Prečo ma nezaujíma, čo sa deje na realitnom trhu v Amerike

Je nespochybniteľná pravda, že stav realitného trhu indikuje vývoj ekonomiky. Investície v stavebníctve naznačujú rozbiehanie ekonomického cyklu a rastúce ceny nehnuteľností hovoria o stúpajúcej dôvere firiem a domácností vo vývoj ekonomiky. Pokles cien znamená naopak pokles ekonomiky. Informácie o raste a poklese cien nehnuteľností sú tak centrom záujmu odbornej verejnosti, ale i občanov.

Často sa však v médiách objavujú informácie o realitnom trhu v USA alebo Európe. No rád by som upozornil, že pre slovenské reálie majú len hodnotu zaujímavosti alebo kuriozity. Realitný trh je totiž silne lokálny. Dôležité je teda sledovať správy o Slovensku.

Americká reality show
Podľa poslednej správy NAR (National Association of Realtors) priemerná cena domov v USA vzrástla v júli 2013 oproti rovnakému obdobiu minulého roka o 13,7 %. Ceny realít v USA neustále rastú už 17 mesiacov za sebou. Naposledy došlo k tomuto javu v období od januára 2005 do mája 2006. No aký význam má táto informácia pre Slovensko? Odpoveď je stručná – takmer žiadny. Teda, ak nie sme investorom na týchto trhoch alebo ak nesledujeme udalosti na týchto trhoch ako náhradu za slovenskú reality show. Dôvod, prečo je to tak, je pomerne jednoduchý. Pretože realitný trh je silne lokálny. Aj v samotnom USA je viac než agregovaný údaj dôležitý údaj o vývoji cien na jednotlivých lokálnych trhoch. Podľa poslednej správy NBS vychádzajúcej z údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska vzrástli ceny na slovenskom realitnom trhu v druhom štvrťroku tohto roka medziročne o 0,2 %. Potvrdzuje to vyše trojročnú cenovú stagnáciu trhu. No pohľad na agregované údaje ani v rámci Slovenska o mnohom nevypovedá. Zatiaľ čo v Bratislave bola medziročná zmena cien +1,6 % a v Žiline + 1,7 %, v Banskej Bystrici už došlo k poklesu o 6 % a v Nitre o 6,2 %. Každý ­realitný trh je teda naozaj lokálny. Ide o lokálny dopyt a lokálnu ponuku, ktoré ovplyvňujú pohyb cien.

Určujúca nová ­výstavba
Čo tvorí na realitnom trhu ponuku? Sú to všetky nehnuteľnosti, ktoré sú k dispozícii na predaj. Ak abstrahujeme od budov, ktoré sa na trh dostávajú pre svoju technickú nespôsobilosť, čo je objemovo marginálny jav živelných pohrôm, sú jedinými dvomi faktormi ovplyvňujúcimi ponuku úbytok obyvateľstva v lokalite a nová výstavba. Na zjednodušenie, ale aj lepšiu demonštráciu nechajme zatiaľ USA bokom. Agregovaný údaj o vývoji obyvateľstva v SR hovorí o predpokladanej stagnácii či len o miernom raste počtu obyvateľov do roku 2025. Ide o pomalé a malé zmeny, ktoré nemajú na medziročnej báze významný ani zásadný vplyv. Podobne je to však aj pri čiastkovom pohľade na migráciu medzi jednotlivými lokalitami. Opúšťanie celých oblastí za prácou, sťahovanie sa do miest má vplyv na to, že vznikajú väčšie rozdiely v cenách medzi oblasťami s rôznym ekonomickým vývojom a medzi vidiekom a mestom. No tu tiež nemožno hľadať nárazovú obchodnú príležitosť. Ide o dlhodobý vplyv. Asymetria medzi Bratislavou a zvyškom Slovenska nie je záležitosťou roka či rokov. Rast a úbytok populácie alebo jej migrácia sú tak zanedbateľným faktorom. Ak nepríde vojna alebo epidémia, a všetci dúfame, že sa to nestane, nie je dôvod významnejšie zakomponovať tieto demografické zmeny do rovnice tvoriacej úroveň cien. Ostáva teda len nová výstavba. A toto je faktor, ktorý si skutočne zaslúži pozornosť. V čase i priestore sa totiž dynamicky mení. Len pohľad na posledné štatistické údaje o výstavbe bytov a domov začatej v druhom kvartáli 2013 je krásnou ukážkou. Medziročný nárast počtu začatých stavieb bytových jednotiek dosiahol 40 % – teda 3,5-ročné maximum. A lokálne rozdiely? Keďže nemám štvrťročné dáta, pozrime si aspoň rozdiely v rokoch 2012 a 2011: Bratislava – nárast o 66 %, Banská Bystrica – nárast o 50 %, Žilina a Košice – pokles o 20 a 5 %.
Ak teda chceme reálne vedieť, čo sa deje a bude diať na trhu, musíme sa na strane ponuky pozrieť na novú výstavbu. A ako vidieť, toto je skutočne silne lokálna záležitosť nielen vo vzťahu Slovenska a USA, ale i v rámci Slovenska samotného. Novú výstavbu ovplyvňuje lokálny sentiment investorov a developerov, dostupnosť financovania na lokálnom trhu, ako aj dostupnosť pozemkov na výstavbu.

Sťahovanie za prácou
Druhou stranou rovnice tvoriacej cenu je samozrejme dopyt. Dopyt sú všetci, ktorí v danom momente chcú a sú schopní kúpiť nehnuteľnosť. Už na prvý pohľad je tu viac faktorov, ktoré majú rôzny vplyv na finálny efekt. Aj tu však môžeme určiť dva faktory so zásadným dosahom. Je to demografia a kúpyschopnosť. Pri demografii na dopytovej strane vidíme na rozdiel od ponuky lokálne odlišnosti. Zatiaľ čo v USA je časté sťahovanie z lokality do lokality pomerne bežné, na Slovensku nie je migrácia za prácou ešte stále takou bežnou záležitosťou. Na rozdiel od USA je na Slovensku vzťah k vlastneniu nehnuteľnosti oveľa silnejší. Realitný trh sa tak vďaka silnému pocitu vlastníctva stáva menej „likvidným“. Na Slovensku sa väčšina nehnuteľností kupuje s dlhodobým výhľadom, takpovediac natrvalo. Tento rozdiel môžeme, i keď nie až tak výrazne, pozorovať i medzi mestskou a vidieckou populáciou u nás. Do veľkej miery to ovplyvňuje spôsob správania sa dopytu. Po životnom štýle je ďalším faktorom ovplyvňujúcim dopyt kúpyschopnosť. Tá je tvorená z komponentov ako zamestnanosť, príjmy a dostupnosť úverov. No i tento mix má silne lokálne špecifiká. Zamestnanosť a príjmy sa menia od lokality k lokalite a sú relatívne dynamickým fenoménom. Príchod a odchod investorov z lokality, vznik a krachy firiem, to všetko ovplyvňuje kúpyschopnosť dopytu.

Ponuka peňazí
Rovnako i celosvetové porovnávanie USA, Európy a v rámci nej Slovenska je teda jednoducho nemožné. Je len jediný faktor, ktorý spája lokálne a globálne ekonomiky. Je ním dostupnosť úverov. Úrokové sadzby a dostupnosť peňazí sú ovplyvnené celosvetovo. Určuje ich menová politika najväčších centrálnych bánk a situácia na svetových finančných trhoch. No i pri tomto parametri zohráva lokálny fenomén úlohu. Globálnu dostupnosť peňazí skresľuje obchodná politika miestnych bánk. Úrokové sadzby sú na minimálnych hodnotách už dlhší čas, no pri hypotékach dosahujú svoje minimá až v týchto mesiacoch. K spotrebným úverom ešte táto správa asi nedorazila, pretože na Slovensku sú najdrahšie v celej eurozóne, hoci je centrálna sadzba len jedna. Udalosti na trhoch v USA tak majú na slovenskú ponuku úverov oveľa menší vplyv, ako by sa mohlo zdať. Podstatnejšie sú stratégie zahraničných matiek slovenských bánk, ktoré potrebujú získať kapitál, a už zmienená lokálna taktika.

Fokus na lokality
Správam zo zahraničia však nemožno uprieť punc zaujímavosti. Prinášajú svieži vietor do vôd slovenského biznisu. Zvláštne miesto si v novinových titulkoch a headlinoch televíznych správ dokážu vybojovať negatívne správy. Ako povedali Šimek a Grossmann „Povídej Slavku, povídej. Člověka to potěší, když sliší o cizím neštěstí.“ Ale ak máme mať z informácií, ktoré nám správy prinášajú, skutočný prospech, musia byť relevantné. Teda pravdivé, správne interpretované a aktuálne. V septembri tohto roka napríklad predstavila Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska prvé výsledky tzv. Indexu realitného zdravia. Zostavuje sa na základe údajov od realitných kancelárií, ktoré prichádzajú s trhom do denného neskresleného kontaktu. Práve tento index môže spolu s údajmi z Cenovej mapy nehnuteľností predstavovať kvalitný zdroj informácií o realitnom trhu. Sám som zvedavý, ako sa týchto informácií zhostia slovenské médiá a či si získajú miesto v spravodajstve. Získať si priazeň verejnosti bude možno trvať určitý čas, no z Indexu realitného zdravia sa tak stane dôveryhodný indikátor realitného trhu.

Ing. Martin Čapo (1977) Vyštudoval Obchodnú fakultu Ekonomickej univerzity v Bratislave a Institute of Communications studies – University of Leeds v Spojenom kráľovstve. Od roku 2000 pôsobil na viacerých pozíciách v marketingu a obchode (C/Y&R, Istropolitana Ogilvy, Treksport). V roku 2004 založil a vedie realitnú kanceláriu Riešime bývanie s pôsobnosťou na rezidenčnom trhu v bratislavskom regióne. Je autorom realitného manuálu Kupujeme nehnuteľnosť/Predávame nehnuteľnosť. Pôsobí ako arbiter relácie TV Joj Nové bývanie. Pravidelne prispieva do rôznych médií na tému reality. Prednáša externe na fakultách Ekonomickej univerzity v Bratislave.

TEXT: Martin Čapo
FOTO: thinkstock.com
Zdroje údajov: NAR, NARKS, CMN, Šú SR

Článok  bol uverejnený  v časopise ASB