartรกl v roku 2016. Prรกve v tomto kvartรกli vรคฤลกina firiem vyplรกca odmeny pre svojich zamestnancov a zvyลกuje tรฝm priemernรบ mzdu.

Keฤลพe priemernรฝ prรญjem je v poslednom kvartรกli najvyลกลกรญ v kaลพdom roku, tak prรกve preto je kaลพdรฝ rok od 1. 4. najvyลกลกia hranica maximรกlneho prรญjmu na zรญskanie ลกtรกtneho prรญspevku pre mladรฝch k hypotรฉke a mรดลพe ju dostaลฅ najviac ฤพudรญ. Od 1. 4. 2017 je stanovenรก hranica na รบrovni 1 287 โ‚ฌ a v prรญpade 2 ลพiadateฤพov (vek od 18 do 35 rokov โ€“ podanie ลพiadosti je najneskรดr v deลˆ 35. narodenรญn ลพiadateฤพa) sa prรญjem posudzuje spoloฤne a maximum na ลกtรกtny prรญspevok je 2 574 โ‚ฌ. Ide o priemer oboch prรญjmov, ฤo znamenรก, ลพe jeden z nich mรดลพe zarรกbaลฅ podstatne viac.

ล tรกtny prรญspevok pre mladรฝch zniลพuje รบrok na hypotรฉke. V roku 2017 je opรคลฅ vo vรฝลกke 3 %. ล tรกt poskytne 2 % a o 1 % znรญลพi รบrok banka. Znรญลพenie รบroku je na 5 rokov. Hypotรฉka pre mladรฝch je zvรฝhodnenรก do vรฝลกky 70 % z hodnoty zaloลพenej nehnuteฤพnosti a maximรกlna suma je 50 000 โ‚ฌ. Zvyลกok รบveru je za ลกtandardnรฝch podmienok.

Spoฤพahlivรฝ รบverovรฝ register

รšverovรฝ register pouลพรญvajรบ banky uลพ viac rokov. Nachรกdzajรบ sa v ลˆom informรกcie o fyzickรฝch osobรกch, ktorรฉ podpรญsali รบverovรบ zmluvu s bankou alebo inou finanฤnou inลกtitรบciou. Banky sa prostrednรญctvom overovania รบdajov v รบverovom registri snaลพia vyhnรบลฅ โ€žzlรฝmโ€œ klientom a veฤพkรบ vรกhu prikladajรบ tรฝmto รบdajom pri schvaฤพovanรญ kaลพdej ลพiadosti o akรฝkoฤพvek typ รบveru.

To znamenรก, ลพe v registri sa nachรกdza kaลพdรก fyzickรก osoba, ktorรก mรก s niektorou ฤlenskou bankou alebo stavebnou sporiteฤพลˆou uzatvorenรบ zmluvu k รบverovรฉmu produktu, ako je spotrebiteฤพskรฝ รบver, hypotekรกrny รบver, รบver na stavebnรฉ sporenie, kreditnรบ kartu, kontokorentnรฝ รบver, beลพnรฝ รบฤet s povolenรฝm debetom, pokiaฤพ svojej banke alebo stavebnej sporiteฤพni poskytla sรบhlas na spracovanie svojich รบdajov.

Je vลกak potrebnรฉ zdรดrazniลฅ, ลพe v registri nefigurujรบ len osoby vystupujรบce v pozรญcii primรกrnych dlลพnรญkov, ale aj spoluลพiadatelia a ruฤitelia v rรกmci jednotlivรฝch รบverov, ฤo je vรฝznamnรฝ fakt pri komplexnom posudzovanรญ kredibility akejkoฤพvek osoby z hฤพadiska jej schopnosti splรกcaลฅ zรกvรคzky riadne a vฤas aj v budรบcnosti.
Pre efektรญvnosลฅ tรฝchto procesov sรบ kฤพรบฤovรฉ prรกve รบdaje z รบverovรฝch registrov, keฤลพe ide o pravidelne aktualizovanรฉ databรกzy, ktorรฉ obsahujรบ oveฤพa hodnotnejลกie informรกcie a sรบ vรฝrazne komplexnejลกรญm nรกstrojom ako rรดzne negatรญvne registre, pretoลพe sa nekoncentrujรบ len na informรกcie o neplatiฤoch a omeลกkanรฝch platbรกch.

Sรบ v nich dostupnรฉ informรกcie aj o klientoch, ktorรญ splรกcajรบ svoje pรดลพiฤky riadne a vฤas. Tรญto dรดveryhodnรญ klienti potom majรบ vรคฤลกiu ลกancu na zรญskanie finanฤnรฉho produktu za vรฝhodnejลกรญch podmienok ako tรญ, ฤo svoje zรกvรคzky nesplรกcajรบ. A rovnako aj ako tรญ, o ktorรฝch nie je moลพnรฉ zรญskaลฅ รบdaje v รบverovรฝch registroch. Preto kฤพรบฤovรฝm momentom je, ลพe v naลกich รบverovรฝch registroch sa nachรกdzajรบ pozitรญvne a aj negatรญvne informรกcie o klientoch, priฤom ide o komplexnรฉ รบdaje z trhu primรกrne o poskytnutรฝch รบveroch a aktuรกlnych ลพiadostiach o รบver, ktorรฉ sรบ spracovรกvanรฉ na zรกklade sรบhlasov klientov.

Pouลพรญvatelia registrov tak zรญskajรบ okamลพitรฝ benefit vo forme konkrรฉtnych a aktuรกlnych รบdajov, ktorรฉ prispievajรบ k efektivite rozhodovania a k zniลพovaniu rizika pre banky a nebankovรฉ spoloฤnosti. Nedisponovanie tรฝmito รบdajmi by reรกlne mohlo viesลฅ k zhorลกeniu podmienok na zรญskanie รบverov u vรคฤลกiny dlลพnรญkov. Moลพno povedaลฅ, ลพe je to akรกsi โ€žochrannรก rukaโ€œ, ktorรก riadi optimรกlnu รบroveลˆ zadlลพenosti dlลพnรญkov a zniลพuje riziko ich preรบverovania s nรกslednรฝmi zรกvaลพnรฝmi problรฉmami s plnenรญm si svojich zรกvรคzkov konฤiacich exekรบciami ฤi osobnรฝmi bankrotmi.

Zmeny, ktorรฉ by mali eliminovaลฅ riziko bรกnk z nesplรกcania รบverov na jednej strane a rovnovรกha medzi prรญjmami a objemom dlhu domรกcnostรญ na druhej strane, sa dotknรบ predovลกetkรฝm mladรฝch ฤพudรญ. Banka bude musieลฅ prรญsnejลกie vyhodnotiลฅ ich finanฤnรบ situรกciu. Z prรญjmu ลพiadateฤพa banka odpoฤรญta nielen ลพivotnรฉ minimum, ale ak je ลพiadateฤพ naprรญklad ลพenatรฝ, tak aj ลพivotnรฉ minimum na manลพelku a deti. ฤŽalej odpoฤรญta rezervu 20 % a aลพ zvyลกok bude mรดcลฅ byลฅ pouลพitรฝ na splรกtku รบveru. Rezerva vo vรฝลกke 20 % bude v bankovej praxi aplikovanรก postupne.                       

 
Text: Doc. Ing. Daniela ล pirkovรก, PhD. (STU v Bratislave)

Ilustraฤnรฉ foto: Dano Veselskรฝ

ฤŒlรกnok bol uverejnenรฝ v ฤasopise ASB 4/2017.

Najฤรญtanejลกie