Realitný trh na východe naberá dych. Dopyt je veľký
Monika Voleková Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku v závere roka 2024 a po poklese úrokových sadzieb hypoték zvýšil obrátky, čo sa prejavilo aj v regiónoch sa východe.
Nie je vylúčené, že sa záujemci radšej poponáhľali s kúpou bytu vzhľadom na konsolidačný balíček vrátane zvýšenia DPH na 23 %, ktorý platí od januára 2025. Na jeho dôsledky na predaj nehnuteľností si ešte musíme počkať. Jedno je jasné už teraz, príchod veľkej investície – automobilky Volvo – rozhýbal východniarov.
Podľa správy Národnej banky Slovenska (NBS) z februára 2025 dosahuje aktuálna priemerná cena štvorcového metra (m2) bývania v košickom regióne 2 222 eur/m2 a v prešovskom 1 956 eur/m2. Kraľuje však bratislavský región s 3 316 eur/m2. Cenové rebríčky pri 2- a 3-izbových bytoch podľa zistení Realitnej únie SR ukazujú, že za byty sa najviac platí v Bratislave a Košiciach. Výnimkou sú novšie 2-izbové byty, kde sú Košice až tretím najdrahším mestom.
V Košiciach išli novšie 3-izbové byty na dračku
Pozrime sa do minulosti, ako rástli ceny bytov v Bratislave a Košiciach v posledných piatich rokoch. Rozdiely sú naozaj veľké. Hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický poukázal na fakt, že ceny bytov v Košiciach za ten čas rástli rýchlejšie ako v Bratislave. Staršie 2-izbové byty zdraželi v Košiciach o 71,2 %, novšie o 67,1 %. Ceny novších 3-izbových bytov sa zvýšili dokonca o 103,5 %.
Relatívne slabší rast zaznamenali iba staršie 3-izbové jednotky, a to na úrovni 48,7 %. V Bratislave sa za to isté obdobie zvýšili ceny o menej ako polovicu. Staršie 2-izbové byty zdraželi o 29,1 %, novšie o 47,1 %. Diametrálne iný nebol ani vývoj pri 3-izbových bytoch. Tie staršie zdraželi o 39,5 a novšie o 43,1 %.
Takýto odlišný vývoj v oboch mestách nie je podľa analytika Kubrického prekvapením, ak si všimneme neprimerane vysoké cenové rozdiely medzi oboma mestami pred piatimi rokmi. Napríklad staršie 2-izbové byty boli v Bratislave oproti Košiciam drahšie až o 67,4 % a novšie 3-izbové o 71,7 %. „Aktuálne je tento rozdiel na úrovni 26,2 %, resp. 20,8 %,“ spresnil.
V medziročnom porovnaní rástli ceny dvojciferne pri starších 2-izbových bytoch v Košiciach na úrovni 15 %, keď v Bratislave stúpli ceny len o 7,2 %. Opačný vývoj bol pri starších 3-izbových bytoch – v hlavnom meste rástli až o 13,6 %, v Košiciach o 4,2 %. Pri novších bytoch je rýchlejší rast v Bratislave, a to v prípade 2-izbových, ako aj 3-izbových bytov. Bytové jednotky tam medziročne zdraželi o 8,8 %, resp. o 14 %. V Košiciach sa ceny novších 2-izbových bytov zvýšili o 1,6 % a 3-izbových o 3,2 %.
Predaje nedosiahli úroveň spred pandémie
Dáta na porovnanie o trhu v týchto dvoch mestách za posledných päť rokov (2019 – 2024) poskytla ASB i analytička realitnej konzultačnej spoločnosti iO Partners Júlia Viczeová. V tomto období sa najviac bytov predalo v Košiciach v roku 2019 (642) a najmenej v roku 2023 (216). V uplynulom roku to bolo 303.
Mierne podobný vývoj, ale v úplne iných číslach sa odohral na opačnom konci republiky v hlavnom meste. V Bratislave sa najviac bytov predalo v roku 2020 (3 789) a najmenej v roku 2023 (iba 973). V uplynulom roku to bolo 2 292 bytov. Ani v jednom z týchto miest rok 2024, keď realitný trh ožil po tvrdej úverovej diéte, neprekonal predaje spred pandemického roka 2019.
K rastu cien prispelo Volvo
Ceny nehnuteľností v poslednom štvrťroku 2024 rástli podľa analytika NBS Romana Vrbovského vo všetkých krajoch. Stalo sa tak po prvýkrát od začiatku cenového poklesu v druhej polovici roka 2022. Najvýraznejšie práve v Košickom kraji, a to o 6,5 %.
V tomto kraji sa v závere roka 2024 prejavil výrazný rast cien nehnuteľností v okrese Košice-okolie. Ceny domov, ale aj bytov tam rastú v obciach v blízkosti priemyselného parku Valaliky, kde bude výroba automobilov pre Volvo. K rastu významne prispeli aj ceny bytov v okrese Košice II. V treťom štvrťroku patril zasa Prešovský kraj medzi tie, kde v tom čase najvýraznejšie zdraželi nehnuteľnosti a zhoršila sa dostupnosť bývania.
Bratislava a Košice, prvé a druhé najväčšie mesto na Slovensku, priťahujú prirodzene a dlhodobo záujem developerov, IT firmy, študentov a ľudí, ktorí si hľadajú prácu. Hlad po novostavbách, moderných materiáloch a úsporách v prevádzke bytu či domu je na východnom Slovensku prirodzený.
Stačí sa prejsť po tamojších krajských a okresných mestách. Návštevník zistí, že novostavby (aj malá štvrť bytových domov) prinášajú vítanú zmenu, nielen vizuálnu. Ide o zmenu v štýle bývania a života v porovnaní s masovou bytovou výstavbou spred roka 1989.
Malá ponuka novostavieb, málo nájomného bývania
Časopis ASB priniesol v októbri 2021 článok o realitnom trhu v Košiciach, ktorý pomenúva korene nelichotivého stavu na východnom Slovensku. Vtedy pribudli priemerne jeden až dva projekty ročne a trh ich rýchlo absorboval. Stredné projekty so 100 až 200 bytmi sa objavili podľa realitnej kancelárie H PARTNERS iba raz za dva roky.
„Ak by sa naraz spustili dva-tri projekty v objeme 250-300 bytov, to by už bol signál aj pre developerov, že musia prísť so striedmejšou cenou,“ uviedol partner tejto realitnej kancelárie Matúš Mathis. Problémom boli aj zložité povoľovacie procesy novej výstavby na úrovni samosprávy a nekonečná „choroba“ ešte z uhorských čias, ktorou je veľmi rozdrobené a nedoriešené pozemkové vlastníctvo.
Martin Richnavský z Útvaru hlavného architekta Košíc si poťažkal aj na úroveň novej architektúry v meste. Podľa neho vtedy trochu chýbala snaha o reprezentatívnosť v súkromnej sfére a verejný sektor sa sústredil iba dobiehanie investičného dlhu v infraštruktúre. Mesto vtedy chcelo transformovať brownfieldy popri železnici a rieke Hornád. V roku 2025 v Košiciach vedia, že tieto územia budú patriť do nového mestského centra Hornád. O štúdii o tejto perspektívnej lokalite informujeme práve v tomto vydaní ASB.
Na vysoké ceny bytov a nájmov v Košiciach reagoval vtedy Richnavský názorom, že by pomohla zásadná verejná investícia do nájomného bývania. I tu sa udial čiastočný pokrok, v roku 2024 podpísali Košice memorandum o spolupráci s rakúskym investorom BWSG v schéme štátom podporovaného nájomného bývania na výstavbu 5 385 nájomných bytov. V tejto súvislosti je zaujímavá informácia od košického primátora Jaroslava Polačeka, že mesto štartuje výstavbu nájomných bytov v 11 lokalitách, ktoré sú na 90 % majetkovo doriešené.
Bývanie pre zamestnancov Volva
Výstavba nájomných bytov v Košiciach je dôležitá aj preto, že mesto a štát sa zaviazali vytvoriť vhodné podmienky na zabezpečenie bývania zamestnancov budúceho závodu Volvo.
„Nielen Volvo, ale napríklad aj spoločnosť U. S. Steel už prejavila záujem o byty pre zamestnancov,“ uviedol primátor počas predstavenia tohto projektu v Košiciach v decembri 2024. Na konferencii o nájomnom bývaní v Bratislave primátor Polaček spresnil, že v pláne je v prvej etape 1 739 bytov (2025 – 2027), v druhej etape 1 567 bytov (2028 – 2029) a v tretej etape 2 079 bytov (od 2030).
V Košiciach postavia 1- až 4-izbové byty vyššieho štandardu s rozlohou od 27 m2 do 90 m2 na dlhodobé bývanie, nájomné zmluvy sa po piatich rokoch automaticky zmenia na nájomné zmluvy na dobu neurčitú.
Vzrástli investičné nákupy nehnuteľností
Podľa Roberty Meckovej z košickej realitnej kancelárie Tobireal stúpol v uplynulom roku záujem kupujúcich a postupne aj ceny nehnuteľností, najmä koncom leta. Vypredávali sa najmä novostavby, ale aj pekne zrekonštruované staršie byty v dobrých lokalitách. Tie rastú vďaka odkladanej spotrebe z roku 2022.
„Klienti zároveň vidia, že ceny klesať nebudú. Kto potrebuje, ten kupuje, a kto nemusí, ten nepredáva,“ uviedla. Lucia Talianová z ďalšej košickej realitnej kancelárie Impulz. Tvrdí, že v Košickom kraji evidovali od polovice roka 2024 rast predajov na investície a následný prenájom. Ide o klientov, ktorí na hypotéku nedosiahli, neustály prílev odídencov z Ukrajiny, študentov a ľudí, ktorí budú pracovať v priemyselnom parku vo Valalikoch.
WatsoNova s celkovo 640 bytmi. | Zdroj: CTR group
Košice prečkali útlm záujmu
Hradbu v zisku za 1 m2, ktorý je už pre developerov zaujímavý, sa podarilo v Košiciach prelomiť a po miestnych spoločnostiach prichádzajú developeri z Bratislavy aj zo zahraničia.
Napríklad bratislavský developer Occam Real Estate pripravuje v Košiciach výstavbu Rezidencie Tesla so 192 bytmi, česko-nemecký developer CTR Group má projekt WatsoNova v prvej fáze so 168 bytmi (celkovo 640 bytov), spoločnosti CRESCO REAL ESTATE patrí projekt Južná trieda s 286 bytmi. Novú polyfunkčnú zástavbu prinesie nové mestské centrum Hornád v Košiciach s potenciálom 20-tisíc ľudí.
Marek Kalma z Occam Real Estate dodáva, že ďalší developeri sa do tohto mesta chystajú. Do roku 2019 bola v Košiciach podľa neho možná marža asi 200 až 300 eur/m2, v Bratislave to bolo 800 a až 1 000 eur/m2 . „Penta odišla z Košíc v roku 2016. Aj Cresco Real Estate odišlo, a kým sa vrátilo, malo dlhú prestávku. Zmenila sa cena bytov, ceny stúpli v rokoch 2019 – 2021 na bratislavskom trhu aj v regiónoch a marža stúpla na 500 až 800 eur/m2,“ pomenoval zmeny.
Konkurencieschopnosť Prešova je v nižších cenách
Prešov, zdá sa, čaká na svoju príležitosť. Počet novostavieb je v tomto krajskom meste nad Torysou nízky, obyvatelia radšej odchádzajú do Košíc ako do prirodzeného centra východného Slovenska alebo si postavia rodinný dom na dedine. Na druhej strane vidí v tejto situácii pre Prešov možnosť Štefan Hofer z domácej realitnej kancelárie Reality Hofer.
Príchod dodávateľských spoločností pre závod Volvo pri Košiciach spôsobí tlak na predaj aj nájom bytov pre budúcich zamestnancov. „Niektoré spoločnosti prichádzajú priamo do Prešova a dobré dopravné spojenie Prešov – Košice dáva predpoklad, že niektorí záujemcovia o bývanie uprednostnia Prešov vďaka nižším cenám bývania oproti Košiciam,“ mieni Š. Hofer a dodáva, že dopyt po novostavbách prevyšuje ponuku.
Nie je tajomstvom, že mnoho obyvateľov z východu republiky pracuje roky v zahraničí a má usporené peniaze. Ak ich chce vložiť do kvalitnej novostavby ako do investície a potom ju prenajať alebo využiť pre seba, nemá veľmi do čoho, ak nemyslíme na apartmány alebo domy vo Vysokých a Nízkych Tatrách.
