Staršie kancelárske budovy sa musia zmeniť. Nevydržia tlak trhu a modernizácie

Národná banka Slovenska (NBS) vo svojej správe o finančnej stabilite z mája 2023 upozornila na niekoľko zmien, ktoré sa udiali na trhu komerčných nehnuteľností. Ponuka kancelárií Bratislave bola v prvom štvrťroka 2,02 mil.m², 17% z tejto ponuky tvoria kancelárske priestory v štandarde A+, 38% v A a 45% v B štandarde.

Pandémia koronavírusu z roku 2020 a 2021 vyhnala pracovníkov z kancelárií domov na home office. Niektorých dočasne, iných na dlhšie a ďalší si zvykli na kombinovanie práce doma a v kancelárii.

Developeri, architekti a správcovia na to zareagovali novým riešením pracovných priestorov pre firmy, modernizáciou budov, hospodárením s energiami či zlepšením inteligentného spravovania. Situáciu prenajímateľom komplikuje dvojciferná inflácia a rast úrokových sadzieb v bankách. Kancelárska budova nie je už vo všeobecnosti takou „zlatou baňou“ ako pred piatimi rokmi.

Dôležitú úlohu zohráva aj certifikácia

“Environmentálne šetrné riešenia sa stávajú čoraz žiadanejšími ako zo strany nájomcov, tak aj zo strany majiteľov kancelárskych budov. Certifikácia zelenej a trvalo udržateľnej budovy, je pre nájomcov jedným z dôležitých faktov pri výbere nových priestorov a preto už neslúži iba ako marketingový nástroj pre majiteľov, ale stáva sa neoddeliteľnou súčasťou komerčných nehnuteľností“, hovorí Veronika Špániková, vedúca oddelenia služieb projektového manažmentu a výstavby v Cushman&Wakefield na Slovensku.

Celkovo je v Bratislave takmer 723 302 m2 kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/trvalo udržateľnej budovy. Je to  36% z celkového objemu kancelárskych priestorov v hlavnom meste, alebo 40 z 274 budov. Z ponuky má 63 % budov certifikáciu BREEAM, 4% kombináciu BREEAM/WELL GOLD a 33 % LEED.

„Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding majú  v Bratislave iba dve budovy – Twin City Tower a Pradiareň 1900.V prípade LEED Platinum ide o budovy Digital Park I-III a Ein Park Offices,“  uvádza vo svojej správe za prvý štvrťrok 2023 Bratislava Research Forum.

Nielen kancelárie zaujímajú nájomcu

Do popredia sa dostala kvalita vnútorného prostredia vrátane použitých materiálov, hospodárnosť, medzinárodná certifikácia budovy, udržateľnosť, rôzne služby, ktoré môžu nájomníci využiť. Výnimkou nie je blízkosť dopravného uzla a prírodného prostredia, čo zvyšuje atraktívnosť kancelárskeho projektu v očiach perspektívneho nájomcu. Len tak je možné zaujať vysoko náročného domáceho a zahraničného zákazníka.

Príkladmi vyspelých riešení sú napríklad Einpark Offices v mestskej časti Petržalka (Corwin), Jurkovičova Tepláreň (Sky Park Offices, Alto Real Estate) , výstavba komplexu Lakeside Park (WOOD & Company, Immocap) v bratislavskom Novom Meste pri železničnej stanici Nové Mesto a jazera Kuchajda či kancelárske priestory v EUROVEA (JTRE) pri Dunaji, ktoré sú v dostupnej pešej vzdialenosti od autobusovej stanice na Nivách a Mosta Apollo.

Developer Immocap pripravuje výstavbu nového Istropolisu vrátane kancelárskej časti pri dopravnom uzle Trnavské mýto. Súčasťou „starého“ Istropolisu bola výšková administratívna budova, ktorá už nevyhovovala požiadavkám doby. Vo výstavbe je administratívna budova v lokalite Obchodná v Žiline.

Na trh pribudne málo nových kancelárskych projektov

Podľa NBS je medzi výzvami pre trh komerčných nehnuteľností rast úrokových sadzieb. Komerčné nehnuteľnosti sú v porovnaní s inými odvetviami citlivejšie na nárast úrokových sadzieb, pretože v tomto odvetví je väčší podiel úrokových nákladov. Ďalšou výzvou je riziko rastu miery neobsadenosti budov po pandémii.

„V dôsledku problémov s dodávkami a pracovnou silou sa navyše viaceré projekty s plánovaným dokončením v roku 2022 posunuli na rok 2023, čo vytvorí ďalší tlak na mieru neobsadenosti kancelárskych priestorov,“ uvádza v správe NBS. Na ilustráciu, podľa Bratislava Research Forum  počas prvého štvrťroka 2023pribudli do ponuky kancelárske budovy Nové Apollo ( 48-tisíc m²)  a budova NIDO2 ( 3 436 m²).

Samuel Šporka, vedúci oddelenia prenájmu kancelárskych nehnuteľností realitno-poradenskej spoločnosti JLL, reagoval, že na hranici rizika sú nehnuteľnosti kategórie B a C, kam sa presunie hlavný podiel z celkovej neobsadenosti.

„Neobsadenosť nehnuteľností kategórie A a A+ sa totiž drží aj bude držať na dobrých číslach,“ povedal. Väčšina veľkých developerov prehodnotila v uplynulom roku svoju ďalšiu výstavbu, v najbližších dvoch rokoch príde len veľmi málo nových kancelárskych priestorov. Dôvodom, prečo mnohí zmenili plány a pred kanceláriami uprednostnili bývanie, je cena výstavby a refinancovania. Rezidenčná výstavba je viac likvidná, hoci ju tiež zasiahlo zvyšovanie úrokových sadzieb.

Radšej byty ako kancelárie

Developer Alto Real Estate oznámil koncom februára tohto roka, že vežu Sky Park Tower v Downtowne zmení na rezidenčný projekt. Vysvetlil, že vplyvom inflácie došlo k markantnému zvýšeniu úrokových sadzieb a banky zmenili politiku financovania nových administratívnych projektov. Na trhu je badateľný trend zmenšovania nájomcov pri ich sťahovaní do nových priestorov, čo súvisí aj s využívaním home office.

Indexácia pokryje časť strát

Šporka z JLL dodal, že budovy, ktoré stoja a majú podpísané nájomné kontrakty, majú skoro vo všetkých prípadoch aj indexáciu nájomného. A práve zvýšeným nájomným si môžu nahradiť významnú časť strát, ktoré vznikli pri vyšších úrokoch alebo pri najbližšom refinancovaní, ak mali úroky fixované.

V súvislosti so staršími budovami sa treba zamyslieť nad ich kompletnou obnovou, ako sa to stalo s budovou Polus Tower, v súčasnosti myhive Vajnorská (Immofinanz), alebo tzv. repositioningu, čo je zmena účelu využitia stavieb. Pri starých budovách kategórie C prichádza do úvahy aj re-development – zbúranie budovy a postavenie niečoho nového.

Jednoduchšie je presťahovať sa

Ako rozmýšľajú nájomcovia? Všetci nájomcovia majú kontrakty na dobu určitú (väčšinou na 5 – 7 rokov). Ak majú záujem o redukciu priestorov alebo zmenu fungovania, tak je väčšinou jednoduchšie presťahovať sa, ako robiť tieto zmeny za pochodu v plnej prevádzke niekoľkých mesiacov.

„Tým pádom nájomcovia uvažujú o zlepšení podmienok pre svojich zamestnancov a vďaka redukcii plochy dosiahnu aj na najnovšie budovy a vo finále platia rovnaký celkový mesačný nájom,“ konštatoval. Staršie budovy, ktoré dostatočne neinvestujú do obnovy, prídu o nájomcov, čo už JLL v súčasnosti pozoruje na trhu.