Slovensko nevyužíva svoj potenciál v oblasti priemyslu a logistiky. Prečo je to tak?

V súvislosti s rastúcim segmentom e-commerce má Slovensko silný potenciál na prilákanie investícií z oblasti priemyslu a logistiky. Krajine sa však v medzinárodnej konkurencii doposiaľ nepodarilo uspieť. Sektor ovplyvňujú okrem dôsledkov koronakrízy aj ďalšie kľúčové faktory: nárast cien a nedostupnosť stavebných materiálov a nárast cien prepravy zo zámoria.

V rámci publikácie ASB Almanach 2021 sme poskytli priestor odborníkom z prostredia stavebného podnikania.

Vyšší dopyt v segmente e-commerce zatiaľ Slovensko nedokázalo využiť vo svoj prospech. Väčšina veľkých dopytov v regióne strednej a východnej Európy putovala do zahraničia, najmä do Poľska. Slovensko síce dokáže konkurovať susedným krajinám svojou výhodnou polohou a ponukou vhodných nehnuteľností pre priemysel a logistiku.

Aby sa však krajine podarilo presadiť na medzinárodnom poli a prilákať nové investície, bude potrebné, aby sa k aktivitám smerujúcim k získaniu väčšieho počtu e-commerce hráčov pridal aj štát vytvorením kvalitných ekonomických podmienok.

Medzi spôsoby, ako by štát mohol motivovať nových investorov, patrí najmä zníženie daňového a odvodového zaťaženia, zrýchlenie procesu stavebných konaní či vyčleňovanie nových strategických pozemkov a ich napojení. Tu možno vidieť stále veľké rezervy aj v porovnaní s ostatnými štátmi strednej a východnej Európy.

Zdĺhavé stavebné konanie

Proces získavania územného rozhodnutia a posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) je u nás najpomalší spomedzi všetkých našich okolitých susedov (s výnimkou Ukrajiny). Podľa Svetovej banky sa v roku 2020 Slovensko umiestnilo až na 146. mieste pri hodnotení povoľovacích procesov. Získať stavebné povolenie u nás trvá priemerne 300 dní. Naši susedia, najmä Poľsko, sú v stavebných konaniach výrazne pred nami a vďaka tomu dokážu pritiahnuť väčšie investície.

Ilustrovať to možno aj na príklade ceny pozemkov bez územného rozhodnutia a s ním. V prípade pozemkov plánovaných na logistické a priemyselné využitie bez územného rozhodnutia sa cena pohybuje do 30 eur/m², pozemok s územným rozhodnutím vystrelí cenu nad 40 eur/m² a v oblasti Bratislavy aj oveľa vyššie. Krokom vpred v prípade príliš zdĺhavého stavebného konania by mohla byť pripravovaná reforma stavebného práva, ktorá by mala urýchliť vydávanie stavebných povolení.

Bežnou praxou stavebného konania na Slovensku je, že doň vstupujú aktivisti, ktorí sa skrývajú za environmentálnu ochranu (ochrana zelene, ochrana pred hlukom a pod.), a to aj napriek tomu, že vhodnosť industriálneho developmentu potvrdzuje urbanistická štúdia i platný územný plán a územie sa nachádza ďaleko od existujúcich obytných zón. V skutočnosti však svojimi často neodôvodnenými pripomienkami odďaľujú získanie územného rozhodnutia.

V prípadoch, keď developer neporušuje žiadny zákon, bránia takéto aktivity prílevu investícií, vzniku nových pracovných miest a zmysluplnému rozvoju daných miest a obcí. Nezriedka neodôvodnené predlžovanie procesu odvráti záujem investora o danú lokalitu. V extrémnych prípadoch developer aj odchádza, a to aj napriek tomu, že pre danú lokalitu stanovuje možnosť stavať priemyselný a logistický park územný plán. Východiskom by bolo ošetrenie takýchto neopodstatnených námietok v pripravovanom novom stavebnom zákone.

Aktuálne trendy v segmente

Segment priemyselných a logistických nehnuteľností aktuálne ovplyvňujú dva kľúčové faktory: nárast cien a nedostupnosť stavebných materiálov a nárast cien prepravy zo zámoria. Stavebné náklady sa podľa odhadov zvýšili takmer dvojnásobne a nikto nevie predikovať, kedy sa tento rast zastaví. Situáciu zhoršuje aj nedostupnosť stavebného materiálu. Stavby sa tak budú odďaľovať a súčasne budú predražené.

Na druhej strane má Slovensko v porovnaní s okolitými štátmi vysokú mieru neobsadenosti priemyselných a logistických priestorov na úrovni 8,7 %. Zatiaľ čo v okolitých krajinách je miera neobsadenosti výrazne nižšia, v Českej republike až na úrovni okolo 1,5 %. Ceny nových developmentov v týchto krajinách sa citeľne zvyšujú vzhľadom na nízku mieru neobsadenosti a vyššie stavebné náklady. Tu preto vidíme istú príležitosť pre slovenský trh.

Miera neobsadenosti priemyselných objektov dosiahla v 2. Q/2021 úroveň 8,7 %.

Dopyt po skladovacích priestoroch súvisí aj s nedostatkom materiálu na výrobu komponentov. Napríklad v automotive sektore autá aj komponenty čakajú u dodávateľov na dodatočné namontovanie polovodičov a tieto (autá, komponenty) treba dočasne uskladniť.

Druhý trend – nárast cien námornej prepravy najmä z Ázie – je spôsobený nedostatkom prepravných kapacít a prejavuje sa predlžovaním času doručenia a dopytom po skladových priestoroch priamo v európskych prístavoch. Dodávatelia chcú zvyšovať skladové zásoby, aby boli dostupné a nedošlo k výpadkom tovaru. Je na zamyslenie, čo to spôsobí v železničnej doprave.

Situácia na slovenskom trhu

V prvom polroku 2021 predstavovala celková ponuka moderných priemyselných a skladových priestorov v štandarde A plochu 2,78 milióna m², pričom väčšina sa nachádzala v Bratislave a blízkom okolí. V aktívnej výstavbe je v súčasnosti ďalších 283 162 m² priemyselných priestorov. Najväčší záujem je o Bratislavský kraj, medzi ďalšie vyhľadávané lokality patrí západné Slovensko a strategické miesta popri diaľniciach D1 a D2 a tiež pri rýchlostnej ceste R1.

Developeri stavajú špekulatívne aj naďalej, a to najmä v okolí Bratislavy, Trnavy a Serede. To má za následok, že sa miera neobsadenosti v druhom štvrťroku 2021 zvýšila a dosiahla úroveň 8,7 %. Trh tak naďalej zostáva priaznivý pre nájomcov. To sa však pravdepodobne čoskoro zmení, keďže zvýšené ceny stavebných materiálov a ich nedostupnosť budú mať vplyv nielen na výstavbu nových nehnuteľností, ale aj na vybavenie priestorov podľa požiadaviek nájomcov.

V tomto smere majú výhodu veľké stavebné firmy, ktoré vďaka svojej silnej vyjednávacej pozícii nakontrahovaný stavebný materiál aj dostanú. Stavbu to síce predraží a oneskorí, ale sa aj dokončí. V komplikovanej situácii sa ocitli najmä menšie stavebné spoločnosti, ktoré nemajú túto vyjednávaciu silu.

Výzvy a riziká

Výzvy pre segment logistiky na najbližšie obdobie sú spojené s rastom cien kľúčových komodít (nafta a energie). V dôsledku tohto rastu sa zvyšujú aj náklady. Otázkou je, ako úspešne sa logistickým spoločnostiam podarí tieto náklady presmerovať na svojich zákazníkov. Trend z okolitých krajín – zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach z dôvodu vysokej obsadenosti parkov – príde postupne aj na Slovensko a bude mať za následok aj zvyšovanie cien nájmov.

Medzi ďalšie výzvy patrí rast cien dopravy, najmä námornej, a rast cien stavebných materiálov, ktorý prináša zvyšovanie cien nájmov a vybavenia skladov. Segment sa tiež bude musieť vyrovnať s nedostatkom kvalifikovanej pracovnej sily, ako aj s rastom ceny práce. A v neposlednom rade je to zdĺhavý stavebný proces pri nových projektoch a nedostatok pozemkov na nový development, najmä v Bratislave.