Satelitné obce nie sú pre všetkých, ale sú nevyhnutné

Máme (dúfame) za sebou čudné obdobie, keď si mnohí z nás v mestských bytoch povzdychli – kiežby som mal na život viac priestoru. Satelitné obce priestor ponúkajú – za cenu iného diskomfortu. Ako sa posledné roky vyvíjali a čo s nimi urobila pandémia?

Obec Bernolákovo je od Bratislavy vzdialená 20 kilometrov. V lete sa sem po rokoch života v hlavnom meste prisťahuje tridsiatnik Igor s priateľkou. Dôvodov, preto sa pre zmenu rozhodli, je hneď niekoľko. Prvým sú ceny.

„Trojizbové byty v širšom centre Bratislavy sú príliš drahé vzhľadom na to, aké máme s priateľkou príjmy. Buď by sme sa enormne zadlžili s vysokými splátkami, alebo by sme si museli kúpiť iba dvojizbový byt,“ vysvetľuje.

Navyše v živote mimo Bratislavy vidí aj viaceré výhody. Teší sa na vlastnú záhradu a na to, ako bude v lete oddychovať aj pracovať na ležadle pri bazéne. „Keďže sme obidvaja takzvaní znalostní pracovníci, môžeme pracovať prakticky hocikedy iba z domu, čím sa ruší potreba dochádzať do práce,“ hovorí Igor.

Opačným smerom

Z malej prímestskej obce do mesta sa tento rok sťahoval rovesník Tomáš. Rodený Bratislavčan sa v roku 2008 rozhodol postaviť si dom v Miloslavove. „Predtým som býval v garsónke a mal som chuť na väčší priestor, viac súkromia. Chcel som ráno vyjsť bosými nohami na vlastný trávnik. Miloslavov bol stále veľmi blízko Bratislavy – hranice obcí sú od seba 5 minút. A vtedy išlo o pokojnú peknú dedinu,“ hovorí.

V Miloslavove sa mu dlho žilo veľmi dobre. Stavba a starostlivosť o dom ho veľa naučili a na obrovský priestor si veľmi ľahko zvykol. Časom sa však satelity začali zaľudňovať a doprava bola čoraz horšia. Na niekoľko rokov sa dopravná situácia zlepšila vďaka službám prepravcu RegioJet.

Ale aj toto riešenie bolo dočasné. Štát len veľmi pomaly reagoval na rastúci dopyt. „Z Bratislavy bolo čoraz krajšie a modernejšie mesto, kým na dedine na mňa začal dopadať stereotyp – najmä preto, že oblasť smerom na juh je veľmi rovinatá a až na povodie Dunaja tam nie je v podstate žiadna príroda,“ pokračuje Tomáš.

Satelitné bývanie zažilo najväčší boom v rokoch 2004 až 2008.

Zlomovým bodom bola práve pandémia. „Počas prvého roka s covidom-19 som bývanie v dome považoval za záchranu svojho mentálneho zdravia. To sa však stále dalo cestovať medzi okresmi a krajmi,“ vysvetľuje.

„Po úplnom lockdowne na mňa v plnej sile dopadol pocit izolácie a na prelome rokov som sa rozhodol pre návrat do Bratislavy. Momentálne žijem o ulicu ďalej, ako som vyrastal, a zatiaľ som návrat neľutoval ani na sekundu – nech sa mi v dome bývalo akokoľvek dobre,“ pochvaľuje si.

Dom za cenu trojizbáka

Pre bývanie v Bernolákove aj Miloslavove dnes používame prívlastok satelitné. Pojem satelit sa definuje pomerne ťažko a jeho interpretácia je pomerne široká. V zásade ide o prímestské urbánne celky s vlastnou samosprávou, ktoré sa nachádzajú v tesnej blízkosti väčšieho mesta. Na Slovensku ich najčastejšie spomíname pri obciach v okolí Bratislavy, no menšie satelity majú v podstate všetky krajské mestá.

Vinou nepodarených developerských projektov, plných jednotvárnych rodinných domov bez občianskej vybavenosti, získal satelit aj pejoratívny podtón a mnohé obce odmietajú toto označenie ako hanlivé. Drvivú väčšinu spája to, že obyvatelia dochádzajú za prácou a vzdelaním do väčšieho mesta. Život v dome si užijú najmä cez víkendy.

Môžeme s istotou povedať, že pri súčasnej bytovej situácii vo veľkých mestách sú satelitné obce potrebnou súčasťou trhovej ponuky. Dom v Bernolákove si skutočne postavíte za cenu bratislavského „trojizbáka“ a pre tých, ktorí si byt v hlavnom meste nemôžu dovoliť vôbec, ponúkajú viaceré satelity aj lacnejšie bytové projekty.

Nie je to len problém Bratislavy

„Dnes máme v porovnaní s európskymi krajinami vyšší počet obyvateľov v jednej domácnosti. Satelity sú ‚záchranou’. Inak by bola kvalita bývania dramaticky nižšia, ako je teraz. Na domácnosť by v jednom byte bolo viac ľudí ako teraz,“ hovorí Filip Žoldák, zakladajúci partner realitnej kancelárie HERRYS.

„Bohužiaľ, na druhej strane to znamená menšie dane, ktoré mesto vyzbiera, a menší záujem o jeho progres, keďže veľa z tých, ktorí využívajú jeho infraštruktúru a výhody, v ňom nebýva,“ podotýka.

„Uspokojiť potrebu bývania je hlavnou úlohou mesta. Že počet obyvateľov mesta rastie pomaly, že nepribúdajú nové projekty a že ceny nových bytov rastú rýchlejšie ako platy a mladé rodiny mesto opúšťajú, svedčí o tom, ako sa mestu túto otázku darí riešiť. Satelity ponúkajú riešenie formou bývania v dome so záhradou, ktoré je v súčte s cenou za dochádzanie pre určitú cieľovú skupinu stále lepšou voľbou,“ dodáva.

V súvislosti so satelitmi by sme mohli začať skloňovať aj iné mestá ako Bratislavu. V prvom štvrťroku ponukové ceny nehnuteľností na bývanie podľa NBS vzrástli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 4,2 %. Nárast bol zaznamenaný vo všetkých krajoch, najviac v Trenčianskom a Nitrianskom. Podľa portálu Nehnuteľnosti.sk cena dvojizbových bytov v centre Košíc stúpla v tom istom období o 14 % a trojizbové byty zdraželi o viac ako 20 %.

„Situácia na realitnom trhu v Košiciach svedčí o akútnom nedostatku bytov vo všetkých segmentoch. Cena trojizbových bytov sa v centre Košíc za prvý kvartál zvýšila o 20,6 % a mierne tam vzrástli aj nájmy napriek tomu, že na celom Slovensku už niekoľko mesiacov klesajú,“ približuje analytik portálu Michal Pružinský.

Medzi najväčšie zóny satelitného typu bývania pre Bratislavu patria obce v okolí Chorvátskeho a Slovenského Grobu. Častými destináciami sú aj Čierna Voda, Rovinka a Dunajská Lužná. Najväčší záujem je podľa Žoldáka o dopravne dobre dostupné lokality. Populárne sú všetky smery, ako Záhorie, tak aj smer Senec alebo Dunajská Streda.

Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár ako obľúbené spomína lokality Rovinka a Dunajská Lužná, ktoré sú finančne atraktívne a dokončovaným diaľničným spojením sa dopravne priblížia k hlavnému mestu.

Pri Košiciach sú to napríklad Valaliky, Čaňa a Haniska. Na vidiek migrujú najmä mladšie vekové kategórie. Najvýraznejšie zastúpenie majú ľudia vo veku od 30 do 45 rokov, za nimi nasledujú mladí ľudia do 30 rokov.

Bez občianskej vybavenosti to nejde

„Voľba bytu v meste alebo domčeka v satelite je vysoko subjektívna – človek si musí vybrať sám. Často sa zabávam na debatách, keď jedna strana prehovára tú druhú, ktorá alternatíva je lepšia, pretože takto sa o tom nedá celkom uvažovať. Prečo? Pretože každý človek je iný a má rôzne potreby,“ dopĺňa Igor a má pravdu.

Takzvané satelitné bývanie zažilo najväčší boom v rokoch 2004 až 2008. Dnes takéto obce síce stále rastú, ale už pomalším tempom. Presné čísla by sme zisťovali len ťažko. Satelity, ktoré magazín ASB oslovil, nedisponovali údajmi o tom, odkiaľ ľudia, ktorí migrujú do ich obcí, prichádzajú. Podobnými štastikami nedisponovalo ani hlavné mesto. Aj keď nám rastúce počty obyvateľov v satelitných obciach čo-to povedia, mnoho ľudí sa po nasťahovaní neprihlási na trvalý pobyt.

Veľmi špecifické bolo aj obdobie od začatia pandémie, keď mestá čiastočne stratili svoje výhody a husto zaľudnené miesta sa stali skôr strašiakom ako lákadlom. Práve počas núteného lockdownu, práce z domu a zavretých škôl začalo byť rodinám v bytoch pritesno. Zvýšil sa dopyt po trojizbových a väčších bytoch. Dalo by sa očakávať, že začnú poškuľovať aj po satelitoch.

Podľa prezidenta NARKS-u však k zásadnému presunu nedošlo. Filip Žoldák si, naopak, myslí, že zvýšený dopyt po rodinných domoch v tomto období naznačuje trend, ktorý môže zotrvať aj po odznení pandémie. „Spolu s rastúcou požiadavkou na prácu z domu môže dôjsť k rozširovaniu satelitných mestečiek,“ hovorí.

Najvýraznejšie zastúpenie majú ľudia vo veku od 30 do 45 rokov.

Ako však spomína Tomáš, ktorý sa zo satelitu odsťahoval, záhradka pri dome nie je všetko. Zakrátko môže človeka omrzieť rovnako ako steny paneláka. Svoje o tom vedia ženy, pre ktoré vznikol pojem zelené vdovy. Označuje prevažne matky na materskej dovolenke, ktoré žijú v dedinách a v satelitoch. Starajú sa o deti a domácnosť, kým manžel pracuje v meste a trávi doma len málo času. Všetky spája aj rozdeľuje osamelosť.

Najmä satelity vznikajúce na zelenej lúke, ale aj tie, ktoré boli pôvodne malými dedinami, si musia uvedomiť, že na svoj rast nevyhnutne potrebujú občiansku vybavenosť a čulý komunitný život. Práve z tých, ktoré to obyvateľom neponúkli, mladí ľudia odchádzajú späť do miest.

„V dedine boli sporadicky typické oslavy, ako deň obce, deň detí, a sú tam vybudované športoviská. Ale tým, že obec pustila stavať developerov bez poriadneho územného plánovania, akýkoľvek urbanizmus išiel bokom – nové časti dediny sú betónové džungle bez akýchkoľvek možnosti stretávať sa. Najbližšie ihrisko je vzdialené doslova kilometre, často bez poriadneho chodníka,“ potvrdzuje Tomáš.

Na druhej strane sa ponúka otázka, do akej miery vedia vytvoriť dobré susedské vzťahy a komunitu ľudia, ktorí boli desiatky rokov zvyknutí na anonymné prostredie panelákov a ulíc, na ktorých, ak sa budete aspoň trochu snažiť, nemusíte stretnúť nikoho známeho. Presťahujú sa do rodinných domov so záhradou, ktorú obstavajú betónovým múrom.

Platí, že čím je záhrada menšia, tým vyšší plot je potrebný na pocit súkromia. Nezriedka sa vytvorí ešte jeden veľký múr – medzi pôvodnými obyvateľmi obce pred expanziou a novými „prisťahovalcami“.

Home office ako riešenie

Ak však aj satelitné mestečko má dostatočnú občiansku vybavenosť a sociálny život, ostáva ešte jeden pálčivý problém, ktorý znechutí život obyvateľov a odradí tých potenciálnych. Mestské legendy hovoria, že nie je možné povedať vetu o satelite bez toho, aby ste sa zmienili o doprave.

„Množstvo pôvodne tichých dedín v dobrej dostupnosti do mesta sa v posledných rokoch zásadne rozšírilo a vznikli rozsiahle územné celky – sídliská aj so svojimi negatívami, ako je zhustená doprava či zhoršené životné prostredie. V mnohých prípadoch sa začala budovať infraštruktúra až po výstavbe množstva bytov a domov,“ podotýka Palenčár.

A tak každé ráno vstanete ešte pred sliepkami alebo zvádzate úporný boj so spojkou v dopravnej zápche. Vyrieši to nástup „homeofficerov“? Na Slovensku predstavuje podľa údajov OECD podiel pracovných pozícií, ktoré je možné vykonávať na diaľku (teda aj z domu), iba 29 %. V rámci európskych ekonomík je to takmer najmenší podiel.

Aj počas pandémie v roku 2020 pracovalo z domu podľa dát Eurostatu pravidelne alebo občas iba 11,6 % pracujúcich Slovákov a Sloveniek. O niečo optimistickejšie vyšiel prieskum agentúry Go4insight. Hovorí, že počas prvej vlny pandémie na jar 2020 pracovalo z domu 42 % ekonomicky aktívnych obyvateľov Slovenska.

Častejší home office by chcelo 40 % ľudí, ale len 8 % opýtaných verí, že zamestnávateľ by v budúcnosti určite preferoval, keby zamestnanci pracovali z domu častejšie. K odpovedi „skôr áno“ sa priklonilo ďalších 28%.

Firmy sa sťažujú na to, že izolácia v domácich pracovniach znemožňuje efektívnu komunikáciu, zabíja kreativitu, lojalitu zamestnancov a tímového ducha. V spoločnostiach pribúdajú ľudia, ktorí svojich kolegov ešte ani nevideli naživo.

Obchvat pomôže len na chvíľu

Najväčšou zmenou k lepšiemu má byť pre každodenný tranzit zo satelitov do Bratislavy dostavba projektu D4R7. Minister dopravy a výstavby SR Andrej Doležal sľúbil, že ho dokončia do konca roku 2021. D4 zahŕňa výstavbu 27 km dlhej cesty medzi Jarovcami a Račou, vytvárajúc tak okruh na východ od mesta. R7 pôjde 32 km na juhovýchod od hlavného mesta.

Lepšiu dostupnosť do centra tak bude mať Ivanka pri Dunaji, Most pri Bratislave, Dunajská Lužná a ďalšie okolité satelity. To však môže pomôcť len na určitý čas. „Okolo cesty R7 a diaľnice D4 po ich celej dĺžke už teraz vznikli miesta mimoriadne vhodné na výstavbu bytových aglomerácií alebo rodinných domov. Dôvodom je rýchla dostupnosť do hlavného mesta po diaľnici a obrovský záujem developerov,“ vysvetlil pre portál Zoznam regióny dopravný analytik Ján Bazovský.

„Koľko asi potrvá, kým sa cez radovú zástavbu spojí mesto Šamorín s obcou Kvetoslavov, Dunajská Lužná s Kalinkovom atď.? Bez verejnej dopravy do týchto satelitných častí Bratislavy sa budú v rodinách množiť motorové vozidlá primerane nárastu populácie a o desať rokov budeme zase tam, kde sme dnes. V pravidelných kolónach a zápchach,“ konštatoval.

Aká budúcnosť teda čaká satelitné dediny a mestečká? „Satelity sa budú aj v budúcnosti naďalej rozvíjať. Bývanie v nich má svoje opodstatnenie, a pokiaľ sa pozrieme na väčšinu európskych metropol, každá z nich má svoje stabilné satelity,“ hovorí Ján Palenčár.

Aj vo svete sa nájdu úspešnejšie a menej šťastné osudy satelitov okolo veľkých metropol. Z niektorých sa dokonca stali veľké mestské aglomerácie. Dokážu konkurovať metropolám, ktoré pôvodne len dopĺňali. Pôvodne bola satelitom Gíza pri Káhire, Jokohama pri Tokiu či Inčchon pri Soule.

Dnes to však už nie sú tiché miesta, kde si postavíte dom a na záhradke si v pokoji vychutnávate spev vtákov. Sú z nich živé mestá, ktoré majú svoje vlastné problémy. Menšie satelity bojujú s ťažkosťami podobnými tým, ktoré sme už menovali v súvislosti so Slovenskom – nedostatočná občianska vybavenosť, zlá infraštruktúra, pocity izolácie.

Satelity však na Slovensku vždy budú alternatívou pre tých, ktorí si vhodné bývanie vo veľkých mestách nebudú schopní dovoliť. Pri stúpajúcich cenách nehnuteľností a nedostatočnej ponuke ich bude len viac.

Článok bol publikovaný v časopise ASB 06-07/2021.