Trh s bytmi: Ako rozšíriť možnosti bývania?
Monika Voleková Sadzby hypoték sa len veľmi ťažko vrátia na úroveň okolo 1 %, čo v minulosti roztočilo realitný a stavebný trh na Slovensku. Potreby spoločnosti sa zmenili a nie každý si môže dovoliť hypotéku. Bývať ale neznamená nutne kúpiť.
Byt je pre mnohých ľudí často jediný majetok, ktorý môžu predať v čase núdze, odkázať či darovať deťom. Sú aj takí, ktorí v mladosti a dospelosti uprednostňujú flexibilitu a neradi sa viažu na jedno miesto.
Starnutie však prináša zmenu životného štýlu a väčšiu odkázanosť na pomoc rodiny, susedov, na sociálne a zdravotnícke služby. Ľudia, ktorí ich poskytujú, tiež potrebujú bývať. Nedostatkovým tovarom je aj moderné ubytovanie pre zamestnancov od firiem, čo brzdí mobilitu pracovnej sily.
V Českej republike sú o krok ďalej
Sám štát tieto výzvy nevyrieši, treba viac zapojiť súkromný sektor. Dá sa to, ako ukazuje príklad spoločnosti Dostupné bydlení České spořitelny, ktorá za 2,5 roka investovala 158 miliónov eur do výstavby takmer 700 bytov najmä pre učiteľov, zdravotníkov a pracovníkov v sociálnych službách. Projekt je súčasťou ESG stratégie Erste Group.
„Videli sme v analýzach, že narastajúca inflácia prinesie zvýšenie sadzieb na hypotékach. A tie predstavujú v našom regióne kľúčovú formu financovania vlastného bývania. Ich pokles o 80 % znamenal, že developeri nám boli schopní poskytnúť zľavy, ktoré sme následne preniesli na nájomcov vo forme nájomného nižšie o 20 % oproti trhu,“ uviedol Marek Blaha, výkonný riaditeľ spoločnosti s tým, že český parlament schválil definíciu dostupného bývania.
Zároveň v ČR očakávajú z Bruselu udelenie statusu verejno-prospešného zámeru pre túto aktivitu, aby bola vyňatá z nedovolenej hospodárskej pomoci. Granty na prípravu bude rozdeľovať Ministerstvo pre miestny rozvoj a zvýhodnené dlhodobé finančné nástroje bude spolufinancovať český bankový sektor. Je to kombinácia legislatívy a finančných nástrojov, ktorá by obciam mala umožniť stavať byty s cenovo dostupným a stabilným nájomným.
Zmena vo filozofii mestského bývania sa udiala aj na pôde magistrátu mesta Prahy, keď súčasné vedenie zatiaľ ustúpilo od projektu podpory družstevného bývania a zameriava sa na iné dostupné formy bývania. Projekt družstevnej výstavby schválilo bývalé vedenie mesta, ale do prvých tendrov sa nikto neprihlásil.
Družstevné bývanie na Slovensku odštartuje YIT v projekte NUPPU
Na Slovensku sa rozhodol obnoviť družstevné bývanie developer YIT Slovakia, ktorý je v Bratislave známy najmä výstavbou bytov a kancelárií a stojí aj za obnovou národnej kultúrnej pamiatky Pradiareň 1900. Reaguje tak na čoraz väčšiu nedostupnosť hypoték pre Slovákov a v družstevnom bývaní vidí nevyužitý potenciál. Pilotným projektom družstevného bývania bude etapa Magnolia 3 v projekte NUPPU v bratislavskom Ružinove.
„Je ideálne najmä pre slobodných ľudí a malé rodiny, ale aj pre podnikateľov a samostatne zárobkovo činné osoby, ktoré napriek dostatočnému príjmu nedostanú hypotéku v banke,“ tvrdí generálny riaditeľ YIT Slovakia Milan Murcko s tým, že je to tiež dobrý spôsob investície pre tých, ktorí chcú využiť svoje zvyšné finančné zdroje, ale na ďalšiu hypotéku sa už príjmom nekvalifikujú.
Hlavnou výhodou podľa Murcka je, že záujemca získa družstevný byt jednoduchšie než hypotéku v banke, pretože nedokladuje príjem. Budúci obyvateľ družstevného bytu podpíše rezervačnú zmluvu a podá prihlášku na členstvo v družstve. Priamo s bankou uzavrie zmluvu o financovaní samotné družstvo, záujemca o družstevné bývanie do vzťahu s bankou nevstupuje.
„Následne uhradí minimálne 20 % z celkovej ceny vybraného bytu a stane sa tak členom družstva. Zvyšnú cenu bytu bude splácať vo forme mesačných platieb (resp. nájomného), štandardne v období 35 rokov. Po uhradení celej sumy môže byt nadobudnúť do osobného vlastníctva. Výhodou ale je, že už počas tohto obdobia však môže člen družstva byt ďalej prenajímať alebo ho predať,“ vysvetlil generálny riaditeľ YIT.
Developer plánuje s týmto typom financovania nehnuteľnosti určite pokračovať a rozšíriť ho aj na ďalšie projekty. „Aj v tomto prípade prispôsobíme ponuku a konkrétne projekty záujmu klientov,“ dodáva Murcko.
Popularita co-livingu závisí od dopytu
Ak existuje finančne zaujímavý dopyt po tomto druhu ubytovania, ponuka sa nájde. Samozrejme, pokiaľ jej vzniku nebráni štát nadmernou reguláciou a nekonečnými lehotami v stavebnom konaní. Projekt tak nepotrebuje špeciálnu legislatívu, ale najmä uvoľnenie oprát staviteľom. Na trhu v ČR aj SR sa stavajú nové co-livingové priestory, čo je dobrá správa najmä pre tých, ktorí ešte v 30-tke neuvažujú o založení rodiny.
Vzhľadom na prebiehajúce kultúrne zmeny, najmä odkladanie narodenia dieťaťa, a dostupnosti on-line poskytovania služieb sa dá predpokladať, že jeho popularita bude rásť. Na druhej strane by bývanie colivingového typu mohlo byť skvelým riešením pre starnúcu populáciu.
Samostatne žijúcim dôchodcom by táto forma bývania nielen znížila náklady na bývanie, ale zabezpečila zdraviu prospešný pobyt v komunite. Žiaľ, kultúrna tradícia vlastníctva nehnuteľnosti, samostatnosti a nezávislosti brzdí vznik takýchto mikrokomunít. Roman Ďurana, analytik INESS
Podpora nájomného bývania čaká na notifikáciu
Slovensko sa rovnako snaží vyjsť v ústrety tejto situácii a prijalo zákon o štátom podporovanom nájomnom bývaní, platný od júla 2022. Vláda v decembri 2022 odsúhlasila pilotné zmluvy s investormi BWSG a KOOPERATIVA na zabezpečenie 9 000 nájomných bytov v hodnote približne 1,5 miliardy eur. Bola založená aj Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania.
Európska komisia (EK) však mala k projektu otázky a Slovensko poslalo v polovici februára 2024 rozsiahle podklady ako odpoveď. Rezort dopravy, ktorý je po novom zakladateľom agentúry, očakáva notifikáciu od EK. „Dvoma hlavnými nástrojmi tohto typu nájomného bývania sú znížená sadzba DPH na úrovni 5 % a dobrovoľný príspevok zamestnávateľa, ktorý cieli na podporu mobility pracovnej sily.
Dôležité bude stanovisko, či to nie je nedovolená štátna pomoc,“ vysvetlila hovorkyňa ministerstva dopravy Petra Poláčiková s tým, že evidujú ďalších záujemcov o vstup do systému.
Podpora ubytovania pre zamestnancov
Ďalšou cestou, ako posilniť pracovnú mobilitu u nás, je podpora výstavby ubytovacích domov prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). V roku 2022 podporil fond obstaranie iba 1 ubytovacieho domu so 14 ubytovacími jednotkami (300 200 eur) a v roku 2023 to boli už 4 žiadatelia, ktorí chceli financovanie 171 ubytovacích jednotiek (7,21 mil. eur).
Štát podporuje v tomto prípade výstavbu alebo kúpu štedro, poskytne úver do výšky 95 % obstarávacích nákladov, maximálne 1 600 €/m² podlahovej plochy ubytovacej bunky.
Bývanie co-livingového typu zaujme aj profesionálov
Ubytovaniu zamestnancov zo Slovenska a zahraničia môže prospieť aj myšlienka bývania co-livingového typu, ktoré poskytuje okrem bývania aj zdieľané spoločné priestory pre komunitné, športové a iné aktivity. Na jeseň tohto roka ju začne realizovať developer Lucron v novej štvrti Nesto v bratislavskej Petržalke.
Lucron siahol po projekte komerčného komunitného bývania, ktorý vyhovuje najmä skupinám ľudí, ktorí ešte nechcú vlastniť nehnuteľnosť a vyhovuje im bývanie s vrstovníkmi s príbuznými záujmami. Je určený pre študentov, mladých profesionálov aj skupiny zahraničných pracovníkov.
„Zároveň je to aj možnosť pre firmy, ktoré majú veľa zamestnancov z iných regiónov alebo krajín, aby im zabezpečili dostatočné kapacity bývania na vyššej úrovni,“ povedal šéf marketingu a PR Lucronu Pavel Baslík. Pri rastúcich cenách nájmov môže byť bývanie vo vyššom štandarde, prípadne aj v rámci jedného poschodia s kolegami z tímu, zaujímavým zamestnaneckým benefitom pre takto relokovaného zamestnanca.
Bývanie pre seniorov v komunite
Idea komunitného bývania oslovila rovnako spoločnosť Imagine Development, ktorá pripravuje dva projekty tzv. generačného bývania, zamerané na ľudí vo vyššom veku. Takéto projekty sú bežné v západnej Európe a architekt Boris Hrbáň z Imagine Development verí, že koncept bude do istej miery fungovať aj na Slovensku. Majú v príprave dva takéto projekty. Princípom je poskytnúť ľuďom vo vyššom veku vlastné bývanie v spriaznenej komunite, s primerane veľkou domácnosťou, s určitou mierou komfortu a spoločného vybavenia, ktoré im umožní byť fyzicky a sociálne aktívnymi čo najdlhšie.
„Väčšina ľudí totiž ani vo vyššom seniorskom veku nepotrebuje inštitucionálnu starostlivosť, dokážu byť plne samostatní s občasnou podporou a pomocou. Samozrejme, byty sú od začiatku uspôsobené tak, aby boli pripravené aj na prijímanie určitého rozsahu asistenčnej služby v prípade potreby,“ priblížil ich riešenie Hrbáň.
Komunitné bývanie je vhodné aj pre mestské nájomné bývanie. Podľa Hrbáňa jeden takýto projekt začal pred pár rokmi pripravovať bratislavský magistrát. Ale napriek kvalitnému výsledku architektonickej súťaže, komornému rozsahu a intenzívnej participácii bol jeho ďalší rozvoj zastavený.
nájomné byty. | Zdroj: What Architects
Mohlo by ísť o bývanie najmä pre seniorov podľa návrhu Superatelieru, ktorý v roku 2021 predstavil Metropolitný inštitút Bratislavy. V ružinovskom Prievoze, na Parkovej ulici, chcelo mesto Bratislava postaviť 8 menších objektov s 30 bytmi. Obyvateľov v lokalite pri Csákyho kaštieli však nepresvedčilo a od projektu odstúpilo.
Potiahne výstavbu nájomných bytov koncesná zmluva?
Nedostatku nájomných bytov čelí Bratislava aj druhé najväčšie slovenské mesto Košice. Mesto Bratislava a mestské časti spravujú spolu 1 923 bytov a v poradovníku je 700 až 800 žiadateľov. Podľa námestníčky Lenky Antalovej Plavuchovej má nájomné bývanie 4 kategórie bytov a posilňujú tzv. profesijné byty – bývanie pre mestských policajtov, šoférov MHD a podobne.
V Košiciach má mesto 1 599 bytových jednotiek a ku koncu februára evidovalo 343 žiadateľov. Nové nájomné byty plánuje stavať najmä na vlastných pozemkoch v súlade s dostupnými financiami. Bratislava aktuálne stavia 103 nájomných bytov na Muchovom námestí, z ktorých 51 je určených pre nájomníkov z reštituovaných domov, a má rozpracované 3 až 4 projekty.
Na jej pôde pracuje Bratislavská organizácia bývania, ktorá sa má stáť mestským developerom a zaoberá sa projektom mestskej nájomnej agentúry. Bratislava spolu s Európskou investičnou bankou pripravuje investičný projekt. Rozvoj mestského nájomného bývania vidí námestníčka Antalová Plavuchová v spolupráci so súkromným sektorom formou koncesie, na čom mesto pracuje. Samospráva poskytne pozemky, v súťaži získa zhotoviteľa, správcu a časť bytov získa mesto.
