Trh s bytmi

Kontinuálny rast slovenskej ekonomiky ťahá aj byty. Rast ich počtu pokračuje a s ním stúpa aj ich cena. Niektorí developeri tvrdia, že trh je už prehriaty, ďalší, že regulácia sprísňovania hypotekárneho financovania v réžii Národnej banky Slovenska tomuto prehriatiu bráni. Všetci sa však zhodujú na tom, že stavebný rast výrazne odčerpáva kvalitnú pracovnú silu, čo sa premieta do rastu nákladov a následného zvyšovania cien bytov. Čo s tým ďalej?

Vladimír Salkovič
člen predstavenstva PRVEJ PENZIJNEJ SPRÁVCOVSKEJ SPOLOČNOSTI POŠTOVEJ BANKY správ. spol., a. s., vedúci úseku investícií špeciálnych fondov

Ekonomika Slovenska by podľa Národnej banky Slovenska (NBS) mala v tomto roku rásť na úrovni 4 %, pričom v roku 2019 by sa tempo HDP malo zrýchliť na 4,8 %. Ako sa to odzrkadľuje v stavebníctve – v akej kondícii je stavebný trh na Slovensku a aké prekážky musí prekonávať?
V. Salkovič: Stavebný trh a jeho produkcia stále rastú. Zvýšil sa počet rozostavaných bytov a na stavebnom trhu badať rekordné vyťaženie firiem, ktoré majú zaistené zákazky aj na 12 mesiacov dopredu. Preto sa veľmi ťažko hľadá, vyberá a zazmluvňuje zhotoviteľ stavby, čo má, samozrejme, vplyv na konečnú cenu diela. Taktiež rastú ceny materiálov a ceny stavebných prác. Keďže realitný fond je v pozícii, že projekt financuje, tak aj u nás vidno, že náklady rastú niekde na úrovni 8 % až 10 % oproti pôvodným predpokladom.

Klienti, ktorí nepotrebujú akútne riešiť svoje bývanie, začínajú čoraz viac kupovať byty s cieľom ich ďalšieho prenájmu. Nezačína sa realitný trh na Slovensku opäť prehrievať?
V. Salkovič: Ľudia stále hľadajú nové štýly bývania, chcú bývať lepšie, kvalitnejšie a dostupnejšie. Menia sa ich nároky na bývanie a developéri musia na tieto požiadavky reagovať. Myslím, že na trhu pretrváva záujem o kvalitné byty s účelnou dispozíciou, chýbajú najmä 3- až 4-izbové byty určené na bývanie, nie na prenájom. Národná banka Slovenska momentálne nehodnotí vývoj ceny bývania ako rizikový. Kúpa bytu s cieľom jeho ďalšieho prenájmu je jednou z možností, ako relatívne bezpečne investovať voľné peniaze. Je pravda, že v dnešnom prostredí nízkych úrokových sadzieb je výhodnejšie vziať si hypotéku a platiť mesačné splátky banke než platiť nájomné. Takýto stav sa však pravdepodobne v priebehu dvoch-troch rokov zmení. Hypotéky budú drahšie a nájom bude zaujímavejší.

Pri akej cene bytu za štvorcový meter vnímate ešte bezpečnú zónu (bez náznaku realitnej bubliny) a vývoj na trhu s bytmi za zdravý?
V. Salkovič: Cenu bytov na realitnom trhu určuje dopyt a ponuka. Na cenu sa treba pozerať v spojitosti s lokalitou, druhom nehnuteľnosti a vývojom na trhu. Ak rast cien neznižuje dostupnosť bývania, vývoj na trhu s bytmi je zdravý. V čase, keď sa darí ekonomike a rastie priemerná mzda v hospodárstve, dopyt po bývaní je vyšší a trh na to reaguje rastom cien nehnuteľností. Problém nastáva, keď sa ľudia v snahe obstarať si vlastné bývanie neúmerne zadlžujú.

Stopka vysokým hypotékam, úvery bez sporenia budú nedostupnejšie, kto má nižší príjem, veľký úver nedostane. Tak by sa dali zhrnúť plány NBS, ktorá sprísňuje od júla tohto roka poskytovanie úverov na bývanie. Ako to môže ovplyvniť predaj bytov?
V. Salkovič: Aktuálne opatrenia NBS sťažia viacerým potenciálnym kupujúcim prístup k hypotekárnemu financovaniu. Niektorí ľudia budú musieť odložiť kúpu, kým si nasporia chýbajúcu sumu. Alebo namiesto väčšieho, drahšieho uprednostnia byt s menšou výmerou. Očakávam, že na to budú reagovať aj predávajúci a príde k stagnácii, prípadne k miernemu poklesu cien bytov, ale nie k ich prepadu. Samozrejme, závisí to od lokality. V mestách, kde dopyt výrazne prevyšuje ponuku, tieto opatrenia nemusia ceny vôbec ovplyvniť.

Aké sú trendy v samotných dispozíciách bytov – čo klient pri ich nákupe najviac zohľadňuje?
V. Salkovič: Budúci kupujúci hľadajú na trhu ideálne výmery bytov s dobrou orientáciou bytu na svetové strany. Nechcú platiť viac za zbytočne veľké chodby a štvorcové metre navyše, ale uprednostňujú účelné využitie priestorov. Rastie náročnosť kupujúcich, hľadajú nejaké vychytávky v podobe zateplenia, tepelnej náročnosti alebo chladenia. Práve týmto novým požiadavkám sa musia developeri prispôsobiť.

Rezidenčný segment je aktuálne pre developerov veľmi atraktívny, ale čo ostatné segmenty – kancelárie, retail, priemysel? Aký v nich vidíte potenciál v horizonte dvoch-troch rokov?
V. Salkovič: V našich realitných fondoch sa sústreďujeme práve na kúpu kancelárskych budov alebo obchodných centier či retailovových prevádzok. Pre nás ako investora sú totiž zaujímavejšie projekty, ktoré prinášajú dlhodobý výnos, t. j. nehnuteľnosti, ktoré majú svojich zazmluvnených nájomcov, takže si vieme plánovať výnosy 3, 5 až 10 rokov dopredu. Rezidenčný development má narozdiel od toho viac špekulatívny charakter.

www.penzijna.sk