Štátny SSDZ chystá obnovu budovy AC Diplomat. Ceny energií mu komplikujú podnikanie

Správa služieb diplomatickému zboru, a.s., je akciovou obchodnou spoločnosťou, ktorej 100-percentným vlastníkom je štát. Pôsobí na slovenskom trhu od roku 1993, pričom v roku 2001 bola transformovaná z príspevkovej organizácie na akciovú spoločnosť.

Od štátu financie nedostáva, funguje na komerčnom princípe, zhodnocuje majetok a odvádza dividendu jedinému akcionárovi – Ministerstvu zahraničných vecí a európskych záležitostí SR. Zohráva dôležitú úlohu v oblasti poskytovania služieb diplomatickým misiám a medzinárodným organizáciám pôsobiacim na Slovensku, predstaviteľom vlády a ústavným činiteľom Slovenskej republiky, štátnym organizáciám, ako aj fyzickým a právnickým osobám.

Hlavným predmetom činnosti je prenájom vlastných bytových a nebytových priestorov a objektov. Väčšina nehnuteľností, ktoré spoločnosť spravuje a prenajíma, sa nachádza v mestskej časti Staré Mesto. V rámci sprostredkovateľskej realitnej činnosti má v ponuke aj externé nehnuteľnosti a realizuje stavebnú a investorskú činnosť. O činnosti SSDZ sme sa rozprávali s jej generálnym riaditeľom Marekom Černým.

Aká je pozícia SSDZ v rámci komerčného trhu nehnuteľností v Bratislave?

Spoločnosť SSDZ má unikátne miesto na bratislavskom trhu nielen preto, že je jedným z mála inštitucionálnych vlastníkov takého rôznorodého portfólia nehnuteľností, ale predovšetkým pre dlhoročné skúsenosti v oblasti poskytovania služieb spojených s prenájmom nehnuteľností, či už na bývanie, alebo administratívnych.

Ponúkame a poskytujeme nadštandardné služby a vysokú úroveň servisu a starostlivosti pre svojich klientov. Navyše, vzhľadom na dlhodobú tradíciu, know-how a históriu je spoločnosť tradičným a spoľahlivým partnerom, a to i vďaka príslušnosti k štátu. Ide o mimoriadnu konkurenčnú výhodu.

Koľko máte nehnuteľností v portfóliu?

Konkrétne číslo môže byť mätúce. Portfólio nehnuteľností je rozmanité a predstavuje špecifické nehnuteľnosti, ktoré sú odlišné svojou veľkosťou, umiestnením, spôsobom využitia, obdobím výstavby, stavom a možno ich rozlišovať na základe mnohých ďalších kritérií.

Máme samostatné objekty, bytové domy, samostatné byty, nebytové priestory, v rámci iného členenia máme krásne historické budovy v centre mesta, luxusné rezidencie, moderné administratívne budovy ako AC Diplomat, ale aj bytový dom panelákového typu v mestskej časti Ružinov. Okrem skladov máme takmer všetky typy nehnuteľností.

S tým súvisí aj veľmi široká skladba nájomcov. Medzi našich významných partnerov dlhodobo patria diplomatické misie a medzinárodné organizácie, štátne inštitúcie, domáce a zahraničné spoločnosti, mali sme ako nájomcu pána prezidenta, premiérov, poslancov, ministrov, štátnych tajomníkov, ale našimi partnermi sú aj mladí ľudia a študenti.

Podľa čoho tvoríte ceny prenájmov kancelárií a bytov?

Ceny prenájmu nehnuteľností sú nastavené tak, aby boli na trhu konkurencieschopné, preto neustále monitorujeme trh, jeho vývoj a trendy. Keby sme boli „nad trhom“, nevedeli by sme prenajímať, „pod trhom“by sme nedosahovali požadované hospodárske výsledky.

Treba tiež povedať, že do roku 2009 bola výška dividendy, ktorú každoročne odvádzame do štátneho rozpočtu, nastavená mechanicky zo strany rezortu financií. Spoločnosť musela odpredávať majetok, aby mohla odvádzať takú vysokú dividendu. To sa zmenilo a od roku 2009 každé tri roky robí renomovaná medzinárodná firma audit, ktorý objektívne posúdi možnosť generovať zisk z vlastnej podnikateľskej činnosti a odvádzať dividendy.

Posledné roky robí audit spoločnosť Jones Lang LaSalle, ktorá patrí medzi najlepších v tejto oblasti. Súčasťou analýzy je aj odporúčaný cenník. Na jeho základe stanovujeme cenu nájmov jednotlivých nehnuteľností. Cenník nehnuteľností v našom vlastníctve definuje minimálne ceny nájomného. Výnimkou je využívanie niektorých nehnuteľností na základe napríklad medzinárodných zmlúv.

Aký je výška dividendy?

Je to presná suma, ktorá vychádza z finančnej analýzy. Tú pravidelne každé tri roky spracúva renomovaná medzinárodná spoločnosť a nastavuje tak dividendovú politiku na tri roky.

Ste v pluse?

Áno. Za 10 rokov, odkedy som generálnym riaditeľom, sme vždy predpísanú dividendu odviedli z vlastnej podnikateľskej činnosti. Najnáročnejšie obdobie bolo počas pandémie a veľkú neistotu vnímam aj teraz.

V čom je problém?

Hospodárenie našich partnerov často negatívne ovplyvňovali dosahy pandémie, ako aj niektoré protipandemické opatrenia. Prejavovali sa v prudkom zhoršení platobnej disciplíny, ktorá negatívne ovplyvňovala naše hospodárenie. Veľa firiem bolo nútených fungovať v režimoch home office, čo následne viedlo k prehodnocovaniu skutočnej potreby prenájmu kancelárskych priestorov. V súčasnom období riešime negatívne dosahy spojené s prudkým rastom cien energií, tovarov, služieb, úrokových sadzieb a inflácie.

Zvyšujete nájomné?

Boli by sme radi, keby bolo možné jednostranne zvýšiť nájomné, ale naša tržba sa skladá nielen z tržby za nájomné, ale aj z tržby za služby a energie, ktoré refakturujeme. Ak porovnám roky 2022 a 2021,tak len náklady za energie nám stúpli o takmer 100% a v roku 2023 pokračuje nárast cien energií o ďalších cca 100 %. Je nereálne povedať klientom, platili ste 200 eur za energie, teraz budete platiť 500 eur a ešte zdvihneme nájomné. U väčšiny našich klientov toto nie je cesta.

Neklesá váš obrat a zisk?

Musíme prijímať opatrenia tak, aby boli zabezpečené všetky činnosti, ktoré zabezpečujeme, bez negatívneho vplyvu na naše služby a našich klientov. Je to veľmi náročné. Podnikateľský plán máme nastavený úsporne, ale tak, aby sme dosiahli požadované výsledky a odviedli dividendu.

Aké ste urobili opatrenia?

V pandemickom období sme klientov rozdelili do skupín podľa rizikovosti a podľa toho sme nastavili spôsob komunikácie a jednotlivé opatrenia. Museli sme tiež reagovať a pracovať s opatreniami vlády. Našim klientom sme sa snažili poskytnúť maximálnu podporu. V niektorých prípadoch sme sa aj my finančne podieľali na preklenutí náročného obdobia klientov. Myslím si, že veľa našich partnerov si náš prístup a postoj nesmierne váži a aj z toho dôvodu s nami spolupracuje aj ďalej.

Aké majú klienti požiadavky na vaše služby?

Je to veľmi individuálne. Iné požiadavky má klient v rezidencii s nájmom 10-tisíceur mesačne, iné klient v byte za 800 eur. Iné sú požiadavky veľvyslanectva, iné napríklad škôlky alebo zubnej ambulancie. Všetkým našim klientom sa však snažíme poskytovať nadštandardné služby.

Problém nám občas spôsobuje zákon o verejnom obstarávaní. Ako príklad uvediem upratovanie a bezpečnostnú službu. Sú to služby, ktoré sú z pohľadu servisu pre klientov nesmierne dôležité. Darmo je na reprezentatívnej recepcii v krásnej budove mramor a drahé materiály, keď tam sedí človek s vyložený minohami, ktorý Vás vás nevie ani pozdraviť. Váš pocit bude zlý.

V našom prípade, keď sa končí zmluva napr. s upratovacou firmou, nevieme ju predĺžiť, ale sme povinní urobiť nový tender, napriek tomu, že sme so službami firmy spokojní. Tender vyhrá na 90 % vždy iná spoločnosť. Potom mesiac alebo dva musíme nastavovať procesy vrátane oblečenia a správania tak, aby sme my aj naši klienti boli spokojní. Stojí nás to veľa času a energie.

 Zrenovovali ste v posledných rokoch byty alebo kancelárie vo vašich nehnuteľnostiach?

Každý rok vynakladáme nemalé finančné prostriedky na opravy, úpravy a rekonštrukcie našich nehnuteľností. Priebežne rekonštruujeme všetky naše byty a administratívne priestory.

V posledných rokoch sme mimo iných investičných akcií rekonštruovali fasádu bytového domu Čmelovec, zreštaurovali fasády na pamiatkovoc chránených budovách na Hlavnom námestí a Hviezdoslavovom námestí, kompletne zrevitalizovali areál na Údolnej ulici, obnovili spoločné priestory v bytovom dome na Jančovej, recepcie v AC Diplomat a sídle našej spoločnosti na Palisádach 31, kompletne zrekonštruovali dva luxusné veľkometrážne byty v objekte Jančova, odklimatizovali objekty na Podjavorinskej a Hlavnom námestí, vybudovali nové parkovisko pri objekte na Podjavorinskej a mnohé ďalšie.

Veľkú pozornosť venujeme príprave komplexnej obnovy našej vlajkovej lode AC Diplomat. Súčasťou je aj certifikácia, pričom z predbežného hodnotenia má budova úroveň LEED Gold.

Veľký dôraz kladieme na efektívne využívanie obnoviteľných zdrojov, znižovanie energetickej náročnosti a minimalizáciu negatívnych vplyvov na životné prostredie, a to najmä inštaláciou fotovoltických systémov, realizáciou zelených striech, efektívnym triedením odpadu, obnovou a údržbou zelene v areáloch našich nehnuteľností.

V portfóliu máte aj historické budovy. Uchádzate sa o peniaze z plánu obnovy na ich opravu?

Analyzujeme možnosti získať peniaze aj z plánu obnovy. V prípade historických budov riešime ich obnovu najmä z hľadiska zachovania kultúrneho dedičstva, pričom musíme rešpektovať požiadavky a potreby našich klientov.

Pripravujete novú výstavbu bytového domu?

Našim dlhodobým strategickým cieľom je postupná reštrukturalizácia majetku. Spočíva najmä v zbavovaní sa horších, ťažko využiteľných a málo výnosných nehnuteľností a nadobúdaní iných, atraktívnych, konkurencieschopných. V posledných rokoch sme úspešne predali a zamenili pár nehnuteľností a kúpili jednu novú. Priebežne robíme prieskumy trhu s cieľom kúpy a doplnenia portfólia nehnuteľností. Trh je však v súčasnosti veľmi nekonsolidovaný a ponuka nehnuteľností vhodných pre nás veľmi obmedzená.

V tejto súvislosti zároveň plánujeme v roku 2023 začať s realizáciou nadstavby jedného z našich bytových domov. Na novom podlaží budú dva 4-izbové byty s terasami a päť 3-izbových bytov s balkónmi. Aktuálne očakávame schválenie zmeny stavby pred dokončením k schválenému stavebnému povoleniu.

Bolo by správne, aby štátne budovy spravovala jedna strešná organizácia?

Odpoveď na túto otázku by si vyžadovala hlbšiu analýzu. V poslednom období sa štát stal významným hráčom na trhu prenajímaných administratívnych priestorov. Je to trh, ktorý má svoje špecifiká, na ktorom prebieha silný konkurenčný boj o klientov.

Myslím si preto, že by nebolo na škodu, ak by sa potreby a možnosti štátnych inštitúcií sústredili na jednom mieste, kde by boli špecialisti a odborníci práve na tento segment trhu.