Veľké, drahé a prázdne kancelárie

Pripravujeme, zvažujeme, prekresľujeme, odkladáme. Klasický slovosled v odpovediach developerov na otázky novinárov, ako budú pokračovať vo svojich veľkých projektoch. Je pritom úplne jedno, či ide o rezidenciu, kancelárie, alebo o nákupné centrum.

V tomto článku prvýkrát informujeme o vývoji českého a slovenského realitného trhu. Žiaľ, nečakajte nič štandardné. Od nás sa naozaj nedozviete, že bratislavský trh má dostatočnú kapacitu na ďalšiu výstavbu čohokoľvek. Faktom je, že každý dobrý a kvalitný projekt si svoje miesto na trhu dokáže vybojovať, ale úprimne povedané, koľko takých v skutočnosti je? Naším cieľom a záujmom teda nie je umelo zvyšovať pozitívnu náladu, ale čo najpravdivejšie, a najmä v kontexte širších súvislostí informovať o dianí a vývoji realitného trhu. A tak sa na ich niekoľkohektárových pozemkoch, ktoré mali zmeniť mapu Bratislavy, namiesto stavebných čiat striedajú len ročné obdobia.

Nikto z veľkých hráčov sa pritom nesnaží prekročiť svoj tieň a nepustí sa do menšej výstavby či revitalizácií. Akoby boli pod ich úrovňou. Radšej budú čakať, ako by mali robiť v malom. Kde sú pritom tie časy, keď odborná verejnosť jednoznačne tvrdila, že Bratislava komerčné priestory potrebuje ako soľ. Rozhodnou chôdzou na tenkom ľade sa v súčasnosti vyznačujú takmer všetci veľkí developeri. Po rokoch prekresľovania projektu na „rozumnejšiu stavbu“ niektorí začnú stavať len to, čo sa bude dať dobre predať. V konečnom dôsledku sa viac činí konkurencia, ktorá nemá veľký kapitál, ale o to väčšmi je ochotná sledovať reálny dopyt po malých projektoch. Slovenskú realit­nú scénu v segmente rezidencií tak v konečnom dôsledku ovládajú projekty na úrovni 50 či 100 bytov. Kde-tu sa objaví výstavba retailových parkov, malých nákupných centier alebo revitalizácia tých starších. Paradoxne, lepšiu vyhliadku v tomto majú menšie mestá do 30-tisíc obyvateľov. Príkladom je Senec. Lučenecká spoločnosť M-Market tu začala s budovaním prvého projektu z konceptu nazvaného Kocka, ktorý bude mať obchodnú plochu len 1 900 štvorcových metrov. Nasledovať majú Turčianske Teplice, Rimavská Sobota či Veľký Krtíš.

Naopak, podobné revitalizačné plány vo väčších mestách stoja. Príkladom je spoločnosť Multi Development, ktorá už v roku 2008 chcela bývalý popradský Prior zmeniť na projekt Fórum a rovnako sa to skončilo s prešovským Priorom. V prípade kancelárskych budov sa realitní makléri tešia už vtedy, keď sa im podarí prenajať čo i „len“ 200 štvorcových metrov. A tak najviac zárobkový biznis v tejto oblasti majú „sťahováci“, keď relokujú firmu. Áno, tlačové správy developerov, realitných agentúr a iných odborníkov sú plné čísel potvrdzujúcich aktivitu trhu. Táto aktivita však nie je výsledkom chute firiem expandovať alebo sa sťahovať z iných štátov na Slovensko, ale výsledkom boja prenajímateľov medzi sebou. Vo veľkej väčšine prípadov ide totiž o renegociáciu, teda sťahovanie firiem, takže logicky ostávajú prázdne iné plochy. A napriek tomu, že je trh aktívny, objem neprenajatých voľných plôch sa zvyšuje. Realitný trh sa chce dnes rozhýbať málokomu. Zlé časy totiž nikdy nechutili veľkým hráčom. Naopak, tí menší majú dnes šancu vybudovať si na skromnejších projektoch do budúcnosti celkom slušné meno.

Čo hýbe trhom
Vývoj kancelárskeho trhu, rovnako ako inú developerskú výstavbu, viac ako realita ovplyvňujú trendy a chute. Žiaľ, momentálne sa nachádzame v zložitom období, ktoré potrvá ešte dlho. Za zložitosťou času však nestojí kríza ako pojem. Spôsobili ju sami hráči na trhu. Voľných kancelárskych priestorov je čoraz viac, noví nájomcovia nepribúdajú. Nové priestory si nemá kto prenajať, preto trhom, predovšetkým bratislavským, hýbu najmä tzv. preprenájmy. Jednotliví developeri alebo prenajímatelia preťahujú klienta z jednej budovy do druhej ponukou zliav, znížením cien a podobne. Devalvácia ceny prenájmu sa potom prejavuje ešte razantnejšie v kvalite výstavby, v službách a správe – nečudo, nie je za čo poskytovať služby kvalitne. Ako je teda možné, že práve Bratislava, kde je trh v podstate naplnený (spomeňme, že nie vždy ide o kvalitné projekty) a ani vyhliadka na zmeny absorpčných možností mesta nie je optimistická, má stále na papieri aktuálne viac než 400-tisíc štvorcových metrov nových kancelárskych plôch?

Existuje východisko?
Aj v ďalších slovenských mestách je problém citeľný. Tu okrem toho totiž existuje značná ponuka starších, takzvaných céčkových kancelárskych priestorov. Sú lacnejšie a developeri sa sťažujú, že z tohto dôvodu neexistuje priestor na stavbu nových kvalitných kancelárskych budov – nájomcovia sa uspokoja s nižším štandardom za nižšiu cenu. Nie je však náhodou práve toto základ všetkých marketingových poučiek? Dajte ľuďom to, čo potrebujú, a nie to, čo im chcete predať. Áno, dnes je veľmi zložité skĺbiť všetky parametre správnej výstavby a vyhovieť cenám, ktoré sme si vlastne sami nastavili. Životnosť budov sa vďaka tlaku na cenu a následnej nekvalitnej výstavby stále znižuje. Niekedy dokonca cielene. Existujú developeri, ktorí na niektorých exponovaných plochách v západnej Európe stavajú nové budovy po pätnástich rokoch stále dokola, vždy novšie a modernejšie. Tam si to však môžu dovoliť – trh je dostatočne silný na to, aby ocenil dobrú adresu. V našich krajoch je lepšie sústrediť sa na dlhodobú kvalitu a nezabúdať na odkaz budúcim generáciám. Využívať plochy, ktoré už raz boli zastavané, ak boli zastavané s rozumom, odborne povedané preferovať revitalizáciu brownfields pred výstavbou na greenfields. (Na zelených lúkach, teda na greenfields, sa stavajú najmä priemyselné zóny a logistické parky. Ich rozloženie v rámci SR môžete vidieť na mapkách na obrázkoch.) Za rekonštrukciu a revitalizáciu hovorí ešte jeden fakt. Európska komisia uvádza, že existujúce budovy na území EÚ spotrebujú 42 % energie a sú pôvodcom zhruba 35 % všetkých emisií skleníkových plynov.

Na mape sú zakreslené existujúce logistické parky vrátane plánovaných z roku 2011, a to areály s rozlohou od 20 ha, doplnené menšími regionálneho významu.

Na mape sú zakreslené existujúce priemyselné zóny vrátane plánovaných z roku 2011, a to areály s rozlohou od 20 ha, doplnené menšími regionálneho významu.

Šancou na nový development je teda rekonverzia a revitalizácia starých a starších kancelárskych budov alebo ich zbúranie v prípade, že sú zlé z hľadiska urbanistického aj estetického a nemajú nijakú historickú hodnotu. Tak môžu developeri jednak získať nájomcov, ktorí tu sú, a jednak vystavať niečo, čo má trvalú hodnotu. Nie je to utópia, stačí len, aby si všetci spomenuli na časy, keď sa peniaze zarábali pomalšie poctivou prácou, a nie rýchlo – napríklad špekuláciou. 

Iné kancelárske priestory
Všeobecne sa vzhľad kancelárskych priestorov na svete mení. Pribúdajú oddychové – relaxačné zóny pre zamestnancov, preslávené sú nimi najmä veľké programátorské firmy. Kancelárie spoločnosti Google boli vždy na popredných miestach rebríčkov hodnotiacich prístup k zamestnancom. V hlavnom sídle spoločnosti v Mountain View sa pracovné miestnosti striedajú s hracími. V tzv. Google-plexoch sa jazdí na bicykloch, na chodbách sa hrajú loptové hry, pracovné skupinky zamestnancov (Googlers) postávajú okolo biliardových stolov, hrá sa tu na rôzne hudobné nástroje vrátane klavíra. Pri takýchto činnostiach však predovšetkým diskutujú a vymýšľajú. Jedlo v Googleplexoch je od raňajok až do večere zadarmo. Ponúka sa organická strava, jedlá pre vegetariánov aj pre stravníkov rôznych národov. V blízkosti kancelárskych kójí sú malé kuchynky zásobené balíčkami malého občerstvenia. Podľa predstaviteľov firmy Google nie je chod týchto kancelárií drahší ako chod konvenčných kancelárií.

Zamestnávatelia v strednej Európe však tvrdia, že na takú zmenu ešte nedozrel čas – zodpovednosť zamestnancov vraj ešte nedozrela. Vo svete sa rozvíjajú aj iné formy pracovného prostredia, než aké ponúkajú klasické kancelárske budovy s jednotlivými kanceláriami či s tzv. open space priestorom. V trende je verejný spoločný pracovný priestor, neadresné pracovné miesta a práca z domu. Nadnárodné realitné kancelárie predpovedajú, že prácu z domu bude v nasledujúcich rokoch využívať až 45 % kancelárskych pracovníkov v Spojenom kráľovstve, USA či Kanade, teda že 45 % všetkých zamestnancov firiem prenajímajúcich si priestory bude pracovať aspoň jeden deň v týždni z domu. Tento celosvetovo sa rozvíjajúci trend je navyše podporovaný budovaním tzv. neadresných pracovných miest. Tie využívajú najmä spoločnosti, ktoré pracujú projektovo a tímy sa pri každom projekte menia. Zamestnancovi v takomto systéme patrí vlastne len počítač, s ktorým sa pripája do prístupových bodov tam, kde práve potrebuje pracovať v rámci tímu. Takýto presun mimo kancelárskych priestorov sa asi v strednej Európe očakávať nedá z dôvodov iných socio­demografických zvyklostí a potreby „chodiť do práce“. Napriek tomu však možno očakávať postupný rozvoj napríklad tzv. terciárneho pracovného priestoru, teda priestoru, ktorý si jednotlivec alebo malá firma prenajme a delí sa oň s ostatnými. Môže tak získať okrem lacnejších, a pritom kvalitných kancelárskych priestorov spoločenské kontakty a vzájomnú výpomoc formou bartera. 

Nečitateľný český trh
Slovenský realitný trh sa vždy podobá na ten český. Preto sa pozrieme k susedom, čo sa u nich teraz deje. Naozaj sa mení charakter českého realitného trhu? Dražba obchodného centra v Olomouci je signálom, že určitá hranica padla. To však nie je hlavná zmena, ktorá robí realitný trh nečitateľným. Aké znaky vývoj trhu teda vykazuje? O každú dobrú nehnuteľnosť je dostatok záujemcov. Nie je to nič nové ani v tomto čase.
Dôležité však je, že na trh, a to aj ten neverejný, sa dostane len zlomok nehnuteľností, s ktorými sa dnes obchoduje. Nehnuteľnosti boli vždy neoddeliteľnou súčasťou rôznych transakcií s priemyselnými podnikmi a nezriedka sa obchodovalo práve pre ne. Dnes sa s jednotlivými nehnuteľnosťami aj celými areálmi obchoduje potichu. Napríklad firmy, ktoré majú finančné problémy, sa obracajú na svojich bývalých partnerov. A to sa odohráva lokálne. Karty sa teda v Prahe nerozdávajú tak často, ako by sa mohlo zdať. V tejto chvíli sa aj veľké projekty realizujú potichu. Na také projekty narazíte, ak nepatríte medzi pravidelných návštevníkov úradných vývesiek, ale v podstate len dôkladne prechádzate zapadnutými končinami Čiech a Moravy. Na prekvapenie sa o takýchto projektoch viac než v špecializovaných tituloch dozviete napríklad v bulvári. Ten totiž nemusí dodržiavať informačné embargo nevyhnutné na zachovanie dobrých vzťahov. Mení sa aj klasický development. Tou hlavnou zmenou je akási úprava cien: verejne zverejňované ceny prenájmu sú stále vysoké, ale nájomcom sa darí vyjednať si príspevky na vybavenie kancelárií a obchodov, a dokonca aj poplatkové prázdniny. Reálne ceny sa teda značne líšia od tých proklamovaných – tie zostávajú nezmenené len opticky. Aj v ČR sa s obľubou poskytujú údaje o prenajatých kancelárskych plochách, pretože čísla vykazujú pomerne vysokú aktivitu trhu. Uplatňuje sa tu však trik nezverejňovať, že vo veľkej väčšine prípadov ide o tzv. renegociácie, teda sťahovanie firiem.

Pavlína Hajnová CEO, Centers DATA Pavlína Hajnová je uznávanou odborníčkou na stav a vývoj českého a slovenského realitného trhu. Od roku 2001 buduje spoločnosť Centers DATA, ktorá je dnes vo svete komerčných nehnuteľností synonymom relevantných informácií, prieskumov či štúdií realizovateľnosti (feasibility studies). Sesterská spoločnosť Centers Publishing vydáva časopis Project & Property, ktorý sa venuje aktuálnym informáciám z česko-slovenského realitného trhu, a kompletné zborníky Retail Book či Office Book. Centers Publishing organizuje aj množstvo úspešných konferencií a diskusných stretnutí.

Martin Labanc country manager pre SR, Centers DATA Martin Labanc začal ako redaktor Trendu mapovať realitný slovenský trh v kontexte celosvetového vývoja. Touto činnosťou sa zaoberá aj naďalej. Pre Centers je kľúčovým odborníkom na dianie na Slovensku.

Pavlína Hajnová, Martin Labanc
Foto a dokumentácia: Centers DATA
Ilustračné perexové foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.