Rezidenčný trh v strednej a východnej Európe najvýraznejšie ovplyvňujú tri významné faktory

Význam zelených a energeticky úsporných budov pre nájomcov sa výrazne zvyšuje v dôsledku finančných benefitov, ktoré z nich vyplývajú a nových usmernení ESG (Environmental Social Governance) požiadaviek v oblasti ekologickej udržateľnosti a sociálnej zodpovednosti.

V porovnaní s koncom roka 2021 a 2022 došlo k výraznému medziročnému nárastu ponuky bytov v sektore súkromného nájomného bývania (PRS – private rented sector) v krajinách strednej a východnej Európy, ako sú Maďarsko (+301 %), Rumunsko (+244 %), Poľsko (+217 %) a Bulharsko (+173 %), uvádza sa v správe spoločnosti Colliers,

Dorota Wysokinska-Kuzdra, Senior Partner, Corporate Finance & Living pre strednú a východnú Európu, komentuje:

„Trh s bývaním (najmä súkromné nájomné bývanie, študentské bývanie a spolubývanie) v strednej a východnej Európe je menej rozvinutý ako v západnej Európe. Väčšina bytového fondu v regióne je stále vo vlastníctve súkromných osôb alebo obcí. V posledných rokoch došlo v regióne k nárastu inštitucionálneho nájomného trhu, najmä v hlavných mestách Varšava, Praha, Budapešť a Bukurešť, ale v menšej miere aj v Sofii a Bratislave. Regionálne trhy tiež začali rásť, predovšetkým v Poľsku a v Českej republike“.

Hlavné faktory trhu s bývaním v strednej a východnej Európe

Urbanizácia a migrácia

S pokračujúcim rozrastaním sa miest v strednej a východnej Európe sa zvyšuje dopyt po nájomnom bývaní v mestských oblastiach. Mnoho ľudí sa sťahuje z vidieckych oblastí do miest za prácou, vzdelaním a ďalšími príležitosťami. Mnohí z týchto jednotlivcov hľadajú flexibilné a kvalitné nájomné bývanie, čo vedie k zvýšenému dopytu po nájomných bytoch a spravovaných nehnuteľnostiach.

Nedostatok ponuky

Ďalším faktorom rastu trhu s bývaním v strednej a východnej Európe bol nedostatok ponuky bytov, a tiež rastúci počet inštitucionálnych investorov, ako sú súkromné kapitálové spoločnosti alebo špecializované fondy, ako aj realitné investičné fondy, ktoré začínajú investovať v regióne. Lákadlom sú pomerne nižšie náklady a vyššie potenciálne výnosy v porovnaní so západnou Európou, ako aj rastúci dopyt po nájomnom bývaní.

Rastúca stredná trieda

Keďže stredná trieda v krajinách strednej a východnej Európy neustále rastie, čoraz viac ľudí si môže dovoliť prenajať byty z fondov PRS. Zvyšuje sa aj ochota zaplatiť za kvalitnejšie služby, interiérový dizajn a lepšiu lokalitu. Inštitucionálny prenájom prináša viacero výhod, hoci je drahší ako prenájom ponúkaný individuálnymi prenajímateľmi. Nájomníci ho aj napriek tomu uprednostňujú mnohé existujúce objekty PRS disponujú zoznamami záujemcov o nasťahovanie.

Cenová dostupnosť

Rastúce náklady úverov na bývanie spôsobujú, že časť obyvateľstva si jednoducho nemôže dovoliť kúpiť byt alebo sa nechce viazať dlhodobými úverovými záväzkami. Inštitucionálny nájom je často lacnejší ako splátka úveru a pre jednotlivcov oveľa pružnejší a flexibilnejší.

Vojna na Ukrajine

Prebiehajúca vojna na Ukrajine má významný vplyv na dopyt po projektoch bývania v regióne strednej a východnej Európy, hoci rozsah tohto vplyvu sa môže v jednotlivých krajinách a lokalitách líšiť. Náhly nárast počtu obyvateľov spôsobený osobami vysídlenými z dôvodu vojny a sťahujúcimi sa do iných krajín strednej a východnej Európy výrazne zvýšil dopyt po nájomných bytoch vrátane projektov PRS, ako aj študentského bývania, najmä v krajinách ako Rumunsko, Poľsko a Maďarsko.

Hoci sa mohlo zdať, že nárast dopytu bude dočasný, zostáva na vysokej úrovni.To má za následok obmedzenú dostupnosť bytov a pretrvávajúce vysoké ceny nájomného vo veľkých mestách. Očakáva sa, že táto situácia bude pretrvávať dlhodobo.

Spoločné služby

Stredná a východná Európa je najvýznamnejším regiónom pre sektory BPO (outsorcing obchodných procesov), SSC (strediská zdieľaných služieb), IT a R&D (výskumu a vývoja), ktoré naďalej rastú z hľadiska investícií a pracovných miest. Prispievajú k tomu najmä nižšie prevádzkové náklady, ako aj dostupnosť zodpovedajúco vzdelaných zamestnancov. Uvedené skutočnosti majú vplyv na dopyt po rezidenčných projektoch v najväčších mestách regiónu CEE.

Prechod na prenájom

V krajinách strednej a východnej Európy je historicky veľmi silný trh kupujúcich, ktorý je výrazne väčší ako v krajinách západnej Európy, kde vidíme vyšší podiel nájomcov. Očakáva sa, že tento trend sa postupne obráti. Mladšie generácie majú tendenciu uprednostňovať nájom pred vlastníctvom – rozhodujú sa pre životný štýl, ktorý umožňuje mobilitu a oceňujú koncepty zdieľanej ekonomiky. Prenájom sa môže stať jedným z najdôležitejších trendov, ktoré budú v nasledujúcich rokoch formovať trh s bývaním.

Študentské ubytovanie a co-livingna vzostupe

Trh súkromného študentského ubytovania po spomalení počas pandémie opäť naberá na dynamike. Trh so študentským bývaním v krajinách CEE-6 je z veľkej časti zloženýzo študentských internátov patriacich univerzitám. Ubytovanie v súkromnom vlastníctve je stále relatívne novým a rastúcim segmentom trhu. Trh segmentu co-livingje tiež novým fenoménom, ktorý pomaly rastie. Zo šiestich analyzovaných krajín je táto forma bývania známa len v Českej republike, Poľsku a na Slovensku.

Ceny domov stále rastú

Ceny domov v Európskej únii majú za posledných 10 rokov stabilne rastúci trend. V rokoch 2015 až 2021 došlo v krajinách EÚ-27 k nárastu celkovo o 38 %. Niektoré z najväčších nárastov boli zaznamenané v strednej a východnej Európe, vrátane najvyššieho, ktorý bol zaznamenaný v Maďarsku (+108 %), so silným nárastom v Českej republike (+84 %) a na Slovensku (+54 %), po ktorých nasledovalo Bulharsko (+49 %), Poľsko (+48 %) a Rumunsko (+34 %). Najnižší nárast spomedzi krajín EÚ bol zaznamenaný v Taliansku (+3 %) a na Cypre (+4 %).

Rastúce postavenie energeticky účinných budov

Význam zelených a energeticky úsporných budov pre nájomcov výrazne rastie, a to nielen ako súčasť výsledkov usmernení ESG, ale aj pre ich finančné prínosy. V dôsledku toho môžeme čoskoro očakávať rastúci rozdiel v preferenciách zelených a energeticky efektívnych budov vo všetkých krajinách strednej a východnej Európy. To by sa malo týkať všetkých sektorov nehnuteľností vrátane rezidenčného sektora.