Situácia na realitnom trhu s novostavbami a so sekundárnymi nehnuteľnosťami
Ak bude pokračovať trend znižovania úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, predpokladá sa, že by ceny nehnuteľností mohli začať rásť. Zaujímavé bude sledovať, ako sa na tomto raste odrazí konsolidačný balíček.
realitný maklér Kami Profit | Zdroj: Kami Profit
Po viac ako dvojročnom oslabenom dopyte po kúpe nehnuteľností, keď bol kupujúci pánom na trhu predovšetkým vďaka výraznému nárastu úrokových sadzieb, sa situácia začína konečne zlepšovať. Mnohí záujemcovia si postupne zvykajú na aktuálne úrokové sadzby a spotrebiteľská nálada na realitnom trhu sa stabilizuje. Toto zlepšenie však prichádza v čase, keď do hry vstupuje nový faktor – konsolidačný balíček vlády.
Zvýšenie základnej sadzby DPH z 20 na 23 % od 1. januára 2025 môže mať zásadný vplyv na kupujúcich nehnuteľností. V praxi to znamená, že pri kúpe dokončeného bytu v novostavbe v hodnote 250 000 € zaplatíme do konca roka 2024 túto sumu bez zmeny. Avšak od 1. januára 2025 sa cena zvýši o 3 %, čo predstavuje dodatočných 7 500 €. To nie je zanedbateľná suma a mnohí kupujúci si uvedomujú, že za ňu si môžu zakúpiť kvalitnú kuchynskú linku alebo zariadiť byt podľa svojich predstáv.
Preto ak plánujete rezervovať alebo kúpiť nehnuteľnosť v novostavbe, naozaj nie je na čo čakať. Developeri taktiež zintenzívnili marketingové aktivity a sústreďujú sa na dopredaj dokončených bytových jednotiek. Očakáva sa, že v 4. kvartáli tohto roka dôjde k najsilnejšiemu predaju, keď sa mnohí váhaví záujemcovia rozhodnú pre nákup pred koncom roka, aby sa vyhli vyšším nákladom.
Na porovnanie môžeme spomenúť zvýšenie DPH v Estónsku, ktoré od januára 2024 stúplo z 20 na 22 % a malo na realitný trh viditeľný vplyv. Očakávané zvýšenie DPH podnietilo výrazný nárast počtu realitných transakcií v decembri 2023, pretože developeri a kupujúci sa snažili uzatvoriť obchody ešte pred nadobudnutím platnosti novej sadzby.
Čo sa týka rozostavaných a nedokončených bytov, aj v týchto prípadoch je možné ušetriť na nižšej sadzbe DPH. Ak sa dohodnete s developerom na vyššej platbe pri platbe prvej časti kúpnej ceny (zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ZoBKZ) a zaplatíte napríklad 50 % z kúpnej ceny pred koncom roka, vyššiu sadzbu DPH zaplatíte iba zo zvyšku kúpnej ceny po kolaudácii. Takéto navýšené platby odporúčam robiť iba pri overených developeroch, ktorí majú spoľahlivú históriu postavených projektov a sú na trhu dlhší čas. V opačnom prípade sa vystavujete riziku.
V súčasnosti sme spustili predaj projektu Byty Ružinov v atraktívnej rezidenčnej lokalite Ružinov-Mlynské Luhy. Tento projekt ponúka moderné a kvalitné bývanie, ktoré môže byť ideálnou voľbou pre tých, ktorí chcú investovať do nehnuteľnosti za aktuálnych podmienok. Záujemcovia majú teraz jedinečnú príležitosť rezervovať si svoj byt a vyhnúť sa tak zvýšenej DPH. Nezabudnite, že čas hrá kľúčovú úlohu – čím skôr sa rozhodnete, tým viac môžete ušetriť!
Na sekundárnom trhu nehnuteľností sa situácia vyvíja o niečo pomalšie, ale aj tu sa začínajú objavovať náznaky oživenia v porovnaní so začiatkom roka. Predávajúci si uvedomili, že ak chcú svoju nehnuteľnosť predať, musia prispôsobiť cenovku aktuálnym podmienkam na trhu. V čase nízkych úrokových sadzieb, do mája 2022, sa úrokové sadzby pohybovali na úrovni 1 %, čo povzbudzovalo kupujúcich k investíciám do nehnuteľností. Avšak po zvýšení úrokových sadzieb sa ceny starších sekundárnych nehnuteľností, najmä panelových bytov, začali prudšie znižovať v niektorých lokalitách aj o viac ako 10 %. Tento trend spôsobil, že nožnice medzi cenou novostavieb a starších nehnuteľností sa začali otvárať viac, pričom cenový rozdiel medzi starými a novými nehnuteľnosťami sa zväčšil.
V súčasnosti sa, vzhľadom na vyššie ceny novostavieb, mnohí kupujúci obracajú na sekundárny trh, kde môžu nájsť výhodnejšie ponuky. Podľa posledných štatistík sa priemerná cena starších bytov v Bratislave v poslednom roku znížila o približne 5 %, zatiaľ čo ceny novostavieb vzrástli o 8 %. Tento trend naznačuje, že kupujúci sú a budú motivovaní hľadať kvalitné bývanie za dostupnejšie ceny. Bývanie v novostavbe sa preto stáva luxusom.
Mnohí predávajúci, ktorí sa rozhodli nehnuteľnosti predať, sa musia prispôsobiť trhu a nastaviť ceny tak, aby prilákali záujemcov. V súčasnosti môžeme na sekundárnom trhu pozorovať rastúci dopyt po nehnuteľnostiach vo vyhľadávaných lokalitách, ktoré sú dobre dostupné a ponúkajú kvalitné bývanie so službami a s kvalitnou infraštruktúrou, čo má priamy vplyv na ceny v týchto oblastiach.
Celkovo môžeme konštatovať, že na sekundárnom trhu nehnuteľností je viditeľný posun, ktorý odráža prispôsobenie trhu novým realitám. Kupujúci sa stávajú opatrnejšími a viac zvažujú svoje rozhodnutia, čo môže viesť k stabilizácii cien a oživeniu trhu v nasledujúcich mesiacoch.
V roku 2024, na jeho začiatku, dosiahli ceny nehnuteľností na Slovensku dno, keď bolo najvhodnejšie obdobie na kúpu nehnuteľnosti. V roku 2025 môžeme očakávať pokračovanie rastu cien realít, najmä ak Európska centrálna banka (ECB) opäť pristúpi k znižovaniu úrokových sadzieb.
Predpovedať presné tempo rastu cien je zložitá úloha, pretože globálne trhy môžu byť ovplyvnené rôznymi externými faktormi. Avšak ak nedôjde k výrazným zmenám, rast bude pravdepodobne pomalší ako v období 2020 až 2022.
Zníženie úrokových sadzieb ECB viackrát za sebou by mohlo urobiť hypotéky dostupnejšími, čo by viedlo k zvýšenému dopytu. Táto situácia by mohla spôsobiť okamžitý nárast cien nehnuteľností.
Pri pohľade na situáciu je jasné, že ceny nehnuteľností a úrokové sadzby sú v opačnej korelácii. Keď sú ceny nižšie, hypotéky bývajú drahé a, naopak, pri vyšších cenách sú hypotéky lacnejšie. To núti kupujúcich zvážiť, ktorá možnosť im viac vyhovuje. Aktuálne sa nachádzame v zaujímavej situácii, keď ceny nehnuteľností začínajú rásť, zatiaľ čo úrokové sadzby sú stále relatívne vysoké – v priemere 4 %.
Medzi rokmi 2021 a 2022 boli na Slovensku nulové úrokové sadzby. Je otázne, či sa niečo podobné môže zopakovať po tom, čo centrálne banky budú pokračovať v expanzívnej menovej politike. Odpoveď na túto otázku nie je jasná, no je pravdepodobné, že sa podobnej situácie nedočkáme. Skôr sa dá očakávať stabilizácia úrokovej sadzby.
TEXT + FOTO: Viktor Obtulovič, realitný maklér Kami Profit
Zdroj: PR článok KAMI PROFIT, s.r.o.
