Realitný biznis sa mení

Šiesty ročník realitnej konferencie týždenníka TREND, ktorá sa uskutočnila 22. mája v bratislavskom hoteli Gate One, ponúkla štyri diskusné panely a niekoľko prednášok na tému o stave a budúcnosti realitného trhu a prostredia na Slovensku i v zahraničí. Téma konferencie Reality a development znela Rok 2012 – koniec sveta či znovuzrodenie biznisu a jej súčasťou bol aj diskusný panel časopisu ASB s názvom Mesto a developer – ako nájsť spoločnú reč?

1. panel – Kde sa nachádzajú peniaze
Vyše 160 účastníkov na TREND konferencii Reality a development 2012 hľadalo odpoveď na otázku, či trh tento rok čaká koniec alebo znovuzrodenie. Ceste k financiám môže pomôcť rozdelenie veľkého balíka na viaceré menšie. „Financovanie do sumy päť až šesť miliónov eur funguje lepšie,“ približuje šéf Ipec Group Ivan Čarnogurský. Banky sú podľa neho v súčasnosti preťažené. Zaoberajú sa projektmi minulými i budúcimi a vybavenie úveru tak trvá dlhšie. Kým pred krízou sa financovanie veľkého projektu dalo vybaviť do troch mesiacov, dnes sa tento čas nedá stlačiť pod šesť mesiacov, prízvukuje I. Čarnogurský.

Väčšiu selekciu priznáva aj vedúci projektového financovania v Tatra banke Miroslav Hladký. „Pozeráme sa, s akým projektom firma prichádza, či je naviazaný na priemysel, prináša časť výroby z drahých krajín, či má silný nájomný kontrakt,“ skonštatoval.

2. panel – Čo s obchodmi a kanceláriami
Obchodné centrá bojujú o nájomcov. Navyše, v Bratislave na jeseň pribudne konkurencia v podobe projektu Centrál, neskôr sa počíta s oživením okolo Kamenného námestia. „Developeri musia nájomcovi ponúkať peniaze na vybavenie priestoru či poskytnúť určitú lehotu, dokedy nájomné nemusí platiť. To zhoršuje ich finančnú bilanciu a následnú komunikáciu s bankami. Je málo bonitných nájomcov, preto sa naplánované projekty nestavajú,“ zhŕňa Pavlína Hajnová z Centers Data.

Existujúce nákupné centrá sú si dnes veľmi podobné. Trendom môže byť zameranie sa na malých podnikateľov, pre ktorých nákupné stredisko sa stáva náhradnou kanceláriou. Veľké administratívne budovy dnes žijú renegociáciami – firmy vyjednávajú lepšie podmienky. Tento trend by mal pokračovať. Pri rozhodovaní sa, kde mať kanceláriu, hrá v Bratislave najdôležitejšiu úlohu možnosť zaparkovať. Cena je hneď na druhom a treťom mieste, v podobe výšky nájmu a prevádzkových nákladov, hovorí prieskum portálu kancelárie.sk.

3. panel – Mesto a developer
Ako nájsť spoločnú reč medzi mestom a developerom, ale aj tvorcom prostredia – architektom. To bola ústredná téma diskusného panelu, ktorý pripravil časopis ASB, a prizval si naň uznávaných odborníkov: Ingrid Konrad, hlavnú architektku mesta Bratislavy, Kurta Puchingera, hlavného architekta mesta Viedeň, Slavomíra Jankoviča, predsedu predstavenstva spoločnosti HB Reavis Slovakia, Miroslava Marynčáka, starostu obce Chorvátsky Grob, a architekta – urbanistu Andreja Alexyho.

Úvodná prezentácia Kurta Puchingera bola príkladom z Viedne, kde je developer silným partnerom a môže si klásť pod­mienky. Hlavný architekt mesta Viedeň opísal, že v územnom pláne Viedne sú jasne stanovené priority, kľúčové oblasti a až potom zóny.

Po tejto prednáške nasledovali diskusné príspevky ostatných zúčastnených. Tretí panel moderoval Matej Šišolák.

„Keď som pôsobila vo Viedni, bola som zaskočená skutočnosťou, ako tam veci pomaly idú, ale predsa išli. Hoci rôzne schvaľovacie procesy prebiehali pomaly, vývoj sa nikdy nezastavil – kontinuita bola zreteľná,“ povedala Ingrid Konrad. „U nás to nejde ani len pomaly. Navyše, Bratislava nemá v územnom pláne jasne stanovené kľúčové oblasti svojho rozvoja. Na magi­stráte mám nedostatok ľudí, a už vôbec nehovorím o ich odbornej zdatnosti a koncepčnej práci.“

Starosta obce Chorvátsky Grob Miroslav Marynčák je súčasne aj partnerom developerskej spoločnosti PeeMDe Global, a. s., a sám je presvedčený, že verejná mienka je dnes k developerovi veľmi negatívna a pristupuje sa k nemu ako k nepriateľovi. „V našej obci Chorvátsky Grob môžem ako starosta túto mienku skôr potvrdiť aj preto, že developeri obec za posledné roky vytvarovali negatívne,“ tvrdil Miroslav Marynčák. „Samozrejme, developer nie je v revíri prvoplánová „škodná“. Ale je pravda, že zo svojho projektu sa snaží vyťažiť čo naj­viac, a pokiaľ mu nebude obec v tomto procese rovnocenným odborným a legislatívnym partnerom s jasnými pravidlami, tak môže bez sebakontroly naďalej zneužívať situáciu až na pre obec rizikovú hranicu.“

Slavomír Jankovič poukázal na fakt, že po komunálnych voľbách došlo k mnohým personálnym zmenám na úradoch, a tak v prípravnej fáze svojich projektov začínali odznova a nie vždy to bolo jednoduché. „Každý projekt potrebuje financovanie a napriek tomu, že naša spoločnosť má veľmi dobrý kredit, boli to väčšinou náročné rokovania s bankami. Správanie bánk bolo veľmi opatrné, podmienky úverovania zložitejšie a rokovania dlhšie,“ dodal Slavomír Jankovič.

Architekt Andrej Alexy opísal svoju čerstvú pozitívnu skúsenosť s realizá­ciou námestia v Dubnici, ktorá vedela nájsť optimálnu cestu v trojuholníku mesto – investor – architekt a podporiť tak kvalitný rozvoj mestského prostredia.

4. panel – Ako na byty
Na investorov tlačia klienti, ktorí očakávajú nižšie ceny, a s kúpou sa neponáhľajú. Dopyt sa sústreďuje na novostavby, ktoré sú podľa spoločnosti Herrys zhruba o dvesto eur lacnejšie, ako je cenový priemer na trhu (2 260 eur/m² s DPH). Hitom sú malometrážne štartovacie byty, z ktorých via­ceré vznikli prestavbou starších ubytovní. Cieľovou skupinou sú študenti či mladí slobodní ľudia, ktorí si takto vedia obstarať vlastné bývanie pomocou rodičovských úspor.

Jana Hambálková, TRENDreality.sk, (pet)
FOTO: Karol Hrebíček

Článok bol uverejnený v časopise ASB.