V ktorých regiónoch sú nehnuteľnosti najdrahšie a koľko m² si môže človek kúpiť za ročný plat?

Výber nehnuteľnosti pre účel bývania sa v posledných rokoch stal jednou z najdiskutovanejších spoločenských tém.  Vývoj cien nehnuteľností ako aj rozdiely v ekonomickom vývoji regiónov otvárajú debatu o tom, kde sa oplatí bývať a kde má zmysel stavať.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Miera nezamestnanosti je kľúčovým ukazovateľom ekonomickej stability regiónu. Jej nižšia úroveň indikuje silnú ekonomiku s dostatkom pracovných príležitostí. Regióny s nízkou nezamestnanosťou majú tendenciu priťahovať obyvateľov, čo vedie k vyššiemu dopytu po nehnuteľnostiach.

V posledných rokoch bola najnižšia miera nezamestnanosti, podľa údajov Štatistického úradu SR (ŠÚ SR), vykázaná v Bratislavskom, Žilinskom a Trenčianskom kraji. Vlani išlo dokonca o rekordne nízke úrovne 2,2 %, 2,9 % a 3,0 %. Naopak, najvyššia nezamestnanosť je dlhodobo evidovaná v regiónoch východného Slovenska.

Výška miezd ovplyvňuje životnú úroveň obyvateľov. Odzrkadľuje, ako kvalitne sú pracovné pozície finančne ohodnotené v danej oblasti, a zároveň naznačuje, či región dokáže pritiahnuť kvalifikovaných odborníkov s vyššími profesijnými nárokmi. To môže byť kľúčovým faktorom pri rozhodovaní sa o tom, kde žiť.

Najvyššie priemerné mzdy vykázali v roku 2024 obyvatelia v Bratislavskom (1 858 eur), Trenčianskom (1 419 eur) a Trnavskom kraji (1 417 eur). Ide o regióny s dlhodobo najvyššími priemernými platmi v SR. Naopak, najnižšie platy majú v priemere zamestnanci Prešovského kraja.

Najdrahšie nehnuteľnosti nájdeme v Bratislavskom kraji

Ceny nehnuteľností v regióne zvyčajne reflektujú dopyt, dostupnú ponuku a atraktivitu danej oblasti – napríklad kvalitu pracovných príležitostí či infraštruktúry. Porovnanie platov voči cenám nehnuteľností poukazuje na úroveň dostupnosti bývania pre bežných obyvateľov daného regiónu.

V prípade zvýšených cien nehnuteľností a zároveň nízkych miezd klesá dostupnosť bývania, čo môže znižovať atraktivitu regiónu z pohľadu nových obyvateľov zvažujúcich výber zázemia ako aj obyvateľov rôznych príjmových skupín. Naopak, priaznivý pomer medzi príjmami a cenami nehnuteľností zvyšuje potenciál regiónu pre stabilný rast a nové investície do bývania.

Najdrahšie nehnuteľnosti nájdeme v Bratislavskom kraji, kde priemerná cena za jeden štvorcový meter vychádzala vlani na 3 190 eur. Nasleduje Košický kraj s cenou na úrovni 2 102 eur/m². Naopak, najnižšie ceny bytov a domov vlani vykázali v Nitrianskom (1 389 eur/m²), Banskobystrickom (1 538 eur/m²) a Trenčianskom kraji (1 581 eur/m²). Štatistiky vyplynuli z databázy Národnej banky Slovenska (NBS).

Koľko m² si môže človek kúpiť za ročný plat?

Ceny bytov a domov rástli za posledných 5 rokov rýchlejšie ako priemerné mzdy. Stalo sa tak vo všetkých regiónoch SR. Kým nominálny rast platov bol vo všetkých krajoch takpovediac kontinuálny, ceny nehnuteľností zaznamenali veľmi prudký nárast v rokoch 2021 a 2022 (za dva roky dovedna o 40 až 70 %). V roku 2023 nasledoval medziročný pokles cien bytov a domov, ktorý v niektorých regiónoch pretrval aj v uplynulom roku 2024. Ceny nehnuteľností tak vlani nedosiahli maximá z roku 2022.

Jedným z indikátorov cenovej dostupnosti bývania je ukazovateľ, ktorý odpovedá na otázku: „Koľko m² si môže človek kúpiť za ročný plat?“ Ak vyjde ukazovateľ menej ako 10 m², tak ide o „drahé“ bývanie. Z tohto pohľadu sú na tom najlepšie, resp. najvyššie hodnoty dosiahli Nitriansky (10,9 m²), Trenčiansky (10,8 m²) a Banskobystrický kraj (10,6 m²). Naopak, najnižšia hodnota bola dosiahnutá v prípade Bratislavy (7,0 m²) a regiónov východného Slovenska (v Prešovskom kraji 7,7 m² a v Košickom kraji 8,0 m²).

Dynamika výstavby bytov v regiónoch

Počas uplynulého mesiaca zarezonovali aj dáta Štatistického úradu SR o vlaňajšej výstavbe bytov na Slovensku. Rok 2024 priniesol v SR najnižší počet dokončených bytov za posledných šesť rokov a rozbeh nových projektov sa prepadol na 11-ročné minimum. Celkovo bolo dokončených menej ako 18 tisíc bytov, pričom začatých bolo len okolo 15 tisíc.

Pokles dynamiky výstavby bol citeľný naprieč celým Slovenskom. Výnimkou boli iba Žilinský a Košický kraj, v ktorých bol oproti predchádzajúcemu roku zaznamenaný nárast počtu začatých bytov. Dokončiť viac bytov ako predvlani sa podarilo iba Trenčianskemu a Prešovskému kraju.

Počet dokončených bytov na tisíc obyvateľov poskytuje prehľad o tom, ako efektívne región reaguje na dopyt po bývaní a aký je jeho reálny výstavbový výkon. Umožňuje porovnanie naprieč regiónmi a slúži ako zrkadlo rozvojového tempa v oblasti bývania. Hoci neexistujú presné normy pre tento ukazovateľ, v EÚ či vo svete hodnoty vyššie ako 5 signalizujú intenzívnejšiu bytovú výstavbu, s aktívnou reakciou na dopyt.

Ide zväčša o mestské a ekonomicky silné oblasti. V prípade SR takto vysokú úroveň dosahujú aktuálne (ale aj dlhodobo) Bratislavský a Trnavský kraj. Naopak, ak úroveň pomeru je dlhodobo pod hodnotou 2,5, môže to viesť k nedostatku nového bývania a stagnácii trhu. Na Slovensku v roku 2024 dosiahli takto nízku úroveň (1,7) Banskobystrický a Košický kraj. V ich prípade aj z dlhodobého hľadiska kolíše ukazovateľ okolo úrovne 2.

Index stavebnej aktivity (pomer medzi rozostaveným a dokončeným počtom bytov) dopĺňa pohľad na výstavbu o širší kontext – zachytáva dynamiku bytovej výstavby vrátane projektov v rôznych fázach prípravy a realizácie. Umožňuje identifikovať potenciál budúceho rastu bývania a aktivitu trhu v danom regióne.

Ak je hodnota ukazovateľa vyššia ako 1, stavebná aktivita sa považuje za vysokú a do budúcna sa očakáva rast ponuky. V prípade všetkých regiónov SR je index stavebnej aktivity dlhodobo vyšší ako 1. Najvyššie úrovne sú aktuálne vykázané v Žilinskom a Banskobystrickom kraji – nad 5,5, najnižšie v Bratislavskom a Trenčianskom kraji – nad 3,5.

Kúpa nového bývania

Zaujímavé odpovede na otázky týkajúce sa plánov a rozhodujúcich kritérií Slovákov a Sloveniek ohľadom kúpy nehnuteľnosti v horizonte 5 rokov priniesol aj aktuálny prieskum spoločnosť Ipsos, ktorý bol realizovaný na reprezentatívnej vzorke 1 003 respondentov a respondentiek starších ako 18 rokov v dňoch 27. 10. až 1. 11. 2024 pomocou on-line zberu dát. Podľa výsledkov prieskumu záujem Slovákov a Sloveniek o kúpu nového bývania v najbližších rokoch neutícha.

Kvalitný rezidenčný development

Slovenský rezidenčný trh momentálne prechádza zásadnými zmenami, ktoré odzrkadľujú novú dynamiku dopytu, najmä zo strany mladších kupujúcich. „Na trh rezidenčného developmentu sme prostredníctvom spoločných podnikov s renomovanými developermi vstúpili v roku 2021 a aktuálne máme v štádiu prípravy alebo realizácie viac než 3 500 bytových jednotiek,“ uvádza Martin Šmigura, Local Partner WOOD & Company.

Medzi ich najvýznamnejšie projekty v rámci Bratislavy nepochybne patria Millhaus v oblasti Mlynských Nív, Rezidencia Kuchajda a Lakeside Park 03 v priamej blízkosti jazera Kuchajda, ako aj Slnečnice – Nad Mestom v Petržalke. Súčasťou investičného portfólia WOOD & Co. je aj Nová Merina v Trenčíne.

„Požiadavky mladšej generácie nás presvedčili, že medzi najdôležitejšie faktory pri výbere nehnuteľnosti patria dobrá dopravná dostupnosť a kvalitná infraštruktúra. V projekte Slnečnice – Nad Mestom bude dopravná dostupnosť riešená prostredníctvom očakávanej električky, ktorej spustenie je súčasne odhadované na máj 2025. Rezidenčné projekty v blízkosti Kuchajdy sú taktiež napojené na centrum mesta prostredníctvom električky a disponujú širokou občianskou vybavenosťou v blízkom okolí vďaka obchodnému centru Vivo!. V prípade Novej Meriny revitalizujeme rozsiahle územie v širšom centre Trenčína, ktoré už dnes disponuje kompletnou občianskou vybavenosťou,“ dopĺňa Šmigura.

Zdroj: WOOD & Company