Súčasnosť a budúcnosť slovenského retailového developmentu (3. časť)

Retailové parky mieria tam, kde sa nákupné centrá nemali dôvod alebo nestihli udomácniť
Viaceré z nákupných centier, za ktoré sa považujú obchodné komplexy s celkovou plochou nad 5 000 m², začínajú vstupovať do obdobia neistoty. Na otázku, čo ich v najbližších rokoch čaká, neexistuje jednoznačná odpoveď. Isté však je, že investičný potenciál maloobchodu – hneď po priemysle a logistike druhého najambicióznejšieho segmentu zo skupiny komerčných realít – neochabol a svoj kapitálový strop ešte stále nevyčerpal. Developeri spolu s predajcami iba spomalili tempo expanzie a zároveň ju presmerovali z obchodnými centrami presýtenej  Bratislavy na západ, stred a východ Slovenska.

A hoci o žiadnom boome v predkrízovom rozsahu už nemôže byť ani reči, nesporné je, že prázdne miesta na mape slovenského retailu sa postupne vypĺňajú, čím jeho hustota – napríklad v porovnaní s administratívou – nadobúda oveľa vyváženejší a rovnomernejší charakter. Chvíľami sa síce zdá, že ide o posledné investičné príležitosti tohto druhu, no skutočnosť je taká, že nasýtenie maloobchodného trhu na Slovensku v dohľadnom časovom horizonte nehrozí.

„V prípade komerčných nehnuteľností všetko závisí od kvality projektu, ktorá je vo fáze vyhľadávania klientov rozhodujúca,“ vysvetľuje Pavel Klimeš zo spoločnosti EMCM, súčasne však upozorňuje na efekt trieštenia kúpnej sily, ktorý nastáva v oblasti, kde je koncentrácia obchodných centier privysoká. To je vlastne jav dôverne známy predovšetkým z bratislavského kontextu. Po tom, ako sa tu objavili prvé príznaky slabnutia obchodných gigantov, na tunajšiu maloobchodnú scénu zavítal s novou alternatívou dosiaľ málo rozvinutý formát – retailový park. So striedavým úspechom sa mu darí prenikať všade tam, kde sa obrovské nákupné centrá nemali dôvod alebo nestihli udomácniť a nákupný potenciál vybiť. 

V obchodnom komplexe STOP.SHOP Liptovský Mikuláš, otvorenom v roku 2010, skombinovala rakúska Immofinanz Group na ploche takmer 13 000 tisíc m² retailový park s nákupnou galériou a štruktúrou malých nájomcov.

Ak lízingový manažér spoločnosti CBRE Matúš Choma tvrdí, že pre kolosy s rozlohou nad 50 000 m² už na slovenskom trhu niet miesta, vzniká logicky otázka, či ešte vôbec existujú lokality s reálnym dopytom po výstavbe menších formátov – napríklad nákupných galérií v štýle stop.shop alebo retailových parkov, ktoré sa začali o priazeň domáceho trhu uchádzať asi pred tromi rokmi. Podľa odborníkov práve tie ponúkajú optimálnu schému pre populačne aj kapitálovo poddimenzované regióny.

Tá sa už osvedčila napríklad v mestách Liptovský Mikuláš, Dubnica nad Váhom, Dolný Kubín, Prešov, Lučenec či Zvolen a ďalšie prírastky tohto druhu sa realizujú v Banskej Bystrici alebo v Trnave. Pri rozvoji ďalších projektov sú podľa Chomu rozhodujúcim faktorom pozemky alebo objekty, ktoré investori nakúpili ešte pred krízou a teraz ich potrebujú zhodnotiť. S ohľadom na situáciu im však odporúča uprednostniť menšie koncepty so zdravým mixom nájomcov.

V rokoch 2009 až 2010 dostali Zvolenčania obchodnú a priemyselnú zónu Retail Park Zvolen, dielo developerských skupín VAV Invest a ROYAL Invest.

Charakteristické atribúty retailových parkov

• konštrukčne jednoduchšie riešené stavby
• celková nákupná plocha spravidla nepresahujúca 12 000 m²
• celkový počet prevádzok spravidla nie vyšší ako 45
• samostatný vstup pre každú obchodnú jednotku
• absencia spoločných prevádzkových priestorov
• nižšie náklady na nájomné i prevádzku
• zanedbateľné alebo takmer nijaké náklady na spoločný marketingový koncept
• prevaha nízkonákladových obchodných sietí v portfóliu nájomcov
• menší dôraz na dizajn jednotlivých prevádzok

Projekt TMT (The Mall Trnava), ktorého súčasťou má byť aj Retail Warehouse Park na ploche 8 000 m², vyrastá oproti trnavskej automobilke PSA Peugeot-Citroën. Do spádovej oblasti  s pol miliónom obyvateľov sľubuje v roku 2014 pritiahnuť 80 silných medzinárodných značiek a priniesť nové zážitky z nakupovania.

Juraj Pokorný