Regióny majú s brownfieldami veľké plány. Do zanedbaných lokalít sa postupne vracia život

Revitalizácia brownfieldov má pre developerov i architektov skrytý potenciál. Dôvodom je, že vo väčších mestách nie je vhodných pozemkov dostatok a výstavba na zelenej lúke naráža na prirodzené limity – od chýbajúcej infraštruktúry či dostupnosť občianskej vybavenosti.

Rezidenčné projekty budované na brownfieldoch si vyžadujú náročnejšiu prípravu, vyššie náklady na sanáciu znečistených území a architektonický cit pre zachovanie špecifických prvkov. Ak developer dokáže do projektu vniesť nádych histórie, tak v kombinácii s lukratívnou lokalitou nemá o kupujúcich núdzu.

Najviac brownfieldov má na svojom území Bratislava, ale zaujímavé a kreatívne projekty sme našli vo všetkých kútoch Slovenska.

Projekt vedľa kaštieľa v Bernolákove

Bernolákovo sa nachádza dvadsať kilometrov od hlavného mesta a patrí k najrýchlejšie sa rozrastajúcim obciam na Slovensku. Pripravuje sa tu projekt pod názvom Manufaktúra. Jeho názov odkazuje na uhorskú kráľovnú Máriu Teréziu, ktorá v druhej polovici 18. storočia zriadila v Čeklísi, dnešnom Bernolákove, manufaktúru na výrobu súkna a kartúnku. Tá bola jednou z najvýznamnejších v severnom Uhorsku.

Manufaktúra leží iba pár desiatok metrov od barokového kaštieľa Esterházyovcov na okraji historického anglického parku. Architekt Boris Hrbáň zo spoločnosti Imagine Development tvrdí, že v projekte Manufaktúra sa od začiatku hľadal priestor na zachovanie histórie a vytvorenie miesta, kde sa bude bývať i pracovať. Chce zachovať prvky starého priemyselného areálu, keďže za bývalého režimu tu sídlil aj podnik Strojstav. Súčasťou projektu budú byty, domy, dielne, coworking či komunitný priestor.

Developer plánuje začať stavať v marci budúceho roka a výstavbu odhaduje na osemnásť mesiacov. Projekt má podľa Hrbáňa mierne zdržanie, keďže na všetky povolenia (stavebné i územné) developer čakal tri roky.

„Dostali sme sa do obdobia, keď sú materiály a hypotéky drahé, čo nám zasiahlo predpredaj nehnuteľností v projekte. Časť klientov od predpredaja odstúpilo,“ priznáva Hrbáň. Developer pracuje aktuálne na optimalizácií projektu, aby znížil náklady, pretože zistil, že kalkulované náklady na výstavbu prekročili rozpočet.

S generálnym staviteľom, ktorého si Imagine Development vybral v tendri začiatkom roka, sa dohodol na takzvanom open book kontrakte. Ten spočíva na transparentnosti, v rámci ktorej sa so staviteľom dohodne fixná cena za stavbu a prirážky k všetkým položkám, ktoré do nákladov vstupujú.

Obe strany spoločne obstarávajú stavebných dodávateľov a subdodávateľov jednotlivých časti stavby, ako je napríklad strecha, betonáž, ale aj drobnosti, ako sú okná či dvere. Boris Hrbáň priznáva, že pri brownfielde je komplikovanejšie plánovanie i naceňovanie. Keby sme všetko zbúrali a postavili tri paneláky, tak je to jednoduchšie a lacnejšie. Lenže my sa snažíme radšej robiť veci, ktoré majú aj nejaký charakter a čaro,“ dodáva.

Trenčín: Železničný most či Nová Merina

V Trenčíne magistrát aktuálne rieši revitalizáciu starého železničného mosta cez rieku Váh. Mesto ho chce do roku 2026 zmeniť na miesto relaxu, ktoré zároveň prepojí centrum s trenčianskou časťou Zámostie. Na 240 metrov dlhom moste by mala vzniknúť zelená promenáda pre chodcov a cyklistov, ktorú doplnia kaviarne, reštaurácie či letné kino. Po novom sa má most volať Fiesta. Projekt financuje Trenčín z eurofondov.

Mesto má smelé plány aj s priemyselným areálom trenčianskeho liehovaru Old Herold. Ten je od roku 2020 zaradený medzi technické pamiatky Trenčína. Leží na pravom brehu rieky Váh, neďaleko historického centra a je plný industriálnych zákutí.

Areál čiastočne funguje, ale postupne sa z neho stáva brownfield. V rámci projektu Trenčín si Ty, ktorý rieši rozšírenie centra k rieke Váh a na pravý breh, mesto zakomponovalo Old Herold do projektu ďalšieho využitia.

„V roku 2021 bola schválená zmena Územného plánu mesta Trenčín, ktorá pre areál nastavila hmotovú a výškovú reguláciu pre funkcie bývania a občianskej vybavenosti,“ upresňuje hovorkyňa mesta Trenčín Erika Ságová. Mesto pripravuje zmenu územného plánu aj v troch ďalších brownfieldoch – družstvo Opatová, lokalita Kara a časť areálu bývalej Ozety, kde už došlo k zmene lokality určenej na priemyselnú výrobu na lokalitu nabývanie.

Ku konkrétnym krokom došlo pri bývalej textilnej fabriky Merina, neďaleko centra Trenčína. Za otvorením tohto závodu z roku 1907 stála rodina priemyselníkov Tiberghienovcov z Francúzska. Názov Merina sa používal od roku 1949, keď bola fabrika znárodnená. V roku 1993 bol štátny podnik Merina sprivatizovaný.

Závod, ktorý vyrábal látky a priadze vyše sto rokov, ukončil výrobu v roku 2009, keď neustál ekonomickú krízu a konkurenciu textiliek z Číny. Vlastníctvo areálu sa rozdelilo medzi viacerých majiteľov.

„Asi štvrtina územia bola v územnom pláne už dávnejšie zaregulovaná ako polyfunkčná zóna bývania a občianskeho vybavenia. Zvyšok je predmetom prebiehajúcej zmeny územného plánu. Schválenie tejto zmeny predpokladáme koncom tohto roka,“ potvrdzuje Erika Ságová.

V lokalite vybuduje rezidenčný projekt Nová Merina, za ktorým stojí developer Occam Real Estate. „Aktuálne uvažujeme s realizáciou 700 bytov v štyroch fázach a celkové rozpočtové náklady dosahujú výšku 110 miliónov eur,“potvrdil projektový manažér v Occam Real Estate Michal Zvrškovec.

Developer kúpil pozemky vlani a následne bola vyhlásená urbanisticko-architektonická súťaž, ktorej súčasťou bolo aj mesto. „Aktuálne sa pripravujú podklady pre potrebnú zmenu územného plánu predmetného územia,“ vysvetľuje Zvrškovec.

Stavebný pozemok sa nachádza v severovýchodnej časti Trenčína v blízkosti hlavnej autobusovej a železničnej stanice a mestského parku. Súčasťou areálu je aj tepláreň s rozvodňou zo 70.rokov, ktorá by sa mohla zachovať.

Plánovaný začiatok výstavby prvej fázy avizuje v roku 2026. Ďalšie fázy budú pokračovať v závislosti od aktuálnych podmienok na realitnom trhu. Projekt plánujú dokončiť v roku 2030.

Trnava: Projekt cukrovaru a železničného depa

V meste Trnava sú dva zaujímavé projekty, ktoré sa budujú na brownfielde. Mesto v októbri tohto roka vyhlásilo súťaž, ktorej cieľom je získať najvhodnejší krajinársko-architektonický návrh pre územie bývalého železničného depa a opravárenských hál.

„V súčasnosti je územie bývalého depa, ktoré sa nachádza v juhozápadnej časti mesta, opusteným chátrajúcim brownfieldom s rozlohou približne troch hektárov s halami a prestrešenou plochou 2650 štvorcových metrov,“ upozorňuje hovorkyňa mesta Zuzana Hrinková Siebenstichová. Areál depa a jeho opravárenské haly slúžili na opravu pantografových súprav. Od roku 2008 je areál nevyužívaný a neskôr bol zaradený do registra environmentálnych záťaží.

Mesto plánuje územie citlivo revitalizovať a prinavrátiť mu život. Vybudovať by sa tu mal skatepark, ktorý by mal parametre na organizovanie medzinárodných súťaží. Priestory a plochy hál by boli prerobené tak, aby sa v nich mohli konaťšportové či kultúrne akcie. Predpoklad nákladov na realizáciu projektu mesto odhadlo na 7,7 milióna eur.

Oveľa reálnejšie kontúry má projekt v areáli trnavského cukrovaru. Cukrovar s viac než stometrovým komínom patrí medzi dominanty Trnavy. Založila ho skupina brnianskych obchodníkov v roku 1869, no spája sa s menom Karla Stummera, ktorý ho odkúpil v roku 1876. Patril medzi najväčšie cukrovary v strednej Európe.

Cukrovar ukončil výrobu v roku 2004, odvtedy chátral. Štyri najvýznamnejšie objekty sa stali národnými kultúrnymi pamiatkami: hlavná výrobná budova, oba cukorné sklady a administratívna budova.

Areál na ploche 25 hektárov vedľa historického centra čakal na svoje využitie až do roku 2020. Bratislavský developer United Industries, ktorému mimochodom patrí aj cukrovar v Sládkovičove, vtedy získal prvé územné rozhodnutie a ohlásil, že zmení trnavský brownfield na modernú mestskú štvrť so zachovaním industriálneho dedičstva.

Celkovo trinásť rezidenčných blokov je aktuálne rozpracovaných na tri etapy. Prvá finišuje, druhá je vo výstavbe a tretia sa aktuálne ponúka do predpredaja. Dokopy ide o 302 bytov. Prvú etapu so 119 bytmi čaká kolaudácia a väčšina je už predaná. Noví majitelia by mali dostať kľúče od bytov už na jar budúceho roka.

Investor sa plánuje popasovať s historickými budovami a ikonickým komínom, ktorýchce zachovať. „Budovy v budúcnosti prejdú citlivou rekonštrukciou. Ich presné využitie však bude známe neskôr, ale intenzívne sa zamýšľame nad nájdením takého využitia, ktoré bude nielen dôstojné vzhľadom na ich kultúrnu hodnotu,“ prezradil developer.

Banská Bystrica: Projekt Slovenky a Medený hámor

V severnej časti Banskej Bystrice leží nevýrazný zhluk priemyselných budov. Nachádza sa rovno pod štvorprúdovkou mestského okruhu, neďaleko od centra mesta. Meno Medený hámor pripomína ulica, ktorá ho lemuje z druhej strany. Funguje tu autoservis, fitness centrum či obchod so spojovacím materiálom. Nič, čo by pripomínalo päť storočí nepretržitej metalurgickej výroby na spracovanie medi.

Areál Medeného hámra tvoria štyri chránené objekty – hiarty, dielne, výrobné haly a vodný náhon. Ide o technickú pamiatku, ktorú sa snaží mesto v spolupráci s občianskym združením ZA Medený hámor prinavrátiť k životu.

Pred dvoma rokmi mestské zastupiteľstvo odsúhlasilo zámer nadobudnutia dvoch objektov historickej a kultúrnej pamiatky Medeného hámra do majetku mesta v celkovej hodnote 250-tisíc eur. Mesto dalo zatiaľ zrealizovať 3D vizualizáciu budov a okolia a architektonicko-historický výskum budov. Ambíciou mesta je využiť unikátny priestor a pretvoriť ho na kultúrno-spoločenské centrum, kde sa bude vzdelávať napríklad aj o histórii ťažby medi.

Ďalším projektom na platforme brownfieldu je projekt Rezidencie Slovenka, za ktorým stojí developer Proxenta. Územie, na ktorom vyrastie nová štvrť, má za sebou bohatú históriu. V 19. storočí bola na tomto území stoličková továreň, neskôr tu vznikla fabrika na výrobu súkna.

V 50. rokoch minulého storočia sem presťahovali textilnú továreň Slovenka, ktorá pôvodne sídlila pri Martine. Od roku 1954 bola Slovenka druhým najvýznamnejším textilným závodom v bývalom Československu. Po páde komunistického režimu závod postupne upadal. V roku 2011 nový majiteľ výrobu presťahoval a závod definitívne zatvorili.

Investičná skupina Proxenta nadobudla pozemky na výstavbu v roku 2022. Ide o projekt umiestnený v centre Banskej Bystrice, kde bude výstavba prebiehať vo viacerých etapách a počíta sa s 880 bytmi. Dopĺňať ich budú aj obchodné priestory. Projekt sľubuje implementáciu zelených technológií a prirodzenú integráciu riečky, ktorá pozemkom preteká.

“Aktuálne prebieha prípravná fáza projektu a povoľovacie procesy. Došlo k začleneniu susediaceho Strieborného námestia do celkového riešenia územia, takže s mestom Banská Bystrica na projekte spolupracujeme. Výstavbu plánujeme zahájiť koncom roka 2024,“ potvrdil PR manažérka Proxenty Lenka Kalafut Lendacká.

Žilina: Budova Vural či Modex

V Žiline je viacero browndfieldov, o využití ktorých mesto uvažuje. Ide napríklad o bývalý areál textilky Slovena, areál PCHZ (Podnik chemického priemyslu) či budovu Ciachovne, ktorá kedysi patrila elektrárňam a slúžila na ciachovanie prístrojov.

Mesto Žilina kúpilo túto budovu, ktorá je národnou kultúrnou pamiatkou, za symbolické euro od Žilinského samosprávneho kraja. Kraj totiž na náročnú rekonštrukciu budovy Ciachovne nemal peniaze. Žilina by v budúcnosti chcela budovu zrekonštruovať a vybudovať v nej zážitkové centrum či multifunkčnú sálu.

„Väčšinou sú brownfieldy len ideové štúdie, ktorých súčasťou je aj fotodokumentácia. Niektoré sú len v počiatku a pripravuje sa k nim zmena územného plánu z dôvodu ich nového využitia,“ priznáva vedúca odboru komunikácie mesta Žilina Katarína Gazdíková. Na niektoré bolo vydané stavebné povolenie, ale už niekoľko rokov sa čaká na ich realizáciu. Ide napríklad o mestský blok Elektrárne spoločne s administratívnou budovou, ktorú kúpila firma Istrofinal.

V meste sa realizujú menšie developerské projekty postavené na brownfielde. Príkladom je projekt Modex Residence, ktorý stojí na mieste bývalej textílky Modex. Tá od 50.rokov šila odevy a fungovala až do roku 2021, kedy zanikla. Developer Modex (patrí pod akciovú spoločnosť Teraz) začal vlani stavať 48 bytov a projekt plánuje dokončiť do konca budúceho roka.

Očakávaným projektom v Žiline je prestavba administratívnej budovy Vural na ulici Alexandra Rudnaya. Zachovaný by mal ostať skelet budovy. Z pôvodnej budovy chce developer Reinoo vybudovať polyfunkčný objekt pod názvom Rezidencie Bôrik so 107 bytmi aj s obchodnými prevádzkami.

Kedy bude projekt dostavaný, developer nekonkretizoval. „Posúva sa nám termín začatia prác pre povoľovacie procesy, takže detailné informácie zatiaľ nevieme poskytnúť,“ reagoval na otázky Reinoo.

Košice: Projekt WatsoNova

Hlavný architekt mesta Košice Petr Knapp eviduje v intraviláne približne desať brownfieldov, ktoré definuje ako potenciálne územia na transformáciu. Mesto ich plánuje zaradiť do nového územného plánu mesta.

K realizácii má najbližšie projekt WatsoNova, za ktorým stojí českej investičná skupina CTR. Brownfield sa po bývalých Východoslovenských tlačiarní zo 60.rokovs výmerou viac ako 30-tisíc štvorcových metrov má premeniť na polyfunkčnú štvrť. Investor vyhlásil vlani architektonickú súťaž, ktorú vyhral český ateliér Kuba & Pilař.

Investor má s novou štvrťou obrovské plány. Pribudne sedemsto bytov, hotel, reštaurácie, obchodné centrum s komerčnou plochou 6000 štvorcových metrov, ale aj kancelárske priestory a parky. Investor sľubuje, že zachová časť strojového vybavenia tlačiarní.

Projekt dostal v septembri tohto roku zelenú od povoľovacích úradov. Predpokladaný termín začatia výstavby v januári 2024 sa mierne posunie. „S výstavbou začneme v treťom kvartáli budúceho roka,“ tvrdí riaditeľ Real Estate skupiny CTR Ján Horváth. Zároveň sa posunie aj ukončenie celého projektu. Developer plánuje projekt rozdeliť na dve etapy. Prvá by mala byť hotová koncom roku 2026 a druhá o tri roky neskôr. Spoločnosť CTR odhaduje, že investičné náklady by sa mali hýbať okolo 50 miliónov eur.

V Košiciach má CTR na konte už projekty Multicenter Košice, Business Centre Košice, Rezidencia pri radnici či projekt Albelli. Posledný spomínaný projekt bol postavený na brownfielde po pôvodných Odevných závodoch kapitána Nálepku.

Ďalším projektom v Košiciach je nové mestské centrum Košice – Hornád s rozlohou 124 hektárov. Mesto Košice hľadalo jeho budúcnosť v medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaži.

„Základné princípy víťazného návrhu od pražského štúdia Gogolak & Grasse sa teraz implementujú do nového územného plánu mesta,“ potvrdil hlavný architekt Petr Knapp.

Šedý priestor industriálnej zóny chce mesto zmeniť na byty, počíta sa tu s novou nemocnicou či presťahovaním okresného úradu. Ide však o dlhodobý projekt na desiatky rokov, ktorý jev štádiu vízie ako inšpirácia pre ďalšie generácie, ako ochrániť historické jadro mesta.

Prešov ako centrum Šariša eviduje na svojom území niekoľko brownfieldov, ale na rozdiel od Košíc neeviduje na stole žiaden aktuálny projekt, v ktorom by sa mesto alebo súkromný developer angažoval. Pritom objektov má podľa hovorkyne Terézie Rácovej požehnane, či už ide o bývalé hydinárske závody, ktoré tvorí niekoľko budov, bývalé Zápotockého kasárne, rušňové depo, alebo bývalý areál záhradníckeho podniku ZASAP na Košickej ulici.

„Kedysi tam boli mestské skleníky, v súčasnosti sú opustené,“ vysvetľuje Rácová. Je to nevyužitý potenciál, pretože Prešov má tendenciu sa rozrastať do šírky a satelitných obcí a chýba mu zahusťovanie širšieho centra.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 11-12/2023