Stredná a východná Európa atraktívna ako nikdy predtým

Avšak podľa riaditeľky spoločnosti RegioPlan Mag. Hanny Bomba-Wilhelmi:
„Nie všetky projekty budú realizovateľné a nie všetky budú aj dlhodobo úspešné. Pre dlhotrvajúce investície je nevyhnutná dobrá príprava a dobrý koncept“.

Na odhadnutie investičných šancí vo východnej a v juhovýchodnej Európe sú veľmi dôležitými indikátormi úroveň a stav trhu, ako aj stav projektov. Mag. Hanna Bomba-Wilhelmi: „Medzi jednotlivými krajinami a mestami existujú veľmi veľké rozdiely v rozvoji trhu. V mestách ako sú Praha alebo Budapešť dochádza, hlavne v oblasti obchodu, k dodatočnému zhusteniu existujúcich obchodných štruktúr/ sietí. Oproti tomu v mestách ako je Sofia alebo Belehrad, ako aj v mnohých ďaľších sekundárnych mestách sa novovytvorenie trhových sietí ešte stále rozvíja“.

Rozvíjanie nákupných centier v západnej Európe sa uskutočnilo v časovom priestore takmer polovici jedného storočia. Naproti tomu vo východnej a v juhovýchodnej Európe došlo k tomuto rozvoju približne pred 15 rokmi a v krajinách ako je Albánsko k tomu dochádza ešte len teraz. V priebehu pos-ledných 3-4 rokov došlo ku skutočnému boomu, pričom sa plocha obchodných centier vo východnej Európe zdvojnásobila a v priebehu ďaľších 3-4 rokoch má prísť ešte raz k ďaľšiemu zdvojnásobeniu.

Niektoré východoeurópske mestá ako napr. Bratislava, Praha a Budapešť dosiahli v čase približne iba 15 rokov akési nasýtenie a zhustenie predajnej plochy v nákupných centrách, čím ďalekosiahlo prevyšujú ostatné mestá vo východnej Európe. Dnešné boom-regióny ako sú Bukurešť, Sofia alebo Kyjev však dosiahnu toto nasýtenie ešte v kratšom čase. Ukrajina a Rumunsko dosiahnu v priebehu 3-4 rokov stav predajnej plochy približne taký veľký ako má dnes Poľsko. Tento prudký proces sotva dovolí zdravé rozvíjanie trhových štruktúr. Životný cyklus nákupných centier bude kratší, preto je starostlivé plánovanie pre dlhotrvajúci úspech veľmi dôležité.

Pred rozvíjaním novej obchodnej oblasti existuje niekoľko indikátorov, ktoré stoja za povšimnutie, jedným z nich je fáza získavania trhu, v ktorej sa práve krajina nachádza. „Pre určitý rozvoj existujú určité časopriestory, ktoré sú pre vstup na trh optimálne“, zdôrazňuje Mag. Hanna Bomba-Wilhelmi, vedúca spoločnosti RegioPlan.  V podstate existuje 5 fáz, stupňov vývoja, pričom čím rýchlejšie nap-reduje získavanie trhu tým sa jednotlivé fázy navzájom viacej prelýnajú.

Prvá fáza je čas Cash&Carry obchodov, ktoré si ako prvé získajú trh. Potom nasledujú hypermarkety, ďalej nákupné centrá a špecializované obchodné centrá, aby sa v konečnej fáze zahustili. Toto je zároveň aj čas diskontných a výrobno-predajných centier, ktoré sa bez existujúceho trhu nemôžu ďalej rozvíjať(jeden z podstatných znakov týchto podnikových foriem).

Najlepšie alebo najistejšie investičné šance sú teda úzko závislé od stupňa vývoja trhu – pričom treba brať do úvahy, či ide o dodatočné zahustenie alebo ešte iba o novovybudovanie trhových štruktúr, či prišiel čas pre špecializované obchodné centrá alebo či sa iba vytvárajú prvé moderné obchodné oblasti? Slovinsko, ako aj Česká republika sa práve nachádzajú v piatej fáze, tzn. že aj v sekundárnych mestách existuje v rámci trhu rozmanitosť, k dispozícii sú rozvinuté obchodné štruktúry, preto ide v týchto krajinách predovšetkým o dodatočné zahustenie trhu. Rumunsko, ako aj Bulharsko ešte nie sú tak ďaleko, v aglomeračných centrách vznikajú ešte nové trhové zóny, ďalšie fázy však ani v týchto krajinách na seba nenechajú dlho čakať.

Zlaté časy sú už dávno za nami, investori sú stále viac opatrnejší a dlhodobosť získava na význame. „ Pri približne 500 projektoch nákupných centier vo východnej Európe je len otázkou času, kedy sa ukážu prvé problémy“ je presvedčená Mag. Hanna Bomba-Wilhelmi. Kvalita lokality sa mení obrovským tempom a kto pri plánovaní robil veľa kompromisov, zostane stáť strednedobo na polceste. Lokalita, dostupnosť, zastúpenie jednotlivých odvetví, parkovacie plochy a výber sú dôležitými faktormi úspechu, rozhodujúci je ale v konečnom dôsledku konzument.“ Zákazníci rozhodujú o úspechu alebo neúspechu tým, že v jednom alebo v druhom nákupnom centre nakupujú, preto musia byť v prvom rade uspokojené potreby zákazníka“ hovorí Bomba.

Východoeurópsky konzument sa vyznačuje rastúcou kúpnou silou, potešením v konzume, záujmom o značkový tovar a malým sklonom k šetreniu, ale tiež malou schopnosťou pohybu, nerovnomerne rozde-lenou kúpnou silou a vysťahovalectvom. Podľa prognóz sa počet obyvateľov v Bulharsku zníži do roku 2020 o 11%, v Rumunsku nemá 60% obyvateľov auto a na Ukrajine 67% obyvateľov musí vynaložiť dostupné finančné prostriedky na pokrytie základných životných potrieb ako sú strava a bývanie, v Poľsku je to ešte stále 49%. Pre konzum nezostane príliš veľa miesta. Koláč, o ktorý sa obchodníci bijú rastie síce rýchlo ale len na minimálnej úrovni a s každým novým obchodným centrom sa boj o väčší kus stáva tvrdším. „ Kto teda chce byť dlhodobo úspešný, investuje iba do najlepšej lokality s najlepším konceptom, pretože iba ten kto pristúpi na minimálne kompromisy má v porovnaní s konkurenciou rozhodujúci zisk“, hovorí Bomba-Wilhelmi.

Zdroj: RegioPlan Consulting GmbH