Spoločné nebytové priestory v bytovom dome: Ako s nájmom, výpožičkou či výlučným užívaním?

Nie je jedno, či spoločný nebytový priestor prenajímate vlastníkovi bytu v danom bytovom dome, alebo ho prenajímate niekomu úplne cudziemu. Pozrime sa na to, aké pravidlá tu platia.

K napísaniu tohto článku ma opäť inšpirovala otázka od zástupcu správcovskej spoločnosti, ktorého som stretla ako lektorka na kurze správy bytového fondu. Otázka znela nasledovne: „Berieme do správy bytový dom, v ktorom sa nachádzajú nevyužívané spoločné nebytové priestory. Prejavil o ne záujem jeden vlastník z domu a vlastníci mu to schválili. Som začínajúci správca a nie som si úplne istý, ako mám postupovať. Môžem tomuto vlastníkovi fakturovať nájomné?

Vlastníci chcú, aby sa z peňazí za nájom zaplatila elektrina spoločných priestorov. Je to možné?“ Keďže v súvislosti s prenájmom, výpožičkou či výhradným užívaním spoločných nebytových priestorov sa dotkneme viacerých oblastí správy, ekonomiky aj práva, pozrieme sa na túto otázku z niekoľkých hľadísk. Z tých, ktoré vo svojich ustanoveniach uvádza zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej zákon alebo č. 182), ale aj z hľadiska ďalších súvisiacich zákonov, ktoré nemožno opomenúť.

Aby bolo hneď na začiatku úplne jasné, o čom bude reč, dovolím si uviesť niektoré dôležité podrobnosti. Spoločné nebytové priestory – takto ich nazýva zákon, sú také priestory, ktoré sú v spoločnom, teda podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Nie sú to miestnosti ani súbor miestností samostatne definovaných v liste vlastníctva. Nie sú ani spoločnými časťami domu, ani spoločnými zariadeniami domu a ani nebytovými priestormi v zmysle § 2 ods. 3, 4, 5 a 6. Sú to chodby, ich časti, priestory a miestnosti, ktoré nie sú účelovo konkrétne zadefinované a sú súčasťou bytového domu.

1. Nájom spoločných nebytových priestorov

Čo nám hovorí č. 182 a aké situácie môžu nastať? „§ 14b ods. 1 písm. p) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.“

Ak sa spoločný nebytový priestor prenájme tretej osobe, teda niekomu „z ulice“, osobe alebo firme, ktorá nemá vlastnícky vzťah ku žiadnemu bytu alebo nebytovému priestoru v dome, potom ide z tohto hľadiska o nájom a uzatvára sa s treťou osobou nájomná zmluva/zmluva o nájme podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka.

Ak sa spoločné nebytové priestory prenájmu vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, no nájomcom je jeho firma alebo ich berie do nájmu ako živnostník, teda sa budú používať na podnikanie, takýto stav možno považovať za nájomný, pretože na jednej strane je správca/spoločenstvo a na druhej strane firma/živnostník – podnikateľ.

Aj v takom prípade ide, podľa môjho názoru, o nájomný vzťah a ako v prvom prípade sa postupuje formou zmluvy o nájme podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Nájomné je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle § 10 ods. 2 rovnako, ako aj ďalšie príjmy, čiže:

„Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú:

• a) mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov
• b) príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku
• c) výnosy z účtu domu vedeného v banke, d) príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona
• e) zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu.“ Na príjem za prenájom spoločného nebytového priestoru sa vzťahuje § 43 ods. 3 písm. g) zákona o dani z príjmu č. 595/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov, ktorý, okrem iného, hovorí, že daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv, v zmysle § 10 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Podľa informácií na stránke finančnej správy SR tiež platí, že: Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, FO a PO, s ktorou vlastníci bytov uzatvorili zmluvu o výkone správy, majú povinnosť ako platitelia odviesť daň zrážkou z príjmov uvedených v § 43 ods. 3 písm. g) zákona o dani z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí kalendárneho roka, v ktorom boli tieto príjmy poukázané alebo pripísané v prospech daňovníka, a zároveň v rovnakej lehote doručiť správcovi dane oznámenie o zrazení a odvedení dane vyberanej zrážkou.

Daň vyberaná zrážkou je vo výške 19 %. Podrobnosti a formuláre sú na www. financnasprava.sk. Správca alebo spoločenstvo ako prenajímateľ fakturuje nájomné v dohodnutej výške podľa rozhodnutia vlastníkov a zmluvy o nájme nájomcovi, teda fyzickej alebo právnickej osobe, ktorá nemá vlastnícky ani spoluvlastnícky vzťah k bytom alebo nebytovým priestorom v predmetnom dome. To isté platí aj pre vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý berie predmetné priestory do nájmu ako podnikateľ

2. Výpožička spoločných nebytových priestorov

Ak však o užívanie spoločného nebytového priestoru v zmysle citovaného ustanovenia zákona prejaví záujem niektorý vlastník bytu alebo nebytového priestoru len na účely uskladnenia nábytku alebo čohokoľvek (samozrejme, nie motoriek a pneumatík – aby to bolo v súlade s požiarnou bezpečnosťou), teda nie na podnikanie, potom už ide o „výpožičku“. Ide o to, že si vlastníci medzi sebou požičiavajú svoj vlastný spoločný majetok.

Podmienky výpožičky určia vlastníci rozhodnutím na schôdzi/zhromaždení alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v zmysle citovaného ustanovenia § 14b ods. 1 písm. p) zákona, vrátane výšky finančnej náhrady za výpožičku. Finančná náhrada za výpožičku v tomto prípade má, podľa môjho názoru, opodstatnenie, pretože jeden vlastník užíva niečo „na úkor“ ostatných a oni nemajú k tomuto spoločnému nebytovému priestoru prístup.

Môžeme tu teda hovoriť o zohľadnení miery užívania jedného vlastníka voči ostatným, aj keď sa miera užívania v ustanoveniach zákona uvádza v iných súvislostiach. V takomto prípade sa môže uzatvoriť dohoda o výpožičke konkrétnej spoločnej miestnosti/spoločného nebytového priestoru jedným z vlastníkov.

Písomná dohoda je vhodná pre jasné definovanie podmienok – režimu užívania, lehôt úhrad, užívania elektriny či vody (ak sa v predmetných priestoroch nachádzajú odberné miesta) a o ďalších súvisiacich podrobnostiach.

Moje skúsenosti hovoria: „Co je psáno, to je dáno,“ pričom obe zúčastnené strany sa majú o čo oprieť. Ak však je rozhodnutie vlastníkov vo výsledku hlasovania prijaté na schôdzi/ zhromaždení alebo písomným hlasovaním dostatočne jasne, presne a konkrétne definované, podľa môjho názoru je takéto rozhodnutie postačujúce a žiadna ďalšia dohoda už nie je potrebná. Finančná náhrada za výpožičku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Keďže ide o výpožičku spoločného majetku v podielovom spoluvlastníctve medzi vlastníkmi navzájom, už sa to nepovažuje za nájom.

Sám sebe neprenajímam, ale si požičiam od ostatných vlastníkov ich spoluvlastnícky podiel, na danom spoločnom nebytovom priestore, ktorý si chcem vypožičať. A keďže užívam niečo na úkor ostatných, mal by som im to aj vynahradiť.

Odplata za túto výpožičku sa môže rátať v hodnote preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv na jeden štvorcový meter, resp. na spoluvlastnícky podiel, alebo je jej výška určená rozhodnutím vlastníkov. Táto čiastka sa môže prirátať k predpisu preddavku do FPÚaO vlastníkovi, ktorý si spoločný nebytový priestor vypožičal. A keďže v tomto prípade už nejde o nájom, čiastka nie je predmetom zdanenia.

Výlučné užívanie

Už keď to takto všetko rozoberáme, povedzme si niečo aj o výlučnom užívaní. Tento pojem sa dostal do zákona predovšetkým v súvislosti s rozmáhajúcou sa výstavbou nových balkónov, lodžií, ale aj výťahov. Výlučné užívanie sa konkrétne v zákone spomína na niekoľkých miestach, a to v: – § 14b ods. 1 písm. r): „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8,“ – pritom § 19 ods. 8 hovorí: „Na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14b ods. 2 písm. e) alebo ods. 3 písm. b) môže vzniknúť nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu rozhodnúť, že právo výlučne užívať nové spoločné časti domu, nové spoločné zariadenia domu alebo nové príslušenstvo majú len niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.“ – § 14b ods. 2 písm. e) hovorí:

„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť.“

Ods. 3 písm. b) hovorí: „Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o b) výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom,15b) alebo o jej zmene.“ Pritom poznámka 15b) odkazuje na § 139b ods. 5 písm. b) zákona č. 50/1976 Zb. (Stavebný zákon) v znení neskorších predpisov. Čo to teda znamená výlučne niečo užívať? Ak sa vlastníci dohodnú na výstavbe nových lodžií pred bytmi, ktoré lodžie nikdy predtým nemali, je len logické, že na jednotlivé lodžie budú mať prístup iba vlastníci (užívatelia) daného bytu, odkiaľ je lodžia prístupná.

Aj napriek tomu, že lodžia ako taká je spoločnou časťou domu – je súčasťou obvodového plášťa. Riešila som situácie, keď sa zrealizovala vstavba nových bytov do podkrovia v štvorpodlažnom bytovom dome. Zároveň sa vlastníci dohodli, že postavia aj výťah, keďže vzniklo piate podlažie a výťah je určený predpisom. Ten však slúži iba vlastníkom na piatom podlaží, teda iba vstavaným bytom. Či bolo toto rozhodnutie úzkoprsé, alebo vyplynulo zo závisti, nechám na uvážení čitateľa.

Bolo však prijaté, je záväzné, je v súlade so zákonom, teda sa vozia iba vlastníci vo vstavbe na piatom poschodí. V tomto prípade ide o výlučné užívanie spoločného zariadenia domu, ktorým je výťah. Nedá mi na tomto mieste vyjadriť svoju pochybnosť o správnosti vyžadovať stopercentný súhlas vlastníkov s výstavbou výlučne nových častí a zariadení domu v zmysle ustanovenia § 14b ods. 3 písm. b) zákona.

Ak sa dom aj pôdorysne rozšíri (či už o plochu nových lodžií, nového výťahu vedeného po vonkajšom obvodovom plášti domu alebo výstavbou iného spoločného zariadenia či spoločnej časti domu), vec možno riešiť odkúpením predmetného pozemku do podielového spoluvlastníctva všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, zavedením vecného bremena na pozemok vo vlastníctve obce či mesta.

Viem, že tu už ide o zásah do súkromného vlastníctva a je potrebný súhlas všetkých. Stačí, že jeden povie nie, a celá snaha o zveľadenie spoločnej nehnuteľnosti je zmarená. S týmto ustanovením vyslovene nesúhlasím a verím tomu, že sa čoskoro zmení na dvojtretinovú väčšinu ako pri vstavbe a nadstavbe.

Použitie prostriedkov z nájomného či výpožičného

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov jednoznačne definuje použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, a to v § 10 ods. 3 nasledovne: „Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.

Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku.

Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.“ Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že nájomné ani výpožičné, ktoré sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv, sa nemôžu použiť na iný účel, ako je určený zákonom pre tento fond.

Nemožno ich teda použiť na úhradu nákladov za elektrinu spoločných priestorov ani na žiadnu inú službu či iné plnenie. Možno s mojím názorom niektorí nebudú súhlasiť alebo niekomu moje rady a usmernenia naopak pomôžu. Každému sa vyhovieť nedá.