Riešenia krízovej situácie nájomného bývania

Na Slovensku predstavuje nízka regionálna mobilita jeden zo zdrojov nedostatočného využitia pracovnej sily. Slováci sa podľa Organizácie pre ekonomickú spoluprácu a rozvoj (OECD) sťahujú za prácou oveľa menej než v susedných krajinách EÚ.

Flexibilita a mobilita pracovnej sily pritom vedie k jej efektívnejšej alokácii medzi firmami a vytvára ekonomicky aktívnemu obyvateľstvu širšie možnosti na lepší výber zamestnania a vyššie ohodnotenie.

Nízka mobilita na trhu práce môže negatívne pôsobiť na ekonomický rast. Dochádza k ne­efektívnemu využitiu a rozdeleniu ľudských zdrojov. Ľudia odmietajú pracovné príležitosti v iných regiónoch, v ktorých by mohli vytvárať vyššiu pridanú hodnotu, a teda aj dostávať vyššiu mzdu.

Vyššia nezamestnanosť a obmedzenie rastu produktivity sa odzrkadľujú v nižšej ekonomickej výkonnosti a menej inkluzívnom ekonomickom raste. Toto sa vo veľkej miere prejavuje vo výrazne diferencovanej regionálnej nezamestnanosti na Slovensku.

Trh s bývaním je jedným z faktorov vplývajúcich na regionálnu mobilitu pracovnej sily. Podľa OECD majú politiky bývania vplyv na celkovú ekonomickú výkonnosť a životný štandard. Ovplyvňujú použitie úspor domácností, ako aj mobilitu pracovnej sily.

Situácia na trhu s bývaním

V počte bytov na tisíc obyvateľov Slovensko výrazne zaostáva za európskym priemerom. Podľa údajov Sčítania obyvateľov, domov a bytov 2011 predstavoval počet obývaných bytov na tisíc obyvateľov 329 bytov, pričom priemer EÚ sa pohyboval okolo 395 bytov.

Na dosiahnutie priemernej európskej vybavenosti obyvateľov obývanými bytmi by bolo potrebné mať na Slovensku k dispozícii o takmer 400-tisíc funkčných bytov viac. V posledných rokoch sa nedarilo tento nepriaznivý stav zásadne meniť.

Od roku 2011 prírastok dokončených bytov na Slovensku predstavuje len 112,5 tisíca bytov, z toho len 4,3 tisíca bytov pribudlo vo verejnom sektore. Dostupnosť bývania je tak na Slovensku v porovnaní s ostatnými krajinami EÚ stále veľmi nízka.

Na Slovensku je trh s nehnuteľnosťami charakterizovaný vysokým podielom bytov obývaných vlastníkmi (tzv. vlastnícke bývanie). Podľa viacerých ekonómov vysoký podiel vlastníckeho bývania v strednodobom období zvyšuje mieru nezamestnanosti. Na druhej strane takmer neexistuje trh s regulovaným nájomným bývaním.

Nájomné bývanie s regulovaným nájmom podľa Eurostatu tvorilo v roku 2017 iba 1,5 % z celkového počtu obývaných nehnuteľností. Podiel bytov s trhovým nájmom je tiež značne pod priemerom EÚ (8,5 %). Celý nájomný sektor tak tvorí na Slovensku len 10 % z celkového počtu obývaných bytov. Pričom v EÚ je to až 30 %.

Podiel bytov s regulovaným nájmom na Slovensku sa dlhodobo nezvyšuje. V 90. rokoch prebehla na Slovensku masívna privatizácia bytového fondu. Podiel bytov s regulovaným nájmom tak poklesol na minimum. V krajinách V3 sa podiel bytov s regulovaným nájmom výrazne znížil aj po roku 2008.

Za týmto poklesom je ukončenie regulácie cien tzv. reštituovaných bytov. Podiel bytov s regulovaným nájomným na celkovom bytovom fonde je v krajinách V3 v porovnaní so Slovenskom takmer 5-násobne vyšší. V EÚ podiel týchto bytov zostáva na konštantných 10 až 11 %.

Nástroje politiky bývania

Štát podporuje bývanie cez viaceré nástroje. Podpora hypotekárnych úverov pre mladých a štátna prémia v stavebnom sporení sú nástroje zamerané prevažne na podporu vlastníckeho bývania. Tieto nástroje sa novými legislatívnymi opatreniami stali adresnejšími.

Dotácie na rozvoj bývania poskytované MDV SR slúžia primárne na výstavbu nájomných bytov vo vlastníctve obcí. V podpore bývania najviac dominuje ŠFRB, ktorý poskytuje komplexnú podporu obnovy bytového fondu, nájomného, ako aj vlastného bývania. V roku 2016 takmer dve tretiny štátnej podpory prúdili cez tento nástroj.

ŠFRB v posledných rokoch poskytuje podporu najmä pri obnove bytového fondu – takmer štyri pätiny priznaných úverov v roku 2016. Tento vývoj je sčasti spôsobený čerpaním fondov EÚ, ktoré sú na tento účel naviazané, a zlým technickým stavom bytového fondu staršieho ako 30 rokov.

Od roku 2010 do roku 2016 poskytol ŠFRB úvery na obnovu bývania vo výške 1,15 mld. eur. Z toho takmer 60 % z fondov EÚ a spolufinancovania. Dotácie z MDV SR sú v posledných rokoch takmer výlučne alokované do výstavby nájomných bytov.

Štátna podpora bývania zo ŠFRB a dotácií MDV SR je čerpaná vo väčšej miere v rozvinutejších krajoch. Najväčší objem podpory sa čerpal v Trnavskom kraji (380 mil. eur). V porovnaní s Banskobystrickým krajom je to na jedného obyvateľa viac ako 2-násobok.

V roku 2016 prúdila až pätina všetkých úverov do Bratislavského kraja, pričom v tom istom roku išlo do Banskobystrického, Žilinského, či Prešovského kraja menej ako 10 % podpory. Využívanie podpory bývania sa sústreďuje v tých regiónoch, kde je zvýšený dopyt po pracovnej sile. Nastavenie nástrojov tak reaguje na potreby trhu.

Štát dlhodobo podporuje aj vlastnícke bývanie, ktoré môže pôsobiť protichodne vo vzťahu k podpore nájomného bývania. Len prostredníctvom štátneho príspevku k hypotekárnym úverom štát podporil približne 73-tisíc hypoték v objeme 3,1 mld. eur.

Výška štátnej podpory v tomto nástroji za roky 2010 až 2016 predstavovala 203 mil. eur. Tieto nástroje viažu pracovnú silu na jedno miesto a môžu pôsobiť protichodne vo vzťahu k nástrojom na podporu nájomného bývania.

V roku 2016 takmer dve tretiny prijímateľov prémie k stavebnému sporeniu predstavovali osoby s príjmom do polovice priemernej mzdy. Túto skupinu tvorili prevažne deti do 18 rokov a dôchodcovia. Je otázne, či tieto skupiny obyvateľov používajú stavebné sporenie účelovo – na stavebné účely.

Hlavne v prípade detí sa môže ísť o doplňujúci a pre rodičov relatívne atraktívny sporiaci produkt. Po ukončení 6-ročného sporiaceho cyklu bolo možné peniaze voľne vybrať a použiť ich na akýkoľvek účel. Táto možnosť sa však novelou zákona účinnou od začiatku roka 2019 zrušila.

Ako rozvíjať trh s dostupným ­nájomným bývaním

Štát môže podporou bývania sledovať rôzne ciele. Vláda môže chcieť orientáciou bytovej politiky na mladé rodiny dosiahnuť zvýšenie pôrodnosti cez zabezpečenie stabilného vlastníckeho bývania či podporovať domácnosti ohrozené chudobou.

Bytová politika môže byť zameraná aj na zníženie počtu marginalizovaných skupín, preplnených domácností či domácností, kde spolu žijú viaceré generácie. Samosprávy môžu bytovú politiku využiť aj ako nástroj na pritiahnutie ­nedostatkových profesií.

V neposlednom rade môže štát sledovať environmentálne ciele cez zníženie energetickej náročnosti bytov. Nástroje bytovej politiky a ich využitie sa v závislosti od zvoleného cieľa môžu líšiť. Nasledujúce odporúčania sú formované s ohľadom na zvýšenie podpory mobility pracovnej sily.

Zlepšiť dostupnosť bývania sa dá napríklad zavedením povinného podielu bytov s regulovaným nájmom v nových developerských projektoch. Na Slovensku by sa mala takáto regulácia uplatňovať najmä vo väčších mestách v úzkej spolupráci so samosprávou.

Na výstavbu sociálnych bytov v projekte by bolo možné čerpať návratnú podporu zo ŠFRB. Týmto spôsobom sa zabezpečí ich financovanie bez nadmerného zaťaženia developera. Mesto by stanovovalo max. výšku nájmu v týchto bytoch ako percentuálny podiel z priemernej, resp. mediánovej mzdy v danom kraji a zohľadňovalo by aj príjem rodiny.

Mesto by malo do bytov vyberať nájomcov podľa transparentne zverejnených kritérií a poradovníkov. Pri vlastníctve a správe týchto bytov sa ponúka viacero možností. Developer by napríklad mohol správu bytov nechať na mesto, prípadne na „sociálnu nájomnú agentúru“. Po splatení úveru zo ŠFRB by developer mohol preniesť vlastníctvo na mesto, prípadne si ho ponechať.

Ďalším vhodným opatrením by bolo umožnenie a preferovanie vyplácania poplatku za rozvoj vo forme mestských nájomných bytov. V súčasnosti môže obec vyberať poplatok za rozvoj, ktorý má následne povinnosť investovať do sociálnej vybavenosti danej lokality.

Jednou z možností využitia zdrojov z poplatku za rozvoj je výstavba sociálneho bývania. Legislatívnou úpravou sa môže stanoviť možnosť úhrady časti poplatku za rozvoj priamo vo forme sociálnych nájomných bytov.

Vyššia mobilita pracovnej sily a lepšia dostupnosť bývania sa dajú dosiahnuť zavedením príspevkov na nájomné bývanie pre pracujúcich. Nájomníci platiaci trhové nájomné sú mobilnejší v porovnaní s nájomcami platiacimi regulované nájomné.

Keďže výška nájomného v trhovo nájomných bytoch môže byť v porovnaní s nájomným v bytoch s regulovaným nájmom neúmerne vysoká, môže odrádzať od presťahovania sa. Zavedenie príspevkov na bývanie by malo byť sprevádzané zvýšením počtu nájomných bytov. V opačnom prípade môže opatrenie viesť iba k zvýšeniu nájomného.

V daňovej oblasti by bolo vhodné upraviť daň z nehnuteľností. Na Slovensku tvorí príjem z majetkových daní len 1,5 % z celkových príjmov verejnej správy. Oproti priemeru krajín OECD je to približne len štvrtina. MF SR, ako aj OECD odporúča, aby sa na Slovensku postupne upravili alebo zvyšovali dane z nehnuteľností.

Vyššie dane z nehnuteľností by samosprávam umožnili výraznejšie investovať do rozvoja bytového fondu s regulovaným nájomným a dovolili by zaviesť zvýhodnenú sadzbu pre byty s regulovaným nájmom. Vyššie dane by mohli tiež penalizovať vlastníkov neobývaných bytov a motivovať ich tak k ponuke bytov na prenájom.

Z pohľadu financovania bytového fondu s regulovaným nájmom by bolo vhodné umožniť primerané zvyšovanie nájmov v týchto bytoch. Maximálna cena ročného nájomného v bytoch s regulovaným nájmom je 5 až 10 % z obstarávacej ceny.

Obstarávacia cena sa časom nezvyšuje, teda nerastie ani maximálne nájomné. Po dlhom období (20 – 30 rokov) sa náklady na údržbu a opravu bytov značne navýšia (inflácia, rast miezd). Režijné náklady bytov nie sú obce v dlhodobom období schopné financovať len z nájomného.

Výstavba nájomných bytov môže byť pre niektoré obce (napr. Bratislava) obmedzená nedostupnosťou alebo vysokými cenami pozemkov. V mestách, kde cena pozemku tvorí významnú časť obstarávacích nákladov, by bolo vhodné rozšíriť možnosti podpory zo ŠFRB aj na kúpu pozemku.

Forma podpory by sa tak zrovnoprávnila aj pre samosprávy. V súčasnosti môžu zvýhodnený úver na kúpu pozemku získať iba právnické osoby (firmy). Administratívna a časová náročnosť získania podpory na výstavbu bytov s regulovaným nájmom môže odrádzať firmy a samosprávy. Podmienky čerpania podpory zo ŠFRB upravujú viaceré legislatívne predpisy.

Navyše je žiadosť o úver spojená so značnou byrokraciou. Takto upravovaná podpora sa stáva neprehľadnou. V niektorých prípadoch tak môže neprehľadnosť legislatívy odrádzať uchádzačov o čerpanie podpory a brzdiť rozvoj dostupného bývania. Preto bude vhodné zjednodušiť schému poskytovania úverov zo ŠFRB.

Vladimír Peciar, analytik odboru štrukturálnych a výdavkových politík
Je zamestnacom na MF SR, venuje sa prognóze vládnych výdavkov a analýzam firemných dát.

TOP 352 stavebných firiem s úplným komentárom výsledkov nájdete v ASB Almanach stavebníctva 2018/2019.

• Rast slovenskej ekonomiky vlani vrcholil. Čaká nás tento rok pokles?
• TOP 1236 stavebných firiem na Slovensku v 9 rebríčkoch podľa segmentov
• Nedostatok bytov a masívny dopyt. Dokedy?
• Rast retailových úverov sa mierne spomalil.

Potrebujete informácie hneď? Kúpte si online publikáciu za zvýhodnenú cenu.