Právne tipy pre developerov a investorov

V rokoch 2008 a 2009 sa zmenili viaceré právne predpisy v oblasti nehnuteľností, ktoré majú vplyv na činnosť developerov a investorov. Nasledujúci článok upozorňuje na najvýznamnejšie z nich. Snaží sa tak inšpirovať investorov, developerov a finančné inštitúcie k revízii podmienok nielen plánovaných, ale aj existujúcich projektov a prispieť k zlepšeniu kvality zmluvnej dokumentácie a plánovania transakcií.

Prístup k nehnuteľnosti
Pri právnych previerkach (tzv. due diligence) advokátska kancelária často zisťuje, že viaceré realitné projekty nemajú z právneho hľadiska zabezpečený prístup k stavbám priamo z verejnej komunikácie alebo natrvalo. Spôsob zabezpečenia prístupu je dôležitý z pohľadu budúcich užívateľov konkrétnej stavby. Môže tiež významne ovplyvniť nielen predajnosť projektu prípadnému novému investorovi, ale aj podmienky zo strany banky, ktorá projekt financuje. Niekedy sa investori uspokoja s prístupom na základe nájomných zmlúv alebo vecných bremien, ktoré patria iba určitej osobe (tzv. vecné bremená in personam), namiesto toho, aby zriadili vecné bremeno spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti (tzv. vecné bremená in rem). Rizikom nájomných zmlúv a vecných bremien in personam je ich dočasnosť. Z prístupu na základe vecných bremien in personam nemajú prospech noví vlastníci stavby, ku ktorej sa má prístup zabezpečiť. Na rozdiel od vecných bremien in rem oprávnenia z vecného bremena in personam neprechádzajú pri kúpe na nového vlastníka nehnuteľnosti.

Často sa strany domnievajú, že zriadili vecné bremeno in rem, ale v dôsledku nesprávnej formulácie v zmluve ide o vecné bremeno in personam. Nájomné zmluvy so sebou nesú riziko ich skončenia – či už výpoveďou, alebo odstúpením.

V praxi dochádza k takmer bezvýchodiskovým situáciám, keď prístup k stavbe nie je zabezpečený priamo z verejne prístupnej komunikácie a vlastník susediacich pozemkov odmietne poskytnúť prechod cez jeho pozemky. Stavebný zákon umožňuje vyvlastniť alebo obmedziť vlastnícke právo s cieľom vytvoriť podmienky na nevyhnutný prístup k pozemku a stavbe. Tento postup sa však realizuje prostredníctvom stavebných úradov pomerne ťažko a zdĺhavo.

Až novela občianskeho zákonníka účinná od 1. januára 2008 priniesla do slovenského práva praktickejšiu úpravu: Ak vlastník stavby nie je zároveň aj vlastníkom priľahlého pozemku, môže súd na jeho návrh zriadiť vecné bremeno, ktoré spočíva v práve cesty cez priľahlý pozemok. Vecné bremeno však súd môže zriadiť len v prípade, ak prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak. Zaujímavé je, že občiansky zákonník výslovne neustanovuje rovnakú možnosť aj pre vlastníka pozemku, ku ktorému nie je zabezpečený prístup.

Chýbajú aj odpovede na otázky, či sa za zriadenie vecného bremena bude platiť odmena a v akej výške, či bude možné zriadiť vecné bremeno aj na pozemkoch, ktoré nie sú priamo priľahlé k stavbe a pod. Česká judikatúra uvedené otázky už čiastočne vyriešila. Vecné bremeno je podľa nej odplatné a možno ho zriadiť iba v nevyhnutnom rozsahu, a to aj na iné než bezprostredne priľahlé pozemky, aby sa zabezpečil prístup vlastníka stavby k verejnej komunikácii. Uvidíme, či sa slovenské súdy budú pri riešení konkrétnych problémov inšpirovať závermi, ku ktorým dospeli české súdy pri rozhodovaní podobných prípadov.

Strata vlastníctva nehnuteľnosti bez účasti v súdnom spore
Vlastníctvo k nehnuteľnosti možno stratiť aj v súdnom spore, ktorého účastníkom nie je vlastník a ktorý vedú tretie osoby. Toto umožnila novela občianskeho súdneho poriadku a naň nadväzujúca zmena katastrálneho zákona účinná od 15. októ­bra 2008. Do katastra nehnuteľností možno v súčasnosti zapísať poznámku o začatí súdneho konania o určení práva k nehnuteľnosti. Táto poznámka je len informatívna a nie je prekážkou prevodu nehnuteľnosti.

Významné sú však jej následky pre kupujúceho, ak sa neskôr v spore rozhodne, že v minulosti sa nehnuteľnosť previedla na základe neplatnej zmluvy. Predtým platilo, že ak predávajúci predal nehnuteľnosť počas súdneho konania, v ktorom sa rozhodlo, že nie je vlastníkom, žalobca musel iniciovať ďalšie súdne konanie proti novému vlastníkovi, aby získal nehnuteľnosť späť. Podľa novej právnej úpravy je ale rozsudok záväzný aj pre každého nového vlastníka nehnuteľnosti, ktorý ju nadobudol v čase, keď bola poznámka o súdnom konaní zapísaná v katastri nehnuteľností. Správa katastra vykoná zmenu a do katastra nehnuteľností automaticky zapíše vlastníka, ktorý bol úspešný v súdnom spore. Kupujúci, ktorí kúpili nehnuteľnosť od domnelého vlastníka, sa môžu domáhať vrátenia peňazí vo výške kúpnej ceny. To je však iba slabá útecha pre investora, ktorý začal s prácami na projekte. Otázka, či bude kupujúci úspešný aj pri vymáhaní náhrady škody, bude závisieť od okolností konkrétneho prípadu a zmluvnej dokumentácie. Kupujúci nehnuteľností by preto mali venovať zvýšenú pozornosť kontrole údajov, ktoré uvádza poznámka v katastri nehnuteľností.

Odvody za odňatie pôdy
S cieľom chrániť najúrodnejšiu poľnohospodársku pôdu a donútiť investorov orientovať sa na menej bonitné časti krajiny sa prijala novela zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy. Účinnosť nadobudla 1. januára 2009. Poľnohospodársku pôdu možno použiť na stavebné účely na základe rozhodnutia o odňatí poľnohospodárskej pôdy. Nariadenie vlády, ktorým sa určuje výška odvodov za odňatie poľnohospodárskej pôdy, je účinné takisto od 1. januára 2009. Výška odvodov závisí od výmery a od toho, či ide o trvalé, alebo o dočasné odňatie. Odvody sa podľa kvality pôdy pohybujú od 6 €/m² do 15 €/m². Odvody sa platia len za trvalé odňatie poľnohospodárskej pôdy, ktorá je zaradená podľa kódu bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky do 1. až 4. skupiny. Za pozemky v 5. až 9. skupine sa odvody neplatia.

Zákon upravuje výnimky z povinnosti žiadať o odňatie (napr. pre pozemky s výmerou do 500 m² v rámci zastavaného územia obce) a oslobodenie od platenia odvodov v ustanovených prípadoch (napr. individuálna bytová výstavba na pozemku do 1 000 m² alebo výstavba bytov, ktorých investorom je obec). Konanie o odňatí, ktoré sa začalo pred 1. januárom 2009, sa dokončí bez povinnosti platiť odvody. Rozhodnutie o trvalom odňatí stratí platnosť, ak sa pôda nepoužije podľa zámeru, ktorý sa uvádza v rozhodnutí, a to do piatich rokov od právoplatnosti rozhodnutia.

Ochrana spotrebiteľa pred developermi
Vzhľadom na novelu občianskeho zákonníka, ktorá je účinná od 1. januára 2008, by najmä developeri rezidenčných projektov, stavebné spoločnosti, ale aj ostatné spoločnosti poskytujúce svoje služby a produkty spotrebiteľom (fyzickým osobám) mali zvážiť revíziu svojej vzorovej zmluvnej dokumentácie. Zákonné ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách sa totiž musia použiť vždy, ak je to na prospech spotrebiteľa.

V minulosti občiansky zákonník určoval, že ochrana spotrebiteľa platí iba pre zmluvy podľa občianskeho zákonníka. Z tohto dôvodu niektorí developeri uzatvárali so spotrebiteľmi zmluvy podľa obchodného zákonníka. Od 1. januára 2008 sa však aj tieto zmluvy považujú za spotrebiteľské zmluvy. Vzhľadom na uvedené skutočnosti môže nastať situácia, že niektoré ustanovenia zmlúv (napr. o výške zmluvných pokút, zodpovednosti za vady, dĺžke záručnej doby alebo možnosti skončenia zmluvy atď.) sa nebudú môcť voči spotrebiteľovi uplatňovať. Nedá sa tiež vylúčiť, že spotrebiteľ, ktorý uzatvoril nevýhodnú zmluvu, sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že je neplatná.

Kúpa nehnuteľností – forma štátnej pomoci?
Investori často realizujú svoj zámer na pozemkoch, ktoré získali kúpou od mesta alebo štátu. Kúpa nehnuteľnosti od verejnoprávnych subjektov môže za istých okolností znamenať nedovolenú štátnu pomoc. Riziko spojené so štátnou pomocou spočíva pre investora najmä v tom, že každý (napr. mimovládne organizácie, konkurencia) môže Európskej komisii oznámiť informácie o poskytnutí neoprávnenej štátnej pomoci. Európska komisia má povinnosť podnet preskúmať. Ak by Európska komisia rozhodla, že ide o neoprávnenú štátnu pomoc, Slovenská republika by musela prijať všetky opatrenia, aby poskytnutú štátnu pomoc (napr. rozdiel v cene vrátane úrokov) získala späť.

Európska komisia vo svojom Oznámení o prvkoch štátnej pomoci pri predaji pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi vysvetľuje, za akých podmienok sa predaj nehnuteľností verejnoprávnymi orgánmi považuje za štátnu pomoc. Väčšinou ide o prípady predaja mimo otvoreného ponukového konania alebo predaj v ponukovom konaní, ktoré nie je dostatočne propagované, či predaj za nižšiu cenu, ako je trhová hodnota. Ak sa nehnuteľnosť predáva bez ponukového konania, Európska komisia odporúča, aby predmet predaja ocenil nezávislý znalec. Ten určí trhovú hodnotu, od ktorej sa možno odchýliť najviac o 5 %.

Notári a advokáti pri prevode nehnuteľností
Značne medializovaná plánovaná zmena, podľa ktorej zmluvy o prevode nehnuteľností musia mať formu notárskej zápisnice alebo sa musia autorizovať advokátom, sa neschválila. Ministerstvo spravodlivosti SR neupustilo od svojho zámeru a vypracovalo ďalšie zmeny notárskeho poriadku, zákona o advokácii a katastrálneho zákona. Uvažuje napríklad o určení kratšej 3-dňovej lehoty na vydanie rozhodnutia o povolení vkladu, ak sa zmluva spíše notárom alebo autorizuje advokátom. Novela je zatiaľ v medzirezortnom pripomienkovom konaní a jej účinnosť sa navrhuje od 1. mája 2009.

Povinná premena na euro
V súvislosti so zavedením eura sa prijalo viacero právnych predpisov, ktorých cieľom je vytvoriť právne predpoklady na úspešné začlenenie Slovenskej republiky do eurozóny. Jednou z úloh pre obchodné spoločnosti je premena menovitej hodnoty základného imania a menovitej hodnoty akcií a vkladov do základného imania zo slovenskej meny na eurá (premena základného imania). Pre investorov a developerov, ktorí pôsobia na trhu prostredníctvom viacerých projektových spoločností, je dôležitá najmä informácia, že obchodný register nezaregistruje žiadne nové navrhované zmeny (napr. zápis nového konateľa), kým spoločnosť nevykoná premenu základného imania. Registrácia premeny môže trvať aj niekoľko týždňov, pretože štandardná lehota piatich pracovných dní určená pre zápisy zmien neplatí pre premenu základného imania. Túto skutočnosť by mali investori vziať do úvahy pri plánovaní budúcich transakcií a zohľadniť v akvizičných zmluvách, pri reštrukturalizácii skupiny a pod.

Obchodné registre už v súčasnosti uvádzajú vo výpise spoločnosti z obchodného registra okrem údajov v slovenských korunách aj prepočty základného imania a vkladov na euro. To ale nezbavuje spoločnosti ich povinnosti podať návrh na zápis premeny základného imania. Uvádzaný prepočet je len informatívny a uskutočnil sa tak, že menovitá hodnota v slovenských korunách sa vydelila konverzným kurzom. Výsledok sa zaokrúhlil na šesť desatinných miest nahor.

Spoločnosť má viacero možností, ako postupovať pri premene základného imania:

• Písomne potvrdí obchodnému registru, že bezvýhradne súhlasí s informatívnym prepočtom. Obchodný register musí vykonať registráciu súhlasu s prepočtom bezodkladne. Vzhľadom na množstvo podaní spracúvajú obchodné registre premeny v priemere v priebehu 2 až 3 týždňov.
• Podá návrh iba na zápis premeny základného imania s použitím predpísaného formulára. Zákon neurčuje žiadnu konkrétnu lehotu, v akej sa musí zmena vykonať. To môže z pohľadu investora viesť k registrácii premeny v neprimerane dlhých lehotách.
• Podá návrh na zápis premeny základného imania zároveň s návrhom na zápis inej zmeny (napr. spolu s návrhom na zápis nového spoločníka, sídla a pod.). Lehota na vybavenie návrhu je 30 dní.
• Premena základného imania nadobúda účinnosť dňom zápisu do obchodného registra. Návrh na zápis premeny je oslobodený od poplatkov, ak bude podaný do konca roka 2009.

Nezabudnite na Zbierku listín
Pri zápise premeny základného imania do obchodného registra musí štatutárny orgán vyhotoviť a uložiť do zbierky listín aj úplné znenia stanov a spoločenskej zmluvy. Ak sa podal iba súhlas s informatívnym prepočtom, korporačné dokumenty možno uložiť neskôr pri zápise inej zmeny ohľadom spoločnosti, najneskôr však do dvoch rokov od registrácie súhlasu.

Zmena meny v zmluvách
Peňažné sumy v slovenskej mene dohodnuté v zmluvách, ktoré sa uzatvorili pred 1. januárom 2009, sa odo dňa zavedenia eura považujú za peňažné sumy v eurách. Spôsob prepočtu a zaokrúhlenia určuje zákon o zavedení meny euro v Slovenskej republike (tzv. generálny zákon č. 659/2007 Z. z.). K zmluvám preto netreba uzatvárať osobitný dodatok, ak si zmluvné strany vo svojej zmluve nedohodli osobitný postup pre prípad zavedenia eura.

Ochrana vkladu v banke nie je automatická
Vzhľadom na súčasnú situáciu na finančných trhoch by sme radi upozornili, že mnohé spoločnosti opomínajú svoju oznamovaciu povinnosť k banke podľa zákona o ochrane vkladov. Vklady spoločností v bankách sú totiž chránené v neobmedzenej výške, iba ak spoločnosť doručí banke písomné oznámenie, či je povinná overovať účtovnú závierku. Oznamovacia povinnosť sa musí splniť do 15 dní po skončení účtovného obdobia. Ak spoločnosť doručí oznámenie neskôr, jej vklad je chránený až od prvého dňa kalendárneho štvrťroku, ktorý nasleduje po doručení oznámenia. Podľa tohto zákona však nie sú chránené vklady spoločností, ktoré musia mať účtovnú závierku overenú ­audítorom.

Obmedzenie vlastníkov pri výstavbe diaľnic
Zákon o jednorazových mimoriadnych opatreniach v príprave niektorých stavieb diaľnic a ciest pre motorové vozidlá sa prijal so zámerom umožniť rýchlejšiu administratívnu prípravu výstavby vybraných diaľnic a ciest. Tento zákon znamená značný zásah do vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Preto je dôležité pri právnej previerke skontrolovať, či sa v území, ktoré sa zamýšľa využiť na projekt, neplánuje výstavba diaľnic a ciest. Na Ústavný súd Slovenskej republiky bol už dávnejšie podaný návrh na začatie konania o súlade tohto zákona s Ústavou Slovenskej republiky. Účinnosť zákona sa zatiaľ nepozastavila a 13. decembra 2008 sa stala účinnou ďalšia novela uvedeného právneho predpisu.

Tento zákon napríklad určuje, že dňom právoplatnosti územného rozhodnutia vzniká zákonné predkupné právo štátu na pozemky, na ktorých sa má uskutočniť stavba diaľnice alebo cesty pre motorové vozidlá. Má sa tak zabrániť špekulatívnym prevodom pozemkov v čase prípravy diaľnic. Predkupné právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Osoby, ktoré dobrovoľne predajú svoje nehnuteľnosti, sú zvýhodnené a možno im vyplatiť 1,2-násobok náhrady, ktorú by inak získali v peniazoch za vyvlastnenie. Získať stavebné povolenie sa dá už v čase, keď ešte nie sú vysporiadané práva k pozemkom (napr. pred skončením súdnych konaní vo veciach určenia vlastníka, dedičských konaní alebo konaní o vyvlastnení). To umožňuje výstavbu diaľnic a ciest na cudzích pozemkoch. Netýka sa to však stavieb, ktoré sa majú na predmetných pozemkoch asanovať.

Soňa Hanková
Foto: Dano Veselský

Autorka je advokátkou bratislavskej kancelárie Salans, ktorá má sieť kancelárií v dvadsiatich krajinách Európy, Ázie a USA. Zameriava sa na transakcie s nehnuteľnosťami a financovanie, otázky obchodného práva vrátane korporačného práva, IPO, fúzie a akvizície a právo hospodárskej súťaže. V uplynulých rokoch sa Soňa Hanková zúčastnila na viacerých akvizičných transakciách pre domácich a zahraničných investorov v rôznych priemyselných odvetviach. Je členkou Slovenskej advokátskej komory.