Trend konferencia Reality a development: Máme rok hojnosti, čo príde potom?

Rozbehnuté stavebníctvo, vysoký dopyt po nových bytoch, hypotéky s rekordne nízkymi úrokmi... Napriek tomu, že manažéri v developerskom biznise si môžu mädliť ruky, konferencia Reality a development, ktorú každý rok usporadúva týždenník Trend v spolupráci s časopisom ASB, si tento raz položila mierne provokatívnu otázku: Rastieme. A čo ďalej?

Poučení z krízového vývoja sú najmä opatrní investori, pre ktorých development nie je behom na krátku trať s cieľom rýchleho zisku, ale pôsobia na trhu dlhodobo a okrem dobrého mena sa snažia udržať biznis nad vodou. Úvod konferencie patril Daniele Strassl z viedenského magistrátu. Predstavila proces tvorby územného plánu a jeho komunikácie smerom k verejnosti a súkromným investorom. Viedeň má dnes okolo 1,8 milióna obyvateľov a každoročne rastie, čím sa potreba nových bytov šplhá k desiatim až trinástim tisíckam nových bytov ročne (Bratislava dokáže tento rok absorbovať asi 4 500 bytov). O tom, že viedenský magistrát má úplne iné možnosti plánovania rozvoja než naše hlavné mesto, svedčí aj fakt, že pri rozlohe 415 miliónov m² vlastní mesto v pozemkoch viac než polovicu: 215 miliónov m². Z prezentácie však bez ohľadu na počty metrov štvorcových či obyvateľov bolo čitateľné hlavné posolstvo: jasné pravidlá hry sú stanovené pre všetky zúčastnené strany.

Bratislava v rukách súkromných investorov

Reakcia primátora Bratislavy Iva Nesrovnala podľa očakávania nesklamala, primátor hneď v prvej vete skonštatoval, že zákony, ktorými sa riadi hlavné mesto, nezodpovedajú súčasnej ekonomike. Zdôraznil, že Bratislava ako hlavné mesto má nedostatok financií (rozpočet má napríklad 11-krát menší ako Viedeň a dokonca polovičný oproti rovnako veľkému Brnu, ktorý je „len“ moravskou metropolou), nedostatok kompetencií a neprimeraný status (nemá totiž štatút samostatného kraja). Ako však uviedol primátor, Bratislava má aj prebytok – stavebných úradov je na území hlavného mesta až pätnásť (jeden v prepočte na 30 000 obyvateľov), čo je nevídaný luxus. Faktom však je, že okrem 430 000 obyvateľov s trvalým pobytom obsluhuje Bratislava reálne spolu asi 600 000 obyvateľov a k tomu treba pripočítať ešte ďalších 150 000 ľudí, ktorí do mesta denne prichádzajú do školy či za prácou. Na dôvažok sa mesto rozvíja primárne zo súkromných investícií, na vlastný rozvoj nemá takmer žiadne prostriedky. K tomu neskôr dodal architekt Roman Talaš, že Bratislava je mesto urbanistických pokusov. Predstava o tom, kto vlastne určuje budúci obraz mesta, je vcelku jasná, keď mesto ťahá za výrazne kratší koniec. S týmto problémom úzko súvisí vydávanie záväzných stanovísk k investičným zámerom, ktoré mestu dávajú šancu na debatu s investormi. Nesrovnal povedal, že ich vydávanie nie je správnym konaním, takže sa neriadi žiadnymi lehotami, čo v preklade znamená, že sa naň nevzťahujú jasné pravidlá. Hoci Nesrovnal tvrdí, že vydanie záväzného stanoviska Magistrátu trvá priemerne dva až tri mesiace, Inštitút urbánneho rozvoja má na základe svojich analýz v rukách čísla, ktoré hovoria o dvojnásobných lehotách.

Poplatok za rozvoj je na maximálnej výške

Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT Slovakia, sa vo svojom príspevku venoval porovnaniu lineárneho a komplexného adaptívneho systému s konštatovaním, že systém nevieme riadiť, vieme ho len ovplyvňovať. Murcko tvrdí, že je len otázkou času, kedy opäť príde kríza. Realitný cyklus, od ktorého sa odvíjajú aj zisky developera, odhaduje na 7 až 10 rokov. Stavebné náklady podľa neho narastú tento rok o 40 eur na 1 m² podlažnej plochy. Cenu bytov však nestanovuje sám developer, na konečnú výšku má vplyv najmä dopyt a ponuka na trhu. Na záver zdôraznil, že v najbližších dvoch-troch rokoch nebudú mať developeri vďaka priaznivému vývoju problém platiť zákonom schválený poplatok za rozvoj, ale keď prídu horšie roky, bude poplatok pre investorov výraznou záťažou. Murcko uviedol príklad, keď plánované metre štvorcové plôch v pripravovanom projekte Bergamon dosahujú vyčíslené v poplatku za rozvoj hodnotu 3,5 milióna eur a  okrem toho musí developer vybudovať aj verejnú križovatku za ďalšieho 1,5 milióna eur bez toho, aby sa mu táto investícia započítala do výšky vyrubeného poplatku. Otázkou už len ostáva, ako sa tieto poplatky, pri ktorých mimochodom hlavné mesto pozerá najmä na ich maximálnu možnú výšku 35 eur za 1 m² nadzemnej zastavanej podlažnej plochy, premietnu do cien bytov v najbližších dvoch-troch rokoch. K poplatku sa vyjadril aj Radoslav Števčík, starosta mestskej časti Bratislava-Staré mesto. Rád by videl jeho prerozdelenie v tretinovom pomere: 1/3 bude použitá v okolí stavby, 1/3 v mestskej časti a 1/3 pôjde mestu ako celku. Treba len pripomenúť, že zákon nestanovuje žiadne pravidlá pri hospodárení s takto vyzbieranými finančnými prostriedkami, ktorých sa mestské samosprávy už nevedia dočkať. O tom, že je to len ďalšie zdanenie developerov, ktoré bude v rôznej miere prenesené na budúcich majiteľov bytov, už samosprávy diskutujú menej.

Panel Jaga Group, zľava: Matej Šišolák, moderátor, Jaga Group, Dana Čahojová, starostka mestskej časti Bratislava-Karlova Ves, Martin Beďatš, vedúci útvaru hlavného architekta, Trenčín

Odlákanie nájomníkov je tabu

Druhý panel venovaný komerčným nehnuteľnostiam odštartovala pôsobivou prezentáciou Pavlína Hajnová z českej spoločnosti Centers data. Položila v nej množstvo otázok týkajúcich sa vnímania nákupných centier, kto je ich najdôležitejším klientom a aká je realita a budúcnosť nakupovania. Nakoľko boli do diskusného panela pozvaní hostia z rôznych oblastí, Pavlína Hajnová sa snažila udržať konzistentnú debatu. Vzhľadom na pomerne preplnený retailový segment realitného trhu sa pri každom novom projekte hovorí o odlákaní nájomcov. Inak to nie je ani pri prezentáciách plánov na vybudovanie novej autobusovej stanice na Mlynských Nivách. K tomu Jakub Gossányi zo spoločnosti HB Reavis vysvetlil, že developer sa pri vytváraní ponuky vždy snaží ponúknuť produkt, ktorý nájomcu osloví a sám chce ísť do daného nákupného centra. Nábehová krivka nákupného centra je v porovnaní s inými komerčnými nehnuteľnosťami, ako sú napríklad kancelárie, dlhšia. Kým nákupné centrum je dobre obsadené a dobre rozbehnuté, môže uplynúť aj päť rokov, než ho developer ponúkne na predaj. O takomto horizonte podľa Gossányiho uvažujú aj v prípade AS Nivy, kde predpokladaný objem retailových plôch dosiahne asi 70 000 m². O odlákaní nájomníkov hovorí nerád aj Pavol Adamec zo City Arena v Trnave, ktorého spokojnosť dokazuje 100-percentná obsadenosť komerčných priestorov v jednom z najnovších nákupných centier na Slovensku.

Špekulatívne kancelárie ako perspektíva?

Časť debaty bola venovaná aj kancelárskym priestorom. Rastislav Chovanec, štátny tajomník Ministerstva hospodárstva SR, načrtol sľubnú budúcnosť pre centrá zdieľaných služieb. Toto mladé odvetvie už dnes zamestnáva približne 40 000 ľudí, pričom má potenciál vytvoriť ešte ďalších 20 000 nových pracovných miest. Uviedol tiež, že niektoré firmy majú záujem ísť aj do regiónov. Chovanec vidí perspektívu v špekulatívnej výstavbe kancelárskych priestorov v regiónoch. Na Slovensku je to však ošemetná téma, nakoľko trh s kancelárskymi priestormi je takmer výhradne sústredený v Bratislave a aj Košice ako metropola východu si z kancelárskeho koláča dokážu odhryznúť ledva desatinu. Špekulatívna výstavba kancelárií a dokonca inde ako v týchto dvoch mestách dnes znie ako hudba budúcnosti.

Peší minie viac ako auto

Verejný priestor. No a? Tak sa ešte donedávna pýtali mnohí (nielen investori). Dnes je témou číslo jeden, a to nehovoríme len o poplatku za rozvoj, kam obvykle debata skĺzne, keď sa verejný priestor začne prepočítavať na čísla a percentá. Panel rozbehol Martin Barry, architekt – urbanista pôvodom z New Yorku, ktorý dnes vedie konferenciu reSITE so širokým presahom za hranice architektúry, urbanizmu či mestského plánovania. Zo svojej praxe uviedol zaujímavé príklady, ako pomohlo odstránenie automobilovej dopravy z Times Square v New Yorku dostať na námestie viac ľudí. Pripomenul zaujímavý fakt, že ľudia, ktorí kráčajú po meste, v ňom minú viac peňazí ako autá. Tie totiž nevedia nakupovať. Na zaujímavom príklade vybudovania parku v Calgary ukázal, že krajinná architektúra priťahuje ľudí, zatraktívňuje priestory, vylepšuje imidž okolitých štvrtí, ktorých úroveň a s ňou aj cenové relácie nehnuteľností primerane rastú. Martin Barry však po príchode do Prahy veľmi rýchlo zistil, že stredná Európa nie je ešte na takéto projekty pripravená. Založil preto reSITE, ktorému ako správny obchodník v závere prezentácie urobil peknú reklamu. Martin Beďatš, hlavný mestský architekt Trenčína, zopakoval smutne známy fakt zo slovenských samospráv: útvary hlavného architekta sú poddimenzované veľkosťou aj odborne a mestám chýba manuál tvorby verejných priestorov.

Olga Petkova, riaditeľka, Finep SK; Martin Barry, organizátor, reSITE

Jasné pravidlá v nedohľadne

Reálne skúsenosti, ako to v Jégého aleji chodí s verejným priestorom, ilustrovala Olga Petkova, riaditeľka spoločnosti Finep SK. Mesto uložilo investorovi preložiť trolejbusovú zastávku, pričom kolaudáciu projektu podmienilo kolaudáciou novej zastávky. Nakoľko do územia vstúpil ďalší investor s projektom, ktorému nová poloha zastávky nevyhovovala, dostal za úlohu preložiť úbohú zastávku ešte o kúsok ďalej. Ako uviedla Olga Petkova, mestu trvalo sedem mesiacov, než dokázalo na papieri potvrdiť, že Finep zastávku prekladať nemusí. Dana Čahojová, starostka mestskej časti Karlova Ves, zdôraznila, že štátna stavebná správa sa borí neustále s nedostatkom peňazí. Explóziu byrokracie zažíva miestny úrad už len pri takej agende, akou je odstraňovanie infosmogu z verejných priestorov. Diskutujúci sa zhodli na potrebe jasne nastavených pravidiel, pretože kvalitne pripravené územné plány pomôžu developerom pohybovať sa v danom území. Pozoruhodné však je, že hoci sa o jasných pravidlách hovorí už desaťročia, žiaľ, na bratislavský magistrát sa zatiaľ nepodarilo zvoliť človeka, ktorý by zanechal v tomto smere za sebou výraznejšiu stopu.

Bývanie pre seniorov je téma blízkej budúcnosti

Rezidenčný development je v tomto období najvďačnejšou témou na debatu, už tradične sa ňou konferencia uzatvára. Panel však otvoril živú debatu o demografických súvislostiach, ktoré ovplyvňujú dopyt po bývaní. Analytik Tatra banky Juraj Valachy podal obraz možnej blížiacej sa recesie v širších súvislostiach s cenou ropy ako hlavným indikátorom. Podľa neho čaká Slovensko dobrý rok. Vyhliadky do vzdialenejšej budúcnosti sú už menej ružové, do roku 2030 podľa neho klesne populácia, ktorá si kupuje nové byty, o tretinu. Dopyt po bytoch by mohli zvýšiť migrujúci, nakoľko naša populácia starne. Bývanie pre seniorov v kontexte so zmenou imigračnej politiky a najmä atraktivity Slovenska ako cieľovej krajiny – to sú témy, ktorým sa pravdepodobne nevyhnú debaty v nasledujúcich ročníkoch konferencie.

Hypotekárne geto v Čiernej Vode

Do diskusie so starou, ale stále rovnako boľavou témou, vstúpil starosta Chorvátskeho Grobu Radovan Benčík. Časť obce, Čierna Voda, sa dnes už nazýva hypotekárnym getom. Ak Roman Talaš nazýva Bratislavu mestom urbanistických pokusov, tak Čierna Voda je miestom urbanistickej katastrofy. Podľa starostu má Chorvátsky Grob stále schválený územný plán na 40 000-ové mesto, takže bez ohľadu na satelitnú pohromu ostáva v hľadáčiku investorov. Dilema dom vs. byt ostáva na Slovensku aktuálna, nakoľko ceny bytov a dĺžka povoľovacích konaní najmä v hlavnom meste začínajú rásť, uviedol Michal Padych z Penta Investments. O tom, že satelity doplácajú na zlú dopravnú dostupnosť, vedia všetci a tí, ktorí sa sťahujú do satelitov, asi veria v zázrak alebo vkladajú svoje nádeje do obchvatu Bratislavy, ktorý dostal požehnanie od ministra Brecelyho.

Čo ďalej?

Konferencia Reality a development ponúkla tento rok množstvo tém. Niektoré z nich musia ešte dozrieť, zo všetkých diskusných panelov sa však dá urobiť jednoduchý súhrn: všetky strany chcú pravidlá, len akosi neprichádza (politická? iná?) vôľa ich nastaviť, investori investujú, len sú opatrnejší a trochu ohľaduplnejší voči svojmu okoliu, a napokon, apetít po bývaní v Bratislave a okolí prináša opäť otázku: Čo ďalej?

TEXT: Mária Nováková
Foto: Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise ASB.