Súčasnosť a budúcnosť slovenského retailového developmentu (1. časť)

Od rozdelenia ČSFR sa jej východná časť takmer vždy a vo všetkom doťahovala na západnú, ale jeden z historických okamihov nastal nedávno v ukazovateli hustoty nákupných centier. Slovensko s predajnou plochou 210 m² na tisíc obyvateľov podľa štúdie realitno-konzultačnej spoločnosti Cushman & Wakefield (C & W), nazvanej European Shopping Centre Development Report, prvýkrát v dejinách predstihlo Česko, ktoré v súčasnosti vykazuje „iba“ 200 m². Nie je to tým, že by český maloobchodný development momentálne spal. V skutočnosti je slovenské prvenstvo iba formálne a s úspešnosťou či prosperitou maloobchodných stredísk nemá veľa spoločné.

Ako analýza C & W zdôrazňuje, vývoj maloobchodného trhu v jednej i druhej krajine prebiehal odlišne: zatiaľ čo na Slovensku si až do predkrízového obdobia udržiavali prevahu nákupné centrá, developeri v Česku rozvíjali už od začiatku 90. rokov popri nich aj nákupné parky, takže celková plocha retailu sa tam už tradične delí medzi obidva obchodné formáty. Vôbec to teda neznamená, že by sa preto mali na českých predajných plochách tiesniť početnejšie davy ľudí. 

Správne nastaviť nájomný mix ešte pred začatím prevádzky shopping centra predstavuje základný kameň úspešnosti nového projektu. Čím je dopyt po výstavbe väčší, tým viac priestoru si môže jeho developer či prevádzkovateľ ponechať na uplatnenie vlastného kľúča pri kreovaní budúcej skladby jednotiek obchodu, služieb a zábavy v celkovej mozaike maloobchodného komplexu.

Zároveň však musí počítať s otvorenosťou tohto systému, jeho schopnosťou flexibilne reagovať na priebežne sa meniace požiadavky kúpnej sily v danom regióne, no tiež na potenciálnu fluktuáciu nájomníkov, ba v perspektívnej súvahe dokonca aj na fluktuáciu samotných majiteľov.

Napríklad len vlani sa v Česku predalo osem nákupných centier a v súčasnosti prebiehajú rokovania o predaji ďalších šiestich. Aktuálne údaje o transakciách tohto typu, s výnimkou dražieb dožitých obchodných stredísk v štruktúre panelových sídlisk, na Slovensku zatiaľ nie sú známe.

Ako v spomínanej správe objasnil František Paračka, šéf maloobchodného tímu C & W na Slovensku, Slovensko má v tomto ohľade niekoľko navzájom súvisiacich špecifík. Nové nákupné centrá sa od začiatku stavajú aj v mestách s počtom obyvateľov do 30- až 40-tisíc (v ČR nad 50-tisíc). Vďaka tejto nízkej populácii musia čeliť nezáujmu zahraničných odevných značiek.

Prekvapením – najmä keď si porovnáme štatistiky priemernej mzdy, nezamestnanosti a HDP na obyvateľa – je vyššia kúpna sila spotrebiteľov v slovenskej než v českej metropole: kým v pražských obchodných centrách utratia ročne 8 700 eur na osobu, v bratislavských je to, paradoxne, o celú tisícku viac! Skôr ako o odlišných trendoch je však namieste hovoriť o rozdielnej spotrebiteľskej mentalite v oboch krajinách.

Juraj Pokorný
Ilustračné foto: autor