Šmigura o WOOD & Company: Portfólio projektov budujeme postupne, nerastieme skokom

Prvá realitná transakcia na Slovensku pre skupinu bola kúpa budovy Westend Tower na bratislavskej Patrónke od spoločnosti CTP. V súčasnosti v rámci „joint-venture“, spolupracuje WOOD & Company s viacerými developermi na niekoľkých projektoch v Bratislave a pozerá sa aj do zahraničia, pretože to zaujíma klientov. S Martinom Šmigurom, lokálnym partnerom a šéfom Real Estate Slovakia, sme sa rozprávali o ich biznisovom modeli v realitách, o obsadenosti kancelárií, Auparku, o konsolidačnom balíčku, korporátnych dlhopisoch aj konkrétnych projektoch

Skupina WOOD & Company sa sústreďuje na kvalifikovaných investorov, ktorí investujú do fondu aspoň 125-tisíc eur, alebo ekvivalent jeden milión českých korún pri povinnosti vyplniť dotazník, ktorým potvrdia, že si uvedomujú s tým spojené riziká.

Chcete byť investičnou skupinou s komplexnou investičnou ponukou, ste prítomní vo viacerých krajinách Európy. Aké postavenie má v nej slovenský trh?

Sme primárne prítomní v Prahe a obchodujeme na kapitálových trhoch, na burze v Prahe sme najväčším hráčom. Okolo toho sa začali nabaľovať aktivity investičného bankovníctva a Praha je v tomto segmente stále najdôležitejší trh.

V Bratislave sme boli stále relatívne silní aj v poradenských mandátoch a začali sme ako prví riešiť tzv. private equity a asset management, ako bola napr. kúpa podniku Chirana v Hlohovci alebo odpadárskej firmy KOSIT v Košiciach. Takéto obchody kolegovia v Prahe neriešili. Na Slovensku máme silný realitný tím, z Bratislavy robíme aj projekty pre náš Office podfond a „joint-venture“ na developerské projekty.

Reality však nie sú všetko, prezentujeme sa ako finančná skupina, nie ako realitná spoločnosť. Nie sme developer, vytvárame investičný produkt pre klientov. Ich peniaze investujeme spolu s niekým, kto má profesionálny developerský tím.

Vaším partnerom v developerských „joint-venture“ je Immocap a Cresco Real Estate. Máte v hľadáčiku aj iného partnera, napríklad aj v zahraničí?

Tento rok sme napr. kúpili projekt Nová Merina od Occam Real Estate v Trenčíne. Tiež je to rezidenčný development. Máme tam silnejšiu pozíciu, za technickú stránku projektu je však zodpovedný Occam Real Estate. S CRESCO REAL ESTATE sa pozeráme na jeden rezidenčný projekt v Prahe, takže to je expanzia do zahraničia, ktorá nadväzuje na našu spoluprácu v Bratislave.

V Prahe spolupracujeme dlhodobo aj s inými developermi, tam máme iný biznisový model. Robíme emisie dlhopisov pre developerov, s ktorými máme dobré profesionálne vzťahy. Máme aj Logistics podfond, v rámci ktorého investujeme do „joint-venture“ v oblasti developmentu logistických parkov. Prvým projektom je partnerstvo s developerom 7R v Poľsku, ale aktuálne pracujeme aj na ďalších projektoch v Českej republike.

Máte záujem investične vstúpiť do Istropolisu?

S Immocapom máme za sebou hotové projekty, projekty vo výstavbe aj projekty v štádiu prípravy. Istropolis si Immocap rieši od začiatku sám. Z pohľadu kapitálu a financovania to majú ošetrené. Snažíme sa diverzifikovať a nebyť naviazaní iba na jednu skupinu.

S Immocapom ste získali pozemok na Tomášikovej ulici v Bratislave-Novom Meste. Pozemok ste získali od predchádzajúceho majiteľa so stavebnými povoleniami. Prečo treba urobiť zmeny a overovaciu architektonickú súťaž?

Súťaž je vyhlásená, máme za sebou prvé kolo prezentácie ponúk a v druhej polovici októbra bude prezentácia finálnych návrhov. Chceli sme si overiť, či je na pozemkoch možné urobiť niečo krajšie a efektívnejšie. Netlačí nás čas, aby sme začali stavať na druhý deň. Tak sme si povedali, že urobíme súťaž a uvidíme, čo nám prinesie. Potom sa rozhodneme, či využijeme súčasné stavebné povolenie a pôjdeme do úprav počas výstavby alebo budeme meniť existujúce povolenia.

WOOD & Company s Cresco Real Estate pripravujú Lakeside Park 3, ktorý dostal zelenú od magistrátu. Čím bude iný ako Lakeside Park 1 a 2?

Lakeside Park 1 a 2 v bratislavskom Novom Meste sú kancelárske budovy a Lakeside Park 3 je projekt s prevahou rezidenčnej funkcie. Do lokality prinesie život, inú funkciu a územie solitérnej kancelárskej budovy na kopčeku pri železničnej stanici sa zmení na novú modernú štvrť. Bude to zóna so spojením na železničnú stanicu a uvažuje sa o prepojení s jazerom Kuchajda. Je tam viacero hráčov, ktorí do toho vstúpia. Cieľom je aj zlepšiť kvalitu lokality pre nájomcov v kanceláriách a vytvoriť živý priestor.

Ste investorom aj v bytovom projekte Millhaus na Mlynských nivách. V akej etape je výstavba aktuálne?

Aktuálne je dokončené zakladanie budovy a je postavený skelet prvých dvoch nadzemných podlaží. Hrubá stavba by mala byť hotová v polovici roka 2025.

V projekte Slnečnice v Petržalke ste vstúpili do etapy Nad mestom, kde majú byť byty odovzdané koncom roka 2026. V akej etape prípravy to bolo, máte vplyv na cenu bytov, nebytových priestorov?

V čase diskusie so spoločnosťou CRESCO REAL ESTATE bola etapa povolená a mali vybraných dodávateľov stavby, pokračovalo jej zakladanie. CRESCO chcelo vtedy získať časť prostriedkov, ktoré malo ukotvené v projekte, pretože videlo na trhu ďalšie investičné príležitosti. Predpredaj bytov sa začal, videli sme dynamiku predaja a dalo sa jasne predikovať, čo to prinesie investorom.

Z tohto pohľadu je to pre nás zaujímavý produkt, ktorý zapadol do nášho portfólia. Keď sme finalizovali vstup do projektu, bolo už postavených niekoľko poschodí nad zemou. Nesnažíme sa skokovo rásť, ale postupne zväčšujeme portfólio projektov, citlivo si vyberáme a nejdeme do každého.

Dlhopisy pre developerov manažujú Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, podobnú službu poskytuje aj WOOD & Company. Aký je záujem firiem financovať takto svoj rozvoj?

Téma korporátnych dlhopisov je zložitá. Na Slovensku ešte nie je vybudovaná história dlhopisového trhu a emisií, akýsi zvyk, že stredné a malé firmy sú schopné sa takto financovať. Veľmi uvažujeme a selektujeme, do akých projektov sa zapojíme, lebo ide aj o našu značku a dobré meno.

Na Slovensku máme napr. takmer 10 rokov dlhopisovú emisiu v prípade našich aktivít v odpadovom priemysle. Trh o tom veľmi nevie. Zameriavame sa na kvalifikovaných investorov, kde je určitá minimálna investícia, nejde o investície pre retailových klientov. Pri developerských projektoch nedáva vždy zmysel emisia dlhopisov, je to otázka ceny bankového financovania v danom čase a jeho dostupnosť.

Banky sú v inej situácii, od retailových klientov majú množstvo peňazí a oveľa ľahšie ich vedia osloviť. Výmenou za 0 % na bežnom účte alebo za 2 až 3 % na termínovanom vklade vedia klientom predať dlhopis za 4 % až 5 % . Pre retailových klientov zaujímavé. My sa do takýchto emisií veľmi nepúšťame, je to aj administratívne náročné a naši klienti sú iní.

WOOD & Company s „joint-venture“ partnerom Tatra Asset Management sa stali jedinými akcionármi úspešného nákupného centra Aupark Bratislava, pričom držíte majoritný podiel. Aký význam má tento obchod v rámci skupiny?

Transakcia trvala veľmi dlho a bola nastavená tak, že s TAM nekupujeme 100 % naraz, ale bola rozdelená na kúpu častí podielov k istým dátumom (cena bola 450 mil. eur, pozn. redakcie). Najprv sme kúpili majoritu (60 %) a potom sme postupne dokupovali ďalšie podiely, vždy s ročným odstupom. V lete 2024 sme obchod sfinalizovali.

V roku 2021 sme nevedeli odhadnúť dôsledky pandémie, neskôr energetickej krízy ako jedného z negatívnych efektov vojny na Ukrajine a rozširovania konkurencie v Bratislave (napr. spoločensko-nákupného centra Eurovea či Nivy centra, poznámka redakcie). Napriek tomu toto aktívum funguje na trhu veľmi dobre a prinášame investorom cielené výnosy. Ak všetko pôjde podľa plánu, tak o niekoľko týždňov (v októbri) predstavíme verejnosti novinky – otvoríme nové „flagship“ predajne ZARA a Reserved.

Aká je situácia na bratislavskom trhu s kanceláriami?

Pri kanceláriách platí, že od pandémie sa znížil počet nových projektov. Neobsadenosť najprv stúpla, postupne začala klesať. Nových budov sa stavia málo. Situácia sa preto trošku obracia v prospech vlastníkov budov. Z pohľadu nášho portfólia sme stále spokojní, je to o lokalite, kvalite aktíva, o správe budovy. Problém môžu mať vlastníci budov v horších lokalitách, prípadne s jedným veľkým nájomcom, ktorý odchádza. Vzhľadom na dĺžku povoľovacích procesov bude neobsadenosť ďalej klesať.

Je cesta prenajímať napríklad aj viac menších kancelárií pre malé firmy?

Korporácie, ktoré do Bratislavy umiestnili „centrá zdieľaných služieb“ pre iné krajiny, zamestnali masu absolventov, ale to sa zmenilo. Presúvajú pracovnú silu ďalej na východ, napr. do Indie, využívajú umelú inteligenciu alebo je dopyt po hybridnej forme práce. To znamená, že dopyt od korporátov klesá a z viacerých budov sa sťahujú na jedno miesto alebo do menších priestorov.

Na trhu najlepšie funguje segment stredných firiem s prenajatou plochou od 200 do 500 až 1000 m², to je pre nás ako vlastníka budovy ideálne. Nie je ideálne prenajímať všetko po malých kanceláriách, pokiaľ nejde o coworkingový koncept. Veľkosť cca 500 m² je úplne optimálna.

Potom je tu segment ešte menších nájomcov, ten bol prítomný vo Westend Tower na Patrónke, podobný koncept flexibilných kancelárií sme začali ponúkať aj v BBC 1. V BBC 5 sme urobili jedno ucelené poschodie, kde je modernejší coworkingový priestor, za necelý rok sa celý prenajal. Ale veľkí hráči na bratislavskom trhu, samozrejme, zostali.

Mali by ste záujem investične podporiť na Slovensku moderné formy bývania ako komerčné nájomné bývanie, tzv. co-living či družstevné nájomné bývanie?

Sú hráči, ktorí sa intenzívne pozerali na nájomné bývanie a investovali do toho nejaké prostriedky. Napríklad poisťovňa Kooperativa, ktorá pracuje napr. so zdrojmi z poistných technických rezerv, ale aj pre rôzne dôchodkové fondy, to môže mať zmysel. Naša klientela hľadá skôr nadpriemerný výnos s primeranou mierou rizika. Nám investovanie do nájomného bývania zmysel úplne nedáva, ani legislatíva tomu veľmi nepomáha.

Pre väčšinu developerov je lepšie predať byty individuálnym klientom, nie predať projekt so zľavou niekomu, kto ho bude prenajímať ako nájomné bývanie. Vlastniť byty a prenajímať ich, to je úplne iný biznis. My sa pozeráme na projekty, kde je istá minimálna veľkosť projektu, aby to malo zmysel.

Má pre vás zmysel ísť do Košíc, kde sa už realitný trh pripravuje v súvislosti s automobilkou Volvo?

Do projektu Nová Merina v Trenčíne sme vstúpili, pretože je atraktívny. Na trhu chýba takáto ponuka a trenčiansky región je ekonomicky celkom silný. Košice sú tiež potenciálne zaujímavé, je tam viacero projektov v príprave. Do budúcnosti to nevylučujem. Ako skupina sa však zameriavame na najsilnejšie lokality v daných krajinách.

Pre nás je prirodzenejšie sa pozrieť do hlavného mesta Rumunska alebo do Poľska a Českej republiky ako do sekundárnych a terciálnych miest na Slovensku. Je to zložitejšie aj preto, lebo Košice majú menšiu ekonomickú silu ako Bratislava. Pozerali sme sa v Košiciach na viacero projektov, ale zatiaľ sme nespravili rozhodnutie, že by sme tam išli.

Čo bude znamenať prijatý konsolidačný balíček pre development?

V prípade bytov v projekte Millhaus ľudia zaplatili zálohy. Pri odovzdaní bytu budú platiť viac ako pôvodne očakávali, pre zvýšenie DPH na 23 %. To sú už zakontrahované transakcie. Pre kupujúceho to bude znamenať zdraženie bytov o 3 % bez akéhokoľvek benefitu pre developerov, s čím sa bude musieť trh vyrovnať.

Horšie je, čo sa môže stať s celkovým ekonomickým prostredím. Pred pár mesiacmi, po voľbách v roku 2023, sme videli, koľko ľudí s nadpriemerným majetkom intenzívne rozmýšľalo o presune do inej krajiny alebo o zmene investičnej stratégie – viac sa pozerajú do zahraničia. To je dôvod, prečo zvažujeme developerské projekty napríklad v Prahe.