Slovenské stavebníctvo 32 rokov po nežnej revolúcii

Stavebníctvo je odrazom ekonomickej sily spoločnosti. To, čo obyčajný Slovák nepreje, neprekúri a neprecestuje, vloží do stavby.

Podľa toho, koľko sme schopní investovať, by teda naša ekonomika mala byť štyrikrát slabšia ako česká, trikrát slabšia ako maďarská, ale až sedemkrát slabšia ako rakúska. Možno je to trocha zavádzajúce tvrdenie, ale nie je ďaleko od pravdy.

Stavebníctvo zažíva ťažké časy

Slovenské stavebníctvo vykazuje enormné poklesy. Poklesy sú v protiklade s okolitými trhmi, ktoré rastú. Slovenské poklesy sú najväčšie v Európskej únii (pozri obr. 1). Čo je ešte horšie, tieto prepady zaznamenávame z nízkych základov. Spomedzi okolitých krajín sme na tom najhoršie a každoročne viac zaostávame (pozri obr. 2). Výsledkom nemôže byť nič iné ako to, že naša stavebná produkcia je štyrikrát nižšia ako česká, 3,5-krát nižšia ako maďarská a sedemkrát menšia ako rakúska (pozri obr. 3).

Prostriedkov, ktoré dokážeme investovať, máme jednoducho málo. Štát nedokáže zabezpečiť, aby nás o i tak chudobné zdroje neoberali špekulanti a armáda štátnych zamestnancov, ktorú desaťročia chováme (pozri obr. 4 až 6) a ktorých efektivita je zarážajúco nízka.

Obr. 6 Vývoj príjmov verejného zdravotného poistenia za ekonomicky aktívne osoby a poistencov štátu Zdroj: MF SR, Štátny rozpočet, Daňové príjmy, IFP, ÚDZS Pozn.: Údaje za rok 2021 odhad MF SR, údaje od roku 2022 plán. Rozdiel medzi počtom poistencov a občanov SR vychádza z pobytu cca. 290 tis. občanov SR mimo územia SR. | Zdroj: Klub 500

V povoľovaní stavieb sme na chvoste

Čo je asi ešte horšie, štát nielenže nedokáže generovať potrebné množstvo objednávok, ale nedokáže reagovať ani na výzvy doby a pripraviť sériu pravidiel, ktoré by umožňovali investorom rýchlo získať povolenie stavať. V tejto „disciplíne“ sme jedna z najhorších krajín na svete.

Vybavovanie stavebného povolenia na Slovensku trvá v priemere až 300 dní. (Čo je do značnej miery zavádzajúca štatistika, pretože priemerne veľké stavby sa u nás povoľujú násobne dlhšie.) Na porovnanie napríklad vo Fínsku je stavebné povolenie vydané v priemere za 65 dní. Zo 190 krajín, ktoré hodnotí Svetová banka v rebríčku Doing Business, sa Slovensko v minulom roku umiestnilo až na 146. mieste.

Toto sa deje napriek tomu (alebo možno vďaka tomu), že máme tak veľa úradníkov, ktorých úlohou je aj sprocesovať stavebné konanie. Nielen štát, ale aj samospráva totiž zamestnáva z roka na rok viac úradníkov. Ich „péenky, očeérky a dovolenky“ sa stali povestnými.

Aj v samospráve výdavky na mzdy neustále rastú. Primát má v tomto asi hlavné mesto, ktorému za posledné dva roky počet zamestnancov stúpol o viac ako 100 %! Nejeden primátor má plat porovnateľný s premiérom. Nájdu sa aj takí, ktorí ho majú dokonca vyšší. Zbytočné VUC-ky si takisto odkroja svoj diel. A tak neostáva na investície. Len si spomeňme, koľko sme za posledných 32 rokov postavili škôl a nemocníc.

Rastúce dane zvyšujú ceny nehnuteľností

Výsledkom „prejedania“ nie je a nemôže byť len to, že čoraz menej investujeme, čo nás nepochybne dobieha. Vidieť to na našich cestách, mostoch a nemocniciach. A cítiť to aj na tom, že štát nám neustále zvyšuje dane. Rastúce dane majú dosah aj na ceny nehnuteľností. Dôvodom enormne drahých nehnuteľností u nás je nielen ich nedostatok na miestach, kde sú žiadané, ale aj ich enormné daňové zaťaženie. Opäť malé porovnanie. Byty na Slovensku sú zaťažené 20 % DPH, v susednom Česku je DPH na byty 15 % a v Maďarsku dokonca iba 5 %.

Okrem nepriamych daní, akou je DPH, máme aj dane „skryté“. Medzi tzv. „skryté“ dane patrí napríklad daň za rozvoj. Názov „daň za rozvoj“ je eufemizmus, pretože táto daň v skutočnosti na žiadny rozvoj neslúži. Je to jednoducho iba ďalšia daň. Daň za rozvoj sa premieta do ceny bytu v Bratislave vo výške približne 50 €/m².

Faktorom ovplyvňujúcim korupciu je neexistencia termínov, a neexistencia zodpovednosti za rozhodnutia

Prístup k stavebnému povoleniu, a teda aj k znižovaniu objemu a počtu stavebnej zákazky, enormne napomáha to, že úradníci nemajú žiadne zákonom stanovené lehoty, v ktorých by mali povinnosť sa k žiadostiam vyjadriť, a tiež to, že za svoje stanoviská a rozhodnutia nenesú žiadnu zodpovednosť. Opäť je v tomto povestný bratislavský magistrát, na ktorého vyjadrenia čakajú investori roky. Zdržovanie, často umelé, neumožňuje developerom plánovať zdroje a už vôbec nie kapacity, a to opäť zvyšuje ceny a je voda na mlyn korupcie. Mimochodom, Slovensko si v tomto ukazovateli minulý rok opäť raz pohoršilo.

Medzi rôzne „vychytávky“, ktoré ovplyvňujú konečnú cenu, patrí ďalšia daň. Opäť je jej autorom bratislavský magistrát. Tzv. daň za zmenu územného plánu, pri ktorej sa má za to, že mesto zmení nevyhovujúci, a teda zlý (sic!) územný plán a umožní investorovi stavať to, čo je žiaduce a investor za túto „láskavosť“ zaplatí. Namiesto podpory v podobe napríklad odpustenia dane za rozvoj povedzme pri premene brownfieldow tu máme ďalšiu daň, ktorá vyháňa staviteľov von z mesta a núti zaberať najväčšie bohatstvo, ktoré máme – pôdu. Osobne sa domnievam, že táto daň je protiústavná, keďže možnosť stanovovať nové dane mestám zákonodarca nedal.

Očakával by som, že k „zlepšováku“, ako spoplatniť zmenu územného plánu, vydá Ministerstvo výstavby usmernenie, ktorým túto aktivitu skoriguje. Zatiaľ sa však nič také, pokiaľ viem, neudialo. Okrem iného aj preto, že bratislavský Magistrát touto iniciatívou akoby rezignoval na zákonom stanovenú povinnosť (§ 30 ods. 4. Stavebného zákona) každé štyri roky územný plán aktualizovať takpovediac iniciatívne a „zo zákona“.

Túto povinnosť zatiaľ nikto nezrušil! Táto zákonom stanovená požiadavka nepredpokladá spoplatnenie. Nedá sa tiež nevysloviť otázku, ako je takáto úprava myslená vo vzťahu k hlasovaniu poslancov. Každá zmena územného plánu totiž musí byť odsúhlasená poslancami a v tejto oblasti sa žiaden výsledok garantovať nedá.

K extrémom komplikujúcim život investorom patrí aj požiadavka vyjadriť sa ku každej zmene stavby pred dokončením (Usmernenie – MAGS OUIC 59989/2019-504682 zo dňa 27. 11. 2019), ktorú bratislavský magitrát požaduje asi rok a pol na území Bratislavy, čo je mimochodom, pri neexistencii termínov, a pri neustálych pandemických „péénkách“ likvidačná prekážka a robí z povoľovania stavieb až štvorkolový maratón, ktorí musí investor absolvovať s úradníkmi magistrátu (vyjadrenie k investičnému zámeru, k DUR, k DSP a nakoniec k zmene stavby pred dokončením)a to je čosi čomu by ste asi ťažko hľadali obdobu.

Pri príprave a povoľovaní stavieb trvajúcom roky asi neexistuje a pri rýchlo sa meniacej dobe ani nemôže existovať stavba, ktorá by nemala vo fáze výstavby oproti stavu v povoľovacom procese zmeny. Najmä v sektore výstavby bytov, kde prichádzajú do úvahy aj klientske zmeny, je priam nemožné, aby stavba v priebehu výstavby neprešla zmenami. Pri nekonečnom čakaní na vyjadrenia, a pri mori možných obštrukcií, pri možnostiach, ktoré dáva konanie vyjadriť sa z zámeru takmer každému sa nemožno diviť, že slovenská stavebná produkcia upadá takým závratným tempom.

Z vlastnej skúsenosti viem posúdiť, ako dnes prebiehajú procesy povoľovania stavieb v Maďarsku a v Česku. Stavebné povolenie na priemyselné stavby dnes v Maďarsku vybavíte rádovo v mesiacoch. Slovenské pomery počítajú s rokmi! Niet divu, že maďarská ekonomika rastie oproti slovenskej závratným tempom.

Zhrnuté a podčiarknuté

Pri enormnom náraste cien materiálov spôsobenom aj jeho exportom na susedné trhy a pri enormne náročnom procese povoľovania stavieb, môžeme v budúcom roku na Slovensku počítať s ďalším rekordným poklesom stavebnej produkcie a krachmi stavebných firiem.