Rastú ceny, rastie aj výška

Kancelária v biznis zóne v širšom centre mesta. Práve po nej aktuálne túži väčšina slovenských podnikateľov. Podľa ankety ekonomického týždenníka Trend by tento typ priestoru uprednostnilo vyše 40 % z nich. Takmer 30 % by sa radšej usídlilo v historickej budove priamo v centre mesta. Viac ako 10 % si vystačí so svojím vlastným domom či bytom. Dôvodom môže byť šetrenie nákladov alebo skutočnosť, že podnikateľ na svoju činnosť kanceláriu jednoducho nepotrebuje.

Od roku 2000 neklesla veľkosť ponuky nových kancelárskych priestorov na Slovensku pod 50-tisíc m² ročne. Finančníci sa zhodujú v tom, že je to málo. K ideálu chýba podľa nich ešte asi ďalších 10-tisíc m². V najbližších rokoch však pribudne približne 300-tisíc m² nových administratívnych plôch len v samotnej Bratislave.

Intenzívne sa rozvíjajúca Zóna Pribinova má obsahovať aj veľké objemy administratívnych priestorov. Vizualizácia: J&T REAL ESTATE

Podľa štúdie poradenskej spoločnosti Bain and Company až 51 % amerických spoločností presúva časť svojich sídiel do lacnejšieho zahraničia. Ide o tzv. offshoring. V Európe dosahuje tento podiel 42 %. Kým sú teda ceny nájmov a prevádzkové náklady v porovnaní s okolitým svetom nižšie, môže tieto firmy úspešne priťahovať aj Slovensko.

Približne tretina spoločností nachádzajúcich sa v strednej Európe bude v nadchádzajúcom období potrebovať viac administratívnych priestorov. Na základe výsledkov vlastného prieskumu to tvrdí spoločnosť Skanska. Uskutočnila ho v Poľsku, Maďarsku a Českej republike. Švédska stavebná a developerská spoločnosť sa pýtala 600 firiem s aspoň 50 zamestnancami, ktoré si prenajímajú najmenej 500 m² kancelárií.

Bratislava je v stredoeurópskom regióne, pokiaľ ide o ceny prenájmov administratívnych priestorov, stále najlacnejšia. Radí sa však úspešne ku krajinám s najprogresívnejším rastom cien. V ich rebríčku sa za ostatné dva roky prepracovala dokonca do prvej desiatky. Vďačí za to príchodu zahraničných investorov a spoločností. Tie majú vyššie nároky na kvalitu priestorov a sú, samozrejme, aj schopné zaplatiť viac ako našinec.

Najdrahšie kancelárie sveta 2007

Zdroj: Cushman & Wakefield

Nedostatok malých priestorov

Rastúci štandard nových priestorov so sebou prináša nové špecifiká. Hoci je ponúkaných priestorov dostatok, väčším problémom pre mnohé subjekty je často príliš veľká výmera. Na malých a stredných podnikateľov, ktorým na výkon ich činnosti stačia plochy s rozlohou niekoľkých desiatok štvorcových metrov, developeri v ostatnom čase trochu zabúdajú. Treba povedať, že pri uplatnení tohto kritéria sa ponuka podstatne zúži. Pochopiteľným zámerom správcov a prevádzkovateľov novostavieb je prenajímať predovšetkým čo najväčšie kancelárske celky, najlepšie celé poschodia.

Jednou z mála výnimiek je projekt žilinského polyfunkčného objektu CISS City, ktorý sa vyhýba trendu dnes veľmi obľúbených a moderných otvorených priestorov a dovolil si rozdeliť poschodia priečkami jednotlivých kancelárií. „Pri prenajímaní priestorov sa nebudeme obmedzovať len na veľkých nájomcov,“ potvrdzuje konateľ CISS City, s. r. o., Milan Cibuľka. Projekt je však zaujímavý aj z iných hľadísk. Táto 42-poschodová budova sa stane významnou dominantou Považia. Objekt má poskytnúť reprezentatívne priestory domácim a zahraničným investorom a podľa predbežných odhadov bude stáť viac ako dve miliardy korún. Rozsiahly komplex má pozostávať z 21 objektov, v ktorých nebudú len nadštandardne vybavené kancelárie, ale aj ubytovacie, obchodné, stravovacie, relaxačné a ďalšie priestory. To, že nebude stáť v Bratislave, je naozaj pozoruhodné. Mimo metropoly totiž nové administratívne budovy ako huby po daždi rozhodne nerastú – developeri sa v iných mestách obmedzujú skôr na rekonštrukciu a úpravu starších objektov.

Čo najviac na štvorcový meter…

Obmedzená ponuka menších administratívnych priestorov v ponukách realitných kancelárií otvorila dvere u nás doposiaľ menej známemu žánru kancelárskeho developmentu, tzv. office housingu. Ten na svoju prevádzku nepotrebuje veľkú stavbu, naopak, jeho cieľom je natlačiť čo najväčší počet firiem na jeden štvorcový meter. Ide o službu poskytovania registračného sídla alebo kontaktnej adresy, ktorá má nepochybne veľa výhod. Využívajú ju zahraničné firmy, ktoré sa potrebujú na trhu rýchlo etablovať a ich prípravná fáza nevyžaduje mať vlastné administratívne priestory. Čoraz častejšie ju však využívajú aj slovenskí podnikatelia. Šetria vďaka nej náklady, prípadne takto získavajú atraktívnu adresu vo väčšom meste. Ceny sa začínajú už od tisíc korún za prenájom adresy a rastú úmerne s využívaním ďalších služieb, ako je prijímanie telefonických hovorov vyškolenou asistentkou, ktorá rada odovzdá odkazy, preberanie pošty, prenájom zasadacích priestorov na rokovanie a pod.

… a čo najviac metrov

Developeri však stále dôverujú najmä veľkým projektom. Veď inak by sa nechystali zahltiť Bratislavu množstvom kancelárskej plochy. Dôverujú im aj finančné inštitúcie – inak by sa nepredháňali v tom, kto ponúkne developerom výhodnejšie financovanie. Hlad po nových, kvalitných administratívnych priestoroch je v Bratislave stále citeľný. Nijaký z najnovších projektov nemá problémy s obsadenosťou, aj keď niektorým trvalo po kolaudácii pomerne dlho, kým sa im podarilo naplniť priestory na sto percent.

Dnes má však klient, ktorý zháňa kanceláriu vysokého štandardu, problém. Všetky sú plné. Čaká teda na nové. Ich projekty sú stále odvážnejšie a čoraz viac na seba preberajú mestotvornú funkciu. Bratislavský Dunaj sa stal inšpiráciou pre holandského architekta Ericka van Egeraata v projekte River Park skupiny J&T. Náklady na realizovanie tohto projektu sa odhadujú na 7 miliárd korún, dokončený by mal byť v druhej polovici roku 2008.

Sedemnásťmiliardový megaprojekt Twin City prinesie mestu pre zmenu novú autobusovú stanicu a ďalších 60-tisíc m² kancelárskej plochy.

Zvyšok Slovenska

Pomer ponuky a dopytu je najvyváženejší práve v segmente administratívnych priestorov. „Napriek prudkému rozmachu však na trhu stále vnímame nedostatok kancelárií kategórie A, teda najvyššieho štandardu,“ povedal Richard Churý zo spoločnosti REMAX.

Ako sme už spomenuli, developerské projekty administratívnych budov sa zatiaľ orientujú najmä na hlavné mesto. Samozrejme, stavia sa najmä tam, kde je dopyt. Zvyšok Slovenska, až na ojedinelé prípady, ako keby predsa len ešte trochu spal. Po Žiline sa však pomaly začína prebúdzať aj východoslovenská metropola. Košická spoločnosť Business Center Moldavská, s. r. o., plánuje v meste postaviť rovnomenné bizniscentrum. Budova s deviatimi podlažiami by mala priniesť vyše 11-tisíc m² úžitkovej plochy. Okrem kancelárií poskytne aj ubytovacie kapacity.

V meste však v najbližších rokoch pribudnú ďalšie desaťtisíce štvorcových metrov nových administratívnych a obchodných priestorov, spoločenské centrá, ale aj približne tisíc nových bytov. Rozvoj Košíc vzbudzuje radosť, z dlhodobého hľadiska však prináša aj riziká. „Developeri konečne objavili na mape Slovenska aj Košice a začínajú si u nás podávať kľučky. Máme im čo ponúknuť. V širšom centre je ešte stále dosť nezastavaných plôch, ďalšie možnosti sú v okrajových častiach mesta a v neposlednom rade je to aj možnosť skvalitnenia pôvodnej funkcie územia,“ hovorí Marta Bohušová z útvaru hlavného architekta. Rastúci záujem investorov však plodí obavy architektov. Pracovník útvaru Martin Jerguš upozorňuje na možné „prehriatie“ v oblasti stavebníctva a na trvalé negatívne dôsledky neuváženého rozvoja mesta: „Investori plánujú zástavbu aj v úplne nových lokalitách, ktoré nie sú v územnom pláne. Našou povinnosťou je zabrániť živelnosti.“

Prvé lastovičky budúceho možného boomu sa začínajú objavovať aj v iných mestách. Na rozdiel od Bratislavy však v ich prípadoch väčšinou nemôžeme hovoriť o typických bizniscentrách. Ide skôr o polyfunkčné objekty, niekedy však s naozaj úctyhodnou rozlohou kancelárskej plochy. Taký je aj projekt popradskej developerskej spoločnosti BZ Group. Jej Polyfunkčné centrum má priniesť celkovo okolo 110-tisíc m² podlahovej plochy a investíciu za približne tri miliardy korún. Znamená to vyše 10-tisíc m² kancelárií a približne 80 dvoj- až štvorizbových bytov s rozlohou od 60 do 200 m². Plány zahŕňajú aj supermarket na prízemí, nákupné galérie na prvom poschodí a oddychovo-zábavné centrum s kaviarňami a reštauráciami nad galériami. Hotel má mať kapacitu približne 350 hostí a štyri kongresové sály 300 miest.

Investičný paradox

Áno, menšie mestá zatiaľ trochu stoja na okraji záujmu investorov. Pravda však je, že hoci volajú po investíciách takmer každý deň, nie vždy sú ochotné vychádzať im v ústrety – naopak, situáciu im niekedy komplikujú miestnymi daňami, ktoré sú výlučne v ich kompetencii. Čerstvým dôkazom je návrh ôsmich krajských miest. Od septembra si investori do nehnuteľností vďaka nemu možno priplatia. Predmetom návrhu je nový miestny poplatok za zaťaženie pozemných komunikácií na území obcí, ktorý má samospráve zabezpečiť zdroje na výstavbu dopravnej infraštruktúry. „Tieto prostriedky majú pomôcť mestám zvládnuť investície do obnovy ciest, ktoré trpia aj v dôsledku stavebného boomu,“ povedal primátor Bratislavy Andrej Ďurkovský.

Nový poplatok sa dotkne investorov každej novej stavby. Čím bude väčšia, tým bude vyšší. Administratívne budovy patria v zásade vždy k tým väčším stavbám. Navyše sa stávajú sídlami nových spoločností, ktoré môžu mestu priniesť ďalšie investičné príležitosti. Návrh, ktorý mestá predložili, sa týka projektov, ktorých súčasťou je viac ako desať odstavných či parkovacích miest. Minimálny počet parkovacích miest predpisuje investorom legislatíva v závislosti od typu a rozlohy pripravovanej nehnuteľnosti. O konkrétnej výške poplatku zatiaľ primátori Bratislavy, Košíc, Nitry, Žiliny, Prešova a Banskej Bystrice nechcú hovoriť. Jej určenie však bude plne v právomoci každej obce. „Vítam dobrovoľnosť zavedenia poplatku. Obec sa teda môže rozhodnúť, že tento poplatok vyberať nebude,“ vysvetľuje primátor Banskej Bystrice Ivan Saktor, čo by bolo, samozrejme, z pohľadu prilákania novej investície logickým rozhodnutím.

V opačnom prípade však návrh zákona, ktorý musí prejsť celým legislatívnym procesom, počíta orientačne so sumou 10-tisíc korún za jedno miesto. „Pre nás to je skutočná spodná hranica. Počítame s desiatkami tisíc korún za miesto,“ pripustil Ďurkovský. Dodal aj, že Bratislava počíta s novými realitnými investíciami s 3- až 5-tisíc parkovacími miestami. Ak by sa poplatok pohyboval napr. na úrovni 50-tisíc korún, mesto z nich môže získať 150 až 250 miliónov korún. Účinnosť zákona je predbežne navrhnutá na september tohto roka. Nuž, prilepšiť si takmer štvrťmiliardou z vrecka investora, to už naozaj nie je stimul, ktorý by nepriťahoval.

Slovenské „mrakodrapy“

Aký vysoký má byť vlastne mrakodrap? Wikipedia to definuje úplne presne. Podľa nej ide o trvalo obývateľnú budovu, vysokú aspoň 150 m. S prižmúrenými očami je údajne možné považovať za mrakodrap aj budovu o 50 m nižšiu. Najvyšším zo všetkých je v súčasnosti Burdž Dubaj. Zatiaľ síce nie je dokončený, výškou však už teraz prekonal doposiaľ najvyšší Taipei. Predbežné odhady predpokladajú, že by mal prekonať hranicu 800 m. Niektoré zdroje hovoria dokonca o 940 m. Táto výška zostane pravdepodobne dlho bezkonkurenčná, smelý 450 m vysoký projekt, ktorý bude realizovať Moskva, by však mal vo výmere prekonať najvyššiu budovu sveta dokonca až sedemnásobne.

K stavbe výškových budov vedú investorov predovšetkým komerčné dôvody. Práve preto sú najčastejšie sídlami obchodných spoločností a využívajú sa prevažne ako kancelárske priestory. Výnimkou však nie je ani hotelová, bytová, obchodná alebo relaxačná funkcia.

Snahe umiestniť na čo najmenší pôdorys čo najviac úžitkovej plochy sa úspešne prispôsobuje aj Slovensko. Výška administratívnych budov rastie teda postupne aj u nás. Drvivá väčšina z nich stojí alebo v najbližšom čase bude stáť predovšetkým v Bratislave, po vysokých budovách však už začínajú poškuľovať aj krajské mestá. Vyše stometrovú pýchu českých susedov City Tower na pražskom Pankráci sme už prekonali a pomaly sa budeme môcť začať porovnávať aj s veľkými európskymi metropolami.

Slovenské „mrakodrapy“

Zdroj: TREND, ASB

Kto vyhrá

Stávame sa svedkami developerských pretekov o to, kto sa vyšplhá najvyššie. Donedávna v rebríčku s prehľadom viedla pripravovaná realizácia projektu bratislavského Panorama City developerskej spoločnosti J&T. So svojou plánovanou výškou 135 m mali dvojičky Panorama City ambíciu stať sa najvyššími stavbami na území bývalého Česko-Slovenska. Celkovú veľkoleposť zámeru podporilo aj to, že jeho autorom je svetoznámy predstaviteľ európskej architektonickej postmoderny Ricardo Bofill. Urbanisticky doplní zónu, ktorej súčasťou je budova Slovenského národného divadla, projekt Eurovea a zrekonštruovaná budova bývalého Presscentra Tower 115.

K bratislavskej centrále VÚB a rekonštruovanej Tower 115 nedávno pribudlo CBC I a II, no v tomto území sa plánujú aj ďalšie kancelárie.

Spomínané žilinské CISS City však rúbe podstatne vyššie a po dokončení dosiahne výšku 144 m. Škoda šiestich metrov, ktoré mu chýbajú k magickej stopäťdesiatke. Stačilo málo a mohli sme mať pravý, nefalšovaný slovenský mrakodrap podľa všetkých akceptovaných pravidiel. Musíme si však naňho ešte chvíľu počkať. S ohľadom na súčasný búrlivý rozvoj slovenského stavebníctva a rast počtu administratívno-polyfunkčných developerských projektov máme oprávnený dôvod nazdávať sa, že príliš dlho čakať nebudeme. Požadované kritérium by mala splniť veža druhej fázy realizácie projektu Eurovea developerskej spoločnosti Ballymore a o celých 20 m by ho malo v roku 2011 prekonať Twin City z portfólia HB Reavis Group.

Peter Zeman
Foto: Dano Veselský
Vizualizácie: J&T REAL ESTATE, Petržalka City