Vladimír Bakeš: Dopyt po bytoch musí prevýšiť ponuku
Rozvoju nájomného bývania by mohla pomôcť spolupráca so samosprávami alebo štátom. „Konkrétne poskytnutie pozemkov z ich strany, na ktorých by mohol investičný partner realizovať výstavbu bytových domov s nájomným bývaním,“ hovorí generálny riaditeľ poisťovne KOOPERATIVA.
Nájomné bývanie nie je pre túto poisťovňu novinkou (člen rakúskej skupiny VIG – Vienna Insurance Group). V auguste 2020 informovala o kolaudácii bytového domu s kompletne zariadenými bytmi Lomená Residence v Košiciach, ktorý má 14 nadzemných podlaží, 60 bytov a náklady na realizáciu dosiahli 6 mil. eur.
Tento projekt bol prvou investíciou tohto druhu a avizovala, že má zámer pôsobiť v tomto segmente. Generálny riaditeľ Bakeš sa pri tejto príležitosti v tlačovej správe vyjadril, že podľa ich analýz chýba na Slovensku 300- až 400-tisíc bytov, aby v tejto oblasti dosiahlo priemer EÚ.
Už vtedy poisťovňa informovala o príprave ďalších projektov v Bratislave, Trnave, Nitre a Žiline. V roku 2022 odkúpila od developera Lucron v projekte Arboria Apartments v Trnave budovu, kde je 51 bytov, 69 parkovacích státí a 4 obchodné priestory.
Podobnejšie predstavila plány v januári tohto roka počas konferencie o nájomnom bývaní v Bratislave. Prezentovala bytový dom v projekte Ovocné sady (developer JTRE) v Bratislave, v ktorom už odovzdala prvé desiatky bytov Agentúre štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) ako prvý z troch investičných partnerov.
Do plánov patria aj projekty: Lesopark Žilina (121 bytov) v Žiline, Zoborka v Nitre (273 bytov), v Bratislave Zlaté piesky 1 (373 bytov), Zlaté piesky 2 (336 bytov), Záhorská Bystrica 1 (289 bytov) a Záhorská Bystrica 2 (207 bytov). S Vladimírom Bakešom sme sa rozprávali o projektoch nájomného bývania, spolupráci s developermi, podmienkach výberu lokality výstavby a ďalších témach.
Aká je potreba nájomného bývania na Slovensku?
Bytov určených na prenájom, ktoré ponúkajú väčšiu mieru flexibility, slobody aj finančnej dostupnosti, je u nás dlhodobo nedostatok. Potvrdzujú to aj štatistiky EÚ, podľa ktorých sa Slovensko nachádza v skupine krajín s najnižšou ponukou v segmente inštitucionalizovaného nájomného bývania.
Aké sú skúsenosti KOOPERATIVY s nájomným bývaním na Slovensku?
Naša poisťovňa dlhodobo analyzuje trh nájomného bývania, keďže v rámci skupiny VIG patríme medzi vedúce spoločnosti v tejto oblasti v Rakúsku. Preto sme od roku 2017 začali vyvíjať robiť kroky vedúce k rozbehnutiu tohto segmentu aj na Slovensku. Investície do nehnuteľností, ako sú nájomné byty, sú veľmi vhodnou diverzifikáciu nášho investičného portfólia.
Zároveň si uvedomujeme, že máme know-how, ktoré dokáže na Slovensku pomôcť pri riešení problému s nedostatkom bytov. Naším prvým investičným projektom v rámci tejto stratégie bol vlastný bytový dom Lomená Residence v Košiciach, ktorý sme kolaudovali v roku 2020.
O rok neskôr k nemu pribudla ďalšia nehnuteľnosť v rezidenčnom projekte Arboria v Trnave, ktorú sme odkúpili od developerskej firmy. Minulý rok sme priniesli nájomné bývanie už aj do Bratislavy, a to prostredníctvom projektu Ovocné sady.
O posilnenie nájomného sektora sa snažíte od roku 2017. Čo sa odvtedy udialo v tomto segmente bývania u nás?
Od uvedených prvých projektov nájomného bývania sme z našej strany v ostatných rokoch pokračovali konzistentne vo vytýčenej stratégii. Začiatkom roka 2023 sme začali výstavbu vlastného projektu Lesopark Žilina, v ktorom tento rok v lete skolaudujeme 121 nájomných bytov.
Následne sme v roku 2024 nadobudli do svojho vlastníctva 102 bytov v spomínanom novopostavenom bytovom komplexe Ovocné sady v bratislavskom Ružinove, ktoré sme zaradili do modelu štátom podporovaného nájomného bývania. Čo sa týka ďalších vlastných projektov pre štátom podporované nájomné bývanie, plánujeme výstavbu až 273 bytov pre obyvateľov Nitry.
Od roku 2023 je KOOPERATIVA jedným z dvoch investičných partnerov v systéme štátom podporovaného nájomného bývania. Prečo ste vstúpili do systému?
Ako stabilný a zároveň inovatívny líder trhu vnímame naše poslanie zodpovedne diverzifikovať zdroje poisťovne do zmysluplných investičných príležitostí, ktoré prinášajú ľuďom pridanú hodnotu. Veríme, že naše kroky za ostatné roky, ktorými reagujeme na dlhodobý problém nedostatku nájomných bytov na Slovensku, sú toho reálnym dôkazom.
Na individuálnych rokovaniach so zástupcami vlády, ako aj rokovaniach na úrovni pracovných skupín na ministerstve dopravy, ministerstve financií či na ministerstve hospodárstva sme sa zúčastňovali už od samotného vzniku AŠPNB. Oceňujeme, že viaceré návrhy, ktoré sme predložili, boli zakomponované napríklad do zákona o štátnej podpore nájomného bývania a štát pristúpil k úprave legislatívy, ktorá otvára dvere reforme v oblasti nájomného bývania na Slovensku.
Prvých 70 bytov ste odovzdali vo februári 2025 do systému štátom podporovaného nájomného bývania v Ovocných sadoch v Bratislave. Ktoré budú ďalšie?
V bytovom komplexe Ovocné sady sme do tohto systému poskytli spolu 102 bytov. Ako uvádzate, dve tretiny z tohto počtu sú už k dispozícii a zvyšná tretina, ktorá je aktuálne v prenájme, sa uvoľní v januári 2026. Do tohto modelu plánujeme vstúpiť aj so spomínanými projektmi v Žiline a Nitre – spolu pôjde o ďalších 394 bytov určených na prenájom s regulovaným nájomným. Ako bolo spomenuté, byty v Žiline plánujeme odovzdať do užívania nájomcom v spolupráci s AŠPNB už tento rok.
V Ovocných sadoch ste spolupracovali s developerom JTRE. Oslovili ste ich s ponukou najprv vy? Bude vaša spolupráca pokračovať?
S ponukou predaja bytov v projekte Ovocné sady nás oslovila spoločnosť JTRE. Budúcu spoluprácu nevylučujeme, aktuálne však nepracujeme na žiadnom ďalšom spoločnom projekte alebo budúcej transakcii.
Prečítajte si tiež
Sú byty a ich zariadenie porovnateľné s nájomnými bytmi v Rakúsku, kde funguje vaša materská spoločnosť Vienna Insurance Group?
Naším cieľom je poskytovať taký štandard bytov, ktorý umožňuje nájomcom okamžite sa nasťahovať bez nutnosti významnej investície do vybavenia bytu. Byty sú zariadené kuchynskou linkou, základným nábytkom, spotrebičmi, interiérovými žalúziami a čiastočne aj bytovými doplnkami.
Aké podmienky musia byť splnené, aby ste sa rozhodli pre konkrétnu lokalitu a mesto?
Prirodzene, v prvom rade by malo mať dané mesto regionálny význam a ekonomický potenciál. Zároveň platí, že dopyt po nájomných bytoch v danej lokalite musí prevyšovať ponuku. V našich projektoch sa zameriavame na krajské mestá, v ktorých sídlia významní zamestnávatelia, inštitúcie či vysoké školy – ako som už uviedol, okrem Bratislavy ide doposiaľ o mestá ako Košice, Trnava, Žilina či Nitra.
Dávate prednosť výstavbe od developera či staviate po vlastnej linke?
Máme rozpracované viaceré projekty, ktoré pripravujeme vlastnými kapacitami – od kúpy pozemkov, spracovania projektovej dokumentácie, získania potrebných povolení až po samotnú výstavbu. Komunikujeme však aj s developermi, ktorí nám ponúkanú nehnuteľnosť postavia na kľúč.
V Bratislave-Záhorskej Bystrici pripravujete dva projekty, v dvoch fázach spolu takmer 500 bytov. V jednom bude penzión pre seniorov aj škola. Táto infraštruktúra sa pripravuje po dohode s mestskou časťou?
V Záhorskej Bystrici uvažujeme o výstavbe formy bývania pre seniorov, ako aj školského zariadenia. Tento projekt je však aktuálne podmienený dopytom trhu, nevychádza teda z požiadavky alebo dohody s mestskou časťou.
Na opačnej strane Bratislavy na Zlatých pieskoch má pribudnúť tiež v dvoch fázach vyše 700 bytov. Je to veľmi atraktívna lokalita, od koho ste kúpili pozemky?
Pri tomto projekte išlo o súkromné spoločnosti, ako aj o individuálne fyzické osoby. Konkrétne informácie o obchodných partneroch sú predmetom mlčanlivosti na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Zapojíte sa aj do spolupráce s mestom Bratislava – zmena územného plánu za istý počet bytov do mestského nájomného bytového fondu?
S mestom Bratislava priebežne komunikujeme, či už v súvislosti s naším pripravovaným projektom, alebo ďalšími spoluprácami. Takisto riešime zmeny územného plánu na základe schválenej metodiky nájomného bývania, podľa ktorej bude po tejto zmene istý počet bytov odovzdaný do majetku mesta.
Čo by ekonomicky a právne pomohlo rozvoju bytovej výstavby?
Podľa nášho názoru by mohol pomôcť rozvoju bytovej politiky nový Stavebný zákon, na základe ktorý môže urýchliť procesy na získavanie povolení na realizáciu stavby. Zároveň sme presvedčení, že rozvoju ponuky nájomného bývania by mohla pomôcť spolupráca so samosprávami alebo štátom. Jej predmetom by bolo poskytnutie pozemkov z ich strany, na ktorých by mohol investičný partner realizovať výstavbu bytových domov s nájomným bývaním.
Vladimír Bakeš
Absolvoval STU v Bratislave a doktorandské štúdium na Žilinskej univerzite v Žiline. V poisťovníctve pracuje 25 rokov. Do roku 2000 zastával vedúce pozície v rôznych oblastiach podnikateľskej činnosti. V slovenskej skupine z portfólia Vienna Insurance Group pracuje od roku 2000, najskôr bol obchodným riaditeľom agentúry Bratislava, neskôr riaditeľom obchodu pre celé Slovensko. V predstavenstve poisťovne Kooperativa pôsobil najskôr v rokoch 2004 – 2009, členom predstavenstva Komunálnej poisťovne bol od februára 2008. Od januára 2016 pôsobí v pozícii predsedu predstavenstva a generálneho riaditeľa poisťovne KOOPERATIVA. Od roku 2023 je predsedom Dozornej rady KOOPERATIVA DSS. Je členom riadiacich orgánov viacerých organizácií a záujmových združení, ako je napríklad Slovenská obchodná a priemyselná komora, Slovenská kancelária poisťovateľov a Republiková únia zamestnávateľov.
